L’avis de taxe foncière 2026 est arrivé chez les propriétaires début septembre, et avec lui une scène qui se répète dans les fermes : le bailleur transmet l’avis au fermier et lui demande de rembourser une part de l’impôt en plus du fermage. Le preneur paie parfois sans vérifier, ou refuse de payer sans distinguer ce qu’il doit vraiment. Quelques mois plus tard, autre scène : la récolte a été hachée par la grêle ou grillée par la sécheresse, le fisc accorde au propriétaire un dégrèvement de taxe foncière pour pertes de récoltes, et le fermier n’en voit jamais la couleur. Dans les deux cas, la question est la même : qui paie l’impôt foncier des terres louées en bail rural, et qui profite de son allègement quand la terre ne rapporte plus.

La réponse tient en deux règles simples à énoncer et exigeantes à appliquer. L’impôt est établi au nom du bailleur, mais le bail met le plus souvent une fraction de la taxe à la charge du fermier. Quand la récolte est détruite par un cas fortuit et que le propriétaire obtient un dégrèvement, la loi transfère cet avantage au fermier, qui le déduit de son fermage. Entre ces deux règles se glissent les clauses abusives, les avis mal lus, les réclamations jamais déposées et les assignations devant le mauvais juge. Cet article expose la méthode complète : lire la clause et l’avis, calculer la part exacte, obtenir le dégrèvement prévu par le code général des impôts, puis en exiger le reversement devant le tribunal compétent.

I. Qui paie la taxe foncière des terres louées en bail rural

A. L’avis est établi au nom du bailleur, le fermier rembourse sa part

Le point de départ ne change pas : toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. Le bail à ferme ordinaire ne déplace pas la qualité de redevable de l’impôt. Les seules locations qui font établir la taxe au nom du preneur sont des montages particuliers limitativement énumérés, comme le bail emphytéotique, le bail à construction ou le bail réel solidaire. Pour un fermage classique portant sur des terres et des prés, l’avis de taxe foncière sur les propriétés non bâties arrive donc au nom du bailleur, et c’est à lui que l’administration réclame le paiement. Le fermier qui reçoit une demande de remboursement doit d’abord exiger la copie de cet avis : sans l’avis du bailleur, aucun calcul sérieux n’est possible.

Le remboursement par le preneur résulte ensuite du bail lui-même. La plupart des baux ruraux écrits comportent une clause de répartition, négociée librement : un pourcentage de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, parfois de la taxe sur les propriétés bâties, mis à la charge du fermier en sus du fermage. Un exemple récent montre comment les tribunaux appliquent ces clauses au centime près. Par acte notarié du 15 mars 2018, à effet du 24 décembre 2017, un bailleur avait donné à bail pour vingt-cinq ans plus de soixante et un hectares de terres et prés moyennant un fermage annuel de 7 550 euros. La clause fiscale prévoyait que les impôts fonciers restaient à la charge du bailleur, mais que la taxe foncière sur les propriétés non bâties et les frais d’établissement du rôle seraient supportés par le preneur à hauteur de 50 % de la somme portée sur l’avis du bailleur, somme ajoutée au fermage et payable chaque 24 décembre. Saisi du litige, le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux, par jugement du 3 juillet 2025 (RG 24/00008), a condamné le preneur à payer 9 131 euros au titre de l’année 2023, soit 8 274 euros de fermage et 857 euros d’impôts et taxes, puis 9 606 euros au titre de l’année 2024, soit 8 707 euros de fermage et 899 euros d’impôts et taxes, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2024. La leçon est directe : une clause claire s’applique à la lettre, et le fermier qui ne la conteste pas en paie le prix exact.

