Vous avez reçu un congé pour vente au mois de septembre 2026 et votre bailleur vous annonce qu’il vend le logement que vous occupez. La première réaction est souvent l’inquiétude : faut-il partir à la fin du bail, le congé est-il valable, pouvez-vous acheter le logement en priorité et à quel prix, que se passe-t-il si vous refusez, et comment réagir si le congé cache en réalité une volonté de relouer plus cher ou de reprendre le logement pour un proche. La rentrée de septembre est une période où ces congés arrivent en nombre, parce que les bailleurs anticipent la fin de la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars et veulent purger les délais avant l’hiver. Chaque mot du congé compte, chaque date compte, et chaque silence de votre part produit des effets juridiques.
La bonne nouvelle est que la loi protège fortement le locataire d’un bail d’habitation vide face à un congé pour vente. Le congé doit respecter un préavis de six mois avant l’échéance du bail, être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé, et contenir à peine de nullité l’offre de vente avec le prix et les conditions de la vente envisagée. À compter de la réception de cette offre, vous disposez d’un délai de deux mois pour exercer votre droit de préemption et acheter le logement en priorité, porté à quatre mois si vous recourez à un prêt. Si le congé est irrégulier, frauduleux ou notifié à un locataire protégé, il peut être annulé par le juge et ouvrir droit à des dommages et intérêts. Cet article expose d’abord les conditions de validité du congé et le fonctionnement du droit de préemption, puis les voies de contestation et les réflexes pratiques à Paris et en Île-de-France.
I. Congé pour vente reçu : validité du congé et droit de préemption du locataire
A. Congé pour vente avant la fin du bail : préavis de six mois, notification et mentions obligatoires
Le congé pour vente relève de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte central qui régit le congé délivré par le bailleur dans les baux d’habitation vides. Ce texte organise ensemble le congé pour reprise, le congé pour vente et le congé pour motif légitime et sérieux, avec des conditions de forme et de délai strictes. Le cadre général de la loi, consultable dans son texte intégral de la loi du 6 juillet 1989, s’applique aux locations vides à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. La fiche officielle du service public consacrée au congé pour vente, disponible à l’adresse congé pour vendre un logement loué vide (F929), résume les règles applicables et rappelle que « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ». Cette phrase fixe les trois seuls modes de notification valables, et tout autre procédé, comme un simple courrier électronique ou un appel téléphonique, ne produit aucun effet.
Le premier contrôle porte sur le délai. Pour un bail vide, le congé pour vente doit être notifié au moins six mois avant l’échéance du bail. Le point de départ du délai est la réception du congé par le locataire, et non la date d’envoi par le bailleur. Un congé reçu le 10 septembre 2026 pour un bail qui expire le 31 décembre 2026 ne respecte pas le préavis de six mois, et le bail est alors reconduit : le congé prendra effet à l’échéance suivante, avec un préavis qui passe à trois mois si le congé initial a été notifié tardivement, selon la mécanique de report prévue par la fiche officielle. Vérifiez donc immédiatement trois dates sur votre bail et sur l’enveloppe : la date d’échéance du bail en cours, la date de première présentation de la lettre recommandée ou de signification de l’acte, et la date de fin de préavis qui en résulte. Un décalage d’un seul jour suffit à faire échec au congé pour l’échéance visée.
Le deuxième contrôle porte sur les mentions obligatoires. Le congé pour vente doit indiquer le motif, c’est-à-dire la vente du logement, et reproduire l’offre de vente faite au locataire : prix demandé, conditions de la vente, et reproduction des quatre premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L’absence de prix, l’absence des conditions ou l’absence de reproduction des dispositions légales entraîne la nullité du congé, et donc l’échec de la procédure à l’échéance visée. La fiche F929 précise également que le congé doit mentionner que le locataire peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant lui-même congé dans les conditions de droit commun, et que le bailleur doit joindre la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire. Cette notice est fixée par l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif à la notice d’information, et son absence constitue une irrégularité que le juge peut sanctionner. Conservez l’enveloppe, l’avis de passage, l’acte du commissaire de justice et la notice reçue : ce sont vos premières pièces en cas de litige.
