La rentrée de septembre 2026 ramène le même scénario dans des centaines d’immeubles parisiens : un locataire cesse de payer son loyer et le bailleur se tourne vers la personne qui s’est portée caution, souvent un parent qui a signé pour un étudiant ou un jeune actif. La presse s’en fait l’écho depuis le printemps : au mois de mai 2026, la hausse des impayés de loyer occupait les pages économiques nationales, et chaque bailleur sait que la trêve hivernale du 1er novembre suspendra bientôt les expulsions non exécutées. Dans ce contexte, la caution, le garant, devient la cible logique du recouvrement. Pourtant, faire payer la caution d’un bail d’habitation n’a rien d’automatique : l’acte de cautionnement doit respecter des mentions précises à peine de nullité, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours, et la caution dispose d’armes redoutables, de l’information annuelle obligatoire jusqu’à la disproportion de son engagement. Ce guide explique, côté bailleur comme côté garant, chaque étape du recours contre la caution à Paris en 2026, avec les textes applicables et les décisions les plus récentes.
I. Faire payer la caution quand le locataire ne paie plus : un recours verrouillé par les textes
A. Un cautionnement valable : qui peut se porter garant et quelles mentions à peine de nullité
Le point de départ est simple : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Dans un bail d’habitation, le créancier est le bailleur, le débiteur le locataire, et la caution le plus souvent un proche. Mais le législateur encadre strictement le recours au garant. Premier verrou : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». Un bailleur déjà couvert par une garantie des loyers impayés ne peut donc pas exiger en plus la caution des parents, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Le cumul avec le dépôt de garantie reste en revanche permis. Vérifiez ce point avant toute poursuite : si le bailleur cumulait assurance et caution pour un locataire ordinaire, le cautionnement est nul et toute demande contre le garant s’effondre.
Deuxième verrou, la forme de l’acte. La personne physique qui se porte caution doit signer un acte qui fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au bail. La loi exige : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article » et précise : « La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil ». Le bailleur doit en outre remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. Et la sanction est directe : « Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ». Le droit commun ajoute sa propre exigence manuscrite : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». Concrètement, le garant qui reçoit une mise en demeure doit d’abord exiger la copie de l’acte qu’il a signé et contrôler ces mentions : montant en lettres et en chiffres, connaissance explicite de l’étendue de l’engagement, remise du bail. L’absence d’une seule de ces mentions fait annuler l’engagement.
Troisième point, la durée de l’engagement, décisif pour les parents qui se sont portés caution il y a des années. La loi prévoit : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement ». Et cette résiliation prend effet de façon claire : « La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». Un parent garant d’un bail signé pour les études de son enfant, reconduit tacitement depuis cinq ans, peut donc notifier la résiliation de son cautionnement : il reste tenu des dettes nées avant la fin du bail en cours, mais pas des loyers postérieurs. Cette sortie doit être notifiée par écrit au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en conservant la preuve de la date de réception.
Quatrième point, la nature de l’engagement : caution simple ou caution solidaire. Le Code civil rappelle : « Le cautionnement est simple ou solidaire » et « La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous ». Dans la quasi-totalité des baux parisiens, l’acte stipule la solidarité, ce qui prive la caution du bénéfice de discussion : le bailleur peut poursuivre directement le garant sans avoir d’abord épuisé les poursuites contre le locataire. La jurisprudence récente illustre cette rigueur : le 5 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a retenu que « M. [Z] [C], tel que rappelé ci-avant, est caution solidaire de l’engagement du locataire et est tenu solidairement de l’ensemble des sommes dues au titre du bail et notamment des réparations locatives ». La caution solidaire répond donc des loyers, des charges et même des réparations locatives. Dernier garde-fou à connaître dès la signature : lorsqu’un cautionnement est exigé, « celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain ». Un bailleur parisien qui écarte un garant solvable au seul motif de sa nationalité ou de sa résidence hors métropole commet un refus discriminatoire, et le locataire peut s’en prévaloir.
