Vous exploitez des terres dans le cadre d’un bail rural conclu pour dix-huit ans, vingt-cinq ans ou jusqu’à votre retraite, et votre bailleur vous annonce qu’il veut reprendre les parcelles avant la fin du bail ou qu’il s’opposera à son renouvellement. Vous vous demandez si un bail dit à long terme protège vraiment le fermier, à quel moment le bailleur peut légalement donner congé, et comment contester un congé irrégulier devant le tribunal paritaire des baux ruraux. La réponse tient en deux règles simples. Pendant toute la durée initiale du bail à long terme, aucune reprise anticipée n’est possible. À l’échéance, le renouvellement reste le principe et le congé du bailleur doit respecter une forme stricte, sous peine de nullité. Ce point fait le tour des trois formules de baux à long terme, des congés que le bailleur peut ou non délivrer, et des recours concrets du preneur qui veut garder ses terres.
I. Le bail à long terme verrouille la durée promise : aucune reprise avant l’échéance
A. Le bail de dix-huit ans : pas de reprise triennale et renouvellement de neuf ans en neuf ans
Le bail à long terme de droit commun se définit par sa durée. Aux termes de l’article L. 416-1 du Code rural et de la pêche maritime, « Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans ». Cette durée minimale de dix-huit ans distingue ce bail du bail rural classique de neuf ans et justifie les contreparties accordées au bailleur, notamment sur le prix. Surtout, le même article ajoute que ce bail est conclu « sans possibilité de reprise triennale pendant son cours ». Concrètement, le bailleur qui a consenti un bail de dix-huit ans ne peut pas, comme dans certains baux de neuf ans, reprendre les terres tous les trois ans pour construire ou pour un autre motif de reprise en cours de bail. La durée promise est intangible jusqu’à son terme.
Cette protection ne signifie pas que le bail s’arrête à dix-huit ans. Le texte de l’article L. 416-1 précise que « Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 ». Le preneur d’un bail à long terme bénéficie donc, à l’expiration des dix-huit ans, du droit au renouvellement du statut du fermage. Ce droit est large : l’article L. 411-46 du même code dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». Une clause du bail qui priverait par avance le fermier de tout renouvellement ne produit aucun effet. Le bailleur ne peut écarter ce renouvellement qu’en justifiant d’un motif grave et légitime ou en exerçant régulièrement son droit de reprise, dans les conditions prévues par la loi.
Symétriquement, la loi organise la sortie du bailleur à l’échéance. Toujours selon l’article L. 416-1, « Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-47 ». Autrement dit, même après dix-huit ans, le bailleur ne récupère pas les terres de plein droit : il doit délivrer un congé dix-huit mois au moins avant la fin du bail, dans les formes légales, et ce congé peut être contesté. À défaut de congé valable, le bail se renouvelle pour neuf ans aux mêmes clauses, le tribunal paritaire fixant les conditions contestées du nouveau bail en cas de désaccord.
Un bail de neuf ans en cours peut devenir un bail à long terme. L’article L. 416-2 du Code rural et de la pêche maritime prévoit qu’« Un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme ». La conversion se fait soit par transformation du bail initial, soit par la conclusion d’un nouveau bail. Cette souplesse sert les deux parties : le fermier sécurise son exploitation pour dix-huit ans au moins, le bailleur obtient les avantages attachés au long terme, notamment fiscaux et sur le prix. Mais attention : une fois la conversion signée, le bailleur est lié par l’interdiction de reprise pendant toute la nouvelle durée. Un congé délivré au milieu d’un bail converti, pour reprendre les terres avant le terme, encourt la nullité pour violation de l’article L. 416-1. Le preneur qui reçoit un tel congé a intérêt à le contester plutôt qu’à libérer les parcelles.