Le troisième contrôle porte sur la réalité du projet de vente. Un congé pour vente doit correspondre à une intention réelle et sérieuse de vendre. Le bailleur qui délivre un congé pour vente sans jamais mettre le bien en vente, ou qui reloue le logement quelques mois après le départ du locataire à un loyer supérieur, s’expose à voir son congé annulé comme frauduleux, avec des dommages et intérêts au profit du locataire évincé. Les indices de fraude se recherchent dans les faits : absence de mandat de vente, absence d’annonce, prix manifestement dissuasif sans rapport avec le marché, refus systématique des offres au prix demandé, remise en location rapide après le départ. Si vous soupçonnez une fraude, commencez dès la réception du congé à constituer un dossier : captures des annonces du bien ou relevés d’absence d’annonce, échanges écrits avec le bailleur, témoignages des voisins, nouvelle location constatée après votre départ. La fraude ne se présume pas, elle se prouve par un faisceau d’indices, et ce dossier fera la différence devant le juge.
Le quatrième contrôle concerne le sort du bail après un congé valable ou nul. Si le congé est valable et que vous n’achetez pas, vous devez quitter les lieux à l’échéance, sauf report ou suspension obtenus en justice. Si le congé est nul, le bail se poursuit aux mêmes conditions, et le bailleur devra délivrer un nouveau congé régulier pour l’échéance suivante. Dans les deux cas, le dépôt de garantie, l’état des lieux de sortie et la régularisation des charges restent régis par les règles ordinaires du bail vide, notamment l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre le contenu du contrat de location et ses annexes. Ne signez aucun protocole de départ, aucune transaction, aucune renonciation à contester sans avoir fait vérifier le congé : un bailleur pressé de vous voir partir avant l’échéance propose parfois une indemnité en échange d’un départ anticipé, et le montant doit être négocié en connaissance de vos droits, pas sous la pression d’un congé peut-être nul.
Enfin, un point souvent ignoré mérite attention dès septembre 2026 : l’articulation entre le congé pour vente et les diagnostics et informations qui accompagnent toute vente. Le prix proposé dans l’offre doit s’entendre pour le logement tel qu’il sera vendu, avec ses diagnostics, et le locataire qui envisage d’acheter doit exiger les mêmes informations que tout acquéreur. Si le logement est une passoire énergétique, si des travaux ont été votés en copropriété, si une procédure affecte l’immeuble, ces éléments pèsent sur la valeur et sur votre décision d’acheter ou de partir. Demandez par écrit au bailleur la liste des diagnostics, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant des charges : un vendeur sérieux les fournit, et un vendeur qui les refuse en dit long sur la réalité de son projet.
B. Droit de préemption du locataire : délai de deux mois, offre d’achat et vente à un tiers
Le droit de préemption est le cœur du congé pour vente : pendant que le bailleur veut vendre, le locataire en place dispose d’une priorité légale pour acheter le logement qu’il occupe. La fiche officielle rappelle que l’offre contenue dans le congé vaut offre de vente au profit du locataire, et que le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter cette offre. Ce délai de deux mois est un délai de réflexion et de décision, pas un délai de déménagement. Si vous acceptez l’offre dans ce délai, la vente se forme avec vous, au prix et aux conditions notifiés, et le bailleur ne peut plus vendre à un tiers. Si vous refusez expressément ou si vous laissez passer le délai sans répondre, votre priorité s’éteint pour cette offre, et le bailleur retrouve la liberté de vendre à un tiers, mais uniquement aux conditions notifiées ou à des conditions plus favorables pour l’acquéreur.
La réponse du locataire doit être claire et écrite. Une acceptation doit reproduire le prix et les conditions, être adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et intervenir avant l’expiration du délai de deux mois. Une acceptation partielle, conditionnelle ou assortie d’un prix différent ne vaut pas exercice du droit de préemption : c’est une contre-offre que le bailleur est libre de refuser. Inversement, un refus exprès fait courir plus vite la suite de la procédure, puisque le bailleur n’a plus besoin d’attendre la fin du délai pour proposer le bien à un tiers. Ne répondez donc jamais à la légère : une lettre envoyée trop vite, avec des réserves ou un prix modifié, peut être analysée comme un refus de l’offre initiale. Si vous hésitez, demandez par écrit un délai complémentaire pour faire évaluer le bien, tout en sachant que ce délai n’est dû que dans le cas du recours à un prêt.
Le cas de l’achat à crédit mérite une attention particulière, car il concerne la majorité des locataires qui envisagent d’acheter. Lorsque le locataire déclare dans sa réponse qu’il recourt à un prêt immobilier, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois à compter de l’acceptation, afin de permettre l’instruction du dossier bancaire et la signature de l’acte authentique. La déclaration de recours au prêt doit être faite au moment de l’acceptation, et le dossier de financement doit être déposé sans tarder : une banque qui refuse le prêt, un dossier déposé avec plusieurs semaines de retard ou une inertie du candidat acquéreur peuvent conduire le bailleur à soutenir que la vente a échoué par votre faute et à vendre à un tiers. Conservez toutes les preuves de diligence : accusés de dépôt du dossier, échanges avec la banque, attestations de rendez-vous, simulations et refus écrits. Si le prêt est refusé, informez-en le bailleur par écrit et conservez la preuve : selon les circonstances, l’échec du financement peut rouvrir la discussion sur les conditions ou, au minimum, démontrer votre bonne foi pour la suite du bail.
