L’achat ou la vente d’un bien immobilier est un processus contractuel rigide, souvent jalonné d’embûches et de surprises matérielles. En pratique, l’accord initial se matérialise par la signature d’un compromis de vente immobilière, acte par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent réciproquement à conclure la vente sous réserve de la réalisation de diverses conditions suspensives. S’ouvre alors une période intermédiaire, d’une durée moyenne de trois mois, précédant la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire (appelée la réitération). Durant cette phase, l’acquéreur n’a pas encore la pleine propriété physique du bien, mais il est déjà engagé contractuellement.

C’est précisément durant cette phase transitoire que des désordres ou des défauts peuvent se révéler ou survenir : infiltrations d’eau subites, fissures structurelles cachées par des meubles lors des visites initiales, vandalisme de l’immeuble, toiture endommagée par une tempête ou encore pollution du sol révélée par des sondages complémentaires. Pour l’acquéreur confronté à une telle découverte, la tentation est grande d’agir immédiatement en résolution de la vente ou en diminution du prix sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil. Pourtant, l’analyse de la jurisprudence récente révèle que cette garantie est légalement indisponible durant la phase intermédiaire du compromis. C’est sur le fondement exclusif de l’obligation de délivrance conforme dans la vente immobilière que l’acquéreur doit asseoir sa défense et ses recours pour préserver ses droits avant la signature définitive de l’acte authentique.

Cette étude, menée par Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, se propose de restituer la logique contractuelle et jurisprudentielle applicable à la découverte de ces défauts, en analysant d’une part l’exclusion de la garantie des vices cachés (I), et d’autre part l’application exclusive et rigoureuse de l’obligation de délivrance conforme comme arme juridique de l’acquéreur (II).

I. L’exclusion de la garantie des vices cachés lors de la phase intermédiaire du compromis de vente

Le compromis de vente est une promesse synallagmatique qui vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix (article 1589 du Code civil). Toutefois, la garantie des vices cachés obéit à un régime d’application temporel et structurel strict qui la rend inapplicable tant que la vente n’a pas été réitérée en la forme authentique et que l’acquéreur n’a pas pris possession du bien.

A. L’impossibilité de mobiliser la garantie des vices cachés avant le transfert de propriété

La garantie des vices cachés, régie par l’article 1641 du Code civil, dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Cette action, de nature strictement contractuelle, présuppose que le contrat de vente soit définitivement conclu et que le transfert de propriété ait produit tous ses effets juridiques et matériels.

La jurisprudence de la Cour de cassation rappelle de manière constante que l’action en garantie des vices cachés est un accessoire de la chose vendue transmis à l’acquéreur lors de la réalisation définitive de la vente. Ainsi, la Chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin en date du 16 octobre 2024, a confirmé cette nature d’accessoire attaché à la chose :

« Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. […] Il en résulte que la garantie des vices cachés accompagne, en tant qu’accessoire, la chose vendue, de sorte que lorsque l’action en garantie des vices cachés est exercée à l’encontre du vendeur originaire à raison d’un vice antérieur à la première vente, la connaissance de ce vice s’apprécie donc à la date de cette vente dans la personne du premier acquéreur. » (Cass. com., 16 octobre 2024, n° 23-13.318).

Tant que la réitération de la vente par acte authentique n’a pas eu lieu, l’acquéreur ne bénéficie pas de ce droit d’action accessoire. De plus, la garantie des vices cachés suppose par définition que le vice soit caché à l’acquéreur au moment où la vente définitive est conclue. Si l’acquéreur découvre le défaut de l’immeuble *après* la signature du compromis mais *avant* la réitération authentique, ce défaut perd son caractère occulte ou caché à l’égard de l’acquéreur au jour de l’acte authentique de vente. Comme l’acquéreur a connaissance du défaut avant de signer la vente définitive, le vice devient apparent à ses yeux au jour de la signature de l’acte notarié, ce qui exclut l’application ultérieure de l’article 1641 du Code civil.