B. Le recours du bailleur contre le garant : commandement sous quinze jours, décompte exact et condamnation solidaire
Le locataire a une obligation première : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Quand il cesse de payer, le bailleur actionne la clause résolutoire, que la loi impose dans chaque bail : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». Et le délai est bref : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le réflexe du bailleur consiste alors à se retourner aussi contre la caution. Mais la loi impose une diligence souvent oubliée : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire ». La sanction de l’oubli est immédiate : « A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ». Concrètement, le commissaire de justice qui signifie le commandement au locataire doit le signifier aussi au garant dans les quinze jours. Passé ce délai, le bailleur pourra toujours réclamer à la caution le principal des loyers, mais plus ni pénalités ni intérêts de retard. Pour le garant, la première vérification consiste donc à comparer les deux dates de signification.
Le deuxième contrôle porte sur le contenu du commandement. Le texte exige, à peine de nullité, six mentions dont le décompte précis de la dette. Les juges appliquent cette exigence sans indulgence. Le 16 juillet 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans a constaté : « Il résulte des pièces versées qu’aucun décompte n’est joint au commandement de payer », alors que l’acte réclamait près de trois mille euros de loyers et charges. Le juge a rappelé que la loi du 23 novembre 2018 « a prévu six mentions à peine de nullité au rang desquelles figure la mention du délai pour payer sa dette, ainsi que le décompte de la dette ». Verdict : « ANNULE le commandement de payer délivré le 25 août 2023, seulement en tant qu’il vise l’acquisition de la clause résolutoire ». L’acte survit comme simple mise en demeure de payer, mais il ne peut plus faire jouer la résiliation automatique. Pour la caution, l’enjeu est direct : si le commandement visant la clause est annulé, la résiliation du bail ne peut pas être constatée sur ce fondement et la caution ne peut pas être condamnée au titre d’une résiliation qui n’a pas eu lieu. Le garant doit donc contrôler le décompte ligne par ligne : loyers déjà payés, aides au logement déduites, charges réelles justifiées, exclusion des frais illégaux. Chaque euro contesté avec preuve fragilise la procédure du bailleur.
Quand la procédure est régulière, en revanche, la condamnation du garant suit celle du locataire. Dans l’affaire jugée à Troyes le 5 septembre 2025, le tribunal a « CONDAMNE solidairement M. [E] [C] et M. [Z] [C] à verser à la SCI ELEMENT la somme de 1709.10 € (MILLE SEPT CENT NEUF EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2023 incluant l’échéance du mois d’octobre 2023 ». La caution solidaire paie donc comme le locataire, pour le principal, les charges et les accessoires du bail. Pour le bailleur parisien, la méthode gagnante se résume en quatre gestes : faire signifier le commandement au locataire et à la caution dans les quinze jours, joindre un décompte exact et à jour, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives quand les seuils sont atteints, puis assigner locataire et caution ensemble devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir une condamnation solidaire unique, plus simple à exécuter. Les étapes du recouvrement des loyers impayés doivent être menées dans cet ordre, sans brûler les délais, car chaque nullité renvoie le bailleur au point de départ et rapproche la trêve hivernale.
La caution n’est pourtant pas sans défense sur le fond de la dette : elle peut reprendre à son compte les moyens du locataire. Le Code civil dispose : « La caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l’article 2293 ». Avec une limite importante : « Toutefois la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire ». La Cour de cassation vient d’en donner une illustration forte : le 5 mars 2026, la troisième chambre civile, statuant en formation publiée au Bulletin, a jugé que « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Autrement dit, même quand le bail contient une clause résolutoire, le juge doit examiner loyer par loyer l’exception d’inexécution tirée des manquements du bailleur, par exemple un logement indécent ou des désordres graves non réparés. La caution peut donc plaider que certains loyers réclamés ne sont pas dus parce que le bailleur n’a pas rempli ses propres obligations, notamment la délivrance d’un logement décent. Chaque loyer contesté avec succès réduit d’autant la condamnation du garant.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux se joue devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue sur la résiliation, l’expulsion, les délais et la condamnation solidaire dans la même audience. Le commissaire de justice instrumente dans tout le ressort, et la signification à la caution doit être faite à sa personne ou à son domicile réel, même si elle habite en province : beaucoup de garants parisiens sont des parents domiciliés hors Île-de-France, et une signification irrégulière à une ancienne adresse ouvre une contestation. Anticipez aussi le calendrier : assigner en septembre ou octobre permet d’obtenir un jugement avant la trêve hivernale du 1er novembre, tandis qu’une nullité de commandement découverte à l’audience repousse l’affaire de plusieurs mois, en pleine période de suspension des expulsions. La rigueur procédurale n’est donc pas un luxe parisien, c’est le principal levier de vitesse du recouvrement.