En pratique, le contentieux le plus fréquent porte sur des congés délivrés pendant la période initiale du bail long terme, parfois déguisés en congé pour un autre motif. La cour d’appel de Dijon en a donné une illustration le 23 janvier 2025 (2e chambre civile, RG 22/00675) : des bailleurs avaient délivré le 12 août 2020 un congé pour le 10 novembre 2022 en invoquant un échange de parcelles et une reprise au profit de leur fille, alors que le preneur, installé après le départ à la retraite de son père, exploitait les terres et les avait mises à la disposition du GAEC dont il est associé. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Chalon-sur-Saône avait prononcé la nullité du congé par jugement du 6 mai 2022, et la cour d’appel a confirmé en toutes ses dispositions, rejeté la demande d’expulsion formée par les bailleurs et condamné ces derniers aux dépens ainsi qu’à 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La cour a en outre vérifié la situation du preneur au regard du contrôle des structures : bénéficiaire d’une autorisation d’exploiter délivrée le 20 mai 2005 lors d’une adjonction portant son exploitation à 182,03 hectares, pour une surface déclarée à la PAC en 2023 de 179,15 hectares, sans modification nécessitant une nouvelle autorisation. Elle a rappelé que les parcelles mises à disposition du GAEC restent louées au seul preneur, titulaire des baux, et que les conditions du renouvellement s’apprécient à son seul égard. Trois enseignements pour le fermier en bail long terme : un congé délivré avant le terme ou sans motif régulier est annulable, la mise à disposition des terres à une société dont il est associé ne fait pas de lui un occupant sans droit, et l’autorisation d’exploiter du bénéficiaire de la reprise est contrôlée de près.
B. Le bail de vingt-cinq ans et le bail de carrière : la sortie dépend de la clause et de la retraite
Au-delà du bail de dix-huit ans, le Code rural connaît deux formules plus longues, qui obéissent à des règles de sortie différentes. La première est le bail d’au moins vingt-cinq ans avec clause de tacite reconduction. L’article L. 416-3 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « si la durée du bail initial est d’au-moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction ». Lorsque les parties ont stipulé cette clause, le bail ne s’arrête jamais de lui-même : il se prolonge année après année sans formalité. Chacune des parties peut alors y mettre fin chaque année, et la loi allège dans ce cas les conditions exigées pour un congé classique. Mais cette liberté a un prix pour le bailleur pressé : « Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ». Un congé délivré en 2026 dans un bail de vingt-cinq ans à tacite reconduction ne libère donc les terres qu’à la fin de l’année culturale 2030. Le fermier qui reçoit un congé avec une date d’effet trop proche peut en contester la régularité sur ce seul fondement.
À l’inverse, sans clause de tacite reconduction, le bail de vingt-cinq ans s’éteint tout seul. Le même article L. 416-3 prévoit qu’« En l’absence de clause tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé ». C’est l’exception majeure au droit au renouvellement : le fermier ne peut pas exiger de rester, et le bailleur n’a pas de congé à délivrer. D’où l’importance pratique, pour le preneur, de relire son bail avant toute discussion : la présence ou l’absence de la clause de tacite reconduction change entièrement la stratégie. Avec la clause, le preneur conteste le congé et reste jusqu’à la fin de la quatrième année suivante ; sans la clause, il doit négocier un nouveau bail avant le terme, car aucun congé à contester ne viendra.
La seconde formule longue est le bail de carrière, qui lie la fin du bail à la retraite du preneur. L’article L. 416-5 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « Le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu’il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique », ou sur un lot de terres dépassant un seuil de surface défini par référence à l’article L. 312-1, qu’il est conclu pour vingt-cinq ans au moins « et qu’il prend fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole ». Le bail de carrière offre au fermier la visibilité maximale : il sait qu’il exploitera jusqu’à sa retraite, sans renouvellement à discuter ni congé à craindre en cours de route. Le prix de ce bail de carrière est celui du bail de neuf ans, avec une majoration possible limitée pour les baux à ferme, proportionnée à la durée du bail. En pratique, ces baux de vingt-cinq ans et de carrière sont rédigés avec l’aide d’un notaire, et les notaires du réseau Ruranot rappellent qu’ils doivent être conclus par écrit, que les parties peuvent y insérer ou non une clause de tacite reconduction, et que le congé, quand il est requis, ne prend effet qu’à la fin de la quatrième année suivant sa délivrance (analyse du réseau notarial Ruranot sur le bail de 25 ans et le bail de carrière).
Entre ces deux extrêmes existe une formule intermédiaire pour le preneur proche de la retraite. L’article L. 416-4 du même code prévoit qu’« Un preneur qui est à plus de neuf ans et à moins de dix-huit ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail à long terme », d’une durée égale à celle qui lui permettra d’atteindre cet âge. Un exploitant de cinquante ans peut ainsi signer un bail qui le mènera exactement à sa retraite, avec la protection du long terme pendant toute cette période. Et une fois la retraite atteinte, l’article L. 416-1 organise une sortie souple : chacune des parties peut alors, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement ou mettre fin au bail à l’expiration de chaque période annuelle, sans avoir à remplir les conditions ordinaires de la reprise. Le bailleur d’un preneur retraité n’a donc pas besoin d’invoquer un motif de reprise, mais il doit respecter le préavis de dix-huit mois, faute de quoi le bail se prolonge d’une année.