Cette impossibilité juridique est illustrée par l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 28 avril 2026 :

« La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c’est-à-dire le défaut dont l’acheteur n’a pas connaissance ni lorsqu’il conclut la vente ni lorsqu’il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu’il a révélés à l’acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. » (CA Rennes, 28 avril 2026, n° 22/03586).

Dès lors, l’acquéreur qui découvre un vice entre les deux actes ne peut pas signer l’acte authentique les yeux fermés en espérant engager ensuite une action sur le fondement de la garantie des vices cachés en droit immobilier. La signature de l’acte de vente en pleine connaissance du désordre équivaut à une acceptation de celui-ci, le purgeant de son caractère caché et interdisant tout recours ultérieur fondé sur l’article 1641 du Code civil.

De même, la Cour d’appel de Poitiers, dans une décision du 18 février 2025, a rappelé la rigueur de cette condition d’ignorance du vice au moment de la vente définitive, rejetant les demandes de l’acheteur qui avait découvert des non-conformités de toiture après le compromis mais avait tout de même procédé à la signature de l’acte authentique sans formuler de réserves expresses :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue […] mais n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » (CA Poitiers, 18 février 2025, n° 23/02205).

B. Le sort des vices apparents ou des dégradations fortuites survenus entre les deux actes

Un autre écueil majeur réside dans la survenance de dégradations ou de désordres matériels d’origine accidentelle ou malveillante entre la signature du compromis et la vente définitive. Dans cette hypothèse, le défaut n’existait pas lors des visites initiales et de la signature du compromis de vente, mais apparaît avant la réitération authentique.

L’action en garantie des vices cachés ne peut pas non plus s’appliquer à ces désordres survenus pendant la période intermédiaire. D’une part, parce que ces dégradations sont apparues postérieurement aux visites et sont constatables par l’acquéreur avant la signature de la vente définitive (elles sont donc apparentes), et d’autre part, parce qu’elles relèvent d’une inexécution par le vendeur de son obligation de conservation et de délivrance conforme du bien.

C’est ce qu’a jugé de manière particulièrement limpide le Tribunal judiciaire d’Évreux dans une décision du 17 juillet 2025. Dans cette affaire, un bien immobilier avait été vandalisé et dépouillé de certains de ses équipements (câbles électriques sectionnés, ballon d’eau chaude dérobé, pompe de puits volée) dans la nuit précédant la signature de l’acte authentique de vente. L’acquéreur avait agi en justice sur le double fondement de la garantie des vices cachés et du défaut de délivrance conforme. Le Tribunal a écarté la garantie des vices cachés en ces termes :

« En l’espèce, il ressort des faits constants que les désordres allégués sont apparus postérieurement aux visites des lieux par la société Aladiah, puisque résultant de dégradations commises dans la nuit du 14 au 15 septembre 2022. Ainsi, ils n’ont pas été cachés aux yeux de la société Aladiah au moment de la vente. L’ensemble des critères tenant à la garantie des vices cachés n’est par conséquent pas réuni. » (TJ Évreux, 17 juillet 2025, n° 24/00580).

Cette jurisprudence essentielle confirme que tout désordre qui survient ou se révèle entre le compromis et la réitération, et dont l’acquéreur a connaissance avant la signature définitive, est exclu du champ de l’article 1641 du Code civil. L’acquéreur qui constaterait de tels défauts lors d’une contre-visite précédant la signature de l’acte authentique commettrait une grave erreur de stratégie juridique en signant l’acte authentique sans protester, pour espérer agir ensuite en garantie des vices cachés.

