Vendre une terre agricole ou acheter une maison à la campagne avec quelques hectares autour n’a jamais été une vente ordinaire. Depuis le 20 août 2026, l’opération est devenue plus imprévisible encore. La loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles, publiée au Journal officiel du 19 août, élargit dans son article 37 le droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, les SAFER, et crée dans son article 38 un droit d’opposition inédit sur les baux emphytéotiques. Le Conseil constitutionnel, saisi de la loi, a rendu sa décision n° 2026-914 DC du 14 août 2026 : les dispositions relatives à la SAFER survivent au contrôle, tandis que plusieurs autres articles sont censurés comme adoptés selon une procédure contraire à la Constitution. Dans le même temps, la Cour de cassation resserre l’étau sur les SAFER qui négligent les droits de l’acquéreur évincé : le 9 juillet 2026, la troisième chambre civile juge qu’une notification envoyée à une adresse incomplète ne fait pas courir le délai de contestation, même quand l’acquéreur connaissait la préemption par un autre moyen. Vendeurs, acquéreurs, preneurs en place et notaires doivent donc manier deux grilles de lecture à la fois : des pouvoirs SAFER étendus depuis le 20 août 2026, et des garanties procédurales que le juge applique avec une sévérité intacte.
I. Préemption SAFER : ce que la loi du 18 août 2026 change pour vos ventes de terres
L’article 37 de la loi modifie quatre séries de dispositions du code rural et de la pêche maritime, et l’article 38 en crée une cinquième sur les baux emphytéotiques. Chaque modification obéit à la même logique : empêcher que le découpage juridique ou matériel d’une opération ne neutralise le contrôle de la SAFER. Le prix de cette efficacité, ce sont des formalités nouvelles, des délais allongés et des vérifications supplémentaires en amont de chaque transaction.
A. Vente de terres agricoles : quels biens la SAFER peut-elle désormais préempter ?
Le premier changement concerne les cessions mixtes. Jusqu’ici, glisser dans une même vente un bien non préemptable non contigu aux terres pouvait paralyser la préemption sur l’ensemble. Le nouvel article L. 141-1-1, I bis, du code rural et de la pêche maritime coupe court à cette stratégie : « Lorsque la cession mentionnée au I du présent article comporte à la fois des biens ou des droits immobiliers sur lesquels une société d’aménagement foncier et d’établissement rural est autorisée à exercer son droit de préemption en application des articles L. 143-1 […] et des biens, non contigus, sur lesquels elle n’est pas autorisée à exercer ce droit, la formalité prévue au I du présent article s’exerce de manière séparée pour les deux types de biens. » Concrètement, le notaire doit procéder à deux notifications distinctes, chacune avec son prix et ses conditions propres, et chacune constitue une opération autonome pour l’exercice du droit de préemption. Seules échappent à cette scission les ensembles cohérents autour de monuments historiques classés ou inscrits et les terrains labellisés « jardin remarquable ». Pour le vendeur, la parade qui consistait à noyer la terre convoitée dans un lot plus vaste ne fonctionne plus ; pour l’acquéreur, chaque lot doit être négocié et financé comme s’il était vendu seul, car la SAFER peut préempter l’un et laisser l’autre.
Le deuxième changement vise les bâtiments. L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime permettait déjà à la SAFER de préempter des bâtiments agricoles ayant eu récemment une activité agricole. La loi fait passer de cinq à dix ans la durée précédant la cession pendant laquelle cette activité est recherchée. Un hangar, une grange ou un corps de ferme désaffecté depuis huit ans, que l’on croyait sorti du champ de la préemption, y rentre de nouveau. La loi ajoute une précision redoutable pour les changements de destination : si la destination agricole a été abandonnée au cours des dix années précédant l’aliénation et en violation des règles d’urbanisme applicables, la préemption reste possible. Autrement dit, une transformation réalisée sans autorisation ne purge pas le risque, elle le prolonge. Les acquéreurs de bâtis ruraux à rénover, notamment ceux qui visent une reconversion en habitation ou en gîte, doivent vérifier l’historique d’usage et d’urbanisme sur dix ans avant de signer, et non plus sur cinq.
Le troisième changement touche le démembrement de propriété. La SAFER pouvait déjà préempter en cas d’aliénation à titre onéreux de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens préemptables, mais la préemption de la nue-propriété seule supposait, hors détention ou acquisition concomitante de l’usufruit par la SAFER, une durée d’usufruit restant à courir qualifiée de courte : deux ans au maximum. La loi porte ce seuil à cinq ans. Les montages familiaux qui transmettaient la nue-propriété en conservant un usufruit de trois ou quatre ans pour échapper à la SAFER perdent leur efficacité. Les stratégies de transmission progressive du foncier agricole devront être recalibrées, en mesurant à chaque étape si la durée d’usufruit résiduelle expose l’opération.
