Vous avez terminé vos travaux, vous avez adressé votre déclaration d’achèvement à la mairie, et la réponse se fait attendre. Ou pire : le service urbanisme vous annonce qu’aucune attestation de conformité ne vous sera délivrée en l’état, et vous invite à déposer un nouveau dossier. Sans cette attestation, la vente du bien se complique, la banque s’inquiète, et chaque mois qui passe fragilise votre position. Que vaut ce refus, et comment obtenir le document qui clôt définitivement votre autorisation d’urbanisme ?

La situation est fréquente, et le droit applicable est précis. À l’achèvement des travaux, le bénéficiaire du permis ou de la non-opposition à déclaration préalable doit adresser à la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, la DAACT. L’administration dispose ensuite d’un délai bref, trois mois, cinq mois lorsque le récolement est obligatoire, pour contester la conformité. Passé ce délai sans contestation, elle doit délivrer, sur votre demande, une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée. Le mécanisme protège les deux parties : la commune conserve un droit de contrôle réel, et le pétitionnaire obtient, au terme du délai, une sécurité juridique opposable.

Mais ce mécanisme ne fonctionne que si chaque étape respecte un formalisme strict. Une DAACT adressée par simple courrier électronique, une mise en demeure notifiée hors délai, une attestation réclamée alors qu’aucune déclaration régulière n’a été reçue en mairie : autant d’erreurs qui font échouer les recours, comme l’illustre un arrêt récent de la cour administrative d’appel de Lyon du 21 octobre 2025. Cet article explique, étape par étape, comment déposer une DAACT qui fait courir les délais, comment réagir à une mise en demeure de mise en conformité, et comment contester un refus d’attestation devant le tribunal administratif.

I. L’attestation de non-contestation : un droit encadré par des délais stricts

L’attestation que vous réclamez n’est pas une faveur accordée par la mairie. C’est la contrepartie légale de son silence à l’expiration d’un délai de contrôle. Encore faut-il que ce délai ait commencé à courir, ce qui suppose une déclaration régulière.

A. La DAACT régulière, point de départ de tous les délais

Le code de l’urbanisme impose au bénéficiaire de l’autorisation une démarche active à la fin du chantier : « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » Cette déclaration, établie par le bénéficiaire du permis ou par l’architecte qui a dirigé les travaux, porte à la fois sur l’achèvement et sur la conformité. Elle ne se présume pas : tant qu’elle n’a pas été adressée, l’administration n’a aucun délai à respecter et aucune attestation ne peut être exigée.

La forme de l’envoi est déterminante. Le texte réglementaire dispose : « Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. » Deux voies seulement sont donc admises : la lettre recommandée avec accusé de réception ou le dépôt contre décharge. L’envoi par courrier électronique ne fait pas courir les délais, sauf dans les communes dotées des équipements répondant aux normes fixées pour la saisine électronique, une hypothèse que le juge vérifie concrètement.

L’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 21 octobre 2025, rendu sous le numéro 24LY00849, en fournit une illustration directe. Les requérantes, propriétaires de deux maisons en Savoie réhabilitées sous un permis de construire de 2011, affirmaient avoir déposé leur DAACT par message électronique du 12 mars 2020 et soutenaient que le délai de contestation avait expiré, de sorte que le maire devait leur délivrer l’attestation de non-contestation. La cour a écarté l’argument au motif qu’elles « n’établissent ni avoir adressé une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune, ni avoir déposé une telle déclaration contre décharge à la mairie ». Elle a jugé : « Dans ces conditions, faute d’avoir respecté la procédure prévue à l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, les délais prévus aux articles R. 462-6 et R. 462-10 de ce code n’ont pas commencé à courir, et aucune décision implicite de non contestation de la conformité des travaux n’a pu naître. » Le contexte sanitaire de mars 2020 n’a pas dispensé les pétitionnaires de ce formalisme, la cour relevant que le confinement n’était pas encore applicable à la date de l’envoi et qu’un envoi recommandé restait possible.

