Une voiture n’a pas bougé depuis des semaines dans la cour de votre résidence, pneus à plat, poussière sur le capot. Ou pire : chaque soir, un voisin gare son SUV sur votre place numérotée au sous-sol, et vos appels restent sans réponse. Le premier réflexe est d’appeler la police ou la fourrière. Le second serait de faire déplacer le véhicule vous-même, ou de le bloquer pour donner une leçon. Ni l’un ni l’autre ne fonctionne comme on l’imagine : sur un parking privé, la fourrière n’intervient pas comme sur la voie publique, et toucher au véhicule d’autrui peut se retourner contre vous.
La réponse tient en une distinction que les textes et les tribunaux appliquent strictement. Quand le véhicule est sur une voie ouverte à la circulation publique, le stationnement abusif au-delà de sept jours et le stationnement gênant ouvrent la voie à l’amende puis à la fourrière, à la demande du maire ou d’un officier de police judiciaire. Quand il est sur un parking privé fermé, une cour ou votre place privative, le code de la route ne s’applique pas : c’est le maître des lieux qui peut demander la fourrière, et c’est le syndic puis le juge des référés qui font cesser l’occupation, sous astreinte. Deux ordonnances de 2026, à Créteil et à Évry, et un arrêt de la cour d’appel de Paris de 2024 montrent comment les juges raisonnent sur des faits proches des vôtres.
Trois réserves avant d’entrer dans le détail. D’abord, les décisions de première instance commentées ici peuvent faire l’objet d’un appel : elles éclairent le raisonnement des juges d’aujourd’hui, pas l’issue garantie d’un dossier particulier. Ensuite, la fiche officielle du service public sur la mise en fourrière, vérifiée le 27 août 2026, décrit la procédure sur la voie publique mais reste muette sur le parking privé : c’est précisément ce silence qui piège les copropriétaires, et cet article le comble avec les textes applicables aux lieux privés. Enfin, chaque étape suppose des preuves datées, constat de commissaire de justice, photos, échanges écrits, règlement de copropriété : sans elles, même le dossier le plus légitime s’enlise.
I. La fourrière : ce qu’elle peut sur la voie publique, et pas dans votre parking
A. Sur la voie publique, sept jours d’immobilité suffisent à caractériser l’abus
Le stationnement dit ventouse porte mal son nom : juridiquement, c’est le stationnement abusif. Le code de la route dispose que « Il est interdit de laisser abusivement un véhicule en stationnement sur une route. Est considéré comme abusif le stationnement ininterrompu d’un véhicule en un même point de la voie publique ou de ses dépendances, pendant une durée excédant sept jours ou pendant une durée inférieure mais excédant celle qui est fixée par arrêté de l’autorité investie du pouvoir de police. » (article R417-12 du code de la route). Chaque membre de phrase compte : l’interdiction vise la route, c’est-à-dire la voie publique et ses dépendances ; l’immobilité doit être ininterrompue et au même point ; et le délai de sept jours peut être raccourci par un arrêté local de police. Le même article ajoute que « Tout stationnement abusif est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la deuxième classe. »
Quand le propriétaire est absent ou refuse de bouger malgré l’injonction des agents, le texte prévoit la suite : « Lorsque le conducteur ou le titulaire du certificat d’immatriculation est absent ou refuse, malgré l’injonction des agents, de faire cesser le stationnement abusif, l’immobilisation et la mise en fourrière peuvent être prescrites dans les conditions prévues aux articles L. 325-1 à L. 325-3. » (article R417-12 du code de la route) Autrement dit, l’amende d’abord, l’enlèvement ensuite, et seulement par l’autorité compétente. La mise en fourrière elle-même est définie comme « le transfert d’un véhicule en un lieu désigné par l’autorité administrative ou judiciaire en vue d’y être retenu jusqu’à décision de celle-ci, aux frais du propriétaire de ce véhicule. » (article R325-12 du code de la route). Retenez la fin : aux frais du propriétaire du véhicule. L’enlèvement n’est jamais gratuit pour celui dont la voiture part à la fourrière. Le texte précise même le point de non-retour : la mise en fourrière est réputée avoir reçu un commencement d’exécution «A partir du moment où deux roues au moins du véhicule ont quitté le sol, lorsque le transfert du véhicule vers la fourrière est réalisé au moyen d’un véhicule d’enlèvement» (article R325-12 du code de la route). Avant cet instant, il est encore temps de faire cesser le stationnement ; après, la procédure suit son cours jusqu’à la décision de l’autorité.
