Un technicien sonne à la ferme pour annoncer qu’une tranchée va traverser votre blé, un poteau neuf apparaît au milieu d’une parcelle que vous louez depuis dix ans, ou Enedis abat une rangée de noyers après un épisode de neige sans vous avoir prévenu. Dans chaque cas, la même question se pose au fermier comme au bailleur : qui a accepté cette emprise, qui touche l’indemnité et devant quel tribunal contester quand le compte n’y est pas. La réponse tient en trois idées simples. La servitude de réseau s’impose au fonds, même loué, dès lors qu’elle repose sur un texte et une procédure régulière. Le bail rural ne disparaît pas pour autant : le fermier conserve la jouissance des terres et dispose d’un droit propre à être indemnisé de son préjudice d’exploitant. Et lorsque la négociation échoue, c’est le juge judiciaire qui fixe l’indemnité, à partir de preuves concrètes que l’exploitant doit constituer dès les premiers travaux. Trois décisions récentes l’illustrent de façon très parlante : la cour d’appel de Grenoble a confirmé le 13 mai 2025 une indemnisation de 32 970,43 euros au profit d’une EARL locataire dont Enedis avait ravagé le verger de noyers, la cour d’appel de Metz a confirmé le 2 juin 2026 l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation pour une canalisation d’assainissement en terrain agricole, et le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a condamné le 4 novembre 2025 un vendeur qui avait dissimulé à l’acquéreur la convention de servitude signée avec Enedis un mois avant la vente. Cet article décrit le régime applicable aux terres louées en bail rural, la part respective du bailleur et du preneur, puis les recours et les réflexes de preuve qui font gagner les procès.

I. La servitude de réseau grève le fonds loué mais laisse subsister le bail

A. Lignes électriques : déclaration d’utilité publique ou convention, et des droits strictement énumérés

En droit français, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Les servitudes de réseaux électriques relèvent d’un régime spécial, organisé par le code de l’énergie, qui permet au concessionnaire d’implanter ses ouvrages sur des terrains privés sans exproprier ni résilier les baux en cours. Le fondement premier est la déclaration d’utilité publique : elle investit le concessionnaire des droits de l’administration pour l’exécution des travaux et lui confère le droit d’établir à demeure des supports et ancrages, de faire passer les conducteurs au-dessus des propriétés privées, d’établir des canalisations souterraines ou des supports sur les terrains privés non bâtis non clos, et enfin de couper les arbres et branches d’arbres qui, se trouvant à proximité des conducteurs aériens d’électricité, gênent leur pose ou pourraient, par leur mouvement ou leur chute, occasionner des courts-circuits ou des avaries aux ouvrages. Ces servitudes dites d’ancrage, d’appui, de passage, d’abattage d’arbres et d’occupation temporaire s’appliquent dès la déclaration d’utilité publique des travaux. Pour l’exploitant, la conséquence est directe : la présence des ouvrages sur les terres louées n’a pas à être acceptée au cas par cas, et le fermier ne peut pas s’y opposer par la force, même lorsqu’il n’a signé aucun document.

En pratique, Enedis recherche le plus souvent un accord amiable formalisé dans une convention de servitude signée avec le propriétaire. L’arrêt rendu par la cour d’appel de Grenoble le 13 mai 2025 (RG 23/02260, confirmation du jugement du tribunal judiciaire de Valence du 16 mai 2023) montre précisément ce mécanisme : l’EARL Les Ariennes, locataire de parcelles plantées en verger de noyers dans la Drôme, avait signé le 27 mars 2017 avec ERDF, aux droits de laquelle vient Enedis, une convention autorisant le passage de conducteurs aériens sur une longueur de 250 mètres et l’implantation de deux supports, avec faculté pour le concessionnaire d’effectuer l’élagage, l’enlèvement, l’abattage ou le dessouchage de toutes plantations, branches ou arbres, qui se trouvant à proximité de l’emplacement des ouvrages gênent leur pose ou pourraient par leur mouvement, chute ou croissance occasionner des dommages aux ouvrages. La convention prévoyait une indemnité forfaitaire de 375,33 euros lorsque la parcelle fait l’objet d’une exploitation agricole, et surtout l’engagement d’Enedis de prendre en charge tous les dommages accidentels directs et indirects résultant de son occupation ou de ses interventions. Après les chutes de neige du 14 novembre 2019, Enedis était intervenue pour dégager les branches et les arbres tombés sur les lignes, en procédant selon l’exploitant à un élagage et à des abattages sans précaution ni information préalable. Le tribunal puis la cour ont retenu la responsabilité contractuelle d’Enedis sur le fondement de cette clause et l’ont condamnée à verser 32 970,43 euros en réparation du préjudice financier, plus 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en relevant qu’il était peu important de savoir si ce sont les arbres qui sont tombés sur les lignes ou l’inverse, dès lors que les dégâts résultaient de l’intervention du concessionnaire. L’enseignement pour les terres louées est double : la convention signée, même par le seul exploitant locataire, fixe le cadre des droits du concessionnaire, et tout dépassement dans l’exécution des travaux ouvre droit à réparation intégrale du préjudice d’exploitation.