Conservez donc la preuve de votre envoi : l’avis de réception postal ou la décharge tamponnée par la mairie. C’est cette pièce qui fixera le point de départ du délai de trois mois, et c’est elle que le tribunal vous demandera en premier. Selon les travaux réalisés, la déclaration doit en outre être accompagnée d’attestations complémentaires : « la déclaration d’achèvement des travaux est accompagnée des attestations du respect des règles de construction parasismique, ainsi que des règles de construction liées au risque de retrait-gonflement des sols argileux. »
Lorsque le permis a été délivré au nom de l’État ou au nom d’un établissement public de coopération intercommunale, le maire transmet votre déclaration à l’autorité compétente : vérifiez dans votre arrêté de permis quelle autorité a signé, car c’est elle qui disposera du délai de contestation et qui délivrera l’attestation. Une demande adressée à la mauvaise autorité ne fait pas courir le délai de quinze jours.

Un dossier incomplet expose à des demandes de pièces qui retardent l’instruction sans pour autant suspendre un délai qui n’a pas commencé à courir.

B. Trois mois pour contester, puis l’attestation de plein droit

Une fois la DAACT régulièrement reçue en mairie, le compte à rebours commence. Le règlement prévoit : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. » Et il précise : « Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 . »

Le récolement, c’est la visite de contrôle effectuée par l’administration sur le terrain. « Le récolement est obligatoire » dans plusieurs hypothèses énumérées par le code : immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un site patrimonial remarquable ou un site classé, immeuble de grande hauteur ou établissement recevant du public, travaux en cœur de parc national ou en réserve naturelle, et secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers. Vérifiez si votre terrain entre dans l’une de ces catégories : c’est elle qui détermine si la mairie dispose de trois ou de cinq mois.

Si l’administration ne conteste pas la conformité dans ce délai, la loi lui retire ce pouvoir : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » Le Conseil d’État a donné à cette règle toute sa portée dans une décision du 26 novembre 2018, numéro 411991. Dans cette affaire, une commune n’avait pas relevé une non-conformité lors du récolement, puis prétendait s’en prévaloir des années plus tard pour faire annuler un nouveau permis. Le Conseil d’État a jugé que la cour d’appel avait « commis une erreur de droit » en accueillant ce raisonnement, rappelant qu’une fois le délai de récolement expiré sans contestation, la conformité ancienne ne peut plus être remise en cause à l’appui d’un refus ultérieur. Pour vos nouveaux travaux, la règle symétrique s’applique : « de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction » lorsque des transformations antérieures non autorisées affectent le bâtiment.

L’attestation elle-même s’obtient sur demande. Le texte applicable dispose : « En cas de silence gardé par l’autorité compétente dans le délai prévu à l’article R. 462-6 , celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande. » Trois conditions se cumulent donc : une DAACT régulière reçue en mairie, l’expiration du délai de trois ou cinq mois sans contestation, et une demande écrite d’attestation. Adressez cette demande en recommandé avec accusé de réception et conservez-en copie : si la mairie refuse ou garde le silence pendant quinze jours, ce refus ouvrira la voie du recours.

Notez que l’expiration du délai de contestation ne prive pas l’administration de tout pouvoir de contrôle sur votre terrain. Les agents conservent un droit de visite pour vérifier le respect des règles d’urbanisme : « Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux. » Mais ce droit de visite ne permet plus de remettre en cause la conformité au permis purgée par le délai : il sert à constater d’éventuelles infractions distinctes, poursuivies sur leur propre fondement.

II. Face au refus ou au silence de la mairie : contester utilement

Un refus d’attestation n’est pas toujours illégal. La mairie peut légitimement refuser lorsque la DAACT est irrégulière, lorsque le délai de contestation court encore, ou lorsqu’elle a valablement contesté la conformité par une mise en demeure. Votre recours ne prospérera que si vous identifiez le véritable fondement du refus et si vous attaquez la bonne décision, dans les formes et les délais requis.