À côté du stationnement abusif, le code punit le stationnement gênant et très gênant, avec des amendes plus lourdes et une mise en fourrière plus rapide. Le principe général est simple : « Tout véhicule à l’arrêt ou en stationnement doit être placé de manière à gêner le moins possible la circulation. » (article R417-10 du code de la route). Est notamment visé le stationnement «Sur les emplacements où le véhicule empêche soit l’accès à un autre véhicule à l’arrêt ou en stationnement, soit le dégagement de ce dernier» (article R417-10 du code de la route). C’est exactement la situation du conducteur qui bloque chaque matin votre sortie de garage ou l’accès à votre box : sur la voie publique, ce comportement caractérise un stationnement gênant, verbalisable immédiatement, sans attendre sept jours.
Qui décide de l’enlèvement ? La loi vise « la demande et sous la responsabilité du maire ou de l’officier de police judiciaire territorialement compétent, même sans l’accord du propriétaire du véhicule » (article L325-1 du code de la route). Ni le voisin excédé, ni le gardien, ni même le syndic ne peuvent ordonner eux-mêmes la fourrière sur la voie publique : ils signalent, l’autorité décide et assume. La fiche officielle du service public consacrée à la mise en fourrière, vérifiée le 27 août 2026, détaille la suite : le propriétaire et son assureur sont informés, une mise en demeure de retirer le véhicule lui est notifiée, avec un délai de sept, dix ou quinze jours selon la catégorie du véhicule, et faute de réponse dans le délai indiqué, le véhicule est remis au service des Domaines pour être vendu ou confié à un centre de véhicules hors d’usage (fiche mise en fourrière du service public). Tout se joue donc sur des délais notifiés et des décisions d’autorité, jamais sur l’initiative d’un particulier.
B. Sur un parking privé, c’est le maître des lieux qui détient la clé de la fourrière
Voici le point que la plupart des copropriétaires découvrent trop tard : les articles R417-10 à R417-12 visent la voie publique et la circulation publique. Dans une cour fermée, un sous-sol ou sur votre place numérotée, il n’y a ni contravention pour stationnement abusif, ni verbalisation automatique, ni enlèvement décidé par la police municipale comme dans la rue. Appeler le 17 pour une voiture immobile dans votre parking privé aboutit le plus souvent à un conseil poli mais ferme : voyez avec votre syndic.
Le texte qui s’applique alors est moins connu mais décisif : « Peuvent, à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité, être mis en fourrière, aliénés et éventuellement livrés à la destruction les véhicules laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s’applique pas le code de la route. » (article L325-12 du code de la route). Lisez-le bien : ce n’est plus le maire qui décide d’office, c’est le maître des lieux qui demande, et sous sa responsabilité. Dans une copropriété, le maître des lieux des parties communes, c’est le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, pas le copropriétaire excédé agissant seul. Pour votre place privative occupée par un tiers, vous êtes le maître de votre lot, mais l’enlèvement suppose toujours une demande à l’autorité, pas une opération de vos propres mains.
Le même article règle le sort des épaves, ces véhicules qui ne rouleront plus jamais : « Peuvent également, même sans l’accord du propriétaire du véhicule, à la demande du maire ou de l’officier de police judiciaire territorialement compétent, agissant sur initiative et sous la responsabilité du maître des lieux publics ou privés où ne s’applique pas le présent code, être mis en fourrière et, le cas échéant, aliénés ou livrés à la destruction les véhicules privés d’éléments indispensables à leur utilisation normale et insusceptibles de réparation immédiate, à la suite de dégradations ou de vols. » (article L325-12 du code de la route) La carcasse sans roues ni moteur qui pourrit depuis deux ans au fond du parking relève de ce second alinéa : signalez-la au syndic, à qui il revient de prendre l’initiative auprès du maire ou de l’officier de police judiciaire.
Une limite d’honnêteté s’impose ici : le code renvoie à un décret en Conseil d’État pour les conditions d’application, et la fiche du service public ne décrit pas le circuit pratique sur terrain privé. En pratique, les commissariats exigent l’accord ou la demande écrite du syndic, une justification de la qualité de maître des lieux et la preuve que le véhicule est bien sans droit. D’où la seconde partie de cet article : constituer le dossier qui rend l’enlèvement possible, avec le syndic puis, si nécessaire, avec le juge.