La protection du locataire ne s’arrête pas à la première offre. Si le bailleur envisage ensuite de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux notifiés dans le congé, il doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui bénéficie d’un nouveau droit de préemption sur cette base. C’est le mécanisme du second délai : toute baisse de prix ou tout assouplissement substantiel des conditions fait renaître la priorité du locataire. Concrètement, si le congé proposait le logement à 320 000 euros et que le bailleur s’apprête à signer avec un tiers à 290 000 euros, cette décote doit vous être notifiée et vous disposez d’un nouveau délai pour acheter à 290 000 euros. Ce mécanisme sanctionne les offres initiales volontairement dissuasives : un prix surévalué dans le congé, suivi d’une vente discrète à un tiers à prix réduit, expose la vente à l’annulation à votre demande. Restez donc vigilant après votre refus ou après l’expiration du premier délai, et surveillez les mutations : le relevé des ventes de votre immeuble et les informations du notaire ou de la publicité foncière permettent de vérifier que la vente conclue correspond bien aux conditions qui vous avaient été offertes.
Plusieurs garanties encadrent le prix et les frais. D’abord, aucune commission ou rémunération ne peut être mise à la charge du locataire qui exerce son droit de préemption : les honoraires d’intermédiaire éventuels restent à la charge du vendeur, et toute clause contraire est inefficace. Ensuite, le prix notifié doit être un prix sérieux et déterminé, correspondant au bien décrit dans l’offre, avec ses annexes, sa superficie et ses équipements. Une offre qui omet la cave, le parking ou les parties communes rattachées au lot, ou qui décrit sommairement le bien, fragilise la procédure. Faites vérifier la désignation du bien par comparaison avec votre bail, votre état des lieux d’entrée et le règlement de copropriété : toute discordance doit être signalée par écrit au bailleur avant de répondre. Enfin, si la vente porte sur tout l’immeuble et non sur le seul logement loué, des règles particulières de préemption collective peuvent s’appliquer, et la situation doit être analysée au cas par cas avec les documents de copropriété.
Le sort du bail pendant la période de préemption obéit à une logique simple : tant que la vente n’est pas réalisée avec vous ou avec un tiers et que le bail court, vous restez locataire avec les mêmes droits et obligations, y compris le paiement du loyer et des charges. L’exercice du droit de préemption ne suspend pas le bail, et le refus de l’offre ne vous oblige pas à partir avant l’échéance. C’est à l’échéance du bail, si le congé est valable, que l’obligation de quitter les lieux prend effet, sauf si vous êtes devenu propriétaire entre-temps ou si le juge vous accorde des délais. Cette continuité du bail pendant les deux mois, puis pendant les quatre mois en cas de prêt, explique pourquoi la date de réception du congé doit être établie avec précision : tout le calendrier de la vente et du départ en dépend. Si la date de réception est contestée, le commissaire de justice, l’avis de passage de la poste et les relevés de suivi d’envoi constituent les preuves décisives.
II. Contester un congé pour vente et agir à Paris et en Île-de-France
A. Contester le congé : locataire protégé, nullité, commission de conciliation et juge
Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée qui paralyse le congé pour vente, sauf relogement. Lorsque le locataire est âgé de soixante-cinq ans au moins et que ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par référence aux logements sociaux, le bailleur ne peut lui délivrer un congé pour vente ou pour reprise sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par la loi. La fiche officielle détaille ces conditions d’âge et de ressources et les exceptions tenant à la situation du bailleur lui-même. Vérifiez donc immédiatement si vous remplissez ces deux critères à la date d’échéance du bail : un extrait d’acte de naissance ou une pièce d’identité pour l’âge, et votre dernier avis d’imposition pour les ressources. Si vous êtes protégé et qu’aucune offre de relogement conforme ne vous a été faite, le congé ne peut pas produire effet, et toute procédure d’expulsion engagée sur ce fondement sera rejetée.