II. Les armes de la caution pour échapper à la condamnation : information, disproportion et délais du juge
A. L’information due au garant : deux manquements qui coûtent les intérêts et pénalités au bailleur
Le législateur protège la caution personne physique par un devoir d’information double, sanctionné par la déchéance des intérêts et pénalités. Première obligation, l’information annuelle : « Le créancier professionnel est tenu, avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information ». Le texte ajoute une protection sur les paiements : « Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements effectués par le débiteur pendant cette période sont imputés prioritairement sur le principal de la dette ». Et le créancier doit aussi rappeler au garant la durée de son engagement : « Le créancier professionnel est tenu, à ses frais et sous la même sanction, de rappeler à la caution personne physique le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci peut être exercée ». Concrètement, la caution doit réclamer au bailleur les lettres d’information des années précédentes : si le bailleur ne les produit pas, il perd les intérêts et pénalités de toute la période non couverte, ce qui représente souvent des milliers d’euros sur un arriéré ancien.
Deuxième obligation, l’alerte dès le premier incident : « Le créancier professionnel est tenu d’informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle elle en a été informée ». Là encore, « Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements effectués par le débiteur pendant cette période sont imputés prioritairement sur le principal de la dette ». Le garant averti tardivement, six mois après le premier loyer manqué, peut donc faire écarter tous les intérêts et pénalités courus entre l’incident et son information. Troisième protection, le devoir de mise en garde : « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier », et « A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci ». Une précision s’impose : ces trois protections visent le créancier professionnel, c’est-à-dire le bailleur qui gère des locations à titre habituel, le bailleur social ou la société foncière. Face à un bailleur particulier qui loue occasionnellement son ancien appartement, la caution invoquera plutôt les nullités de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le délai de quinze jours de l’article 24. Qualifier le bailleur est donc la première étape du raisonnement : professionnel ou non, les armes ne sont pas les mêmes.
Quatrième levier, le bénéfice de discussion pour la caution simple, celle dont l’acte ne stipule pas la solidarité. Le Code civil prévoit : « Le bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal ». Mais attention à la limite : « Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire ». La caution solidaire, majoritaire dans les baux parisiens, ne peut donc pas exiger que le bailleur saisisse d’abord les biens du locataire. En revanche, la caution simple, plus rare, peut opposer ce bénéfice dès le début de l’instance : le bailleur devra d’abord discuter les biens du locataire, c’est-à-dire les saisir et les faire vendre, avant de se retourner contre elle. Vérifiez donc la clause de solidarité de l’acte : son absence change toute la stratégie de défense. Et pour la rédaction des futurs engagements, les garants ont intérêt à refuser la solidarité et à limiter le montant et la durée de leur engagement, tandis que les bailleurs ont intérêt à faire stipuler la solidarité et à renoncer par écrit aux bénéfices de discussion et de division.
Sur la portée de l’acte, une dernière vigilance concerne les clauses larges. Le 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait réduit la portée d’une clause résolutoire : « En statuant ainsi, alors que le contrat de bail prévoyait que la clause résolutoire s’appliquait en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé ». La leçon vaut pour les cautionnements : un acte qui garantit l’un quelconque des engagements du locataire couvre les loyers, les charges, les réparations et les indemnités, sans que le juge puisse en retrancher une partie. Lisez donc l’acte de caution dans son entier : ce qu’il garantit exactement détermine ce que le bailleur pourra réclamer, et une clause générale bien rédigée ne se discute pas.
B. La disproportion de l’engagement et les délais du juge : réduire la dette et étaler le paiement
L’arme la plus puissante de la caution modeste est la disproportion de son engagement au jour de la signature. Le Code civil dispose : « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date ». La disproportion s’apprécie à la date de la signature, en comparant le montant garanti aux revenus et au patrimoine du garant : bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de patrimoine de l’époque. Depuis la réforme du cautionnement entrée en vigueur le 1er janvier 2022, la sanction n’est plus l’anéantissement total de l’engagement mais sa réduction au montant que la caution pouvait raisonnablement garantir. Un parent aux revenus modestes qui s’est porté caution pour un loyer parisien de 1 500 euros mensuels pourra ainsi voir son engagement ramené à une fraction de la dette. La charge de la preuve pèse sur la caution pour la disproportion, puis sur le créancier s’il prétend qu’au jour où il appelle la caution, le patrimoine de celle-ci lui permet de faire face. Rassemblez dès la signature, et conservez, les justificatifs de revenus et de patrimoine : dix ans plus tard, ils feront la différence à l’audience.
