Votre fermier a fait passer un drain sous la parcelle, a creusé un forage au bout du champ ou a installé une irrigation enterrée sans vous prévenir. Les rendements s’améliorent peut-être, mais le fonds a changé de visage : fossés comblés, rigoles supprimées, nappe sollicitée, servitudes modifiées. La question se pose aussitôt dans les deux sens : le preneur devait-il demander votre accord, et que pouvez-vous exiger maintenant que les travaux sont faits — l’arrêt des pompages, la remise en état, la résiliation du bail, une indemnité ? La réponse tient en trois couches de règles qui se combinent : le statut du fermage organise une autorisation préalable du bailleur pour les travaux du preneur, la police de l’eau impose une autorisation administrative pour les forages et les prélèvements, et le tribunal paritaire des baux ruraux tranche les litiges sur la résiliation et les indemnités de sortie. La Cour de cassation a fixé en décembre 2023 une limite que beaucoup de bailleurs ignorent : des travaux réalisés sans accord qui dégradent le fonds ne permettent pas d’obtenir la remise en état en cours de bail, mais ouvrent droit à une indemnité à son expiration. Autrement dit, réagir vite et par la bonne voie procédurale conditionne tout. Cet article décrit la procédure d’autorisation applicable au drainage et au forage, puis les recours du bailleur quand le fermier est passé outre, avec les textes, les décisions et les délais à respecter.
I. Drainage, forage, irrigation : ce que le fermier doit demander avant de toucher à l’eau du fonds
A. Pourquoi le drainage et la suppression des rigoles exigent votre accord écrit et préalable
Le drainage modifie durablement le fonds : il supprime des rigoles, comble des fossés, pose des drains enterrés, nivelle des parcelles. Le statut du fermage vise directement ces opérations. L’article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. »
Le mot « rigoles » couvre les petits canaux d’écoulement que le drainage fait disparaître, et l’accord du bailleur est une condition posée dès la première phrase. La procédure est écrite et bornée dans le temps. Le même article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime précise : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. »
Concrètement, le fermier doit adresser une lettre recommandée décrivant les travaux, et votre silence pendant deux mois vaut acceptation. En sens inverse, une opposition motivée dans ce délai bloque les travaux : le preneur qui passe outre commet une faute contractuelle, et les travaux deviennent « irréguliers » au sens de la jurisprudence. La Cour de cassation a tiré les conséquences de cette irrégularité dans un arrêt de principe du 14 décembre 2023 (3e chambre civile, pourvoi n° 22-20.257, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2023:C300824) : des haies avaient été arasées sans l’accord des bailleurs. La Cour approuve la qualification de travaux réalisés en violation de l’article L. 411-28 et retient qu’ils ont dégradé le fonds. La portée de l’arrêt est nette : le bailleur ne peut pas obtenir en cours de bail la condamnation du preneur à remettre les lieux en état, mais seulement, à l’expiration du bail, une indemnité sur le fondement de l’article L. 411-72
Cette solution s’applique au drainage qui supprime rigoles et fossés sans accord : le régime procédural est le même, seule change la nature des ouvrages. Pour les autres améliorations culturales non prévues au bail — retournement de prairies, mise en herbe, nouveaux moyens culturaux liés à l’irrigation — c’est l’article L. 411-29 du Code rural et de la pêche maritime qui s’applique : « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. »
Là encore, l’initiative du preneur est encadrée par l’information préalable obligatoire qu’impose l’article L. 411-29 du Code rural et de la pêche maritime : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. »
Et le bailleur qui estime que l’opération dégrade le fonds dispose du recours rapide ouvert par le même article L. 411-29 : « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. »
Le délai de quinze jours court à compter de la réception de l’avis : passé ce délai sans saisine, le preneur peut exécuter les travaux. D’où l’importance, pour le bailleur, de traiter chaque lettre recommandée du fermier comme une échéance contentieuse, et non comme une simple information. Un drainage notifié doit recevoir une réponse — accord, refus motivé ou saisine du tribunal paritaire — dans les délais légaux. À défaut, l’accord est réputé donné et la contestation ultérieure devient très difficile.
L’enjeu financier de cette régularité est considérable pour le preneur aussi. La Cour de cassation a jugé le 28 novembre 2024 (3e chambre civile, pourvoi n° 23-17.036, publié au Bulletin) que les améliorations irrégulièrement réalisées ne donnent lieu à aucune indemnisation et ne peuvent pas servir à relever le fermage du bail renouvelé, dont il résulte que des améliorations apportées irrégulièrement par le preneur ne sont ni indemnisées par le bailleur ni retenues pour fixer le fermage du bail renouvelé
Un fermier qui draine sans autorisation perd donc deux fois : il s’expose à la résiliation et il ne sera pas indemnisé de ses travaux en sortie. Pour le bailleur, vérifier la régularité procédurale des travaux est le préalable de toute action.