Au-delà du cas des locataires protégés, le congé pour vente peut être contesté pour nullité lorsque les conditions de forme et de délai ne sont pas réunies : préavis de six mois non respecté, notification par un mode non prévu par la loi, absence de prix ou de conditions, absence de reproduction des dispositions légales, absence de notice d’information, offre équivoque ou incomplète. L’action en nullité se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le délai pour agir est enfermé par la prescription : l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans, et ce délai court à compter de l’événement qui fonde l’action. Concrètement, un congé nul délivré en septembre 2026 pourra être contesté pendant trois ans, mais attendre est une erreur stratégique : c’est avant l’échéance du bail, pendant que vous occupez encore les lieux et que le bailleur a besoin d’un titre pour vous expulser, que votre position est la plus forte. Saisissez le juge tôt, avec un dossier complet, plutôt qu’après avoir quitté les lieux.
Avant le juge, la voie amiable passe par la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs au congé et au droit de préemption. La saisine de la commission est gratuite, contradictoire et rapide comparée à une procédure judiciaire, et elle suspend utilement l’escalade : un bailleur qui refuse la conciliation ou qui ne répond pas aux arguments soulevés devant la commission se présente ensuite devant le juge en position délicate. Votre courrier de saisine doit exposer chaque grief avec sa pièce : calendrier du préavis avec les dates et les preuves de réception, relevé des mentions manquantes avec copie du congé annoté, démonstration de la qualité de locataire protégé avec les justificatifs, indices de fraude avec les captures et attestations. La fiche relative à la commission départementale de conciliation (F1216) indique la commission compétente et les modalités de saisine. Même en cas d’échec de la conciliation, l’avis rendu éclaire le juge et structure vos conclusions.
Devant le juge, les demandes doivent être hiérarchisées. À titre principal, sollicitez la nullité du congé et la poursuite du bail, avec le rejet de toute demande d’expulsion, d’indemnité d’occupation majorée ou d’astreinte. À titre subsidiaire, si le congé devait être jugé valable, sollicitez des délais pour quitter les lieux : le juge peut accorder des délais de grâce en tenant compte de votre situation, de votre âge, de votre état de santé, de vos ressources, de vos démarches de relogement et de la période hivernale. Le cadre général des délais de grâce relève du Code civil, et les règles protectrices du logement en cas d’expulsion figurent dans le Code de la construction et de l’habitation, qui organise notamment la trêve hivernale : aucune expulsion avec le concours de la force publique ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars. Un congé valable dont l’échéance tombe en plein hiver ne permet donc pas une expulsion immédiate, et le calendrier judiciaire s’en trouve profondément modifié. La fiche consacrée au juge des contentieux de la protection (F1783) et celle relative à la trêve hivernale (F3049) décrivent ces protections et les démarches associées.
La sanction du congé frauduleux mérite un développement distinct, car elle conditionne votre stratégie de preuves. Le bailleur qui délivre un congé pour vente sans intention réelle de vendre, ou qui reprend ou vend fictivement pour relouer ensuite à un prix supérieur, engage sa responsabilité : le congé est annulé et des dommages et intérêts réparent le préjudice subi, qui comprend le coût du déménagement, le différentiel de loyer entre l’ancien et le nouveau logement, les frais d’agence et de dossier, le préjudice de jouissance et le préjudice moral lié à un départ contraint. L’évaluation de ces postes exige des pièces : devis et factures de déménagement, nouveau bail avec le loyer et les charges, justificatifs des frais engagés, attestations sur le trouble subi. Les décisions rendues en la matière sont consultables dans la jurisprudence de la Cour de cassation sur le congé pour vente (recherche Judilibre), qui permet de vérifier les solutions les plus récentes avant de chiffrer une demande. Ne négligez pas non plus l’évolution législative issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a renforcé les mentions et les protections applicables aux congés : un congé rédigé sur un modèle antérieur à ces réformes cumule souvent les nullités.
Le calendrier d’action recommandé tient en cinq réflexes. Premièrement, dès réception du congé, horodatez la réception et photographiez l’enveloppe, l’avis de passage et chaque page du congé avec ses annexes. Deuxièmement, dans la première semaine, faites vérifier le préavis, les mentions et votre éventuelle qualité de locataire protégé, puis répondez sur la préemption en toute connaissance de cause : accepter, refuser ou laisser courir le délai sont trois options tactiques qui dépendent de votre capacité d’achat et de la solidité du congé. Troisièmement, si le congé est contestable, saisissez la commission départementale de conciliation avant l’échéance du bail, en joignant un dossier ordonné. Quatrièmement, si la conciliation échoue, assignez devant le juge des contentieux de la protection en demandant à titre principal la nullité et à titre subsidiaire des délais. Cinquièmement, si vous quittez les lieux tout en contestant, faites constater l’état du logement, conservez toutes les preuves de la fraude présumée et surveillez la relocation ou la revente : l’action en dommages et intérêts pour congé frauduleux peut être engagée après votre départ, dans le délai de prescription de trois ans.