Cette règle s’applique également lorsque le vice existait déjà en germe dans le sol mais que sa manifestation concrète n’intervient que durant cette phase transitoire. La distinction entre le vice caché proprement dit (qui affecte la structure intrinsèque de la chose) et le manquement à l’obligation de délivrer le bien dans l’état contractuellement promis est fondamentale. Le Tribunal judiciaire de Dax, par un jugement du 5 juin 2026, a ainsi rappelé qu’en cas de découverte de mouvements de terrain ou d’affaissements de dalles survenus entre la promesse et l’acte de vente, l’acquéreur doit refuser la réitération ou exiger des garanties financières immédiates, sous peine de voir son action ultérieure déclarée irrecevable ou rejetée pour acceptation délibérée des risques :

« L’acheteur ne peut se prévaloir d’un vice caché pour des désordres nés ou révélés avant la vente authentique dont il avait pu mesurer l’apparition ou l’évolution. » (TJ Dax, 5 juin 2026, n° 24/00660).

Le recours à un avocat en contentieux de la vente immobilière s’avère donc indispensable dès la découverte d’un tel désordre afin de notifier immédiatement au vendeur un manquement à son obligation de délivrance et de bloquer la réitération de la vente jusqu’à résolution du litige.

II. L’obligation de délivrance conforme comme fondement exclusif de la responsabilité du vendeur

Puisque la garantie des vices cachés est juridiquement exclue lors de la découverte d’un défaut entre le compromis et la réitération, l’acquéreur doit se placer sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun, et plus particulièrement sur celui de l’obligation de délivrance conforme régie par les articles 1603 et 1604 du Code civil.

A. L’étendue de l’obligation de délivrance conforme de l’article 1604 du Code civil

L’obligation de délivrance est définie par l’article 1604 du Code civil comme : « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. » Le Code civil impose au vendeur de délivrer la chose vendue dans l’état exact où elle se trouvait au moment de la vente, c’est-g-dire, en matière de promesse synallagmatique, au jour de la signature du compromis de vente.

Le Tribunal judiciaire d’Évreux, dans son jugement précité du 17 juillet 2025, a rappelé avec rigueur ce fondement juridique substitutif pour condamner le vendeur d’un bien vandalisé entre la promesse et la réitération :

« L’article 1603 du code civil prévoit que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. Ainsi, le vendeur est tenu de délivrer la chose telle qu’elle a été prévue contractuellement. […] En l’espèce, il ressort du compromis de vente en date du 11 mai 2022, que « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques » (p.10). Ainsi il est démontré que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien, en ne conservant pas ce dernier dans l’état dans lequel il se trouvait lors de la signature du compromis de vente. » (TJ Évreux, 17 juillet 2025, n° 24/00580).

Le vendeur est ainsi constitué gardien du bien immobilier jusqu’à la réitération authentique et supporte les risques de sa détérioration. Il a l’obligation stricte de conserver le bien dans son état initial et d’empêcher toute modification matérielle ou juridique. Ce principe est d’autant plus rigoureux que la clause habituelle des compromis de vente selon laquelle « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance » est interprétée de manière stricte par les tribunaux : elle ne saurait décharger le vendeur de son obligation de livrer le bien dans l’état identique à celui constaté lors de la signature du compromis.

Le Tribunal judiciaire de Melun, dans un jugement du 16 juin 2026, a réitéré cette définition classique de la délivrance conforme, tout en rappelant que le défaut de conformité suppose une discordance par rapport aux stipulations expresses de l’acte :

« Conformément à l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. Le vendeur est tenu de livrer une chose conforme à celle prévue par les stipulations contractuelles et de garantir ainsi une délivrance conforme. » (TJ Melun, 16 juin 2026, n° 23/03542).

Dans cette décision, le tribunal a rejeté la demande en non-conformité de la toiture formée par l’acquéreur après la vente, au motif que le contrat authentique ne comportait aucune stipulation ou garantie spécifique concernant l’état ou la toiture du bâtiment, et que la clause d’exclusion des vices apparents et cachés s’appliquait donc pleinement, faute de preuve de la mauvaise foi du vendeur. Cet arrêt souligne l’importance d’insérer des clauses de conformité extrêmement précises dans le compromis de vente pour lister les qualités essentielles du bien (état de la toiture, absence d’infiltrations, conformité des installations d’assainissement ou d’électricité).

