Vous exploitez des parcelles en bail rural depuis des années et vous recevez un congé qui annonce la fin : le propriétaire, parfois une commune ou une intercommunalité devenue propriétaire entre-temps, veut changer la destination des terres pour y réaliser une zone à urbaniser, des logements ou des équipements. Le courrier invoque le code rural et vous demande de libérer les lieux. Faut-il partir ? Pouvez-vous contester ? Quelle indemnité exiger pour la perte de ces surfaces, pour l’irrigation installée à vos frais et pour les bâtiments que vous avez édifiés ?

La réponse tient dans un régime précis, celui de la résiliation pour changement de destination des parcelles, prévu par l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte autorise le propriétaire à résilier en cours de bail, mais il l’encadre strictement : zone urbaine ou autorisation administrative préalable, notification par acte extrajudiciaire, effet différé d’un an, engagement de changer la destination dans les trois ans, et indemnisation du preneur comme en cas d’expropriation. La moindre erreur de procédure peut annuler le congé, comme vient de le juger la cour d’appel de Douai le 18 septembre 2025 : une autorisation préfectorale obtenue après la notification du congé ne régularise rien, et la résiliation est annulée (CA Douai, ch. 8, sect. 4, 18 sept. 2025, RG n° 24/04093). Cet article expose les conditions de cette reprise pour construire, les droits financiers du fermier évincé et les recours concrets devant le tribunal paritaire des baux ruraux et le juge administratif.

I. Le propriétaire peut-il résilier votre bail rural pour construire sur vos parcelles ?

La première question est celle du droit de reprendre : le bail rural protège fortement le preneur, avec une durée minimale de neuf ans et un droit au renouvellement, mais la loi ouvre une porte étroite au propriétaire dont les parcelles deviennent constructibles. Cette porte ne s’ouvre que dans deux situations, et la procédure varie dans chaque cas.

A. Les deux seules voies de la résiliation pour changement de destination

Le texte de départ est clair : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » Quand vos parcelles se trouvent déjà en zone urbaine du plan local d’urbanisme, la résiliation est dite de plein droit : le propriétaire n’a pas besoin d’une autorisation préalable, il lui suffit de notifier la résiliation et de s’engager à changer la destination des terrains dans les trois ans. En pratique, cette première voie concerne les terres déjà classées en zone U, où le document d’urbanisme admet par lui-même que l’agriculture n’a plus vocation à occuper le sol.

La seconde voie vise tous les autres cas : « En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. » Vos parcelles sont en zone à urbaniser, en zone agricole promise à un classement futur, ou il n’existe aucun document d’urbanisme : le bailleur doit alors obtenir l’autorisation du préfet, après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux. Cette autorisation n’est pas une formalité. Le préfet examine notamment si la demande compromet gravement l’équilibre économique de votre exploitation, et il peut assortir son accord de conditions, par exemple le maintien ou la remise en état d’un réseau d’irrigation indispensable aux parcelles que vous conservez.

L’affaire jugée à Douai illustre cette seconde voie de bout en bout. Un fermier tenait deux parcelles, l’une de 4 hectares 42 ares 28 centiares et l’autre de 9 ares 09 centiares, en vertu d’un bail à ferme consenti par acte notarié du 3 octobre 2000. Le 28 novembre 2017, une communauté de communes a acquis ces parcelles par préemption urbaine, puis elle a modifié leur destination agricole au profit d’une zone à urbaniser. Les parcelles n’étant pas situées en zone urbaine de plein droit, la communauté de communes a sollicité l’autorisation préfectorale : la commission consultative départementale des baux ruraux a rendu un avis favorable le 23 septembre 2022, et le préfet du Pas-de-Calais a autorisé la résiliation partielle du bail par arrêté du 21 octobre 2022, sous une condition liée à l’irrigation des terres. Ce n’est qu’ensuite, par acte d’huissier signifié le 7 novembre 2022, que la communauté de communes a notifié au fermier la résiliation anticipée du bail sur le fondement de l’article L. 411-32. La chronologie compte, et elle a tout décidé, comme on le verra.