B. Pourquoi le forage et le prélèvement d’eau ajoutent une autorisation administrative au bail
Le forage et l’irrigation par prélèvement relèvent d’un second régime, indépendant du bail : la police de l’eau. L’article L. 214-3 du Code de l’environnement soumet à autorisation administrative les opérations qui touchent à la ressource : « Sont soumis à autorisation de l’autorité administrative les installations, ouvrages, travaux et activités susceptibles de présenter des dangers pour la santé et la sécurité publique, de nuire au libre écoulement des eaux, de réduire la ressource en eau, d’accroître notablement le risque d’inondation, de porter gravement atteinte à la qualité ou à la diversité du milieu aquatique, notamment aux peuplements piscicoles. »
Un forage qui prélève dans la nappe, une retenue collinaire, une dérivation de cours d’eau entrent dans ce champ dès que les seuils de la nomenclature sont atteints ; en dessous, une déclaration peut suffire, avec possibilité d’opposition de l’administration. Le preneur ne peut pas s’affranchir de cette autorisation au motif qu’il exploite les terres : l’autorisation de la police de l’eau et l’accord du bailleur sont cumulatifs. Un forage régulier au regard du Code de l’environnement mais réalisé sans l’accord du bailleur reste une violation du statut du fermage ; un forage autorisé par le bailleur mais entrepris sans autorisation administrative expose le preneur à l’arrêt des travaux, à la remise en état ordonnée par le préfet et à des sanctions pénales, et fragilise le bail.
Cette double exigence découle des obligations générales du preneur. L’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime renvoie aux règles du Code civil sur l’usage du fonds : « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. »
Et l’article 1766 du Code civil sanctionne l’usage non conforme : « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »
Pomper la nappe sans autorisation, assécher le fossé du voisin, dégrader la qualité de l’eau qui alimente les parcelles voisines : ces faits causent un dommage au bailleur et aux tiers, et caractérisent l’inexécution des clauses du bail d’exploitation agricole. La jurisprudence illustre cette logique au-delà de l’eau : la troisième chambre civile a confirmé le 12 novembre 2020 (pourvoi n° 19-21.855) la résiliation du bail de parcelles viticoles dont le preneur avait arraché la totalité des plants — une transformation du fonds sans accord, jugée incompatible avec la bonne exploitation. Le drainage sauvage et le forage non autorisé relèvent du même raisonnement : le preneur ne peut pas remodeler la ressource en eau du fonds comme s’il en était propriétaire.
En pratique, le bailleur qui découvre un forage doit vérifier deux choses en parallèle : l’existence d’une autorisation ou d’une déclaration au titre de la police de l’eau (auprès de la direction départementale des territoires), et l’existence de son propre accord écrit au titre du bail. Si l’une des deux manque, le preneur est en faute. Si les deux manquent, la faute est double et la résiliation a d’autant plus de chances d’être prononcée. Pour une vision d’ensemble du contentieux du fermage et de ses évolutions récentes, ce bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption replace ces solutions dans leur contexte.
II. Travaux déjà exécutés sans accord : résilier, prouver et solder les comptes devant le tribunal paritaire
A. Comment faire résilier le bail pour des travaux d’eau non autorisés et quelles preuves apporter
La résiliation judiciaire pour faute du preneur est prévue par l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime : « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants »
dont, selon le même article L. 411-31 : « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds »
Le drainage sans accord qui assèche une partie des terres, supprime l’écoulement naturel et provoque l’érosion, ou le forage qui fait baisser le niveau de la nappe et prive les parcelles voisines d’eau, compromettent la bonne exploitation du fonds au sens de ce texte. Le tribunal paritaire apprécie concrètement : ampleur des travaux, caractère irréversible, démarches omises, dommage constaté. Des travaux modestes et réversibles, notifiés tardivement mais sans dommage, aboutiront rarement à la résiliation ; un drainage de plusieurs hectares exécuté malgré votre opposition écrite, ou un forage profond entrepris sans aucune déclaration, caractérisent la faute grave.
La procédure relève du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres, après tentative de conciliation. L’assignation doit décrire précisément les travaux litigieux, leur date, les autorisations manquantes et le dommage. Les preuves décisives sont l’huissier qui constate les drains, le comblement des fossés, l’installation de pompage et les compteurs ; les photographies datées avant et après ; les échanges de lettres recommandées montrant l’absence d’accord ou l’opposition du bailleur ; les documents administratifs établissant l’absence d’autorisation ou de déclaration au titre de la police de l’eau ; les attestations sur le rendement, l’humidité des sols, les inondations ou les conflits avec les voisins. Faites constater vite : un réseau de drainage enterré devient invisible en quelques mois, et un forage peut être présenté après coup comme un simple puits ancien. Demandez à l’huissier de décrire les diamètres, les regards, les exutoires et le tracé approximatif, de photographier les pompes, les compteurs et les raccordements électriques, et de relever les numéros de parcelles au cadastre. Joignez à l’assignation le relevé cadastral, le bail et ses avenants, la copie de vos lettres recommandées avec leurs avis de réception, et la réponse écrite de la direction départementale des territoires sur l’existence ou non d’une autorisation au titre de la police de l’eau. Ce faisceau de pièces permet au tribunal de qualifier les travaux sans ordonner d’expertise, ce qui raccourcit les délais et réduit le coût de la procédure.
