Votre fermier ne paie plus le fermage : mise en demeure, résiliation du bail rural et recouvrement devant le tribunal
Le fermage de l’année est arrivé à échéance et le compte reste vide. Puis une deuxième échéance passe, toujours sans paiement. Le propriétaire de terres agricoles se demande alors ce qu’il peut faire : relancer à l’amiable, mettre en demeure, saisir le tribunal, demander la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, tout en récupérant les sommes dues. La réponse tient en grande partie dans un seul texte, l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, mais ce texte piège les bailleurs pressés : la mise en demeure doit rappeler ses termes à peine de nullité, le défaut de paiement doit persister trois mois après cette mise en demeure, et la lettre recommandée qui n’est pas retirée à la poste ne vaut pas mise en demeure. Autant d’exigences que la Cour de cassation et les cours d’appel appliquent avec rigueur, comme le montrent quatre décisions récentes lues pour cet article. Pour situer le cadre général du statut du fermage, on pourra aussi se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
À la différence d’un guide général sur les impayés, cet article part de quatre décisions rendues entre 2018 et 2025 et lues intégralement : deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, du 13 septembre 2018 et du 14 décembre 2023, et deux arrêts de cours d’appel de 2025, Reims du 26 février et Nîmes du 10 juin. Il en tire les conséquences pratiques sur les conditions de fond de la résiliation pour défaut de paiement, les règles de forme de la mise en demeure, les pièges de la signification, puis le déroulement de l’action devant le tribunal paritaire des baux ruraux, avec les montants et les délais que ces juges ont effectivement retenus.
I. La résiliation suppose deux défauts de paiement persistants après une mise en demeure régulière
La résiliation du bail rural pour impayés n’est pas une sanction automatique. Le statut du fermage, d’ordre public, énumère limitativement les motifs pour lesquels le bailleur peut demander la résiliation, et le défaut de paiement n’ouvre cette voie que si deux conditions cumulatives sont réunies : deux défauts de paiement d’une part, une mise en demeure régulière suivie d’un délai de trois mois sans régularisation d’autre part.
A. Deux défauts de paiement et une mise en demeure qui rappelle le texte à peine de nullité
L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose, au 1° de son paragraphe I, que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Chaque mot de cette phrase commande la pratique. La mise en demeure doit d’abord être postérieure à l’échéance : on ne met pas en demeure avant que le fermage soit exigible. Elle doit ensuite rappeler les termes mêmes de la disposition, et cette exigence est sanctionnée par la nullité.
La Cour de cassation l’a rappelé avec fermeté dans un arrêt du 13 septembre 2018 (troisième chambre civile, pourvoi n° 17-14.301, arrêt n° 842). Dans cette affaire, un preneur avait pris à bail en 1996 un corps de ferme comprenant maison d’habitation, bâtiments d’exploitation et terres. Après un commandement de payer un arriéré de fermage délivré en décembre 2012, les bailleurs avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation. Le preneur demandait l’annulation du commandement, qui ne reproduisait pas les dispositions de l’article L. 411-31. La cour d’appel de Caen avait rejeté cette demande en retenant que l’acte mentionnait expressément le risque de résiliation, de sorte que le fermier était à même de comprendre les conséquences de sa carence. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure et […] celle-ci doit, à peine de nullité, rappeler les termes de ses dispositions ». Elle « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 janvier 2017 » par la cour d’appel de Caen. Une simple paraphrase qui évoque le risque de résiliation ne suffit donc pas : il faut reproduire les termes du texte, faute de quoi toute la procédure de résiliation s’effondre.