Le même régime s’accompagne d’un protocole national négocié entre la profession agricole, représentée par la FNSEA et l’APCA, et les électriciens Enedis, RTE et le Serce, ratifié le 23 octobre et applicable depuis le 1er janvier 2019. Ce protocole distingue les dommages permanents, qui résultent de la gêne occasionnée par les pylônes, les lignes et les servitudes sur les parcelles, et les dommages instantanés, liés aux travaux qui empêchent d’exploiter les terres, avec un suivi agronomique, une garantie post-travaux et un recours possible à un conciliateur en cas de désaccord. Sa valeur est reconnue par les tribunaux, et les chambres d’agriculture établissent sur son socle les barèmes de pertes de fonds et de pertes d’exploitation que les juges utilisent pour chiffrer les préjudices, comme dans l’affaire de la Drôme où l’attestation de la chambre de l’agriculture de l’Isère et la facture établie suivant le barème ont emporté la conviction de la cour. Face à un projet de ligne, le fermier a donc intérêt à exiger l’application de ce protocole, à faire constater l’état initial des cultures et des sols avant travaux, puis à faire établir ses pertes par sa chambre d’agriculture plutôt que de se contenter du forfait proposé par le concessionnaire.

Enfin, la servitude électrique ne dépossède personne : la servitude établie n’entraîne aucune dépossession, et la pose des ouvrages dans un terrain ouvert non bâti ne fait pas obstacle au droit du propriétaire de se clore ou de bâtir. Transposée aux terres louées, cette règle signifie que le bail rural continue : le fermier reste preneur, le fermage reste dû, et ni le bailleur ni le concessionnaire ne peuvent considérer que l’emprise met fin au contrat. Si l’ouvrage rend une partie des terres durablement inexploitable, la réponse passe par l’indemnité, jamais par une résiliation automatique, et le preneur qui subit un trouble de jouissance persistant doit le faire constater et chiffrer au lieu de cesser de payer son fermage, ce qui l’exposerait à une action en résiliation.

B. Canalisations publiques : enquête, arrêté préfectoral et indemnité fixée par le juge de l’expropriation

Les canalisations d’eau potable et d’eaux usées ou pluviales obéissent à un autre texte, l’article L. 152-1 du code rural et de la pêche maritime, qui institue au profit des collectivités publiques, des établissements publics ou des concessionnaires une servitude leur conférant le droit d’établir à demeure des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, à l’exception des cours et jardins attenant aux habitations. Le texte pose deux garanties : l’établissement de cette servitude ouvre droit à indemnité et il fait l’objet d’une enquête publique réalisée selon les modalités prévues au livre Ier du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, un décret en Conseil d’Etat devant préciser les modalités afin que les conditions d’exercice soient rationnelles et les moins dommageables à l’utilisation présente et future des terrains. Pour le fermier, ce régime est protecteur à deux titres : la servitude ne peut être imposée sans procédure publique, et l’indemnité est de droit, sans qu’il soit besoin de démontrer une faute du maître d’ouvrage.