Le préfet ne se contente pas de viser le zonage : il peut subordonner son autorisation à des conditions précises, et ces conditions suivent la résiliation. Dans l’affaire de Douai, l’arrêté du 21 octobre 2022 autorisait une résiliation seulement partielle, sous une condition déterminée liée à l’irrigation des terres conservées par le fermier. Cette logique se retrouve dans la loi elle-même : la notification doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans les trois années qui suivent la résiliation, et la résiliation ne prend effet qu’un an après cette notification. Autrement dit, même quand l’autorisation est accordée, le fermier garde une année entière devant lui à compter d’un acte extrajudiciaire régulier, et le propriétaire reste tenu par son engagement triennal de transformer réellement l’usage des sols. Un projet abandonné ou un terrain laissé en friche agricole après l’éviction fragilise rétrospectivement toute l’opération.
Retenez aussi ce que cette reprise pour construire n’est pas. Elle n’est pas une résiliation pour faute : le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants, parmi lesquels deux défauts de paiement de fermage persistants trois mois après mise en demeure, ou des agissements du preneur qui compromettent la bonne exploitation du fonds. Un fermier qui paie son fermage et entretient les terres ne peut pas se voir opposer ces motifs, et le bailleur ne peut pas déguiser une opération d’urbanisme en sanction. Elle n’est pas non plus un congé-reprise pour exploiter : le droit de reprise en fin de bail suppose que le bénéficiaire exploite lui-même et remplisse des conditions personnelles strictes, tandis que le texte affirme : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave ou reprise régulière. La reprise pour construire obéit à son propre régime, autonome, avec ses propres délais et sa propre indemnisation.

B. L’erreur qui annule le congé : une autorisation obtenue trop tard

Dans l’affaire de Douai, le fermier a contesté le congé sur deux fronts. D’abord, il a soutenu que le régime applicable n’était pas celui de la résiliation en cours de bail mais celui du non-renouvellement des baux des collectivités publiques. La cour a tranché nettement : le litige portait sur une résiliation anticipée d’un bail en cours en raison d’un changement de destination agricole des parcelles, et non sur une procédure de non-renouvellement à l’échéance propre à l’État, aux collectivités territoriales, à leurs groupements et aux établissements publics. La validité du congé devait donc s’apprécier au regard de l’article L. 411-32 et non de l’article L. 415-11, ce dernier visant une situation différente, celle où « le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité, le groupement ou l’établissement public lui a fait connaître, dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail, sa décision d’utiliser les biens loués, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d’intérêt général. » La distinction est décisive en pratique : si votre bail est en cours et que le propriétaire invoque l’urbanisme, c’est le terrain de l’article L. 411-32 qui s’applique, avec l’exigence d’une autorisation préalable quand les parcelles ne sont pas en zone urbaine.

Ensuite, le fermier a attaqué la chronologie. Il avait formé le 16 décembre 2022 un recours en excès de pouvoir contre l’arrêté préfectoral du 21 octobre 2022, et la préfecture avait rendu un arrêté modificatif le 18 janvier 2023. La cour d’appel a examiné ce second arrêté de près : bien qu’intitulé modificatif et justifié par une erreur de nom, il contenait des considérants nouveaux sur la surface d’exploitation, l’absence de bâtiments, les installations d’irrigation essentielles au bon fonctionnement de l’exploitation et l’appréciation selon laquelle la demande ne compromettrait pas gravement l’équilibre économique de l’exploitation en dehors de la question de l’irrigation des parcelles voisines. Il statuait dans son article premier sur l’autorisation de résilier partiellement sous condition d’irrigation, dans son article 2 sur la notification et l’indemnisation, et ouvrait dans son article 3 des voies de recours autonomes. La cour en a déduit qu’il s’agissait d’un acte individuel distinct, et non d’une simple correction d’une coquille.