Le tableau officiel du service public sur le renouvellement du bail rural résume utilement ces distinctions : bail classique de neuf ans renouvelable par période de neuf ans, bail à long terme de dix-huit ans, vingt-cinq ans ou de carrière, avec des règles de congé différentes selon la formule, et renvoi aux articles L. 416-1 et suivants du Code rural. Avant de répondre à un congé, le fermier doit donc qualifier son bail : neuf ans, dix-huit ans, vingt-cinq ans avec ou sans tacite reconduction, carrière. Chaque formule commande un régime de sortie différent, et c’est sur cette qualification que se gagne ou se perd la contestation.
II. Le congé du bailleur reste possible à l’échéance, mais il doit être parfait : forme, motif et autorisation
A. Un congé notifié dix-huit mois avant, par acte extrajudiciaire, avec des mentions obligatoires
Hors le cas du bail de vingt-cinq ans sans tacite reconduction qui s’éteint seul, le bailleur qui veut reprendre les terres ou s’opposer au renouvellement doit délivrer un congé en respectant une forme rigoureuse. L’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime impose que le propriétaire notifie le congé au preneur « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ». En pratique, il s’agit d’un acte de commissaire de justice. Une simple lettre recommandée ne suffit pas et expose le congé à la nullité. Le délai de dix-huit mois se calcule à rebours de la fin du bail ou, pour un bail de vingt-cinq ans à tacite reconduction, en tenant compte de la règle de la quatrième année suivante. Un congé délivré trop tard ne produit aucun effet et le bail se renouvelle.
Le contenu du congé est tout aussi encadré : « A peine de nullité, le congé doit » remplir trois mentions, dont celle, prévue par l’article L. 411-47, de « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ». Le congé doit indiquer précisément pourquoi le bailleur s’oppose au renouvellement : reprise pour lui-même, pour son conjoint, pour un descendant, motif grave et légitime, ou âge de la retraite du preneur. En cas de congé pour reprise, il doit en outre indiquer les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire, et éventuellement d’un bénéficiaire subsidiaire en cas d’empêchement, ainsi que l’habitation que ce bénéficiaire occupera après la reprise. Le congé doit enfin reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54, qui informe le preneur de son droit de saisir le tribunal paritaire. La loi prévoit un tempérament : la nullité n’est pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. Mais ce tempérament ne sauve que les erreurs mineures. L’absence de motif, un motif inventé ou l’omission du bénéficiaire de la reprise entraînent la nullité.
Le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes l’a rappelé le 7 octobre 2025 (TPBR, RG 24/00003) : une commune avait délivré le 29 septembre 2023 un congé fondé exclusivement sur un « projet d’intérêt général de mobilités douces », sans invoquer aucun des motifs légaux de non-renouvellement. Le tribunal a jugé que le congé ne reposait sur aucun des cinq motifs prévus par la loi et l’a déclaré manifestement nul, en condamnant la commune aux dépens. L’enseignement vaut pour tout bailleur, public ou privé : un projet d’aménagement, aussi légitime soit-il, ne constitue pas en soi un motif de congé en bail rural. Seuls les motifs énumérés par le statut du fermage permettent de s’opposer au renouvellement. Le preneur qui reçoit un congé motivé par des considérations étrangères à cette liste peut le faire annuler sans même discuter du fond du projet.
La reprise suppose en outre que le bénéficiaire soit en règle avec le contrôle des structures. La cour d’appel d’Amiens l’a illustré le 25 février 2025 (chambre des baux ruraux, RG 23/02811) en annulant un congé délivré le 10 septembre 2021 : la reprise entraînait l’agrandissement de l’exploitation du bénéficiaire, portée à environ 80 hectares, et l’opération était soumise à autorisation administrative préalable au regard du seuil du schéma directeur régional et des revenus extra-agricoles du bénéficiaire. Or, pour l’année de référence, la part du revenu fiscal à prendre en compte s’élevait à 35 218 euros, au-dessus du seuil de 34 538,40 euros correspondant à 3 120 fois le SMIC horaire. Faute d’autorisation d’exploiter justifiée à la date d’effet du congé, la cour a infirmé le jugement de première instance, annulé le congé pour défaut de conformité à la réglementation du contrôle des structures et condamné le bailleur à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Pour le fermier, la leçon est directe : face à un congé pour reprise, il faut vérifier si le bénéficiaire avait besoin d’une autorisation d’exploiter et s’il l’a obtenue avant la date d’effet du congé. Si l’autorisation manque, le congé tombe, même si le motif de reprise semblait par ailleurs fondé.