À défaut d’accord entre les parties sur la fraction mise à la charge du preneur, la référence légale est le cinquième : à défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième. Ce texte figure à l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, dans les dispositions du métayage. Dans la pratique des baux à ferme, les tribunaux s’y réfèrent comme règle de repli quand le bail ne prévoit rien, et les baux types départementaux reprennent le plus souvent la même proportion. Le même tribunal de Châteauroux, dans un jugement du 6 mars 2025 (RG 24/00005) portant sur un bail notarié de 1989 tacitement renouvelé, a appliqué ce cinquième des taxes foncières bâties et non bâties au titre des dépenses de voies communales et de chemins ruraux, à côté d’un fermage calculé sur 600 quintaux de blé. La cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 25 mars 2025 (RG 24/03481), saisie d’une demande de remboursement de taxe foncière couvrant les années 2017 à 2022 dans le cadre d’un bail notarié de 1994, a retenu la même référence du cinquième et ordonné une expertise avant dire droit pour chiffrer la somme due. La prudence impose toutefois de distinguer les statuts : le métayage obéit à ses règles propres, et la Cour de cassation rappelle que, dans ce régime, seules les réparations locatives et de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction ou de la matière, ni par force majeure sont à la charge du preneur (troisième chambre civile, 31 mars 1998, n° 96-16.089). Un fermier ne doit donc jamais accepter qu’on lui applique sans examen une règle écrite pour le métayage, pas plus qu’un bailleur ne doit recopier une clause de métayage dans un bail à ferme.

Deux prélèvements annexes complètent le tableau et provoquent autant de litiges que la taxe elle-même. D’abord la taxe perçue au profit des chambres d’agriculture : son montant est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer. La formule est nette : même si le bail met l’intégralité de cette taxe à la charge du preneur, la moitié seulement peut lui être réclamée à ce titre. Le jugement de Châteauroux du 3 juillet 2025 reprend d’ailleurs cette moitié dans la clause du bail et l’applique sans difficulté. Ensuite les frais de gestion de la fiscalité directe locale, visibles sur l’avis d’imposition : l’État perçoit 2 % du montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, et 3,6 % du montant de la taxe pour frais de chambres d’agriculture, en contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs qu’il prend à sa charge, selon l’article 1641 du code général des impôts. Ces frais suivent l’assiette de la part mise à la charge du preneur : si la clause porte sur la somme figurant sur l’avis, ils sont inclus ; si elle porte sur le seul montant de la taxe, ils doivent être retraités. Dans tous les cas, le calcul se fait à partir de l’avis réel du bailleur, jamais à partir d’une estimation ni d’un avis d’une autre année.

Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage et de ses évolutions jurisprudentielles récentes, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.

B. Vérifier l’avis ligne par ligne avant de payer ou de réclamer

Le fermier qui paie sans vérifier offre au bailleur un trop-perçu difficile à reprendre, et le bailleur qui réclame sans justifier s’expose à un refus légitime suivi d’une condamnation aux dépens. La vérification commence par l’exigence de la copie intégrale de l’avis d’imposition du bailleur pour l’année concernée, puis par le rapprochement avec le bail. Première question : les parcelles taxées correspondent-elles exactement aux biens loués. Un avis globalise souvent des terres louées et des terres exploitées directement par le propriétaire, voire des parcelles louées à un autre fermier. La part du preneur se calcule uniquement sur les biens pris à bail, au prorata des bases cadastrales quand l’avis mélange plusieurs origines. Deuxième question : la taxe sur les propriétés bâties concerne-t-elle des bâtiments compris dans le bail. Si le fermier n’occupe ni la maison d’habitation ni certains bâtiments d’exploitation, la fraction réclamée sur ces locaux doit être écartée ou réduite. Troisième question : la clause du bail est-elle applicable à l’année réclamée. Un bail renouvelé tacitement conserve sa clause fiscale, comme l’a confirmé le jugement de Châteauroux du 6 mars 2025 pour un bail de 1989 renouvelé depuis 2016, mais un avenant postérieur ou un bail type départemental peut avoir modifié la répartition.