Deux précisions jurisprudentielles renforcent la position du bailleur diligent. D’abord, le temps ne purge pas la faute : dans l’arrêt du 14 décembre 2023 précité (pourvoi n° 22-20.257), la Cour de cassation approuve que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de demander la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, lorsque les effets des agissements du fermier, même antérieurs au renouvellement, se sont produits ou prolongés sous le bail renouvelé : la Cour admet la résiliation du bail renouvelé sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, pour des agissements antérieurs au renouvellement dès lors que leurs effets sur la bonne exploitation du fonds se sont produits ou prolongés sous le nouveau bail
Un drainage dont les effets — assèchement, érosion, modification des écoulements — persistent sous le bail renouvelé peut donc encore fonder la résiliation. Ensuite, les juridictions du fond appliquent strictement les obligations du preneur : le tribunal paritaire de Mulhouse a jugé le 7 août 2025 (RG 24/01797) sur des manquements aux obligations d’exploitation, et la cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, a infirmé le 6 mars 2025 (RG 24/02517) une décision qui avait maintenu un preneur qui n’exploitait plus lui-même et faisait exploiter par un tiers sans autorisation. Ces décisions montrent que le juge rural sanctionne le preneur qui s’affranchit du cadre du bail, qu’il s’agisse de confier les terres à un tiers ou de transformer le fonds sans accord.
Distinguez enfin la résiliation pour faute du preneur de la résiliation pour changement de destination à l’initiative du bailleur, prévue par l’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime : c’est le propriétaire qui reprend des terres devenues urbanisables, avec autorisation administrative hors zone urbaine, notification par acte extrajudiciaire et indemnisation du preneur comme en expropriation. La cour d’appel de Douai l’a rappelé le 18 septembre 2025 (RG 24/04093) : congé pour changement de destination validé après arrêté préfectoral, libération des parcelles à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité, sous astreinte. Ce régime ne concerne pas le forage du fermier ; il sert de miroir utile : quand c’est le bailleur qui change la destination, il paie ; quand c’est le preneur qui dégrade sans accord, il répond.
B. Combien valent les travaux en fin de bail : indemnité de dégradation, indemnité d’amélioration et forclusion
Le solde financier dépend de la qualification des travaux : dégradation ou amélioration, régulière ou irrégulière. Si le drainage ou le forage a dégradé le fonds — sols tassés, écoulements perturbés, nappe appauvrie, remise en culture coûteuse — l’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime s’applique : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. »
Deux conséquences pratiques découlent de ce texte combiné à l’arrêt du 14 décembre 2023 : l’indemnité se demande à l’expiration du bail, et la remise en état en nature ne peut pas être exigée en cours de bail pour des travaux réalisés en violation de l’article L. 411-28. Le bailleur doit donc chiffrer le préjudice — coût de la remise en état des écoulements, perte de potentiel agronomique, dépréciation — par expertise, et la demander à la sortie. S’il veut en outre la résiliation, il la demande sur le fondement de l’article L. 411-31 : les deux demandes se cumulent, l’une met fin au bail, l’autre solde la dégradation.
Si au contraire les travaux ont amélioré le fonds et ont été régulièrement autorisés, le preneur sortant a droit à une indemnité en vertu de l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. »
Le calcul suit l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime : pour les améliorations foncières liées à l’article L. 411-28, « l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans. »
Mais cette indemnité suppose des travaux réguliers. Irréguliers, ils ne sont ni indemnisés ni pris en compte dans le fermage du bail renouvelé, comme l’a fixé l’arrêt du 28 novembre 2024 précité. Et le preneur doit agir vite : le même article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime prévoit une forclusion couperet : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. »
Douze mois à compter de la fin du bail, pas un jour de plus. Pour le bailleur, le calendrier est symétrique : faites établir l’état des lieux de sortie, chiffrez la dégradation par expert, et opposez la forclusion à toute demande tardive du preneur. Pour le fermier qui a drainé ou foré régulièrement, réunissez dès la fin du bail les factures, les autorisations écrites du bailleur et les récépissés administratifs : sans preuve de l’accord préalable, l’indemnité sera refusée et le bailleur pourra retourner les travaux contre vous au titre de la dégradation.
En résumé, le sort des travaux d’eau sans accord se joue sur trois terrains : la résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation, l’indemnité de dégradation à l’expiration, et l’absence d’indemnisation des travaux irréguliers. Le bailleur qui a conservé ses lettres recommandées, fait constater par huissier et saisi le tribunal paritaire avec un dossier administratif complet aborde ce contentieux en position de force ; celui qui a laissé faire sans écrit pendant des années devra prouver la dégradation et attendra la sortie pour être indemnisé.
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