Un locataire d’un logement social qui accumule des loyers ou des charges impayés doit agir sur deux fronts à la fois : traiter l’ensemble de sa situation financière auprès de la commission de surendettement et préserver, autant que possible, son droit à rester dans son logement. Le dépôt d’un dossier à la Banque de France ne transforme pas automatiquement une dette locative en dette effacée et ne fait pas disparaître, à lui seul, une décision de résiliation du bail. En revanche, la procédure peut organiser le paiement des arriérés, suspendre certaines mesures d’exécution et ouvrir un cadre précis avec le bailleur social.
La question devient particulièrement sensible lorsque le locataire a reçu un commandement de payer, une assignation, une convocation devant le juge des contentieux de la protection, un jugement d’expulsion ou un acte annonçant le concours de la force publique. Le calendrier, la date de recevabilité, l’existence d’un protocole de cohésion sociale et la reprise du loyer courant peuvent modifier la réponse. Le dossier doit donc distinguer l’arriéré ancien, l’indemnité d’occupation, les charges postérieures et les dettes qui ne relèvent pas du bail.
Ce guide expose les règles utiles pour déclarer des loyers sociaux impayés, demander une protection contre l’expulsion, négocier ou respecter un protocole de cohésion sociale et contester une décision qui ne tiendrait pas compte de la procédure. Il s’inscrit dans le prolongement de notre page consacrée au dossier de surendettement et à la contestation de la recevabilité, mais se concentre sur la situation particulière du logement social.
I. Dossier de surendettement en logement social : les loyers impayés et l’expulsion sont-ils suspendus ?
A. Que faut-il déclarer à la Banque de France quand le loyer HLM est impayé ?
Le locataire doit déclarer le bailleur social parmi les créanciers, avec le montant réclamé à la date du dépôt. La déclaration ne se limite pas au principal des loyers. Elle doit, lorsque les documents le permettent, distinguer les loyers, les charges récupérables, les régularisations de charges, les frais d’huissier ou de commissaire de justice, les indemnités d’occupation, les aides au logement versées directement au bailleur et les paiements déjà effectués. Une dette présentée en bloc empêche souvent de comprendre pourquoi le bailleur réclame une certaine somme et rend plus difficile une contestation utile.
Le contrat de location, le décompte actualisé, les quittances, les avis d’échéance, les courriers de relance, le commandement de payer, l’assignation et les décisions judiciaires doivent être joints au dossier. Il faut également produire les justificatifs des paiements, des retenues d’aide au logement, d’un plan d’apurement antérieur et des échanges avec le bailleur. Si une partie de la somme est discutée, le montant contesté doit être identifié clairement au lieu d’être simplement omis. Une créance omise peut être réclamée ultérieurement dans les conditions prévues par la procédure et une créance gonflée de frais peut fausser la capacité de remboursement.
La règle d’accès repose sur la bonne foi et sur une impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes. L’article L. 711-1 du code de la consommation dispose que « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Le même article définit la situation de surendettement comme « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Ces deux phrases doivent être lues ensemble : le fait d’avoir cessé de payer son loyer ne suffit pas, à lui seul, à établir une mauvaise foi. Le dossier doit montrer la réalité des ressources, des charges, des accidents de vie et des démarches entreprises pour limiter l’aggravation de la dette.
Le texte officiel peut être consulté dans l’article L. 711-1 du code de la consommation. La bonne foi ne signifie pas que chaque difficulté doit être excusée. Elle impose une présentation sincère : ne pas dissimuler un compte, un véhicule, une pension, une activité, une dette familiale ou un changement de logement. Un locataire qui dépose son dossier après plusieurs impayés peut conserver le bénéfice de la procédure s’il explique les causes de l’arriéré, répond aux demandes de la commission et reprend le paiement du loyer courant dès que cela est possible.
Les loyers bénéficient d’un traitement particulier. L’article L. 711-6 du code de la consommation prévoit que « Dans les procédures ouvertes en application du présent livre, les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et des sociétés de financement et aux crédits mentionnés au chapitre II du titre Ier du livre III. » Cette priorité ne transforme pas la dette locative en dette alimentaire et ne crée pas une annulation immédiate. Elle signifie que la commission et, le cas échéant, le juge doivent tenir compte de la nécessité de préserver le logement en donnant à la créance du bailleur une place spécifique dans les mesures.
Il faut séparer les périodes. L’arriéré né avant le dépôt ou avant la recevabilité est inscrit dans l’état des dettes. Le loyer courant né après le dépôt reste à payer. Après une résiliation judiciaire, ce paiement prend souvent la forme d’une indemnité d’occupation et des charges prévues par la décision ou par l’accord conclu avec le bailleur. Le versement de l’aide personnalisée au logement ne dispense pas de vérifier le reste à payer : une aide suspendue, recalculée ou versée avec retard peut expliquer une partie du décompte sans faire disparaître le solde.