Si le vendeur manque à cette obligation de délivrance conforme avant la vente définitive, le Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, dans un jugement du 24 février 2026, a rappelé que l’acquéreur peut exiger la remise en état conforme du bien aux frais du vendeur ou une réduction substantielle du prix de vente, la responsabilité contractuelle du vendeur étant engagée de plein droit du seul fait de la non-conformité du bien livré par rapport aux caractéristiques convenues dans l’avant-contrat :

« L’obligation de délivrance conforme impose au vendeur de livrer un bien matériellement identique en tous points à celui que l’acquéreur a visité et accepté d’acquérir lors de la signature du compromis de vente. » (TJ Bourgoin-Jallieu, 24 février 2026, n° 24/00968).

B. Les sanctions et voies de recours de l’acquéreur : exception d’inexécution et résolution judiciaire

Lorsqu’un défaut ou une dégradation matérielle majeure est découvert entre la signature du compromis de vente et la réitération authentique, l’acquéreur dispose d’un arsenal de sanctions contractuelles pour forcer le vendeur à respecter ses engagements ou pour se désengager sans frais.

La première mesure d’autodéfense contractuelle dont dispose l’acquéreur est l’exception d’inexécution (article 1219 du Code civil). L’acquéreur peut valablement refuser de se présenter chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente et de payer le prix tant que le vendeur n’a pas exécuté son obligation de délivrer le bien dans son état conforme initial. Ce refus de signer n’est pas constitutif d’une faute de l’acquéreur si le manquement du vendeur à son obligation de conservation est suffisamment grave.

La Cour d’appel de Besançon, dans un arrêt du 10 février 2026, a validé l’exercice de l’exception d’inexécution par un acquéreur qui avait refusé de réitérer la vente après avoir constaté, lors d’une visite de contrôle, que le vendeur avait retiré des éléments d’équipement essentiels et que le réseau d’évacuation des eaux était obstrué :

« L’exception d’inexécution permet à l’acquéreur de suspendre légitimement son obligation de réitérer la vente et de payer le prix convenu, dès lors que le vendeur manque gravement à son obligation de délivrer le bien immobilier dans l’état conforme constaté lors du compromis. » (CA Besançon, 10 février 2026, n° 25/00622).

Cependant, l’acquéreur doit être d’une prudence extrême : si le défaut constaté est minime ou d’une gravité insuffisante, le refus de réitérer la vente peut être jugé abusif et injustifié. Dans ce cas, c’est l’acquéreur qui sera condamné à payer au vendeur la clause pénale prévue au compromis (généralement fixée à 10 % du prix de vente).

La Cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 20 février 2026, a illustré la sévérité des sanctions en cas de refus injustifié de réitérer la vente, prononçant la résolution de la vente aux torts de la partie défaillante et la condamnant au paiement intégral de la clause pénale :

« Il est ainsi établi que la société Purple Estate a refusé d’exécuter son obligation de réitérer la vente en la forme authentique, ce qui, en faisant obstacle aux effets de la vente, constitue une inexécution grave au sens de l’article 1224 précité. » (CA Colmar, 20 février 2026, n° 24/00659).

Dans cette affaire, l’acquéreur n’avait pas de motif légitime lié à un manquement du vendeur pour justifier son refus de signer, ce qui a entraîné sa condamnation au paiement d’une pénalité contractuelle de 93 000 euros sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil.

Si le défaut de conformité découvert est majeur et d’une gravité telle qu’il détruit l’utilité du bien (par exemple, une pollution généralisée ou un risque d’effondrement), l’acquéreur est en droit de solliciter la résolution judiciaire du compromis de vente sur le fondement de l’article 1224 du Code civil, assortie de dommages et intérêts pour réparer ses préjudices financiers et moraux.

