Un exploitant apprend que les parcelles qu’il laboure depuis des années ont été promises à un tiers. Le bailleur a signé, parfois longtemps avant la vente, un pacte de préférence au profit d’un voisin, d’un parent ou d’un investisseur. Le bénéficiaire de ce pacte réclame les terres et demande l’annulation de la vente consentie au fermier. Le preneur, de son côté, invoque son droit de préemption légal. Qui obtient finalement les terres ? La Cour de cassation a tranché ce conflit dans un arrêt du 11 janvier 2024 : le droit du fermier, d’ordre public, prime le droit conventionnel, sauf concert frauduleux établi entre le vendeur et le préempteur. Cette solution mérite d’être exposée en détail, car les deux camps commettent des erreurs qui leur font perdre des procès gagnables : le bénéficiaire du pacte croit que la promesse suffit, le fermier croit que son bail suffit. Dans les deux cas, la preuve et les délais décident de tout.
Le présent article expose d’abord la hiérarchie entre les deux droits, puis les règles pratiques du contentieux : ce que doit démontrer celui qui attaque la vente, et ce que doit sécuriser le fermier qui préempte. Les textes applicables sont les articles L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, l’article 1123 du code civil issu de la réforme du droit des contrats, et les décisions rendues sur ces fondements, dont l’arrêt de la troisième chambre civile du 11 janvier 2024, pourvoi n° 21-24.580. Les règles générales de la purge et de la contestation du prix ont été exposées dans notre étude sur la préemption du preneur en cas de vente des terres louées ; le présent article traite du cas particulier où un pacte de préférence consenti à un tiers entre en collision avec cette préemption. Pour une vue d’ensemble de la jurisprudence récente du bail rural, on se reportera à notre analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.
I. La préemption du fermier prime le pacte de préférence consenti à un tiers
Le conflit naît d’une situation banale. Un propriétaire de terres louées signe avec un tiers un pacte de préférence : si un jour il vend, il proposera les biens en priorité à ce bénéficiaire. Des années plus tard, il vend au fermier en place, qui exerce son droit de préemption. Le bénéficiaire du pacte assigne en nullité de la vente et demande à être substitué à l’acquéreur. Sa demande paraît sérieuse : le pacte est un contrat valable, le vendeur l’a violé. Elle échoue pourtant dans la grande majorité des cas, parce que le droit du preneur n’est pas un simple droit contractuel mais un droit légal d’ordre public.
A. Un droit légal d’ordre public qui s’impose au vendeur et au notaire
L’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire bailleur qui décide ou est contraint d’aliéner à titre onéreux « ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». La formule est impérative : sauf expropriation pour cause d’utilité publique, aucune vente à titre onéreux ne peut ignorer le preneur. Et l’article L. 412-4 du même code ajoute que « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires ». Un pacte de préférence, qui n’est qu’une clause ou une convention particulière, ne peut donc pas faire échec à la préemption.
Ce caractère d’ordre public a été affirmé avec netteté par la Cour de cassation le 11 janvier 2024. Dans cette affaire, le propriétaire avait consenti en 2006 un pacte de préférence d’une durée de vingt-cinq ans au profit de l’acquéreur d’un château voisin, portant notamment sur les parcelles louées à une société d’exploitation agricole. En 2014, les parcelles furent vendues à la société fermière, qui exerça son droit de préemption. Le bénéficiaire du pacte obtint de la cour d’appel l’annulation de la vente et sa substitution à la société. La troisième chambre civile a cassé : « le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel ». La cour d’appel avait retenu que la décision du vendeur de vendre à un tiers, alors qu’il s’était engagé pour vingt-cinq ans à ne céder qu’au bénéficiaire du pacte, constituait une fraude viciant la vente. La Cour de cassation juge ces motifs impropres à justifier l’annulation comme la substitution.
Il faut mesurer la portée de cette solution. Le pacte de préférence reste un contrat valable entre le promettant et son bénéficiaire, et sa violation engage la responsabilité du vendeur. Mais il ne confère sur l’immeuble lui-même aucun droit opposable au fermier qui préempte régulièrement. Le notaire chargé de la vente doit purger en priorité le droit du preneur : l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime lui impose de faire connaître au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, et précise que « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ». C’est cette purge, et elle seule, qui rend la vente au fermier inattaquable par le bénéficiaire du pacte, sous la seule réserve de la fraude examinée ci-après.
Bénéficie de cette protection le preneur qui remplit les conditions de l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ». Trois ans d’exercice professionnel, une exploitation personnelle ou familiale du fonds vendu : ces deux conditions s’apprécient au jour de la vente et doivent être prouvées par celui qui s’en prévaut. Le même article ouvre la subrogation au conjoint, au partenaire de pacte civil de solidarité ou au descendant qui remplit les conditions, et exclut le bénéficiaire déjà propriétaire de superficies supérieures à trois fois le seuil de l’article L. 312-1. Le fermier qui remplit ces conditions n’a pas à craindre un pacte signé sans lui, même enregistré depuis des années.