II. Le parcours du copropriétaire : syndic, preuves, puis juge des référés
A. Commencer par le règlement et le syndic, avec des preuves datées
Avant le juge, il y a le papier. Sortez votre règlement de copropriété et lisez la clause sur les parkings : les règlements bien rédigés précisent quels véhicules peuvent stationner et lesquels sont exclus. Dans une affaire jugée à Évry en avril 2026, le règlement réservait les emplacements aux automobiles et aux motocyclettes et en excluait les autres véhicules, notamment les camionnettes, les poids lourds, les caravanes et les remorques à bateaux (tribunal judiciaire d’Évry, chambre des référés, 21 avril 2026, RG 25/01295). Un copropriétaire y garait quotidiennement sa camionnette professionnelle malgré un rappel des règles de vie voté en assemblée générale le 13 décembre 2023. Le constat est simple : quand l’interdiction figure au règlement et a été rappelée en assemblée, l’occupant ne peut pas prétendre qu’il ignorait la règle.
Certains règlements vont plus loin et organisent l’enlèvement. Dans une copropriété de Valenton jugée à Créteil en août 2026, le règlement prévoyait que tout véhicule à moteur devait être assuré et qu’à défaut, le syndic était autorisé à procéder à l’enlèvement du véhicule aux frais du copropriétaire concerné (tribunal judiciaire de Créteil, section des référés, 11 août 2026, RG 26/00255). Le tribunal s’est appuyé sur cette clause, combinée avec le droit commun de la copropriété, pour qualifier l’encombrement de trouble manifestement illicite. Moralité : vérifiez si votre règlement contient une clause d’enlèvement, et si ce n’est pas le cas, proposez-en une au prochain ordre du jour de l’assemblée générale. Une clause votée aujourd’hui fera gagner des mois demain.
Le fondement que le juge applique est toujours le même. Le tribunal d’Évry rappelle qu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Occuper durablement la place d’autrui ou encombrer les emplacements de stationnement, c’est porter atteinte aux droits des autres et détourner les lieux de leur destination : le trouble est alors, selon la formule du code de procédure civile, manifestement illicite.
Constituez le dossier comme un professionnel. Faites dresser un constat par un commissaire de justice : à Créteil, c’est le constat du 24 septembre 2025 qui a fixé les faits, un véhicule manifestement accidenté et hors d’usage sur un emplacement, des matériaux stockés sur un autre, un box encombré jusqu’à bloquer l’accès aux pompes de relevage. Photographiez avec la date, conservez vos courriers au syndic et au voisin, notez les immatriculations et les durées d’immobilité. Écrivez au syndic en recommandé en lui demandant d’agir : mise en demeure au fauteur, puis, s’il ne bouge pas, saisine du juge par le syndicat. Quand le syndic est lui-même copropriétaire du lot encombré ou reste inerte, chaque copropriétaire peut agir seul pour défendre sa jouissance, mais le détour par une mise en demeure écrite reste indispensable pour démontrer au juge que vous avez tout tenté. Joignez à votre courrier une copie du constat, vos photos datées et l’extrait du règlement violé : le syndic, puis le juge, doivent pouvoir vérifier chaque fait sans vous réclamer un complément de pièces. Un cas mérite une mention à part : votre propre voiture, en panne, immobilisée sur votre propre place depuis des mois. Vous êtes chez vous, donc personne ne peut vous reprocher une occupation sans droit. Mais le règlement de copropriété peut exiger que tout véhicule stationné soit assuré et en état, comme celui de Valenton qui autorisait le syndic à enlever aux frais du copropriétaire tout véhicule non assuré. Une voiture désassurée, même sur votre place, expose la copropriété en cas d’incendie ou de pollution, et le syndic peut vous mettre en demeure de l’assurer, de la réparer ou de l’évacuer. Même logique pour les places visiteurs transformées en garage permanent : elles relèvent des parties communes, et leur accaparement par un seul copropriétaire contredit leur destination. Dans tous ces cas, la mécanique reste identique, règlement, constat, mise en demeure, puis juge, et c’est la constance de vos écrits qui fera la différence à l’audience.