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 6 juin 2013, pourvoi n° 12-19.155, que « Les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas effacées par la procédure de rétablissement personnel ». Cet arrêt est utile par analogie pour éviter une erreur fréquente : le dépôt d’un dossier ne crée pas un droit à ne plus régler les échéances nouvelles. La décision de la deuxième chambre civile du 6 juin 2013, n° 12-19.155, concernait une dette locative postérieure au jugement d’ouverture d’un rétablissement personnel. Elle rappelle que la période postérieure doit être suivie séparément, même lorsque l’arriéré antérieur est appelé à être traité.
La jurisprudence n’autorise pas non plus un bailleur à établir la mauvaise foi par une simple affirmation. Dans un arrêt du 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-20.517, la deuxième chambre civile a censuré une décision qui avait inversé la charge de la preuve, alors que « la bonne foi du débiteur est présumée ». La décision du 5 décembre 2013, n° 12-20.517, invite à documenter la chronologie plutôt qu’à répondre par des explications générales. Les relevés bancaires, les demandes d’aide, les démarches auprès d’un travailleur social et les propositions de paiement sont souvent plus utiles qu’une contestation non chiffrée.
Le locataire doit enfin signaler tout changement de logement ou toute procédure d’expulsion à la commission. Le maintien dans les lieux ne peut pas être traité comme une hypothèse abstraite : il faut faire connaître le risque concret, la date de l’audience, le stade de la procédure et l’existence d’enfants, d’une situation de handicap, d’un traitement médical ou d’une absence de solution de relogement lorsque ces éléments sont exacts et justifiés. La commission n’est pas le juge du bail, mais elle a besoin de ces données pour déterminer les mesures et pour saisir le juge lorsque la suspension de l’expulsion est nécessaire.
B. Le dépôt, la recevabilité et la décision du juge empêchent-ils l’expulsion du logement social ?
Le simple dépôt du dossier et la recevabilité ne produisent pas exactement les mêmes effets. Avant la décision de recevabilité, le locataire qui fait face à une saisie ou à une mesure d’exécution doit alerter immédiatement la commission et le greffe de la situation. L’article L. 721-4 du code de la consommation prévoit que, « A la demande du débiteur, la commission peut saisir, à compter du dépôt du dossier et jusqu’à la décision statuant sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Le texte figure sur Légifrance, article L. 721-4.
Cette possibilité concerne le moment qui précède la recevabilité. Elle ne doit pas être présentée comme une suspension automatique de toute expulsion. En cas d’urgence, l’article L. 722-7 précise que « En cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur. La commission est informée de cette saisine. » Le texte officiel de l’article L. 722-7 doit être rapproché des actes reçus : une audience fixée dans quelques jours, un commandement arrivé à son terme ou une demande de concours de la force publique justifie une réaction immédiate et écrite.
À compter de la recevabilité, l’article L. 722-2 pose une protection générale : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » La recevabilité prévue par l’article L. 722-2 suspend donc les mesures portant sur les biens pour les dettes concernées. Elle ne rend pas caduque une décision de résiliation du bail, ne reconstitue pas un contrat déjà résilié et ne transforme pas les loyers futurs en créances antérieures.
L’article L. 722-3 fixe la durée de principe : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » La suspension « ne peut excéder deux ans ». Ces règles sont reproduites dans l’article L. 722-3 du code de la consommation.
Pour l’expulsion du logement, une étape spécifique existe. L’article L. 722-6 dispose que « Dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. » La saisine prévue par l’article L. 722-6 doit être demandée sans attendre lorsque le bailleur dispose déjà d’un jugement. Le locataire doit joindre la notification de recevabilité, le jugement, le commandement ou l’acte d’expulsion, ainsi que les justificatifs du paiement courant et du risque de perdre le logement.
Le juge apprécie la situation. L’article L. 722-8 énonce : « Si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du code civil. » Le texte de l’article L. 722-8 montre pourquoi la demande doit être personnalisée : la recevabilité constitue un élément fort, mais le juge vérifie le risque et les conditions de la suspension.
La demande doit expliquer ce qui est payé aujourd’hui. Un locataire qui ne reprend pas le loyer courant, alors qu’il le peut, fragilise la demande de suspension et le maintien dans les lieux. Un locataire qui le reprend doit conserver les preuves : virement mensuel libellé, reçu du bailleur, relevé bancaire et courrier demandant l’imputation sur la période courante. En cas d’écart entre le montant appelé et la somme disponible, il est préférable de proposer un paiement partiel expliqué et de solliciter une réponse écrite plutôt que de rester silencieux.
La suspension est temporaire. Elle court, selon le stade de la procédure, jusqu’au plan, aux mesures imposées ou au jugement de rétablissement personnel, dans la limite légale. Elle ne dispense pas de répondre à la commission, de signaler une nouvelle dette et de respecter les échéances courantes. Elle ne justifie pas non plus de promettre au locataire que l’expulsion sera définitivement impossible. Le bailleur peut contester la recevabilité, le montant de sa créance ou le comportement du locataire ; chaque acte doit être lu selon sa date et son objet.