Quant au support de la mise en demeure, l’article R. 411-10 du même code, qui vise la mise en demeure prévue au 1° du I de l’article L. 411-31, dispose qu’elle « est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». En pratique, deux voies sont donc ouvertes : la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou la signification par commissaire de justice, qui offre une date certaine et écarte tout débat sur la réception. Dans un arrêt du 26 février 2025, la cour d’appel de Reims (chambre sociale, RG n° 24/01262, arrêt du 26 février 2025) a jugé qu’« une telle sommation de payer vaut mise en demeure au sens de l’article L 411-31 », en visant une jurisprudence ancienne de la chambre sociale (17 décembre 1959). Le tribunal paritaire de Troyes avait pourtant rejeté la demande de résiliation au motif qu’une sommation de payer ne valait pas mise en demeure ; la cour infirme et retient que la sommation délivrée par commissaire de justice le 29 septembre 2023, visant les fermages de mars et juin 2023 et rappelant les dispositions de l’article L. 411-31, satisfaisait aux exigences du texte. La leçon pour le bailleur est claire : faire délivrer la mise en demeure par un commissaire de justice, avec reproduction du texte légal, constitue la voie la plus sûre.
Enfin, le texte exige deux défauts de paiement. Lorsque ces défauts concernent deux échéances distinctes, la cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 10 juin 2025 (2e chambre section B, RG n° 24/02366, arrêt du 10 juin 2025), a validé une pratique rigoureuse : le bailleur avait adressé une première mise en demeure par lettre recommandée du 11 août 2022, avec avis de réception signé le 16 août 2022, pour le fermage de l’année 2021 d’un montant de 176,97 euros, puis une seconde mise en demeure du 28 avril 2023, avec avis de réception signé le 29 avril 2023, pour le fermage de l’année 2022 d’un montant de 183,25 euros. Le preneur ne contestait ni la réception ni les montants, soit un total de 360,22 euros. Le formalisme du rappel des dispositions de l’article L. 411-31 avait été respecté, et la cour a confirmé la résiliation prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux de Mende. Deux mises en demeure distinctes, chacune réceptionnée, chacune chiffrée, chacune rappelant le texte : voilà le schéma qui tient devant les juges.
B. La persistance à l’expiration du délai de trois mois, appréciée au jour de la demande
Le deuxième verrou du texte est temporel : les défauts de paiement doivent avoir « persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure ». Le preneur dispose donc d’un délai de trois mois après chaque mise en demeure pour régulariser. Mais jusqu’à quand peut-il encore payer pour sauver son bail ? La cour d’appel de Nîmes apporte une réponse précise dans l’arrêt du 10 juin 2025 précité : « Les manquements du preneur doivent être appréciés au jour de la demande en résiliation » et, « même si le preneur ne s’est pas acquitté de son fermage à l’expiration du délai de 3 mois ouvert par les mises en demeure prévues par l’article L 411-31 I 1° du code rural et de la pêche maritime, il conserve la possibilité de régulariser sa situation jusqu’à la saisine du tribunal par le propriétaire ». Autrement dit, le paiement tardif reste possible après les trois mois, mais plus après la saisine du tribunal. Passée cette date, un règlement intervenu en cours d’instance, même après une audience de conciliation, ne fait plus obstacle à la résiliation. Dans l’affaire jugée à Nîmes, le preneur soutenait avoir acquitté les sommes après l’audience de conciliation ; la cour écarte l’argument et confirme la résiliation, en rappelant qu’il lui incombait de prouver le paiement : le preneur, « à qui incombe la preuve du paiement, en vertu de l’article 1353 du code civil », ne communiquait aucune pièce en ce sens.
Le texte ménage toutefois une porte de sortie au preneur : les motifs de résiliation « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Dans l’affaire de Nîmes, le preneur invoquait le comportement de son bailleur, qui aurait refusé de lui délivrer des quittances. La cour relève qu’il se contente de l’alléguer sans en justifier, et que ce grief serait de toute façon sans incidence sur son obligation de régler ses fermages. L’enseignement est double : d’une part, les raisons sérieuses et légitimes doivent être prouvées, non simplement affirmées ; d’autre part, un différend accessoire avec le bailleur, comme un refus de quittance, ne dispense pas de payer le fermage. En revanche, un événement véritablement constitutif de force majeure ou une raison sérieuse établie par des pièces, comme une calamité agricole documentée ou une situation personnelle grave empêchant durablement tout paiement, peut faire échec à la demande de résiliation. Chaque situation s’apprécie concrètement, pièces à l’appui, et le preneur qui entend s’en prévaloir a intérêt à constituer son dossier avant l’audience plutôt qu’à invoquer des difficultés générales.