La conséquence est directe : le congé avait été signifié le 7 novembre 2022, soit avant l’autorisation résultant de l’arrêté du 18 janvier 2023. Or l’autorisation du préfet doit précéder la notification de la résiliation. La cour en tire la conséquence prévue par l’article L. 411-32 : faute d’autorisation préfectorale obtenue avant la délivrance du congé, la notification du 7 novembre 2022 est annulée. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Calais du 25 juillet 2024, qui avait validé le congé et ordonné la libération des parcelles à l’expiration de l’année culturale en cours contre une indemnité d’éviction de 58 556 euros hors taxes et une somme de 18 857,33 euros hors taxes pour la remise en état du réseau d’irrigation, a été infirmé sur le fond. La communauté de communes a en outre été condamnée aux dépens d’appel et à 2 000 euros au titre des frais de procédure.

La procédure d’appel montre aussi l’ampleur du contentieux financier. Devant la cour, le fermier demandait à titre principal l’annulation de la notification du 7 novembre 2022, à titre subsidiaire une nouvelle expertise tenant compte des bénéfices déclarés de 2019 à 2023, de la durée prévisible pour retrouver des surfaces irrigables de qualité comparable à distance équivalente du corps de ferme, de la rupture de bloc cultural et du coût d’un réseau d’irrigation à deux bouches, et à titre infiniment subsidiaire une indemnité portée à 112 132,64 euros hors taxes. La communauté de communes s’opposait à tout complément d’expertise et demandait la confirmation du jugement, qui avait fixé l’éviction à 58 556 euros hors taxes. Les débats se sont tenus à l’audience publique du 15 mai 2025 et l’arrêt a été prononcé le 18 septembre 2025. L’écart entre les 58 556 euros alloués en première instance et les 112 132,64 euros réclamés en appel mesure l’enjeu d’une expertise complète : sans chiffrage poste par poste, le fermier laisse une partie de son préjudice sur la table.
Pour un fermier confronté à un congé pour construire, la leçon est concrète. Vérifiez d’abord le zonage exact de vos parcelles au jour de la notification : zone urbaine du plan local d’urbanisme, ou toute autre situation exigeant l’autorisation du préfet. Réclamez ensuite la copie de l’arrêté préfectoral et contrôlez sa date face à celle du congé : toute autorisation postérieure à la notification fragilise gravement la résiliation. Examinez enfin l’avis de la commission consultative et les conditions posées, notamment sur l’irrigation et l’équilibre économique de votre exploitation, car un arrêté modificatif postérieur au congé peut rouvrir tout le débat. Pour un aperçu plus large des arrêts récents qui structurent le statut du fermage et la préemption, vous pouvez consulter notre panorama des arrêts rendus en 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

II. Quelle indemnité et quels recours pour le fermier évincé ?

Obtenir l’annulation d’un congé irrégulier est une victoire, mais le plus souvent le projet d’urbanisme aboutit : l’autorisation est régularisée, le zonage évolue, et le fermier doit libérer les terres. La loi ne le laisse pas démuni. Elle organise une indemnisation alignée sur l’expropriation et des recours précis, à exercer dans le bon ordre et devant le bon juge.

A. Une indemnisation calculée comme en cas d’expropriation

Le principe est posé par le même article L. 411-32 : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » Cette formule renvoie à la règle de l’expropriation : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». Concrètement, l’indemnité d’éviction couvre la perte du droit au bail sur les surfaces reprises, la perte de bénéfices d’exploitation pendant le temps nécessaire pour retrouver des surfaces équivalentes, les frais de réorganisation, la rupture de l’assolement, la dépréciation du matériel devenu inadapté et le coût du rétablissement des équipements comme l’irrigation. Dans l’affaire de Douai, le tribunal paritaire avait chiffré ces postes à 58 556 euros hors taxes pour l’éviction et 18 857,33 euros hors taxes pour la remise en état du réseau d’irrigation des parcelles conservées, et le fermier réclamait en appel une expertise complémentaire tenant compte des bénéfices fiscaux des années 2019 à 2023, de la rupture de bloc cultural et du rachat de matériel plus petit. Même si l’annulation du congé a finalement privé ces chiffrages d’effet, ils montrent la méthode : chaque poste doit être documenté, année par année, pièce par pièce.