L’arrêt de la cour d’appel de Metz du 2 juin 2026 (RG 23/00002, confirmation du jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Metz du 27 juillet 2023) illustre l’enchaînement complet (décision disponible sur le site de la Cour de cassation). Des travaux de mise aux normes d’un réseau d’assainissement avaient nécessité une servitude de passage pour enterrer une canalisation sur une parcelle agricole de 123 mètres carrés d’emprise. Faute d’accord avec le propriétaire, qui réclamait 6 000 euros quand le syndicat proposait 1 240 euros, une enquête publique avait été ouverte du 2 au 16 mars 2020 sur le fondement de l’article L. 152-1, suivie d’un arrêté du préfet de la Moselle du 8 juin 2020 autorisant les travaux. Le juge de l’expropriation, après transport sur les lieux le 28 mars 2023, avait fixé la date de référence au 2 mars 2019 et alloué une indemnité principale de 1 033,20 euros plus une indemnité de remploi de 206,64 euros, avec 1 500 euros au titre de l’article 700, et la cour d’appel a confirmé en toutes ses dispositions en ajoutant 2 000 euros de frais d’appel. Trois leçons s’en dégagent pour les terres louées. D’abord, à défaut d’accord amiable, le montant n’est ni celui qu’exige le propriétaire ni celui qu’offre le maître d’ouvrage, mais celui que fixe le juge de l’expropriation après visite des lieux. Ensuite, l’indemnité de remploi, ici vingt pour cent de l’indemnité principale, compense forfaitairement les frais de remploi de la somme, et les demandes doivent être articulées poste par poste au lieu d’un chiffre global. Enfin, lorsque la parcelle est donnée à bail rural, l’exploitant en place subit un préjudice distinct de celui du propriétaire, lié à la tranchée, au tassement des sols et à la perte de récolte, qu’il doit faire valoir séparément et avec ses propres justificatifs, au lieu de laisser le bailleur négocier seul une somme qui ne couvrirait que la dépréciation du fonds.

Dans les deux régimes, lignes électriques et canalisations, la régularité procédurale conditionne tout : déclaration d’utilité publique ou convention publiée pour Enedis, enquête publique et arrêté préfectoral pour les canalisations. Un ouvrage implanté sans titre ni publicité, découvert après l’achat ou en cours de bail, ne place pas l’exploitant dans la même situation qu’une servitude régulière, et les tribunaux en tirent des conséquences tant sur la compétence que sur l’indemnisation, comme le montrent les litiges tranchés à Rouen et à Saint-Brieuc. Avant de signer quoi que ce soit, bailleur et preneur doivent donc vérifier ensemble le titre invoqué par le maître d’ouvrage, exiger la communication de la convention ou de l’arrêté, et refuser que l’un s’engage seul pour le compte de l’autre, car leurs préjudices sont différents et leurs indemnités doivent être chiffrées séparément.

II. Le fermier touche sa part de l’indemnité et dispose de recours propres

A. L’indemnité propre du preneur : préjudice direct, chiffrage par barèmes et preuve par expertise

Le principe est posé par l’article L. 323-7 du code de l’énergie : lorsque l’institution des servitudes prévues à l’article L. 323-4 entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit, et l’indemnité qui peut être due à raison des servitudes est fixée, à défaut d’accord amiable, par le juge judiciaire. Le fermier, preneur à bail rural, est au premier rang des victimes d’un préjudice direct, matériel et certain : cultures détruites par la tranchée ou le passage des engins, verger amputé par un abattage, sols tassés qui pèsent sur plusieurs campagnes, parcelle durablement gênée par un support. En matière d’expropriation, le principe est identique : les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Concrètement, le bailleur est indemnisé de la dépréciation de son fonds et le preneur de la perte de son exploitation sur l’emprise, et les deux actions peuvent coexister sans se neutraliser. Pour une analyse d’ensemble des droits du fermier dans le statut d’ordre public du bail rural, on peut se reporter à la synthèse du cabinet sur le statut du fermage, la préemption et les arrêts marquants de 2026.