A. La mise en demeure de mise en conformité : la contrôler avant de l’exécuter

Lorsque l’administration estime les travaux non conformes, elle ne se borne pas à refuser l’attestation : elle doit mettre en demeure le maître de l’ouvrage dans le délai de contestation. Le code dispose : « Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R. 462-6 , le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. » Cette mise en demeure est l’acte qui fait grief et que vous pourrez contester au fond.

Sa régularité s’apprécie d’abord sur la forme. Le texte impose : « Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. » Une simple information téléphonique, un courriel du service urbanisme ou un courrier simple ne valent pas mise en demeure. Dans l’affaire jugée à Lyon en 2025, le message électronique du service urbanisme indiquant qu’une attestation n’était pas possible en l’état n’a été regardé ni comme une contestation de la conformité ni comme une décision susceptible de recours : seuls des actes notifiés dans les formes légales produisent des effets juridiques. Vérifiez donc la date de notification au regard du délai de trois ou cinq mois : une mise en demeure expédiée après l’expiration du délai est tardive et ne peut fonder un refus d’attestation.

Le contrôle porte ensuite sur le fond. La mise en demeure doit identifier précisément les éléments non conformes au permis ou à la déclaration : hauteur, emprise, aspect extérieur, implantation, destination. Comparez chaque grief aux plans autorisés et aux prescriptions du document d’urbanisme local. Si l’écart allégué n’existe pas, ou s’il résulte d’une interprétation erronée du permis, le recours gracieux puis le recours contentieux ont des chances sérieuses. Si l’écart existe, deux voies s’offrent à vous : mettre les travaux en conformité, ou déposer un dossier modificatif pour faire régulariser l’existant, lorsque le document d’urbanisme applicable à la date de la nouvelle demande le permet. Le dossier modificatif se juge au regard des règles en vigueur à la date où l’administration statue, pas à celles du permis initial : vérifiez que le plan local d’urbanisme n’a pas entre-temps rendu votre construction non régularisable.

Dans tous les cas, répondez par écrit et dans les délais. Ne laissez pas une mise en demeure sans réponse en espérant que le silence de l’administration vaudra attestation : comme l’a jugé la cour de Lyon, sans DAACT régulière et sans expiration du délai, aucune non-contestation ne naît, et le juge déclarera votre recours irrecevable. Si vous estimez la mise en demeure infondée, formez un recours gracieux auprès du maire en exposant point par point la conformité de chaque élément contesté, pièces et plans à l’appui. Ce recours, adressé en recommandé, interrompt le délai de recours contentieux et contraint l’administration à réexaminer votre dossier.

B. Le recours contre le refus d’attestation : la bonne décision, le bon juge, les bonnes pièces

Lorsque le délai de contestation a expiré sans mise en demeure régulière et que la mairie refuse néanmoins l’attestation ou garde le silence sur votre demande, vous pouvez saisir le tribunal administratif. La première difficulté consiste à identifier la décision attaquée. Le juge ne statue que sur des décisions : un courriel d’information, une réponse orale au guichet ou une lettre vous invitant à déposer un nouveau dossier ne sont pas, en eux-mêmes, des refus susceptibles de recours. Dans l’affaire lyonnaise, les requérantes ont vu leurs conclusions rejetées comme irrecevables parce qu’aucune décision de contestation de la conformité n’avait été adoptée par le maire : la cour a relevé que la décision du 27 août 2020 avait pour seul objet de rejeter le recours formé contre l’opposition à déclaration préalable et se bornait à informer les pétitionnaires qu’en conséquence aucun certificat ne pourrait être délivré. Adressez donc une demande formelle d’attestation, en recommandé, et faites naître soit un refus écrit soit un refus implicite né du silence gardé pendant quinze jours.

Le délai de recours contentieux obéit au droit commun : « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Le recours gracieux préalable, formé dans ce délai de deux mois, proroge le délai de recours contentieux jusqu’à la réponse de l’administration. Ne saisissez pas le tribunal avant d’avoir épuisé cette étape amiable lorsque le litige porte sur une appréciation technique : un réexamen au vu de plans complémentaires aboutit souvent plus vite qu’une instance.