Plusieurs protections complètent ce régime. D’abord, la forme est impérative : « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification », et la notification doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans les trois ans qui suivent. Un congé verbal, une simple lettre ou une notification sans cet engagement ne produit pas l’effet voulu. Ensuite, la protection contre l’expulsion est écrite noir sur blanc : « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité » qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée à défaut d’accord par le président du tribunal paritaire statuant en référé. Vous ne pouvez donc pas être expulsé avant la fin de la campagne en cours sans avoir été payé, et en cas de blocage sur le montant, le juge des référés du tribunal paritaire peut fixer une provision. Enfin, la loi anticipe l’amputation qui déséquilibre tout : « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. » Si l’amputation des parcelles reprises rend le reste inexploitable, vous pouvez imposer une reprise totale et l’indemnisation qui l’accompagne, au lieu de survivre sur un reliquat déséquilibré.

Les investissements réalisés pendant le bail entrent aussi dans le compte. « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Drainage, irrigation, clôtures, remise en état de bâtiments indispensables à l’exploitation : dès lors que ces travaux sont établis et chiffrés, ils fondent une indemnité d’améliorations, y compris quand le bail s’achève par une résiliation pour urbanisme. Et si vous avez édifié des bâtiments sur les terres louées, la Cour de cassation protège votre droit : le preneur demeure propriétaire, pendant toute la durée de la location, des constructions régulièrement édifiées sur le terrain loué, de sorte que l’éviction anticipée ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions. C’est l’enseignement central d’un arrêt du 23 novembre 2023 : après la préemption de deux terrains par une ville le 12 septembre 1990, suivie d’une opération d’aménagement exigeant l’évacuation définitive des lieux, les héritiers des preneurs ont obtenu, outre la valeur du droit au bail, la valeur des constructions édifiées, malgré une clause de nivellement qui prévoyait le retour des constructions au bailleur en fin de bail. La Cour approuve les juges d’appel d’avoir écarté cette clause, inapplicable à une éviction anticipée survenue à une date où les locataires étaient propriétaires de leurs constructions (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.866, ECLI:FR:CCASS:2023:C300757, rejet).

Ce même arrêt rappelle le pont entre baux ruraux et droit de l’urbanisme quand une personne publique préempte puis aménage : les preneurs de biens ruraux situés dans un bien acquis par préemption « ne peuvent s’opposer à l’exécution des travaux » et doivent évacuer si les travaux l’exigent, mais la loi prévoit le relais d’indemnisation : « Si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. » La ville contestait 606 105 euros d’indemnité principale puis 435 000 euros complémentaires correspondant à la valeur de l’immeuble minorée du terrain ; la Cour a rejeté son pourvoi et validé l’indemnisation des constructions. Pour un fermier dont les bâtiments d’exploitation se trouvent sur des parcelles reprises pour construire, l’argument est transposable : la fin anticipée du bail n’efface ni la propriété temporaire des constructions ni leur indemnisation.

Un point mérite une attention particulière : quand la reprise n’est que partielle, la loi donne au preneur une arme souvent ignorée. Si l’amputation compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le fermier peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué, et l’indemnisation suit cette extension. Le dossier de Douai en donne l’illustration concrète : le fermier faisait valoir la rupture de bloc cultural provoquée par la division des parcelles, la nécessité de racheter du matériel plus petit pour cultiver le reliquat, et le coût du rétablissement d’un réseau d’irrigation doté de deux bouches. Chacun de ces postes correspond à un préjudice direct et certain au sens de la règle d’expropriation, à condition d’être prouvé par des devis, des factures et des comptes. C’est aussi pour cela que le président du tribunal paritaire peut être saisi en référé pour fixer une indemnité prévisionnelle quand les parties ne s’accordent pas : le fermier n’a pas à financer seul la période transitoire ni à quitter les lieux sans provision.

B. Contester dans le bon ordre et devant le bon juge

Face à un congé pour construire, l’ordre des démarches conditionne le résultat. La première étape consiste à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander l’annulation de la notification de résiliation, après la tentative préalable de conciliation. Dans l’affaire de Douai, la conciliation avait échoué le 19 mai 2023 devant le tribunal paritaire de Calais, et le tribunal avait jugé au fond le 25 juillet 2024 avant que la cour d’appel n’infirme et n’annule le congé le 18 septembre 2025. Devant ce juge, les moyens utiles sont ceux que la cour d’appel a retenus : incompétence du fondement invoqué quand le bailleur mélange résiliation en cours de bail et non-renouvellement des baux des collectivités, absence d’autorisation préfectorale, autorisation postérieure à la notification, défaut d’avis de la commission, absence d’acte extrajudiciaire, absence d’engagement de changer la destination dans les trois ans, ou effet du congé inférieur à un an. Chaque moyen doit s’appuyer sur les pièces datées : acte de bail, plan local d’urbanisme et zonage au jour de la notification, arrêté préfectoral et ses modificatifs, avis de la commission, acte d’huissier.

