Vous êtes propriétaire de terres louées à un fermier et vous apprenez, par un voisin, par un relevé parcellaire ou à l’occasion d’un contrôle, que vos parcelles sont désormais exploitées par un GAEC, une EARL ou une SCEA dont vous n’avez jamais entendu parler. Le fermier ne vous a rien notifié, ne vous a demandé aucun accord, et le chèque du fermage arrive désormais d’un compte au nom d’une société. Faut-il s’inquiéter ? La réponse est oui, mais sans précipitation : la loi autorise le preneur à mettre les biens loués à la disposition d’une société agricole, à des conditions strictes. Quand ces conditions sont respectées, le bail se poursuit et vos droits restent intacts. Quand elles sont bafouées, ou quand le fermier a en réalité abandonné la jouissance des terres à la société, vous pouvez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et obtenir la résiliation. Trois arrêts récents de la Cour de cassation, rendus le 12 octobre 2023, le 6 février 2025 et le 7 mai 2025, fixent la ligne de partage entre la mise à disposition régulière et la cession déguisée. Cet article explique cette ligne de partage, les informations que le fermier vous doit, les preuves à réunir et la procédure à suivre. Pour le contexte général du statut du fermage, vous pouvez aussi consulter notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption du preneur.
I. La mise à disposition des terres louées à une société est autorisée, mais elle obéit à des formes strictes
Le point de départ est simple : la mise à disposition n’est ni une cession ni une sous-location. Le fermier reste seul titulaire du bail, il reste votre seul débiteur du fermage, et vos droits ne changent pas. En contrepartie, la loi lui impose deux séries d’obligations : vous informer, et continuer à exploiter lui-même. Chacune de ces obligations mérite un examen attentif, car c’est sur elles que se jouent les litiges.
A. Le fermier doit vous informer de la mise à disposition, dans des délais et des formes précis
Quand le fermier est associé d’une société à objet principalement agricole, dotée de la personnalité morale et dont le capital est majoritairement détenu par des personnes physiques, il peut mettre tout ou partie des biens loués à la disposition de cette société. La formule légale est la suivante : « le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». Trois précisions sont importantes. D’abord, seuls les associés de la société peuvent utiliser ce régime : un fermier qui confie ses terres à une société dont il n’est pas membre se place hors de ce cadre. Ensuite, la mise à disposition ne donne lieu à aucune attribution de parts : le fermier ne peut pas se faire rémunérer en parts sociales. Enfin, la durée de la mise à disposition ne peut pas dépasser la durée pendant laquelle le fermier reste titulaire du bail : si le bail prend fin, la mise à disposition s’éteint avec lui.
L’obligation d’information est la contrepartie de cette liberté. Le texte dispose que la mise à disposition est possible « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». Le contenu de cet avis est imposé : « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition ». Concrètement, une lettre qui annonce vaguement que « les terres sont désormais exploitées en société » ne suffit pas : il faut le nom exact de la société, son immatriculation et la liste des parcelles concernées. Le fermier doit ensuite vous aviser, dans les mêmes formes et dans les deux mois, de la fin de la mise à disposition et de tout changement dans ces éléments.
Un second régime existe pour les personnes morales qui ne remplissent pas ces critères, par exemple une société dont le fermier est membre mais qui n’est pas à objet principalement agricole ou dont le capital n’est pas majoritairement détenu par des personnes physiques. Dans ce cas, le fermier ne peut pas procéder seul : il lui faut votre accord préalable. La demande doit vous être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet prévue, et elle doit mentionner le nom de la personne morale, en fournir les statuts et préciser les références des parcelles. Si vous ne répondez pas dans les deux mois, l’accord est réputé acquis : votre silence vaut acceptation. En pratique, ne laissez donc jamais sans réponse une demande de mise à disposition : si vous avez des motifs sérieux de refuser, exprimez votre opposition par écrit dans le délai.
Que se passe-t-il si le fermier ne vous a rien notifié du tout ? La loi organise une sanction progressive, et non une résiliation automatique. D’abord, vous devez le mettre en demeure de vous communiquer les informations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ensuite, le texte prévoit que « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Autrement dit, le fermier négligent dispose d’un délai d’un an après votre mise en demeure pour régulariser. Enfin, la loi ajoute un correctif de bon sens : « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur ». Une erreur purement matérielle, par exemple une référence cadastrale incomplète alors que vous identifiez sans peine les parcelles, ne suffit pas à faire résilier le bail. Retenez la méthode : dès que vous découvrez une mise à disposition non notifiée, adressez immédiatement une mise en demeure détaillée par lettre recommandée avec accusé de réception, listant les informations manquantes, et conservez-en la preuve. Sans cette mise en demeure, aucune résiliation pour défaut d’information ne peut prospérer.