B. Ce que le bénéficiaire du pacte peut réellement obtenir du juge
Le bénéficiaire évincé n’est pas dépourvu de tout recours. D’abord contre le vendeur : la violation du pacte ouvre droit à réparation du préjudice subi, sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle. Ensuite, dans des conditions étroites, contre l’acquéreur lui-même : l’article 1123 du code civil prévoit que « Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu ». En droit commun, la simple connaissance du pacte par le tiers suffit donc à ouvrir l’action en nullité ou en substitution.
En bail rural, la Cour de cassation resserre considérablement cette ouverture. Dans son arrêt du 11 janvier 2024, elle décide que, sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public du droit de préemption, « le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit ». Deux exigences cumulatives en résultent : un concert entre le vendeur et le fermier, et un dessein unique de contourner le pacte. La Cour ajoute que « La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux ».
Concrètement, le bénéficiaire du pacte qui se contente de produire l’acte de 2006, d’établir que le fermier le connaissait et d’affirmer que le vendeur a voulu l’écarter perd son procès. Il doit rapporter des éléments positifs d’entente frauduleuse : montage destiné à priver le pacte de tout effet, vente à un prix de complaisance sans autre justification que l’éviction, manœuvres concertées sur la consistance des lots ou sur l’information du notaire. La preuve est lourde et le risque financier réel, puisque l’échec expose aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile. Avant d’assigner, le bénéficiaire avisé fait donc vérifier trois points : la régularité de la purge au profit du fermier, la qualité réelle de preneur en place au jour de la vente, et l’existence d’indices sérieux de collusion. Sans indices de collusion, l’action utile se limite aux dommages-intérêts contre le vendeur.
II. Gagner le contentieux : preuve de la fraude d’un côté, préemption inattaquable de l’autre
Le contentieux oppose deux stratégies. Le bénéficiaire du pacte doit renverser une présomption de régularité attachée à la préemption purgée ; le fermier doit rendre cette régularité incontestable. Les décisions récentes montrent où chaque camp trébuche.
A. Attaquer la vente : démontrer un concert frauduleux à dessein unique
L’arrêt du 11 janvier 2024 censure la démarche de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait annulé la vente de 2014 et substitué le bénéficiaire du pacte à la société fermière. Les juges du fond avaient relevé l’engagement de vingt-cinq ans, l’interdiction de démembrer convenue en 2006, l’intention commune de réunir le domaine, et en avaient déduit que la vente au fermier constituait par elle-même une fraude aux droits du bénéficiaire. La Cour de cassation répond que ces motifs sont impropres : ils établissent la violation du pacte par le vendeur, non un concert frauduleux du vendeur et du fermier ayant pour unique dessein de faire échec au pacte. La distinction est décisive. La violation du pacte donne droit à réparation contre le promettant ; elle ne vicie pas la vente au préempteur légal.
Le demandeur doit donc articuler sa preuve autour de deux pôles. Premier pôle, l’entente : échanges, instructions communes, rôle actif du fermier dans le montage, conditions anormales acceptées d’un commun accord. Second pôle, le dessein unique : démontrer que l’opération n’avait pas d’autre objet que l’éviction du bénéficiaire. Si la vente au fermier s’explique aussi par des motifs légitimes — prix conforme au marché, continuité d’exploitation, refus du bénéficiaire de s’aligner — le dessein unique fait défaut. La charge de la preuve pèse entièrement sur le bénéficiaire du pacte, et le doute profite au fermier, protégé par l’ordre public.
Un avertissement symétrique s’impose aux vendeurs tentés de contourner un pacte par une préemption de complaisance. Si le concert frauduleux est établi, la sanction est la nullité de la vente et la substitution, outre des dommages-intérêts. Le montage qui consiste à faire préempter un preneur qui n’exploite plus, ou à minorer artificiellement le prix pour décourager toute contestation, expose vendeur et complice à perdre le bien et à payer. La régularité apparente de la purge ne couvre pas la fraude : souvenons-nous que la fraude corrompt tout, visa exprès de l’arrêt du 11 janvier 2024.
Les délais gouvernent aussi l’action du bénéficiaire du pacte. L’article 1123 du code civil organise une interrogation préalable : le tiers peut sommer par écrit le bénéficiaire de confirmer l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir dans un délai raisonnable, faute de quoi substitution et nullité deviennent impossibles. Le fermier qui connaît le pacte a donc intérêt à faire procéder à cette sommation avant de préempter, par l’intermédiaire du notaire. À l’inverse, le bénéficiaire qui reçoit une telle sommation et garde le silence perd ses armes les plus efficaces. Chaque camp doit traiter cette lettre avec le sérieux d’un acte de procédure.
B. Défendre la préemption : purge régulière, exploitation prouvée, délais tenus
Le fermier qui veut préempter sans être inquiété sécurise quatre points. Premier point, la purge. La notification notariée doit mentionner le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente, ainsi que les nom et domicile du candidat acquéreur lorsque celui-ci s’est engagé à ne pas reprendre pendant une durée déterminée. Le preneur dispose de deux mois pour répondre dans les mêmes formes, et « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ». En cas de préemption, l’acte authentique doit être réalisé dans les deux mois de la réponse. Toute modification des prétentions du vendeur en cours de délai oblige à une nouvelle notification, avec un délai augmenté de quinze jours, en application de l’article L. 412-9 du code rural et de la pêche maritime. Si la vente n’est pas réalisée dans l’année de la dernière notification, la procédure doit être renouvelée. Et « toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption ».