Il faut enfin distinguer ce motif de résiliation des autres régimes qui obéissent à des conditions propres. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime organise ainsi la résiliation des parcelles dont la destination agricole peut changer en zone urbaine, avec notification par acte extrajudiciaire, effet un an après et indemnisation du preneur comme en matière d’expropriation (article L. 411-32). Ce régime n’a rien à voir avec les impayés de fermage : il ne faut ni les confondre ni supposer que l’un entraîne l’autre. De même, le montant même du fermage obéit à ses propres règles d’encadrement et d’actualisation, prévues à l’article L. 411-11, qui organise notamment l’actualisation annuelle selon la variation d’un indice national des fermages, composé pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes et pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente, l’indice et sa variation annuelle étant constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture (article L. 411-11). Un preneur qui conteste le montant réclamé devra donc vérifier l’arrêté applicable et le calcul opéré, tandis que le bailleur veillera à réclamer un fermage conforme aux maxima et minima administratifs, sous peine d’ouvrir un débat incident sur la somme due.
II. Signifier sans faute puis saisir le tribunal paritaire pour résilier et recouvrer
Une fois les conditions de fond réunies, tout se joue sur la procédure : une mise en demeure mal signifiée anéantit l’action, tandis qu’une action bien conduite aboutit à la résiliation, à l’expulsion et au paiement des sommes dues.
A. La signification de la mise en demeure : le piège de la lettre non retirée
L’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-16.751, arrêt n° 827) constitue l’avertissement le plus net adressé aux bailleurs qui se contentent d’une lettre recommandée. Dans cette affaire, la bailleresse, propriétaire de parcelles de vigne, avait mis en demeure sa preneuse de payer les fermages des années 2016 à 2018 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 juin 2019, retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Elle avait ensuite saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation, expulsion et paiement. La cour d’appel de Chambéry avait rejeté la demande, et la bailleresse se pourvoyait en cassation en soutenant que le destinataire régulièrement avisé doit aller retirer le pli, de sorte que la mise en demeure aurait dû être réputée faite.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et pose trois jalons. D’abord, elle rappelle que « le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur, ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de ce texte ». Ensuite, elle vise l’article R. 411-10 : « Selon l’article R. 411-10 du même code, la mise en demeure prévue au 1° du I de l’article L. 411-31 précité est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Enfin, elle en déduit le principe décisif : « cette mise en demeure, qui constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, a une nature contentieuse ». De cette nature contentieuse découle l’application des articles 668 et 669 du code de procédure civile sur la date de réception des notifications : la lettre non retirée ne vaut pas mise en demeure, et la Cour « REJETTE le pourvoi », condamnant la bailleresse aux dépens et à payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Concrètement, le bailleur qui apprend que sa lettre recommandée n’a pas été réclamée ne doit pas saisir le tribunal sur cette base : son action sera rejetée. Il doit renvoyer une mise en demeure et s’assurer de sa réception effective, ou recourir à la signification par commissaire de justice, qui ne dépend pas du bon vouloir du destinataire. C’est d’ailleurs ce qu’illustre en miroir l’arrêt de Reims du 26 février 2025 : la sommation délivrée par commissaire de justice, avec procès-verbal de remise, a été jugée valable et a fondé la résiliation. Entre une lettre recommandée dont l’avis de réception revient signé et une signification par commissaire de justice, le bailleur prudent choisira la seconde dès que l’enjeu, par exemple plusieurs années de fermage ou la reprise des terres, le justifie. Dans tous les cas, il conservera les avis de réception signés, les procès-verbaux de signification et le décompte précis des échéances visées, car c’est sur ces pièces que le tribunal vérifiera la régularité de la procédure.