Pour comprendre quand et comment l’avocat en droit immobilier à Paris peut transformer ce dossier en assignation efficace, retenez que le juge des référés statue sur pièces : la qualité de vos constats vaut autant que la justesse de votre droit.
B. Le juge des référés ordonne l’enlèvement sous astreinte, et chiffre le préjudice
Quand le syndic ne suffit pas, le juge des référés tranche vite, sans trancher le fond du droit de propriété. Le code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du code de procédure civile). En clair : pas besoin d’attendre un procès au fond de dix-huit mois pour libérer votre place. Si l’occupation sans droit est établie, le juge ordonne le retrait, et il peut assortir son ordre d’une astreinte, car « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » (article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution).
Les montants prononcés en 2026 donnent l’échelle. À Créteil, le copropriétaire encombrant a été condamné à retirer à ses frais tous les matériaux et véhicules, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé quinze jours après la signification, pendant trois mois, et le syndic provisoire a été autorisé à procéder lui-même au retrait aux frais du fauteur. Le tribunal a ajouté une provision de 1 000 euros sur le préjudice du syndicat et 1 000 euros au titre des frais de justice de chacun des demandeurs. À Évry, le propriétaire de la camionnette a été condamné à respecter l’interdiction de stationner sous astreinte de 150 euros par infraction constatée pendant trois mois, plus 2 500 euros de frais de justice au syndicat, décision exécutoire par provision. Deux enseignements : l’astreinte se compte par jour ou par infraction, et son montant se discute selon la gravité et la récidive ; les frais d’avocat du syndicat sont mis à la charge du perdant, ce qui change le calcul de celui qui occupe en se croyant intouchable.
L’affaire la plus massive reste parisienne. Une société exploitait un parking sur des terrains d’une copropriété sans droit ni titre, avec une moyenne de deux cents véhicules : le syndicat réclamait l’enlèvement sous astreinte, la mise en fourrière des véhicules et une provision de 441 400 euros pour l’occupation indue. La cour d’appel de Paris, le 7 mai 2024, a confirmé l’ordonnance du juge des référés de Créteil et condamné les sociétés à 8 000 euros de frais de justice en appel, tout en déclarant irrecevables les demandes nouvelles formées pour la première fois en appel (cour d’appel de Paris, pôle 1 chambre 3, 7 mai 2024, RG 23/15612). La leçon procédurale vaut de l’or : tout ce que vous voulez obtenir, enlèvement, astreinte, provision, frais, doit être demandé dès la première assignation, car l’appel ne permet pas de rattraper une demande oubliée.
Reste la question que tout le monde pose : puis-je déplacer moi-même la voiture qui squatte ma place ? La réponse est non. Sur votre place privative, votre droit de propriété est entier, le code civil disposant que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » (article 544 du code civil). Mais ce droit s’exerce par le juge, pas par les muscles : faire remorquer ou dégrader le véhicule d’autrui vous expose à devoir réparer un dommage et à perdre la sympathie du tribunal qui devait vous donner raison. La voie Créteil, constat, mise en demeure, référé, astreinte, retrait autorisé au syndic, prend quelques semaines et aboutit. La voie musclée prend quelques minutes et vous met en tort pour des mois.
Conclusion
Une voiture ventouse ou une place squattée ne se règle ni par un appel à la fourrière comme dans la rue, ni par l’action directe. Sur la voie publique, le stationnement ininterrompu au même point pendant plus de sept jours caractérise l’abus et ouvre la voie à l’amende puis à la fourrière sur décision du maire ou d’un officier de police judiciaire. Sur un parking privé, c’est le maître des lieux qui demande la fourrière, et c’est le couple syndic et juge des référés qui libère les lieux : règlement de copropriété, constat de commissaire de justice, mise en demeure, ordonnance d’enlèvement sous astreinte, provision et frais de justice. Les décisions de Créteil et d’Évry en 2026 le confirment avec des astreintes de 50 à 150 euros et des milliers d’euros de frais à la charge des occupants. Constituez le dossier dès la première semaine d’occupation, écrivez au syndic en recommandé, et si rien ne bouge, faites ordonner le retrait : en copropriété, le droit appartient à celui qui prouve, pas à celui qui s’installe.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Votre place de parking est occupée ou une voiture ventouse encombre votre copropriété ? Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, vous reçoit en consultation téléphonique pour examiner vos constats, votre règlement de copropriété et la voie la plus rapide vers l’enlèvement. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.