Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être loué avec un bail d’habitation. En cette rentrée 2026, la règle mord à plein : des locataires découvrent que leur studio ou leur appartement affiche une étiquette G, tandis que des bailleurs apprennent qu’ils ne peuvent ni relouer ni renouveler un bail sans rénover. Les tribunaux tranchent déjà les litiges : travaux ordonnés sous astreinte, loyers réduits, dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Le tribunal judiciaire de Paris, le 15 mai 2026, et la cour d’appel de Nîmes, le 23 juillet 2026, viennent de prononcer des condamnations lourdes contre des bailleurs de logements indécents. Côté diagnostic, la Cour de cassation a précisé le 23 octobre 2025 dans quelles conditions la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic se révèle erroné. Que vous soyez locataire d’une passoire thermique ou bailleur d’un bien classé F ou G, cet article explique ce que la loi interdit vraiment en 2026, comment exiger les travaux, comment contester le loyer et comment sécuriser un bien à Paris et en Île-de-France.
I. Peut-on encore louer un logement classé G ou F en 2026 ?
A. DPE G interdit à la location : le calendrier officiel que personne ne peut ignorer
La réponse officielle, publiée par l’administration, est la suivante : pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits entre 2025 et 2027, seuls les logements des classes A à F du diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent être loués avec un bail d’habitation. Logement à louer décent, service-public.fr Cette règle vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits entre 2025 et 2027. Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont exclus de la location d’habitation : un bailleur ne peut plus proposer un tel bien à la location, et le renouvellement d’un bail en cours sur un logement G se heurte à la même interdiction.
Le calendrier ne s’arrête pas là. L’administration annonce la suite : pour les baux signés, renouvelés ou reconduits entre 2028 et 2033, seuls les logements des classes A à E pourront être loués avec un bail d’habitation. Logement à louer décent, service-public.fr pour les baux signés, renouvelés ou reconduits entre 2028 et 2033, puis, à partir de 2034, seuls les logements des classes A à D pourront être loués avec un bail d’habitation. Logement à louer décent, service-public.fr à partir de 2034. Les bailleurs de logements classés F disposent donc d’un délai jusqu’en 2028, et ceux des logements classés E jusqu’en 2034, pour rénover.
Ces classes sont définies par la loi. « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation Le DPE lui-même est un document précis : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation Il doit être établi par une personne qualifiée : « Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. » Article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation
La loi impose aussi la transparence dès l’annonce : « A compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier à usage d’habitation dont le niveau de performance n’est pas conforme au I du présent article, l’obligation définie au même I est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien. » Article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation Et l’horizon se resserre : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1. » Article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation Seuls échappent à cette obligation les bâtiments protégés : « Aux bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre un niveau de performance conforme au premier alinéa du présent I » Article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation, une exception qui compte à Paris où les immeubles anciens sous protection patrimoniale sont nombreux.
Premier réflexe pratique des deux côtés : vérifier la lettre du DPE annexé au bail et sa date. Un DPE a une durée de validité limitée, fixée par voie réglementaire, et un vieux diagnostic établi avant la réforme du mode de calcul peut afficher une lettre flatteuse que la réalité dément. En cas de doute, seul un nouveau DPE établi par un diagnostiqueur certifié fait foi.
Pour convaincre le juge de l’écart entre la lettre affichée et la réalité, constituez un faisceau de preuves plutôt qu’une pièce isolée. Comparez vos factures d’énergie aux dépenses théoriques mentionnées dans le DPE : un écart durable et massif, à occupation et à chauffage comparables, parle aux magistrats. Faites dresser un constat par un commissaire de justice qui relèvera la température pièce par pièce en période de chauffe, l’état des menuiseries, l’absence ou la vétusté de la ventilation et les traces d’humidité. Demandez autour de vous : les attestations de voisins ou de l’ancien occupant qui décrivent les mêmes désordres renforcent la démonstration. Enfin, sollicitez un avis technique, même simple, d’un thermicien ou d’un artisan qualifié sur les travaux nécessaires et leur coût : le juge parisien du 15 mai 2026 s’est appuyé sur une expertise judiciaire pour ordonner des travaux conçus par un thermicien, et un dossier chiffré permet aussi de calibrer la demande de dommages et intérêts et la réduction de loyer réclamées mois par mois.
B. DPE faux ou absent : le diagnostiqueur et le bailleur répondent de l’erreur
Un DPE erroné n’est pas une simple gêne administrative : il engage des responsabilités. L’administration le dit sans détour : le diagnostiqueur répond d’un DPE erroné, sauf lorsque l’erreur provient de fausses informations volontairement communiquées par le bailleur sur le logement ou ses équipements. Diagnostic de performance énergétique (DPE), service-public.fr Si le bailleur a transmis des informations mensongères au diagnostiqueur, c’est donc vers lui que la responsabilité bascule.