Un dernier point de vigilance concerne le contenu de l’acte : outre le rappel des termes de l’article L. 411-31 exigé à peine de nullité, la mise en demeure doit viser des échéances échues et chiffrées. Dans l’affaire nîmoise, chaque mise en demeure visait une année précise et un montant exact, ce qui a permis au juge de vérifier sans difficulté la réalité des deux défauts. Une mise en demeure globale, sans ventilation par échéance, exposerait le bailleur à une discussion sur l’existence même des deux défauts requis.
B. L’action devant le tribunal paritaire : résiliation, expulsion, paiement et frais
Le tribunal paritaire des baux ruraux est la juridiction compétente pour statuer sur la demande de résiliation. La procédure débute en pratique par une phase de conciliation, puis, à défaut d’accord, par un jugement. Les décisions récentes montrent l’éventail des mesures que le juge peut prononcer quand la demande est fondée. La cour d’appel de Reims, infirmant le tribunal paritaire de Troyes, « Prononce la résiliation du bail » consenti en 2019 sur une parcelle de 22 ares et 95 centiares, puis « Ordonne l’expulsion » du preneur, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique. L’astreinte donne à la décision une force dissuasive immédiate : chaque jour de maintien dans les lieux après le délai fixé coûte 500 euros au preneur expulsé. La cour condamne en outre le preneur aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel. À Nîmes, la cour confirme la résiliation prononcée par le tribunal paritaire de Mende, condamne le preneur aux dépens d’appel et à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700. Ces montants illustrent que le preneur qui succombe supporte, outre les fermages dus, une part significative des frais du litige.
L’action en résiliation s’accompagne naturellement d’une demande en paiement des fermages impayés. Le bailleur chiffrera sa créance échéance par échéance, en retenant un fermage calculé conformément à l’article L. 411-11 et aux arrêtés applicables : loyer des bâtiments d’habitation d’un côté, loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation de l’autre, actualisés chaque année selon les indices prévus par le texte (article L. 411-11). Un décompte clair, appuyé sur les appels de fermage et les arrêtés d’actualisation, facilite l’obtention d’une condamnation au paiement en même temps que la résiliation. À l’inverse, le preneur qui conteste les sommes fera vérifier le calcul et produira ses preuves de paiement, attestations bancaires ou quittances, en se souvenant que la charge de la preuve du paiement pèse sur lui.
Pour le bailleur, la chronologie à respecter se résume donc en cinq temps : constater l’échéance impayée, adresser une première mise en demeure régulière postérieure à l’échéance, laisser courir le délai de trois mois, adresser une seconde mise en demeure si un second défaut se confirme, puis saisir le tribunal paritaire une fois la persistance établie, sans attendre indéfiniment car le preneur peut encore régulariser jusqu’à la saisine. Pour le preneur en difficulté, la fenêtre utile se situe avant la saisine : payer ou négocier un échéancier avant que le tribunal soit saisi, réunir les preuves de paiement déjà effectués, et, si des raisons sérieuses et légitimes expliquent le retard, les documenter par des pièces précises plutôt que par de simples affirmations.
En conclusion, la résiliation du bail rural pour défaut de paiement de fermage obéit à une mécanique stricte mais lisible : deux défauts, une mise en demeure qui reproduit les termes de l’article L. 411-31, un délai de trois mois, une signification effective, puis une action devant le tribunal paritaire avant laquelle le preneur peut encore régulariser. La jurisprudence récente ne pardonne ni la mise en demeure approximative, annulée comme en 2018, ni la lettre recommandée non retirée, privée d’effet en 2023, mais elle valide la sommation délivrée par commissaire de justice et la double mise en demeure chiffrée et réceptionnée, comme en 2025 à Reims et à Nîmes. Bailleur comme preneur ont donc intérêt à traiter chaque étape avec méthode : le premier en sécurisant ses actes dès la première relance, le second en payant ou en documentant ses difficultés avant la saisine du tribunal. Dans un contentieux où chaque nullité de forme fait perdre des mois, l’accompagnement par un avocat du barreau de Paris rompu à la procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux permet de choisir la bonne voie dès le premier impayé.
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