En cas d’urgence caractérisée, par exemple une vente authentique dont la réitération est subordonnée à la production de l’attestation, ou un financement bancaire suspendu à sa délivrance, la procédure de référé-suspension permet de demander au juge des référés de suspendre l’exécution du refus en attendant le jugement au fond. L’urgence s’apprécie concrètement : produisez le compromis avec sa clause suspensive, le courrier de la banque ou l’attestation du notaire fixant la date de signature. Le référé ne dispense pas du recours au fond formé dans le délai de deux mois, mais il évite que le litige ne vide la vente de son objet avant son dénouement.

Devant le tribunal, vos conclusions doivent viser l’annulation du refus et, surtout, l’injonction de délivrer l’attestation. Le juge administratif peut prescrire à l’administration la mesure d’exécution qu’implique sa décision : « la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. » Formulez donc expressément des conclusions à fin d’injonction, éventuellement sous astreinte, en joignant la preuve de votre DAACT régulière, l’avis de réception, le décompte du délai de trois ou cinq mois, votre demande d’attestation et le refus attaqué. C’est cet ensemble probatoire complet qui permettra au juge de constater que la conformité n’a pas été contestée en temps utile et d’ordonner la délivrance.

Votre dossier doit également anticiper les moyens de défense de la commune. Celle-ci soutiendra soit que la DAACT était irrégulière, soit que le récolement était obligatoire et que le délai applicable était de cinq mois, soit qu’une mise en demeure a été valablement notifiée dans le délai. Préparez la réplique à chacun de ces moyens : preuve du recommandé ou de la décharge, analyse du terrain au regard des cas de récolement obligatoire, copie de tous les courriers reçus avec leurs dates de notification. Lorsque le litige se double d’une opposition à une déclaration préalable de régularisation, comme dans l’affaire savoyarde où un arrêté d’opposition visait un balcon et une échelle au regard du règlement du plan local d’urbanisme, traitez les deux contentieux de front mais sans les confondre : l’illégalité de l’opposition ne vaut pas attestation de conformité des travaux initiaux, et inversement.

Les praticiens parisiens rencontrent ces difficultés dans un contexte où les enjeux financiers sont élevés et où les acquéreurs exigent des garanties. Si votre projet se situe dans la capitale, un appui sur le recours contre un permis de construire à Paris permet de situer votre dossier dans la procédure applicable devant les juridictions franciliennes. La fiche officielle du ministère de la justice consacrée à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) rappelle au demeurant les démarches essentielles à la charge du pétitionnaire.

Conclusion

La mairie ne peut ni refuser arbitrairement votre attestation de conformité ni la différer indéfiniment. Dès lors qu’une DAACT régulière a été reçue et que le délai de trois mois, ou de cinq mois en cas de récolement obligatoire, a expiré sans mise en demeure notifiée dans les formes légales, l’attestation vous est due de plein droit sous quinze jours. Le Conseil d’État interdit à l’administration de revenir ensuite sur une conformité qu’elle n’a pas contestée en temps utile, et le tribunal administratif peut enjoindre la délivrance sous délai d’exécution.

Mais cette protection a un prix : un formalisme sans faille. Adressez votre DAACT en recommandé avec accusé de réception ou déposez-la contre décharge, joignez les attestations techniques exigées, décomptez précisément le délai applicable à votre terrain, puis réclamez l’attestation par écrit. À chaque étape, conservez la preuve de vos envois et des réponses reçues. C’est ce dossier probatoire, et lui seul, qui fera la différence entre un recours déclaré irrecevable, comme celui des pétitionnaires savoyards jugé à Lyon en octobre 2025, et une injonction de délivrance. Si vous recevez une mise en demeure, contrôlez sa date, sa notification et chacun de ses griefs avant de choisir entre mise en conformité, dossier modificatif et contestation. Et si la mairie persiste dans son refus alors que le délai est expiré, saisissez le tribunal dans les deux mois avec des conclusions d’annulation et d’injonction complètes.

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