Le quatrième changement resserre la protection du preneur en place. Le droit de préemption du fermier exploitant depuis plus de trois ans primait celui de la SAFER ; la nouvelle rédaction du second alinéa de l’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime maintient cette primauté mais la conditionne strictement : « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé » dans les conditions mentionnées à l’article L. 412-5, puis « si ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire d’un droit de préemption en application du même article L. 412-5 et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. » Trois conditions cumulatives donc : ancienneté d’exploitation, titularité du droit de préemption du preneur et régularité au regard du contrôle des structures, cette régularité s’appréciant sur les seules parcelles objet de la vente. La loi permet toutefois de comptabiliser la durée d’exploitation du conjoint, du partenaire de pacte civil de solidarité ou d’un ascendant. Pour le fermier, le message est net : un bail en règle et une situation administrative irréprochable au regard du contrôle des structures sont devenus le bouclier indispensable contre la préemption. Pour le vendeur qui comptait sur son fermier pour faire échec à la SAFER, une vérification minutieuse du statut du preneur s’impose avant toute promesse.
B. Visite du bien et baux emphytéotiques : les deux nouveaux pouvoirs qui allongent vos délais
La loi crée d’abord un droit de visite au profit de la SAFER, inséré à l’article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime : « La société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut demander à visiter le bien. Le propriétaire est invité à faire connaître, dès la notification de la cession, s’il accepte la visite des biens par cette société et par les commissaires du Gouvernement. Le délai d’exercice du droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de visite par le notaire chargé d’instrumenter la cession ou, en cas d’aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou des actions d’une société agricole intervenant sans le concours d’un notaire, par le cédant. » Le délai recommence à courir au refus du propriétaire ou à la date de la visite, et si le reliquat est inférieur à un mois, la SAFER dispose dans tous les cas d’un mois entier pour se prononcer, son silence valant renonciation. En pratique, toute vente de foncier agricole peut désormais s’allonger d’un mois incompressible dès que la SAFER demande à visiter. Les calendriers de vente, les conditions suspensives de financement et les engagements de réitération doivent intégrer cette suspension. Refuser la visite ne fait pas échec à la préemption : cela fait simplement repartir le délai, avec le même mois minimal garanti à la SAFER.
La loi crée ensuite un dispositif entièrement nouveau pour les baux emphytéotiques, ces baux de très longue durée souvent utilisés pour installer des activités sur du foncier agricole sans en transférer la propriété. Le nouvel article L. 451-1-1 du code rural et de la pêche maritime impose : « A peine de nullité du contrat, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural sont préalablement informées par le notaire de toute conclusion ou cession d’un bail emphytéotique portant sur des biens immobiliers à usage agricole ou des terrains nus à vocation agricole». Ces baux, mentionnés à l’article L. 143-1, doivent être portés à la connaissance de la SAFER, et l’information doit parvenir au moins deux mois avant la date envisagée, avec un dossier complet : objet du bail, nature, consistance et valeur du bien, loyer et ses modalités, conditions du contrat, désignation cadastrale, localisation, classification d’urbanisme, identité des parties et, pour les opérations soumises au droit d’opposition avec transfert futur de propriété, le projet envisagé sur les immeubles. La SAFER peut réclamer des compléments, ce qui suspend le délai jusqu’à leur production.
Au-delà de l’information, la SAFER reçoit un droit d’opposition à la conclusion ou à la cession de ces baux. L’opposition doit, à peine de nullité, réunir trois exigences : l’accord des commissaires du Gouvernement, une justification par référence explicite et motivée à l’un au moins des objectifs mentionnés aux 1°, 2°, 5°, 8° ou 9° de l’article L. 143-2, et l’estimation que le prix des loyers est exagéré au regard des prix régionaux pour des immeubles de même ordre, ou que les conditions du bail sont contraires à ces objectifs. Ce droit d’opposition vaut même pour la cession de baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 août 2026, ce qui lui donne une portée rétroactive assumée sur les stocks de baux existants. Des exceptions protègent les opérations familiales jusqu’au quatrième degré, les cocontractants publics ou d’intérêt général foncier, les projets d’énergies renouvelables et de compensation écologique, les projets déjà autorisés et les secteurs d’aménagement. La SAFER dispose de deux mois pour s’opposer, à peine de forclusion, son silence valant renonciation, et les contestations de l’opposition relèveront du tribunal judiciaire dans des conditions que doit préciser un décret en Conseil d’État. Les projets de production d’énergies renouvelables sont pour leur part exclus du dispositif, tandis que les montages d’optimisation foncière par bail emphytéotique à loyer surévalué deviennent la cible désignée du nouveau contrôle.