L’affaire jugée à Grenoble fournit le mode d’emploi probatoire. L’EARL avait produit un rapport d’expertise amiable du cabinet Polyexpert, discuté contradictoirement, corroboré par l’attestation de perte de fonds et d’exploitation rédigée par la chambre de l’agriculture de l’Isère chiffrant le préjudice à 29 312 euros, puis par une facture de 32 970,43 euros établie suivant le barème de la chambre, montant que la cour a retenu sans que l’appelante ne soulève aucun moyen sur le chiffrage. La méthode gagnante comporte donc quatre temps : faire constater l’état des lieux et des cultures avant l’intervention, exiger d’être informé et convoqué aux opérations d’élagage ou d’abattage prévues par la convention, faire établir après travaux une expertise, même amiable mais contradictoire, puis faire chiffrer les pertes de fonds et d’exploitation par la chambre d’agriculture selon ses barèmes. Le forfait initial de 375,33 euros stipulé dans la convention ne couvrait que la compensation des préjudices résultant de l’exercice normal des droits reconnus au concessionnaire, pas les dommages accidentels causés par une intervention brutale, et la cour a appliqué la clause par laquelle Enedis s’était engagée à prendre en charge tous les dommages accidentels directs et indirects. Le fermier ne doit donc jamais confondre l’indemnité forfaitaire de constitution de la servitude, souvent modeste, avec la réparation intégrale des dégâts de travaux, qui se chiffre en milliers d’euros dès qu’un verger ou plusieurs campagnes sont touchés.

Le chiffrage distingue les postes que les juges acceptent. Les pertes de récolte de l’année des travaux se prouvent par les rendements habituels de la parcelle, les cours et les factures d’intrants engagés en pure perte. Les pertes de fonds, pour les plantations détruites comme les noyers de la Drôme, se calculent suivant les barèmes des chambres d’agriculture en fonction de l’âge du verger et des années restant à produire. La gêne durable liée à un support en plein champ, qui impose des détours, interdit le passage des rampes et complique les traitements, se traduit en perte d’exploitation annuelle capitalisée ou en indemnité de gêne conforme au protocole national. Les frais de remise en état des sols tassés, drainés ou tranchés relèvent des dommages instantanés du protocole, avec suivi agronomique et garantie post-travaux lorsque les désordres apparaissent après la fin du chantier. Dans chaque cas, l’exploitant doit conserver les bons de livraison, les photographies datées, le constat d’huissier dressé avant et après travaux, et la correspondance avec le concessionnaire, car le juge écarte les préjudices allégués sans pièce, même lorsqu’ils paraissent vraisemblables, et retient au contraire les chiffrages adossés à un barème officiel et à une expertise discutée.

B. Contester utilement : juge compétent, ouvrage occulte et terre vendue avec une servitude cachée

Lorsque l’ouvrage existe mais que son titre est contestable, le premier combat porte sur le juge compétent. La cour d’appel de Rouen l’a tranché le 26 février 2025 (RG 24/00278, confirmation de l’ordonnance entreprise) dans une affaire où l’acquéreur d’un terrain nu avait découvert après coup un câble souterrain à haute tension non publié, en plein milieu du projet de construction de 530 571,96 euros financé par emprunt (arrêt disponible sur le site de la Cour de cassation). Enedis soutenait que le préjudice relevait de la juridiction administrative comme conséquence de travaux publics, tandis que l’acquéreur invoquait la responsabilité extracontractuelle et l’atteinte à sa propriété résultant d’une servitude clandestine. La cour a jugé que le fait générateur déterminait la compétence : l’implantation occulte du câble en violation du droit de propriété et les conséquences de son retrait relevaient de l’appréciation des préjudices directs, matériels et certains nés d’un ouvrage pérenne, de sorte que la juridiction judiciaire est compétente de sorte que l’ordonnance entreprise sera confirmée, Enedis supportant les dépens et 3 000 euros au titre de l’article 700 en appel. Pour le monde agricole, la portée est claire : face à un ouvrage dont la servitude n’a été ni publiée ni déclarée, le fermier comme le propriétaire peuvent saisir le juge judiciaire sur le fondement de l’article L. 323-7, sans craindre le détour par le juge administratif, et demander la réparation intégrale incluant le surcoût du déplacement, la perte d’usage et la dépréciation. On notera qu’Enedis avait proposé dès le 8 décembre 2021 de déplacer la ligne à ses frais : accepter le déplacement technique ne prive pas la victime de l’indemnisation du préjudice déjà subi, notamment le retard et la reconfiguration du projet, et il faut chiffrer ces postes au lieu de se satisfaire du seul déplacement.