Le diagnostiqueur doit être certifié, et le manquement se paie : le bailleur qui recourt à un diagnostiqueur non certifié encourt 1 500 euros d’amende, 3 000 euros en cas de récidive. Diagnostic de performance énergétique (DPE), service-public.fr Quant à l’annonce de location, la sanction est plus lourde encore : les fausses informations dans l’annonce exposent le bailleur à une amende pouvant atteindre 3 000 euros Diagnostic de performance énergétique (DPE), service-public.fr lorsque l’annonce comporte de fausses informations sur le DPE, le plafond passant à 15 000 euros si le bailleur est une personne morale.
Le DPE fait partie du dossier de diagnostic remis à l’acquéreur comme au locataire : « Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code » Article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation figurent parmi les documents du dossier de diagnostic technique. La Cour de cassation a tiré les conséquences d’un diagnostic erroné dans un arrêt du 23 octobre 2025 (troisième chambre civile, pourvois n° 23-18.469, 23-18.508 et 23-18.560) rendu à propos d’un diagnostic amiante : « Il résulte de ce texte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte, que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné et que le préjudice de l’acquéreur imputable au diagnostiqueur ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente mais en un préjudice certain équivalent au surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur. » Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.469 Le principe dépasse le seul amiante : un diagnostic réalisé hors normes et hors règles de l’art, qui se révèle erroné, engage la responsabilité de son auteur pour le préjudice réel qui en résulte, évalué au coût des travaux rendus nécessaires par l’erreur.
Pour le locataire trompé par un DPE complaisant, la voie du tribunal est ouverte : il peut saisir le tribunal du lieu de situation du logement pour réclamer des dommages et intérêts Diagnostic de performance énergétique (DPE), service-public.fr, et l’administration vise aussi l’annulation du bail dans les cas les plus graves. Conservez dès maintenant l’annonce, le bail, le DPE et toute facture d’énergie anormale : ce sont ces pièces qui permettront au juge de mesurer l’écart entre la lettre affichée et la réalité du logement.
II. Locataire ou bailleur : comment agir concrètement et vite ?
A. Locataire : exiger les travaux, faire baisser le loyer et obtenir réparation
Le point de départ est l’obligation de délivrance du bailleur : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Article 1719 du code civil Un logement classé G, exclu de la location d’habitation depuis 2025, ne satisfait pas à cette exigence. S’y ajoute l’obligation d’entretien : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Article 1720 du code civil L’isolation thermique défaillante, la ventilation absente et le chauffage insuffisant relèvent de ces réparations qui incombent au bailleur, et non des menues réparations locatives.
La méthode qui obtient des résultats suit un ordre strict. D’abord, faites constater : relevez la lettre du DPE, photographiez l’humidité, les moisissures et les infiltrations, conservez les factures d’énergie et faites établir si possible un constat par un commissaire de justice. Ensuite, écrivez au bailleur en lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger les travaux de mise en conformité, en visant le DPE et l’obligation de délivrer un logement décent. Puis mettez en demeure : la mise en demeure n’est pas une formalité inutile, elle ouvre la possibilité de faire exécuter les travaux. « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation » Article 1222 du code civil, et il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées. En pratique, pour des travaux structurels d’isolation ou de ventilation, c’est surtout l’autorisation préalable du juge qui sécurise l’opération, mais la mise en demeure reste le préalable qui démontre la carence du bailleur.
Si le bailleur ne bouge pas, le juge des contentieux de la protection peut être saisi, y compris en référé pour aller vite : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Article 835 du code de procédure civile Face à un logement G frappé d’interdiction de location, l’obligation de mise en conformité est difficilement contestable, ce qui rend le référé particulièrement adapté pour obtenir les travaux et une provision sur le préjudice de jouissance.
Les décisions rendues en 2026 montrent ce que le juge accorde. Le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 15 mai 2026 (RG 22/05847), a ordonné à une société bailleresse de réaliser dans un délai de quatre mois à compter de la signification des travaux d’isolation thermique du plafond conçus par un thermicien, la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée adaptée avec apport d’air neuf, ainsi que l’assainissement des plafonds et des parois, le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant six mois. Le tribunal a réduit le loyer dû jusqu’à la réalisation complète des travaux à la somme mensuelle de 185,90 euros hors charges, condamné la bailleresse à 10 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement, à restituer 889 euros de provisions sur charges et à payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, avec exécution provisoire de droit. La cour d’appel de Nîmes, par un arrêt du 23 juillet 2026 (2e chambre, section C, RG 25/02947), a confirmé une ordonnance de référé qui avait déclaré un logement indécent, condamné la bailleresse à des travaux de mise en conformité sous astreinte de 100 euros par jour pendant six mois, ordonné la suspension du paiement des loyers avec consignation du loyer diminué des allocations logement jusqu’à la réalisation des travaux, et alloué une provision de 4 000 euros sur le préjudice de jouissance, ajoutant 1 500 euros de frais irrépétibles d’appel, les demandes de travaux étant devenues sans objet après le départ des locataires.