Deuxième point, la qualité de preneur exploitant au jour de la vente. Un arrêt de la chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes du 6 mars 2025, RG 24/03051, illustre l’exigence avec froideur : un preneur titulaire d’un bail de 1991, toujours en cours, attaquait la vente des parcelles louées intervenue en 2021 sans aucune notification. La cour le déclare recevable à agir — le délai de forclusion de six mois n’ayant pu courir faute de connaissance de la date exacte de la vente — mais le déboute de sa demande de nullité. Motif : « Peut se prévaloir du droit de préemption le preneur qui, au jour de la vente, a un titre régulier d’occupation (bail en cours régulièrement passé, prorogation de bail, décision de justice) et exploite le fonds », et le demandeur ne prouvait pas l’exploitation effective et personnelle des terres au jour de la vente, après son éviction du groupement d’exploitation en commun. Le bail ne suffit pas ; l’exploitation démontrée est indispensable. Relevés parcellaires, factures de travaux, attestations d’organismes, comptabilité, temps de travail : le dossier de preuve se constitue avant d’assigner, jamais après.
Troisième point, la conformité administrative. Le preneur doit établir qu’il remplit les conditions d’ancienneté et d’exploitation personnelle et que sa situation est conforme à la législation sur le contrôle des structures. Cette conformité protège aussi contre la SAFER : l’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le droit de préemption de la SAFER « ne peut pas s’exercer contre le preneur en place » qui exploite le bien depuis plus de trois ans, est titulaire du droit de préemption de l’article L. 412-5 et exploite régulièrement au regard du contrôle des structures. Le fermier en règle cumule donc deux boucliers : primauté sur le pacte, primauté sur la SAFER. Le fermier en irrégularité administrative, en revanche, s’expose sur les deux fronts.
Quatrième point, les sanctions et les délais d’action. Lorsque le bailleur vend à un tiers avant l’expiration des délais, à un prix ou à des conditions différents de ceux notifiés, ou en exigeant du preneur des conditions destinées à l’empêcher d’acquérir, l’article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées ». Le preneur évincé dispose à cette fin d’une action en nullité et en dommages-intérêts devant le tribunal paritaire dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion, aux termes de l’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime. Ce délai de six mois est un délai de forclusion : ni suspension ni interruption. La cour d’appel de Rennes l’applique littéralement, tout en précisant qu’il ne court qu’à compter de la connaissance de la date exacte de la vente. En pratique, le preneur qui apprend la vente par une rumeur fait constater la date par écrit — courrier au notaire, au vendeur — puis agit vite. Le contentieux se joue autant au calendrier qu’au fond.
Le cas particulier de l’adjudication mérite une mention. L’article L. 412-11 du code rural et de la pêche maritime impose de convoquer le preneur vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, à peine de nullité de la vente, et lui accorde vingt jours à compter de l’adjudication pour préempter. Le bénéficiaire d’un pacte n’a pas de protection équivalente dans ce cadre : la purge légale profite au seul preneur.
Enfin, les délais frappent tout le monde, y compris les organismes les plus rompus à la procédure. La cour d’appel de Montpellier, le 11 décembre 2025, RG 19/05809, a « Déclare nul pour cause de forclusion le droit de préemption exercé par la SAFER » et déclaré parfaite la vente entre le vendeur et les acquéreurs initiaux pour 102 000 euros. La leçon vaut pour le pacte comme pour la préemption : un droit exercé hors délai est un droit perdu.
En pratique, le premier réflexe reste l’écrit : le preneur qui entend parler d’une vente écrit aussitôt au notaire et au bailleur pour rappeler son droit et demander copie de la notification ; le bénéficiaire du pacte qui découvre la vente fait dresser sans tarder un état des lieux documentaire de ce qu’il sait et des indices de collusion qu’il détient, puis consulte sur la régularité de la purge avant d’engager une action lourde. Ces précautions simples conditionnent souvent l’issue du litige.
En conclusion, le fermier en place qui remplit les conditions légales, dont la purge a été régulièrement effectuée et qui prouve son exploitation au jour de la vente, l’emporte sur le bénéficiaire d’un pacte de préférence. Celui-ci conserve une action en dommages-intérêts contre le vendeur infidèle, mais ne fera annuler la vente et ne s’y fera substituer qu’en établissant un concert frauduleux à dessein unique. Les deux actions se préparent avec des pièces, pas avec des affirmations : acte de bail et preuves d’exploitation d’un côté, indices positifs de collusion de l’autre, et pour tous le respect des délais de deux mois, vingt jours, six mois et un an qui jalonnent la matière. Face à une vente imminente ou déjà réalisée, chaque semaine compte : faites vérifier sans attendre la purge, votre qualité d’exploitant et le calendrier applicable.
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