B. Le fermier reste seul titulaire du bail et doit continuer à exploiter lui-même
La mise à disposition ne transfère ni le bail ni la qualité de preneur. Le fermier reste votre seul interlocuteur : c’est lui qui doit payer le fermage, entretenir les biens et répondre de toutes les clauses du bail. La loi le dit nettement : « Les droits du bailleur ne sont pas modifiés ». Vous ne pouvez donc pas réclamer le fermage directement à la société, sauf si elle s’est portée garante, et la société ne peut pas vous opposer un droit propre sur les terres. En revanche, la loi organise une garantie supplémentaire à votre profit : « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail ». En cas d’impayé ou de dégradation, vous pouvez donc agir non seulement contre le fermier, mais aussi contre la société et ses associés, tenus solidairement.
L’obligation centrale du fermier est de continuer à exploiter personnellement. Le texte impose qu’il « doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Chaque mot compte. « Sur les lieux » signifie une présence physique réelle sur les parcelles, et non une gestion à distance depuis un bureau. « Effective et permanente » exclut les participations symboliques ou occasionnelles : le fermier doit prendre part aux travaux de manière suivie, à la mesure de l’exploitation. « selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » adapte l’exigence au contexte : on n’attend pas la même présence sur dix hectares de céréales et sur cent hectares de polyculture-élevage. Pour vous, bailleur, l’enjeu probatoire est clair : ce n’est pas la qualité d’associé qui compte en premier lieu, mais la réalité du travail accompli sur vos terres. Un fermier associé qui ne met plus les pieds sur les parcelles est en faute ; à l’inverse, comme on le verra, un copreneur non associé qui travaille réellement les terres ne commet pas nécessairement une cession prohibée.
II. Quand la mise à disposition devient une faute : la cession déguisée et le manquement préjudiciable
Tout manquement du fermier n’ouvre pas les mêmes droits. Le droit rural distingue deux situations que les bailleurs confondent souvent : d’un côté, le fermier qui a abandonné la jouissance des terres à la société et commis une cession prohibée, sanctionnée sans que vous ayez à prouver un préjudice ; de l’autre, le fermier qui exploite toujours mais a manqué à une obligation d’information ou de forme, où la résiliation exige la preuve d’un préjudice. Cette distinction, rappelée avec constance par la Cour de cassation, commande toute votre stratégie.
A. Quand le fermier abandonne la jouissance des terres à la société, il cède le bail sans droit et vous pouvez agir sans prouver un préjudice
Le principe est posé par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». À défaut d’agrément, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire, mais jamais décidée seul par le fermier. Le même article ajoute que « Toute sous-location est interdite », sous réserve d’exceptions limitées aux usages de vacances ou de loisirs. Un fermier qui transmet en fait la jouissance de vos terres à une société, sans agrément ni autorisation, viole donc directement cette interdiction.
La sanction est prévue par l’article L. 411-31 : « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants », au nombre desquels figure « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ». Sur ce fondement, vous n’avez pas à démontrer que l’abandon vous a causé un préjudice financier ou matériel : la cession prohibée suffit par elle-même. C’est exactement ce qu’a jugé la troisième chambre civile le 12 octobre 2023, dans une affaire où un preneur avait mis ses parcelles à la disposition d’une société civile d’exploitation agricole, la SCEA Les Coudrées, dont il était associé, avant d’écrire aux bailleurs qu’il n’exploitait plus les terres. La cour d’appel de Paris avait constaté qu’il ne travaillait plus lui-même, que son père était devenu gérant de la société et en détenait 95 % des parts, et qu’un huissier avait constaté que c’était le père qui exploitait. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du preneur et approuvé la résiliation. Sa formule mérite d’être retenue mot à mot : « Le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit ». La conséquence suit immédiatement : « Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice ». Le pourvoi a été rejeté, le preneur condamné aux dépens et à 3 000 euros au titre des frais de justice.
Pour un bailleur, l’enseignement est pratique. Si vous établissez que le fermier n’exploite plus lui-même, que la société a pris sa place et que d’autres personnes travaillent vos terres à sa place, vous êtes sur le terrain de la cession prohibée : pas de préjudice à chiffrer, pas de mise en demeure d’un an. Les preuves décisives sont celles qui montrent l’effacement du fermier : constat d’huissier décrivant qui conduit les tracteurs et qui donne les ordres, attestations de voisins ou de salariés, documents de la société mentionnant l’exploitation de vos parcelles, relevés d’activité, affiliation sociale du fermier à une autre activité. La cour d’appel de Paris, le 21 avril 2022, avait déjà suivi ce raisonnement dans le même dossier, en retenant que le preneur n’exploitait plus les terres données à bail. Vérifiez aussi la composition du capital et la gérance de la société : quand le fermier a transféré l’essentiel de ses parts et de ses fonctions à un tiers qui exploite seul, l’abandon de jouissance devient difficile à contester.