Trois leçons se dégagent pour le locataire. Premièrement, ne cessez jamais seul de payer le loyer : seule la consignation ordonnée par le juge vous protège, comme l’illustre l’affaire nîmoise où le loyer diminué a été consigné jusqu’aux travaux. Deuxièmement, demandez la réduction du loyer pour toute la période d’indécence et la restitution du trop-perçu, en chiffrant mois par mois. Troisièmement, exigez des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, qui se cumulent avec les travaux et la baisse de loyer. Si vous quittez finalement le logement, pensez à sécuriser la sortie : l’état des lieux et la restitution des sommes versées obéissent à des règles strictes, et notre guide pour récupérer son dépôt de garantie et contester les retenues détaille la marche à suivre.
B. Bailleur à Paris et en Île-de-France : rénover, vendre ou sécuriser le bail sans perdre le bien
Côté bailleur francilien, l’interdiction frappera d’abord au moment du renouvellement ou de la relocation : un logement G ne peut plus faire l’objet d’un bail d’habitation signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025, et un logement F subira le même sort à partir de 2028. À Paris et en petite couronne, où les petites surfaces anciennes et les derniers étages sous les toits concentrent les mauvaises étiquettes, chaque congé ou départ doit déclencher un réflexe : faire établir ou actualiser le DPE par un diagnostiqueur certifié avant toute remise en location, et comparer la lettre obtenue au calendrier officiel.
Si le bien est classé G, trois voies existent. La première est la rénovation : isolation, ventilation, changement du mode de chauffage, menuiseries. Après travaux, un nouveau DPE constate la sortie du statut de passoire et rouvre la location en toute légalité. Les immeubles parisiens anciens réservent une particularité : secteurs sauvegardés, avis de l’architecte des bâtiments de France, isolation extérieure impossible en façade sur rue. La loi a prévu ce cas avec l’exonération pour les bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent pas être rénovés au niveau exigé. Faites établir par un professionnel que la contrainte est réelle et conservez l’attestation avec le DPE : en cas de litige, c’est cette pièce qui justifiera votre situation.
La deuxième voie est la vente du bien à rénover, en toute transparence sur le DPE. Un acquéreur informé qui achète une passoire en connaissance de cause, avec un DPE exact et un audit énergétique joint, ne pourra pas ensuite reprocher au vendeur une performance qu’il connaissait. À l’inverse, un DPE de complaisance exposerait le vendeur à l’action en garantie et au recours contre le diagnostiqueur, selon les principes rappelés par la Cour de cassation le 23 octobre 2025. Notre analyse de l’achat d’une passoire thermique et des recours quand le DPE est faux expose le raisonnement symétrique côté acquéreur.
La troisième voie est la sécurisation du bail en cours : répondez par écrit à toute réclamation du locataire, proposez un calendrier de travaux, ne laissez jamais une mise en demeure sans réponse et provisionnez le risque. Devant le juge parisien, le bailleur qui démontre sa diligence obtient des délais et évite l’astreinte, tandis que le bailleur silencieux s’expose au triptyque travaux sous astreinte, loyer réduit et dommages et intérêts que le tribunal judiciaire de Paris a appliqué le 15 mai 2026. Rassemblez le DPE et ses factures, la correspondance avec le locataire, les devis et les attestations des entreprises : à Paris comme ailleurs, le dossier le mieux documenté gagne les contentieux de la décence.
Conclusion
En 2026, le cap est franchi : un logement classé G ne se loue plus, un logement F ne se louera plus après 2028, et les juges appliquent ces règles avec des condamnations qui se chiffrent en dizaines de milliers d’euros entre travaux, loyers restitués et dommages et intérêts. Le locataire d’une passoire thermique dispose d’un arsenal complet, de la mise en demeure au référé, pour obtenir la mise en conformité, la baisse du loyer et la réparation de son préjudice, à condition de constituer son dossier et de ne jamais cesser seul de payer. Le bailleur, surtout à Paris et en Île-de-France où le parc ancien concentre les mauvaises étiquettes, doit anticiper chaque renouvellement : DPE actualisé par un diagnostiqueur certifié, travaux documentés, réponse écrite à toute réclamation. Dans les deux camps, le temps joue contre celui qui attend : chaque mois d’indécence constatée augmente l’addition finale devant le juge.
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