Enfin, la forme du congé peut être discutée sans succès pour le preneur quand le congé est régulier. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Évreux l’a montré le 14 janvier 2025 (RG 22/00607) en déboutant un preneur de sa demande de nullité d’un congé délivré le 29 décembre 2021 pour irrégularité de forme. Toutes les contestations de forme n’aboutissent pas : quand le congé respecte le délai, l’acte extrajudiciaire et les mentions obligatoires, le tribunal le valide. D’où l’importance, pour le fermier, de faire examiner le congé par un avocat avant de saisir le tribunal : une contestation ciblée sur un vice réel a des chances sérieuses, une contestation systématique fait perdre du temps et expose aux dépens.
B. Contester dans les quatre mois et obtenir le maintien dans les terres
Le preneur qui veut garder ses terres doit agir vite. L’article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire », par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise, ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation du congé. Ce délai de quatre mois court à compter de la réception du congé. Le preneur qui laisse passer ce délai sans réagir est forclos : il ne pourra plus contester, même si le congé comportait un vice. La seule soupape prévue par l’article L. 411-54 du même code est que « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 ». Autrement dit, un congé tardif ou privé de ses mentions obligatoires peut encore être attaqué après quatre mois, mais un congé régulier en la forme devient définitif si le preneur ne le défère pas au tribunal dans le délai fixé par décret, « à dater de sa réception, sous peine de forclusion ». Le réflexe du fermier qui reçoit un congé doit donc être immédiat : dater la réception, vérifier le délai de dix-huit mois et les mentions, puis saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois.
Devant le tribunal, le débat porte sur la réalité et la régularité du motif. Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé, et le preneur peut discuter chacun des éléments : qualité du bénéficiaire de la reprise, exploitation personnelle et effective, habitation sur place, autorisation d’exploiter, respect du délai. Si le tribunal constate que le congé n’est pas justifié, l’article L. 411-54 prévoit la sanction : « il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans ». Le fermier qui gagne ne reste pas par tolérance : il obtient un bail neuf de neuf ans, avec les protections du statut. C’est ce qui s’est produit dans l’affaire jugée à Dijon : le congé annulé, les bailleurs déboutés de leur demande d’expulsion, le preneur maintenu sur les parcelles.
Un cas particulier protège le preneur proche de la retraite. L’article L. 411-58 ouvre le droit de reprise au bailleur « pour lui-même ou au profit de son conjoint », de son partenaire de PACS ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé, mais il permet au preneur de s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, ou à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans ce cas, le bail est prorogé de plein droit pour la durée permettant au preneur d’atteindre cet âge, une seule fois, sans possibilité de cession pendant cette période. Le bailleur qui délivre un congé pour installer son enfant alors que le fermier a cinquante-neuf ans doit s’attendre à cette prorogation. Et lorsque la reprise est subordonnée à une autorisation au titre du contrôle des structures, le tribunal paritaire peut surseoir à statuer dans l’attente d’une autorisation définitive, le bail en cours étant prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive.
La fin du bail, même quand le congé est valable, ouvre la question des indemnités du preneur sortant. Le jugement d’Évreux du 14 janvier 2025 rappelle l’exigence de preuve : le tribunal a rejeté la demande d’expertise aux fins de fixation de l’indemnité au preneur sortant parce que le demandeur ne démontrait pas, pièces à l’appui, la réalité des travaux d’amélioration invoqués. Le preneur qui a drainé, amendé, planté ou construit avec l’autorisation du bailleur doit conserver les autorisations écrites, les factures et les constats, et agir dans les délais. À défaut, l’indemnité est refusée et le preneur supporte les dépens. Préparer la sortie fait donc partie de la contestation : même en combattant le congé, le fermier avisé constitue son dossier d’améliorations pour le cas où le congé serait validé.
En résumé, face à un congé en bail à long terme, le fermier suit un ordre précis. Il qualifie d’abord son bail : dix-huit ans, vingt-cinq ans avec ou sans tacite reconduction, carrière ou bail de fin de carrière. Il contrôle ensuite le congé : date d’effet compatible avec la formule du bail, délai de dix-huit mois, acte de commissaire de justice, motifs exprimés, identité du bénéficiaire, reproduction de l’article L. 411-54, autorisation d’exploiter du repreneur. Il saisit enfin le tribunal paritaire dans les quatre mois et demande l’annulation du congé puis, subsidiairement, le maintien pour un bail de neuf ans. Chaque étape compte, et l’oubli d’une seule peut faire perdre des terres que la loi protégeait.
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