Quatrième question, la plus rentable : des exonérations ou allègements ont-ils été appliqués à l’avis sans être répercutés sur le fermier. Plusieurs dispositifs réduisent la taxe des terres agricoles et doivent profiter au preneur. L’exonération partielle de taxe foncière sur les propriétés non bâties prévue pour les terres agricoles doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédée aux preneurs, avec un mécanisme de calcul propre : quand la part des taxes mise à la charge du preneur atteint au moins 30 %, celui-ci rembourse une fraction égale à la différence des pourcentages multipliée par 1,43, et quand elle est inférieure à 30 %, le bailleur déduit du fermage la somme correspondante. Le même article organise la rétrocession intégrale d’autres exonérations ciblées, en imputant l’avantage sur la part de taxe mise à la charge du preneur, puis en déduisant du fermage ce qui n’a pu être imputé. Le fermier qui constate sur l’avis du bailleur une exonération non répercutée tient un moyen de réduction immédiat, sans attendre un procès. De son côté, le jeune agriculteur installé depuis moins de cinq ans doit vérifier le dégrèvement de plein droit de 50 % de la part communale prévu pendant les cinq premières années de son installation, ainsi que l’éventuel dégrèvement facultatif voté par sa commune.

Cinquième question, souvent négligée : le fermage lui-même est-il licite dans sa fixation. Certains baux anciens stipulent un fermage en nature, par exemple une fraction de la récolte, et y ajoutent une clause fiscale. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 29 février 2024 (n° 22-17.362), a jugé que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, en application des règles d’ordre public sur la fixation du prix du bail. Dans cette affaire, le fermage était fixé à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, et la cour d’appel qui avait refusé d’annuler la clause a été censurée. Le même arrêt rappelle que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Un bailleur ne peut donc pas transformer un désaccord sur la taxe foncière en motif de résiliation : tant que le fermier exploite correctement le fonds, le différend fiscal se règle par une action en paiement, pas par une expulsion. Si votre bail combine un fermage en denrées et une clause de taxe, faites vérifier l’ensemble avant tout contentieux, car la nullité du prix rebat toutes les cartes du litige.

II. Récolte perdue : faire reverser le dégrèvement et obtenir une remise

A. Le dégrèvement pour calamités profite au fermier, même impayé de son fermage

Quand la récolte est détruite en cours de bail, deux mécanismes distincts protègent le fermier, et il faut les actionner tous les deux au lieu de les confondre. Le premier porte sur l’impôt : en cas de pertes de récoltes sur pied par suite de grêle, gelée, inondation, incendie ou autres événements extraordinaires, un dégrèvement proportionnel de la taxe foncière afférente pour l’année en cours aux parcelles atteintes est accordé au contribuable, sur réclamation présentée dans les formes et délais du livre des procédures fiscales. Lorsque les pertes touchent une partie notable de la commune, le maire peut déposer une réclamation collective au nom de l’ensemble des contribuables intéressés, ce qui dispense chaque exploitant d’une démarche isolée. Le texte prévoit aussi le cas des pertes de bétail par épizootie, sur attestation du maire et certificat du vétérinaire traitant. Une exclusion mérite une attention particulière : il n’est accordé aucun dégrèvement pour les pertes de récoltes dues à la grêle aux agriculteurs qui ne sont pas assurés contre ce risque. Un fermier non assuré contre la grêle ne peut donc ni obtenir le dégrèvement ni en exiger le reversement, et son bailleur ne le peut pas davantage. La vérification de l’assurance récolte conditionne toute la suite.

Le contribuable destinataire du dégrèvement est le bailleur, puisque l’avis est établi à son nom, mais l’avantage appartient au fermier. Dans tous les cas où, à la suite de dommages susceptibles d’être indemnisés au titre des calamités agricoles, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier. Concrètement, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur, et si le fermage a déjà été payé avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en reverser le montant au preneur. L’ordre des opérations compte : le dégrèvement se calcule sur l’année du sinistre, se constate sur l’avis rectificatif adressé au bailleur, puis se déduit du fermage de la même année ou se réclame en restitution.