Le second contentieux classique concerne la terre vendue avec une servitude que l’acquéreur ignorait. Le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a statué le 4 novembre 2025 (RG 24/00221) sur la vente d’un terrain dont le vendeur avait signé le 28 mars 2022 une convention de servitude autorisant Enedis à implanter trois poteaux nouveaux, un mois avant l’acte authentique du 29 avril 2022, sans en informer les acquéreurs qui découvrirent le poteau un an plus tard et réclamaient 34 916,76 euros de travaux de déplacement (jugement disponible sur le site de la Cour de cassation). Le tribunal a rappelé qu’aux termes de l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente, que la convention imposait au propriétaire de la porter à la connaissance des acquéreurs, et qu’en taisant l’engagement accepté le vendeur avait commis une faute contractuelle engageant sa garantie. Il a ajouté que si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité, en visant la jurisprudence de la troisième chambre civile du 6 juillet 2023 (pourvoi numéro 22-13.179) selon laquelle l’importance de la servitude occulte ne conditionne que la résiliation, pas l’indemnisation, et a condamné le vendeur à 15 000 euros de dommages et intérêts plus 3 500 euros au titre de l’article 700. Transposée aux terres louées, la solution protège le fermier à deux égards : le bailleur qui vend la terre louée sans déclarer la servitude conventionnelle engage sa garantie envers l’acquéreur, et le fermier en place, dont le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, peut exiger que la convention lui soit opposable dans ses limites exactes et contester toute aggravation acceptée sans lui.

En pratique, la conduite à tenir suit un ordre rigoureux. D’abord, exiger du concessionnaire ou du maître d’ouvrage la copie du titre : déclaration d’utilité publique, convention de servitude, arrêté préfectoral pris après enquête sur le fondement de l’article L. 152-1, avec le plan d’emprise exact et le calendrier des travaux. Ensuite, faire dresser un constat d’huissier de l’état des cultures, des plantations, des drains et des accès avant toute entrée d’engin, et adresser une mise en demeure de respecter les modalités annoncées, en rappelant les clauses de la convention et le protocole national d’indemnisation. Pendant les travaux, photographier chaque phase, conserver les échanges écrits et refuser de signer une décharge ou un accord forfaitaire sous la pression du chantier. Après les travaux, faire chiffrer les pertes par la chambre d’agriculture, saisir le conciliateur prévu par le protocole en cas de désaccord, puis le juge judiciaire pour les servitudes électriques ou le juge de l’expropriation pour les servitudes de canalisation, en articulant l’indemnité poste par poste comme à Metz plutôt qu’en réclamant un chiffre global. Le bailleur et le preneur ont intérêt à agir de concert mais à chiffrer séparément, car le propriétaire défend la valeur de son fonds et l’exploitant la rentabilité de ses campagnes, et une somme unique négociée par le seul bailleur laisse presque toujours le fermier sans réparation.

Un poteau, un câble ou une canalisation sur des terres louées n’est donc ni une fatalité ni une cause de résiliation du bail rural. La servitude s’impose quand elle est régulière, le fermier reste en place et perçoit sa propre indemnité, et le juge tranche les désaccords à partir de preuves que l’exploitant a su constituer à temps. Les décisions de Grenoble, Metz, Rouen et Saint-Brieuc dessinent une ligne cohérente : respect du titre et de la procédure par le maître d’ouvrage, réparation intégrale du préjudice direct de l’exploitant, compétence du juge judiciaire pour les servitudes électriques occultes ou contestées, et sanction du vendeur qui dissimule la charge. Pour le fermier qui découvre l’emprise comme pour le bailleur qui reçoit la première demande du concessionnaire, le réflexe décisif reste le même : ne rien signer dans l’urgence, faire constater, faire chiffrer par sa chambre d’agriculture, puis négocier ou saisir le tribunal avec un dossier complet.

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