II. Décision de préemption SAFER reçue : comment la contester et dans quels délais
L’extension des pouvoirs de la SAFER ne s’accompagne d’aucun affaiblissement des garanties de l’acquéreur évincé. Bien au contraire : deux arrêts de la troisième chambre civile rendus en 2026 rappellent que la motivation et la notification de la décision de préemption sont des formalités substantielles, sanctionnées par la nullité, et que le délai de contestation ne court pas tant qu’elles n’ont pas été régulièrement accomplies. Ces décisions, rendues avant la loi nouvelle mais sur des textes inchangés sur ce point, fournissent le mode d’emploi du recours utile contre une préemption, ancienne comme nouvelle.
A. Préemption SAFER non motivée ou mal notifiée : les vices qui font annuler la décision
La première garantie tient à la motivation. L’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime dispose : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » Les objectifs en question sont ceux de l’article L. 143-2, dont le premier est « L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs », suivi de la consolidation des exploitations et de la préservation de leur équilibre. Une décision qui se bornerait à viser l’article sans expliquer en quoi l’acquisition projetée sert concrètement l’un de ces objectifs encourt la nullité. L’acquéreur évincé qui reçoit une décision stéréotypée, sans lien établi entre le bien préempté et l’objectif invoqué, tient donc un premier moyen d’annulation, et ce moyen peut être soulevé sans limite de délai dès lors qu’il met en cause le respect des objectifs légaux eux-mêmes.
La seconde garantie tient à la notification, et c’est elle que la Cour de cassation vient de renforcer avec éclat. Le 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a statué sur le pourvoi n° 25-15.423 dirigé contre un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 14 novembre 2024 (Civ. 3e, 9 juill. 2026, FS-B, n° 25-15.423). Dans cette affaire, la SAFER de Provence-Alpes-Côte d’Azur avait notifié le 18 septembre 2020 sa décision de préemption partielle à l’adresse figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ; les plis étaient revenus avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage ». La SAFER avait ensuite affiché l’avis en mairie le 25 septembre 2020, acquis la totalité de la parcelle après le refus du vendeur, puis attribué une partie à un autre candidat en janvier 2022. Les acquéreurs évincés, qui avaient écrit à la SAFER dès novembre 2020 et donc connaissaient la préemption, n’avaient assigné en annulation qu’en août 2022, près de deux ans après l’affichage. La cour d’appel les avait déclarés irrecevables, estimant que la SAFER avait respecté son obligation puisque l’adresse incomplète ne lui était pas imputable, et que les acquéreurs, informés dès novembre 2020, avaient eu toute latitude pour agir.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime. Elle rappelle d’abord le contenu de l’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime : la décision de préemption, qui indique l’identification cadastrale des biens et leur prix et précise en quoi la préemption répond aux objectifs de l’article L. 143-2, « est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire », tandis qu’une analyse de la décision est adressée dans le même délai au maire en vue de son affichage pendant quinze jours. Puis, dans cet arrêt du 9 juillet 2026, elle pose la solution : « La lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen. » Ni l’absence de faute de la SAFER, ni la connaissance effective de l’acquéreur par courriels ou agent immobilier, ni l’affichage en mairie ne purgent le vice : seule une notification régulière à la bonne adresse fait courir le délai. L’arrêt casse partiellement celui d’Aix-en-Provence et renvoie devant la cour d’appel de Nîmes.
Le 19 mars 2026, la même chambre avait déjà jugé dans le même sens, mais en sens inverse quant aux rôles (Civ. 3e, 19 mars 2026, FS-B, n° 24-22.301). La SAFER de Bourgogne Franche-Comté avait notifié sa préemption de vignes le 9 décembre 2020 à l’adresse transmise par le notaire ; le pli revenu avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage », elle avait renotifié le 29 décembre à l’adresse corrigée, réceptionnée le 30. La cour d’appel de Paris avait annulé la préemption au motif que la seconde notification, hors du délai de quinze jours compté depuis la première, était tardive et donc nulle de plein droit. La Cour de cassation casse : « La notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit », et « Il en résulte que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé. » La leçon est symétrique : quand le notaire transmet une adresse erronée, la SAFER qui renotifie promptement à l’adresse exacte sauve sa préemption ; quand personne ne corrige et que la lettre ne parvient jamais, l’acquéreur conserve son recours. Dans les deux cas, tout se joue sur la qualité des informations transmises par le notaire, dont la responsabilité peut être recherchée par la partie qui perd le procès à cause d’une adresse fausse.