B. Congé pour vente à Paris et en Île-de-France : prix, conciliation, juge et calendrier hivernal
À Paris et en Île-de-France, le congé pour vente présente des traits particuliers liés au niveau des prix, à la tension du marché locatif et à l’organisation des juridictions. Le prix proposé dans l’offre doit être apprécié au regard du marché parisien et francilien, où l’écart entre un logement occupé et un logement libre, dit décote d’occupation, influence directement la valeur. Faites évaluer le bien par deux professionnels indépendants et comparez avec les ventes récentes d’appartements comparables dans votre arrondissement ou votre commune : une offre surévaluée de quinze ou vingt pour cent par rapport au marché doit vous conduire soit à refuser la préemption et à préparer votre défense sur la validité du congé, soit à négocier par écrit une baisse avant l’expiration du délai. Les procès-verbaux d’assemblée générale de votre copropriété, les travaux votés, l’état du chauffage collectif et la performance énergétique du logement sont autant d’arguments de négociation que les acquéreurs parisiens examinent en premier.
La procédure de conciliation et le contentieux se déroulent devant les institutions du lieu de situation de l’immeuble : commission départementale de conciliation de Paris ou du département concerné pour la phase amiable, puis juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent pour la phase contentieuse. Les délais d’audiencement en région parisienne imposent d’agir tôt : une saisine de la commission en septembre ou en octobre laisse une chance d’obtenir un avis avant l’échéance d’un bail qui expire au 31 décembre, tandis qu’une saisine tardive en décembre repousse l’examen après l’échéance et complique la demande de délais. Préparez un dossier parisien complet : bail et avenants, derniers avis d’imposition, justificatifs de ressources et d’âge si vous invoquez la protection, congé reçu avec enveloppe et acte, échanges avec le bailleur, évaluations du bien, preuves de recherches de relogement avec les refus d’agences et les plafonds de loyer constatés. Un dossier qui démontre des recherches actives et des loyers inaccessibles au regard de vos revenus fonde efficacement une demande de délais de grâce.
Le calendrier hivernal joue un rôle décisif pour les congés reçus en septembre. Avec la trêve hivernale qui débute le 1er novembre, une expulsion ne peut être exécutée avec le concours de la force publique pendant l’hiver, et les juges franciliens tiennent compte des difficultés concrètes de relogement à Paris, des délais de la commission d’attribution des logements sociaux et de la saturation du marché. Si le congé est valable et que vous devez partir, sollicitez par écrit un échéancier de départ, mobilisez les dispositifs d’accompagnement social de votre arrondissement et conservez la trace de chaque démarche : ces pièces alimenteront la demande de délais devant le juge. Si le congé est nul, la trêve renforce votre position pour négocier un accord global, par exemple une prolongation d’occupation contre une renonciation réciproque aux procédures. Dans tous les cas, ne quittez pas le logement sans état des lieux de sortie contradictoire et sans écrit précisant le sort du dépôt de garantie : les litiges parisiens sur les retenues abusives suivent de près les départs précipités après congé.
Conclusion
Un congé pour vente reçu en septembre 2026 n’est ni une fatalité ni un simple courrier administratif : c’est une offre d’achat prioritaire encadrée par des délais stricts, et c’est aussi un acte dont chaque irrégularité peut entraîner la nullité. Vérifiez le préavis de six mois à compter de la réception, les modes de notification, le prix et les conditions, la reproduction des dispositions légales et la notice d’information. Positionnez-vous sur la préemption dans le délai de deux mois, porté à quatre mois en cas de prêt, en répondant par écrit et sans ambiguïté. Si le congé est irrégulier, si vous êtes un locataire protégé sans offre de relogement, ou si la vente annoncée dissimule une fraude, saisissez la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection, en demandant la nullité à titre principal et des délais à titre subsidiaire. À Paris et en Île-de-France, anticipez la trêve hivernale, faites évaluer le bien et constituez dès maintenant le dossier qui fondera votre défense ou votre négociation.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous avez reçu un congé pour vente et vous hésitez entre acheter, contester ou partir. Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier la validité du congé, exercer votre droit de préemption et chiffrer vos recours. Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. Cabinet à Paris, interventions dans toute l’Île-de-France.