B. Quand le fermier exploite toujours mais vous a mal informé, la résiliation exige la preuve d’un préjudice
La situation inverse est fréquente : le fermier travaille réellement vos terres, parfois aux côtés des associés de la société, mais il a omis de vous notifier la mise à disposition, ou l’un des copreneurs n’est pas associé de la société. Beaucoup de bailleurs y voient une cession déguisée et demandent la résiliation sur le fondement de l’interdiction de céder. La Cour de cassation refuse cette assimilation. Deux arrêts de 2025, rendus à trois mois d’intervalle, le disent avec une netteté qui doit guider votre action.
Le 6 février 2025, la troisième chambre civile a statué sur le bail rural à long terme consenti en 1989 par des époux bailleurs à un couple de preneurs et à leur fils, qui avaient mis les parcelles à la disposition de l’EARL du Rogneau, dont les deux hommes étaient les seuls associés depuis 2013. Quand l’un des copreneurs a voulu quitter l’exploitation, les bailleurs ont demandé la résiliation pour cession prohibée, en faisant valoir que l’épouse, copreneur sans être associée de l’EARL, ne participait pas à l’exploitation. La cour d’appel d’Amiens leur avait donné raison. La Cour de cassation a censuré cette analyse : le simple fait qu’un copreneur ne soit pas associé de la société bénéficiaire ne caractérise pas, à lui seul, une cession prohibée, dès lors que ce copreneur continue à se consacrer à l’exploitation en participant aux travaux. La règle rappelée à cette occasion s’énonce ainsi : « le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail ». La conséquence procédurale est majeure : « dans ce cas, le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, du code rural et de la pêche maritime et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice ». L’arrêt d’Amiens a été cassé et annulé en ce qu’il résiliait le bail, l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Rouen, et les bailleurs condamnés aux dépens et à 3 000 euros de frais.
Le 7 mai 2025, la même chambre a confirmé cette lecture dans un litige opposant une bailleresse aux héritiers d’un preneur décédé, dont les terres avaient été mises à la disposition de l’EARL de la Croix Mahieu. La bailleresse avait délivré un congé partiel pour reprise, puis demandé la résiliation pour cession prohibée au motif que la veuve, copreneur, s’était retirée de l’EARL. La cour d’appel de Rouen avait prononcé la résiliation. Cassation : dès lors que les deux autres copreneurs étaient associés et exploitants de la société, le retrait d’un seul copreneur du capital, sans abandon de la jouissance, ne constitue pas une cession prohibée. L’arrêt a été cassé en toutes ses dispositions, l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Rouen autrement composée, avec la même condamnation financière contre la bailleresse. Le message adressé aux bailleurs est ferme : tant que l’exploitation effective se poursuit, l’irrégularité formelle ou l’absence de la qualité d’associé ne suffit pas ; vous devez établir un préjudice.
Ce préjudice, prévu par la loi elle-même, résulte du troisième fondement de résiliation : « Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 ». Les mots « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur » imposent au juge de vérifier concrètement en quoi le manquement vous a nui. Un défaut de notification qui vous a empêché de contrôler qui exploite vos terres, de vérifier la solvabilité de l’exploitant réel ou d’exercer votre droit de reprise en connaissance de cause peut constituer un tel préjudice, à condition de le démontrer par des pièces. En revanche, une omission sans conséquence, régularisée rapidement après votre mise en demeure, ne justifiera pas la résiliation : le juge pourra la refuser, voire vous faire supporter les dépens comme dans les deux affaires de 2025.
En pratique, adoptez une démarche en quatre temps. D’abord, vérifiez les faits : demandez au fermier, par écrit, le nom de la société, son immatriculation, la liste des parcelles mises à disposition et la date d’effet, puis contrôlez ces déclarations au registre du commerce et sur le terrain. Ensuite, qualifiez la situation : le fermier travaille-t-il encore réellement vos terres, ou un tiers a-t-il pris sa place ? Si le fermier s’est effacé, constituez un dossier de cession prohibée avec constat d’huissier et attestations, et saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux sur le fondement de l’interdiction de céder, sans avoir à chiffrer un préjudice. Si le fermier exploite toujours mais vous a mal informé, adressez-lui une mise en demeure complète par lettre recommandée avec accusé de réception, laissez-lui le délai d’un an prévu par la loi, et rassemblez les preuves du préjudice que son silence vous cause : impossibilité d’exercer votre surveillance de bailleur, risque financier, blocage d’un projet de reprise. Enfin, ne confondez pas les procédures : la mise à disposition régulière ne fait pas obstacle à un congé pour reprise que vous délivreriez par ailleurs dans les formes légales, et le décès du preneur ouvre des règles propres de continuation du bail au profit de sa famille, distinctes de celles de la mise à disposition. Chaque situation se juge sur pièces, et les trois arrêts commentés montrent que les tribunaux sanctionnent aussi bien les fermiers qui s’effacent que les bailleurs qui agissent trop vite.
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