Le deuxième bouclier est judiciaire : les délais de paiement accordés par le juge. Le régime spécial du bail d’habitation prévoit : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». Deux conditions cumulatives : être en situation de régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La carotte est considérable : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Un échéancier respecté efface la résiliation ; un seul impayé la fait revivre. La caution solidaire profite indirectement de ces délais : tant que le locataire paie l’échéancier, le bailleur ne peut pas exécuter contre le garant, et l’apurement total éteint la dette des deux.
Les juges du fond manient ces délais avec pragmatisme. Le 12 mars 2026, la cour d’appel de Nancy a infirmé un jugement qui avait constaté la résiliation et ordonné l’expulsion : elle a « PRONONCE l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire », puis accordé un étalement sur deux ans après avoir constaté que « l’apurement de la dette locative sur 24 mois (par mensualités de l’ordre de 136 euros) ainsi que le paiement du loyer courant (soit 591,08 euros) représentent une échéance de l’ordre de 20% de la totalité des salaires mensuels du couple ». La cour a fixé « 23 versements de 136 euros, suivis d’un dernier paiement de 157,97 euros au 24ème mois » pour apurer une dette de plus de trois mille euros. Pour la caution, la leçon est double : d’une part, aider le locataire à reprendre le loyer courant avant l’audience ouvre la porte aux délais ; d’autre part, un échéancier réaliste, calibré sur les revenus réels du foyer, convainc le juge. Présentez un budget complet : salaires, aides au logement, charges incompressibles, mensualité proposée. Un échéancier crédible protège le logement du locataire et le patrimoine du garant.
Même après un jugement d’expulsion, le calendrier protège encore les occupants. D’abord, l’expulsion d’un logement habité ne peut pas être immédiate : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Ensuite, la trêve hivernale suspend toute exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Pour un bailleur parisien, la fenêtre d’action utile se situe donc entre la rentrée et la fin octobre : obtenir le jugement et le faire exécuter avant le 1er novembre, ou obtenir du juge des délais de paiement qui maintiennent le bail. Pour la caution, la trêve offre un répit pour négocier un protocole transactionnel : abandon partiel des pénalités contre engagement de paiement garanti, par exemple. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a accéléré l’ensemble de ces procédures, avec un commandement ramené à six semaines : chaque semaine compte, des deux côtés.
À Paris et en Île-de-France, ces délais prennent une dimension très concrète. Les loyers élevés rendent la disproportion plus fréquente pour les garants modestes, et les juges parisiens examinent de près les budgets présentés. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris peut être saisi pour aider à apurer la dette, et son intervention figure en bonne place dans les dossiers qui obtiennent des délais. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris est saisie dans les situations d’impayés persistants et son diagnostic social et financier, transmis au juge avant l’audience, pèse dans la décision sur les délais. Pour un garant francilien, accompagner le locataire dans ces démarches, l’aider à reprendre le loyer courant et proposer un échéancier réaliste constitue souvent une meilleure stratégie que la contestation frontale : chaque mois payé réduit la dette pour laquelle la caution est poursuivie.
Conclusion
Faire payer la caution quand le locataire ne paie plus suit un chemin balisé : un cautionnement valable avec les mentions exigées à peine de nullité, un commandement signifié au garant dans les quinze jours avec un décompte exact, puis une condamnation solidaire devant le juge des contentieux de la protection. Mais chaque étape est un filtre : cumul interdit avec une assurance, mention manuscrite absente, signification tardive au garant, décompte inexact, information annuelle oubliée, engagement disproportionné. Côté bailleur, la rigueur procédurale et la rapidité avant la trêve hivernale font le succès du recouvrement. Côté garant, le contrôle de l’acte, la preuve de la disproportion au jour de la signature et l’aide au locataire pour reprendre le loyer courant et obtenir des délais réduisent ou éteignent la condamnation. Les décisions de 2025 et 2026 le confirment : le juge sanctionne le bailleur négligent et aide le foyer qui paie et qui prouve. Que vous soyez bailleur ou garant, faites vérifier l’acte de cautionnement et le commandement dès les premiers impayés : c’est dans les six semaines qui suivent que se joue l’essentiel.
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