La deuxième étape, parallèle, concerne l’acte administratif lui-même : l’arrêté préfectoral autorisant le changement de destination peut être contesté par un recours en excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Dans l’affaire de Douai, le fermier avait formé ce recours le 16 décembre 2022 contre l’arrêté du 21 octobre 2022, ce qui avait conduit la préfecture à prendre un arrêté modificatif le 18 janvier 2023. Ce recours n’a pas seulement un effet administratif : il fige la chronologie et peut démontrer, comme ici, que l’autorisation valable est postérieure au congé notifié par le bailleur. Attention toutefois à la répartition des rôles : le juge judiciaire n’apprécie pas la légalité de l’acte administratif, mais il constate les dates et en tire les conséquences sur la validité du congé au regard de l’article L. 411-32. Les deux procédures avancent donc ensemble, chacune devant son juge, et l’avocat doit les articuler.

La troisième étape est financière : si la résiliation est valable, il faut chiffrer et obtenir l’indemnité. Le texte prévoit que le preneur ne quitte les lieux qu’une fois payé, et qu’à défaut d’accord le président du tribunal paritaire fixe en référé une indemnité prévisionnelle. Constituez dès la notification un dossier complet : comptabilité et bénéfices fiscaux des dernières années, assolement et rupture de bloc, devis de remise en état de l’irrigation, factures des améliorations, inventaire et valeur des constructions édifiées, coût du matériel à remplacer. Si la résiliation n’est que partielle et que votre exploitation ne tient plus, notifiez par écrit votre exigence d’une résiliation totale en invoquant la compromission grave de votre équilibre économique, avec des chiffres à l’appui. Et si le propriétaire, après vous avoir évincé, ne change pas la destination des terrains dans les trois ans malgré l’engagement mentionné dans la notification, conservez toutes les preuves : ce manquement rouvre la discussion sur la loyauté de la reprise.

La rapidité de réaction est enfin un facteur décisif. Le fermier de l’affaire de Douai a contesté l’arrêté préfectoral devant le juge administratif dès le 16 décembre 2022, soit cinq semaines après la notification du congé, et il a saisi le tribunal paritaire après l’échec de la conciliation du 19 mai 2023. Cette double action précoce a permis de faire émerger l’arrêté modificatif du 18 janvier 2023 et de démontrer que l’autorisation valable était postérieure au congé. Attendre la fin de l’année culturale ou l’expiration du délai d’un an pour agir serait une erreur : les délais de recours contre l’arrêté préfectoral courent indépendamment, et les preuves du zonage, de l’état des cultures et des équipements doivent être figées tôt, par constat d’huissier si nécessaire. Dès la réception du congé, faites dater chaque pièce, conservez l’enveloppe et l’acte d’huissier, et demandez par écrit la copie de l’arrêté préfectoral, de l’avis de la commission et du plan de zonage opposable.
En synthèse, un congé pour construire n’est jamais une simple lettre à exécuter. C’est une procédure à trois verrous, zone ou autorisation préalable, notification régulière à effet différé, indemnisation comme en expropriation, et chacun de ces verrous peut être contrôlé par le juge. L’arrêt de Douai du 18 septembre 2025 le montre avec éclat : un fermier dont le bail courait depuis 2000 a fait annuler une résiliation notifiée en 2022 parce que l’autorisation préfectorale valable datait de 2023. Vérifier les dates, exiger les arrêtés, saisir le tribunal paritaire après la conciliation et attaquer l’autorisation devant le juge administratif quand elle est fragile : telle est la méthode qui protège vos terres ou, à défaut, leur juste prix.

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