La Cour de cassation a verrouillé ce droit contre l’objection la plus fréquente des bailleurs, celle du fermage impayé. Dans un arrêt du 17 juillet 1996 (n° 94-20.493), le tribunal paritaire de Castelnaudary avait débouté une fermière de sa demande de reversement du dégrèvement au motif qu’elle n’avait pas payé son fermage de l’année et ne pouvait donc prétendre ni à une déduction ni à une ristourne. La Cour a cassé : la créance du preneur au titre du dégrèvement d’impôts fonciers dont a bénéficié le bailleur, à la suite de calamités agricoles, n’est pas subordonnée au paiement effectif du fermage. Même en retard de fermage, le fermier conserve sa créance de reversement, qui se compense avec la dette de fermage au lieu de s’éteindre. L’argument du bailleur qui refuse de reverser le dégrèvement parce que le fermier lui doit de l’argent est donc juridiquement sans portée, même s’il reste humainement compréhensible.

Le second mécanisme porte sur le fermage lui-même. Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins est enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. L’estimation de la remise n’intervient qu’à la fin du bail, par compensation de toutes les années de jouissance, mais le juge peut dispenser provisoirement le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte subie. Ce texte vise le prix du bail, pas l’impôt : il s’ajoute au reversement du dégrèvement au lieu de s’y substituer. Un fermier dont la récolte 2026 a été anéantie par la grêle peut donc, à côté de la déduction du dégrèvement obtenu par son bailleur, demander au tribunal paritaire une remise de fermage pour cas fortuit, sous réserve des récoltes précédentes qui l’auraient déjà indemnisé. Pour fixer les idées sur les ordres de grandeur administratifs, certaines chambres d’agriculture ont documenté des dégrèvements exceptionnels de 30 à 50 % selon les communes après des intempéries massives, par exemple dans la Vienne en 2024 : ces taux illustrent ce qu’une décision administrative peut accorder, sans constituer une règle nationale ni un droit acquis pour un autre département ou une autre année.

B. Agir devant le bon juge, avec les bonnes pièces et dans les bons délais

La répartition des contentieux décide du sort de la demande avant même son examen au fond. Le dégrèvement fiscal lui-même relève du juge de l’impôt : c’est le tribunal administratif qui contrôle la décision de l’administration sur la réclamation du contribuable. Or le contribuable, c’est le bailleur. Le fermier ne peut pas déposer à sa place la réclamation en dégrèvement pour pertes de récoltes, ni contester à sa place l’avis devant le juge administratif. La première démarche du preneur sinistré est donc d’écrire à son bailleur, en lettre recommandée avec accusé de réception, pour l’informer du sinistre, lui demander de déposer la réclamation en dégrèvement ou de rejoindre la réclamation collective du maire, et de s’engager à lui reverser le montant obtenu en application de la loi. Cette lettre interrompt les malentendus et fait courir la preuve : si le bailleur néglige la réclamation et fait perdre le dégrèvement, sa responsabilité peut être recherchée pour le montant de l’avantage perdu.

Le reversement du dégrèvement et la remise de fermage relèvent en revanche du tribunal paritaire des baux ruraux, juge du bail. C’est devant lui que le fermier demande la condamnation du bailleur à restituer le dégrèvement conservé, ou qu’il oppose la déduction à une demande en paiement du fermage. C’est aussi devant lui que le bailleur réclame la fraction de taxe mise à la charge du preneur. La procédure paritaire commence par une tentative de conciliation, puis une audience devant une formation composée d’un juge et d’assesseurs bailleurs et preneurs : le déroulé exact de la convocation, de la conciliation et de l’appel est exposé dans le guide pratique de la convocation devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Une erreur fréquente consiste à saisir le tribunal administratif d’une demande de reversement entre bailleur et fermier, ou à saisir le tribunal paritaire d’une contestation de l’avis fiscal : les deux se terminent par une irrecevabilité et des mois perdus. Retenez la ligne de partage : l’impôt contre l’administration devant le juge administratif, le bail contre le cocontractant devant le tribunal paritaire.