B. Contester une préemption SAFER : quel délai, quel juge et que demander ?
Le délai de principe figure à l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime : Hormis le cas où le respect des objectifs légaux eux-mêmes est mis en cause, « sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques. » Deux points de départ coexistent donc. Si la décision est motivée et régulièrement notifiée, le délai de six mois court à compter de sa publicité, en pratique l’affichage en mairie de l’analyse de la décision. Si la notification à l’acquéreur évincé est irrégulière ou inexistante, le délai ne court pas du tout, comme l’a tranché l’arrêt du 9 juillet 2026, et l’action reste recevable des années après, comme dans l’espèce provençale où l’assignation de 2022 a été jugée recevable contre une préemption de 2020. Si la contestation met en cause le respect des objectifs légaux eux-mêmes, par exemple une préemption détournée de ses fins agricoles, le délai de six mois ne s’applique pas davantage. Le réflexe utile consiste donc, avant tout calcul de délai, à vérifier trois pièces : la décision motivée avec sa référence explicite aux objectifs, la preuve de sa notification en recommandé à la bonne adresse dans les quinze jours, et le certificat d’affichage du maire. Tout chaînon manquant rouvre le jeu.
Le juge compétent est le juge judiciaire : les deux espèces commentées ont été portées devant le tribunal judiciaire puis la cour d’appel, et l’article 38 de la loi nouvelle confie expressément au tribunal judiciaire les contestations du droit d’opposition sur les baux emphytéotiques, dans des conditions qu’un décret en Conseil d’État doit encore préciser. L’action tend à l’annulation de la décision de préemption et, par voie de conséquence, des actes subséquents : rétrocession à un attributaire, ventes intermédiaires, divisions parcellaires. Dans l’affaire provençale, les demandeurs sollicitaient l’annulation de la préemption de 2020 et de tous les actes subséquents, y compris la vente partielle dont ils avaient eux-mêmes bénéficié et l’attribution du solde à un tiers. Une telle demande doit être formée contre la SAFER et, autant que possible, appeler en cause le vendeur initial et les attributaires successifs, faute de quoi l’annulation prononcée contre la seule SAFER risque de rester inexécutable sur les biens déjà revendus. La Cour de cassation a d’ailleurs pris soin, dans l’arrêt du 9 juillet 2026, de maintenir le chef de l’arrêt d’Aix-en-Provence qui déboutait les demandeurs de leur contestation contre l’ordonnance du juge de la mise en état de Tarascon, signe que la procédure de mise en état devant le tribunal judiciaire joue pleinement son rôle de filtre des fins de non-recevoir.
Enfin, la validation constitutionnelle de la loi nouvelle sécurise le cadre sans fermer la porte aux recours individuels. La décision n° 2026-914 DC déclare contraires à la Constitution, comme adoptés selon une procédure contraire, le 3° de l’article 14, les articles 16, 26, 32, 35 et 36, une partie de l’article 46 et l’article 55 de la loi déférée. Les articles 37 et 38, qui portent l’extension des pouvoirs de la SAFER, ne figurent pas dans cette liste et s’appliquent donc depuis l’entrée en vigueur de la loi. Les acquéreurs et vendeurs ne peuvent plus espérer une censure globale du dispositif ; leurs recours doivent se concentrer sur le contrôle concret de chaque préemption : motivation réelle au regard des objectifs légaux, notification régulière dans les quinze jours, respect des nouvelles conditions de fond issues de la loi du 18 août 2026. C’est sur ce terrain du cas par cas, pièce par pièce, que se gagnent désormais les contestations.
Conclusion
La loi du 18 août 2026 donne à la SAFER des moyens élargis : cessions mixtes scindées en opérations distinctes, bâtiments captés jusqu’à dix ans en arrière, nue-propriété exposée jusqu’à cinq ans d’usufruit résiduel, preneur en place soumis à trois conditions cumulatives, visite suspensive du délai de préemption et contrôle inédit des baux emphytéotiques sous peine de nullité du contrat. Mais la Cour de cassation, par ses arrêts du 19 mars et du 9 juillet 2026, rappelle que chaque préemption reste subordonnée à une motivation explicite et à une notification régulière à l’acquéreur évincé, et que le moindre manquement sur ces formalités substantielles rouvre le délai de contestation au lieu de le fermer. Vendeurs et acquéreurs ont donc intérêt à auditer chaque étape : historique décennal des bâtiments, statut du preneur au regard du contrôle des structures, adresses exactes transmises au notaire, décision motivée reçue en recommandé, affichage en mairie. Et lorsqu’une préemption paraît abusive ou irrégulière, l’assignation en annulation devant le tribunal judiciaire, préparée à partir de ces pièces, demeure l’arme efficace, comme le prouvent les deux cassations de 2026. Le foncier agricole se vend de plus en plus sous le regard de la SAFER ; encore faut-il que ce regard respecte les formes que la loi et le juge lui imposent.
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