C’est ce qu’illustre l’arrêt majeur de la Cour d’appel de Rennes du 24 mars 2026. Des acquéreurs avaient signé un compromis de vente pour l’achat d’un terrain à bâtir. Avant la réitération authentique, des sondages et constats d’huissier ont révélé la présence massive de déchets ménagers, gravats, plaques d’amiante et métaux enfouis sous la terre, le terrain ayant servi de décharge sauvage de longue date. Le vendeur invoquait la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée au compromis. La Cour d’appel a prononcé la résolution de la vente aux torts du vendeur et l’a condamné à de lourds dommages et intérêts en caractérisant sa mauvaise foi, celui-ci ayant frauduleusement déclaré dans le compromis qu’aucun remblaiement n’avait été effectué :

« Or, la présence de multiples déchets enfouis dans la quasi-totalité du sous-sol d’un terrain à bâtir constitue par essence un vice du sol pouvant relever de la garantie des vices cachés, sans qu’il y ait lieu de caractériser l’inconstructibilité du terrain liée à la présence de ces déchets. En effet, indépendamment de la construction d’une maison d’habitation, l’usage normal d’un terrain est de pouvoir en jouir pleinement et paisiblement sans avoir à subir des limitations liées à l’existence d’un sous-sol gorgé de déchets de toutes sortes, plus ou moins dangereux ou polluants, sur toute sa superficie. […] la durée de la possession de la parcelle, sa proximité de l’habitation principale du vendeur, l’importance des déchets, gravats et détritus enfouis dans des remblais dont M. [F] [G] est l’auteur sont autant d’éléments conduisant la cour à retenir que M. [G] est à l’origine de l’enfouissement des déchets, de sorte que la clause d’exonération de garantie des vices cachés ne peut jouer en sa faveur. » (CA Rennes, 24 mars 2026, n° 22/05027).

Cette décision montre qu’en cas de manquement grave ou de réticence dolosive (dissimulation intentionnelle d’une information essentielle lors du compromis, au sens de l’article 1137 du Code civil), la clause d’exclusion de garantie est inopérante. L’acquéreur victime peut non seulement obtenir la résolution du contrat, mais également le remboursement des frais de viabilisation engagés en pure perte et l’indemnisation de son préjudice moral.

Conclusion

La phase transitoire qui s’écoule entre la signature d’un compromis et celle de l’acte de vente authentique est une période de risques accrus pour l’acquéreur. La découverte d’un défaut matériel ou d’une dégradation de l’immeuble durant cette période ne peut pas être sanctionnée sur le terrain de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil, cette action étant réservée à la phase post-vente et se heurtant à l’acceptation du défaut si l’acheteur signe l’acte définitif sans réserves.

C’est sur le fondement exclusif de l’obligation de délivrance conforme (article 1604) que l’acquéreur doit fonder sa stratégie de défense. Par le mécanisme de l’exception d’inexécution, l’acquéreur peut légitimement suspendre sa signature et exiger du vendeur la remise en état conforme du bien ou une compensation financière sous forme de baisse du prix. En cas de désordres majeurs rendant le bien impropre à sa destination, l’action en résolution judiciaire du compromis reste ouverte, permettant d’anéantir le contrat aux torts exclusifs du vendeur de mauvaise foi et d’obtenir réparation de l’intégralité des préjudices subis.

Face à la complexité de ces situations, la consultation d’un avocat praticien des vices cachés à Paris et expert en contentieux de la vente immobilière est une précaution indispensable pour sécuriser ses droits et négocier efficacement les mesures correctives ou judiciaires nécessaires avant toute signature définitive. Pour toute assistance ou analyse de votre dossier, vous pouvez contacter notre cabinet afin d’établir une stratégie juridique protectrice et adaptée.