Le dossier de preuves se prépare dès le sinistre et dès la réception de l’avis. Pour le dégrèvement : constat des pertes (constat d’huissier ou commissaire de justice, photographies datées, attestations de voisins et de la coopérative), relevés météorologiques de la zone, attestation d’assurance récolte avec le détail des garanties grêle, copie de la réclamation déposée par le bailleur ou de la réclamation collective du maire, avis d’imposition initial puis avis rectificatif du bailleur faisant apparaître le dégrèvement. Pour la part de taxe : le bail et sa clause fiscale, l’avis complet du bailleur avec le détail parcellaire, les justificatifs des paiements déjà effectués, le calcul de la fraction réclamée avec sa base. Pour la remise de fermage : les rendements des années précédentes, afin de répondre à l’objection tirée de l’indemnisation par les récoltes antérieures, et les indemnités d’assurance déjà perçues au titre du sinistre. Le tribunal de Châteauroux du 3 juillet 2025 illustre l’exigence probatoire : faute de contestation chiffrée des montants par le preneur, les sommes réclamées poste par poste ont été allouées telles quelles. Qui ne chiffre pas sa contestation la perd.

Sur les délais, deux horloges tournent en parallèle. Côté fiscal, la réclamation en dégrèvement pour pertes de récoltes doit être formée dans les formes et délais du livre des procédures fiscales, sous peine de forclusion : le bailleur doit agir vite après le sinistre, et le fermier doit le relancer sans attendre la fin de l’année. Côté bail, l’action en reversement se prescrit et s’éteint si le fermier laisse passer les années : réclamer le dégrèvement de l’année du sinistre dès la réception de l’avis rectificatif, par mise en demeure puis par saisine du tribunal paritaire, reste la seule méthode sûre. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure, comme l’a appliqué le jugement de Châteauroux à partir du commandement de payer. Le juge peut accorder des délais de grâce au débiteur en difficulté, mais ces délais n’effacent ni le principal ni les intérêts : mieux vaut les demander que les subir.

Un dernier point de méthode évite bien des résiliations : ne compensez jamais seul, sans écrit et sans base chiffrée, une somme que vous estimez due avec le fermage. Retenir unilatéralement 800 euros sur le fermage en invoquant un dégrèvement supposé expose à un commandement de payer pour fermages impayés, puis à une action en résiliation. La déduction autorisée par la loi suppose un dégrèvement réel, constaté sur l’avis rectificatif du bailleur, à hauteur exacte de son montant. Tant que le dégrèvement n’est pas fixé, demandez au juge une dispense provisoire de payer une partie du prix plutôt que de vous faire justice. Et si le bailleur vous a délivré un commandement visant des fermages impayés, payez ou consignez dans le délai et contestez parallèlement devant le tribunal paritaire : la procédure protège le preneur qui paie sous réserve, elle sanctionne celui qui s’abstient.

En résumé, cinq réflexes protègent chaque partie. Exiger et lire l’avis du bailleur avant tout paiement. Appliquer la clause du bail, sinon le cinquième, sans y ajouter ni en retrancher un euro. Reverser au fermier tout dégrèvement obtenu pour calamités, même si le fermage est impayé. Séparer les juges : l’administratif pour l’impôt, le paritaire pour le bail. Et chiffrer chaque contestation, pièce par pièce, dès la première lettre. La taxe foncière des terres louées n’est ni un supplément de fermage déguisé ni une charge perdue pour le propriétaire : c’est une dépense partagée par le contrat et rééquilibrée par la loi quand la récolte manque à l’appel.

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