Le locataire ne doit pas payer spontanément une ancienne créance au détriment du loyer courant ou d’une dette prioritaire sans vérifier le cadre applicable. L’article L. 722-5 indique que « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » L’article L. 722-5 du code de la consommation encadre ainsi les paiements et les actes susceptibles d’aggraver l’insolvabilité. La stratégie doit préserver le logement, mais aussi l’égalité de traitement des créanciers et la sincérité de l’état d’endettement.
II. Protocole de cohésion sociale et recours : comment conserver son logement social ?
A. Comment négocier ou respecter un protocole de cohésion sociale après des loyers impayés ?
Le protocole de cohésion sociale est un accord écrit entre le bailleur social et l’occupant lorsque le bail a été résilié judiciairement pour défaut de paiement du loyer et des charges. Il ne s’agit pas d’une simple promesse orale de régularisation. Le document doit préciser la dette prise en compte, l’indemnité d’occupation, les charges, le plan d’apurement, la durée, les conséquences d’un défaut et les modalités de retour au bail si les engagements sont respectés. Un travailleur social, le service contentieux du bailleur et l’organisme payeur de l’aide au logement peuvent intervenir dans la construction du plan.
L’article L. 353-15-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, « Lorsque le bail de l’occupant d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou géré par lui est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d’un protocole d’accord conclu entre le bailleur et l’intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d’occupation et donne droit à l’aide personnalisée au logement instituée par l’article L. 821-1. » Le texte de l’article L. 353-15-2 donne au protocole une portée concrète : il sécurise temporairement l’occupation et permet de remettre en mouvement le versement de l’aide lorsque les conditions sont remplies.
L’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision, ainsi qu’à respecter un plan d’apurement. Le protocole peut prévoir un prélèvement, un virement ou un autre mode de paiement. Le locataire doit vérifier que la mensualité prévue est compatible avec les mesures de surendettement et avec le loyer courant. Un plan trop élevé, accepté dans l’urgence, peut conduire à un nouvel incident et donner au bailleur le droit de reprendre la procédure. Il faut donc comparer le montant du protocole avec le budget retenu par la commission et signaler immédiatement toute incohérence.
La durée du protocole est en principe de deux ans au plus. Le texte permet, en cas de nouvelle négociation du plan d’apurement, une prolongation par avenant de trois années au plus. Cette durée ne doit pas être confondue avec la durée des mesures de traitement du surendettement. Un plan de la commission peut encadrer la dette locative, tandis que le protocole organise le maintien dans les lieux et le retour au bail. Les deux documents doivent être cohérents. Le locataire doit conserver la version signée et demander un échéancier actualisé après chaque décision de la commission.
La conséquence favorable est liée au respect des engagements. L’article L. 353-15-2 prévoit que, « Sous réserve du respect des engagements de l’occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d’expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois. » À l’inverse, « Si les engagements pris par l’occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail. » Il faut donc prévenir le bailleur avant l’échéance en cas de difficulté, proposer une solution chiffrée et alerter la commission, plutôt que laisser un prélèvement rejeté sans explication.
Le protocole est distinct d’un plan amiable ordinaire. Il peut être proposé alors qu’une décision de résiliation existe déjà et qu’une expulsion est juridiquement possible. Sa signature ne doit pas être interprétée comme une reconnaissance de chaque ligne du décompte. Le locataire peut faire inscrire une réserve précise sur un montant contesté et joindre les justificatifs. La contestation ne doit toutefois pas être utilisée pour refuser les sommes certaines : les loyers courants et charges doivent continuer à être payés selon les modalités convenues.
Le maintien ou la réouverture de l’aide au logement doit être suivi séparément. L’article L. 722-10 du code de la consommation prévoit que « La recevabilité de la demande emporte rétablissement des droits à l’aide personnalisée au logement et aux allocations de logement. » Le texte de l’article L. 722-10 n’efface pas les formalités pratiques : le locataire doit transmettre la notification de recevabilité à la caisse ou à l’organisme concerné, répondre aux demandes de pièces et vérifier le montant effectivement versé. Une aide rétablie peut réduire le loyer restant à payer, mais elle ne remplace pas le règlement de ce reste à charge.
Après la recevabilité, les créances déclarées ne doivent plus produire de nouveaux frais de retard dans les conditions prévues par la loi. L’article L. 722-14 dispose que « Les créances figurant dans l’état d’endettement du débiteur dressé par la commission ne peuvent produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues » par les textes qu’il énumère. Le texte de l’article L. 722-14 n’interdit pas de vérifier le montant du loyer courant : il protège l’état de la dette arrêté par la commission, alors que les nouvelles échéances doivent rester suivies.
Lorsque le protocole a été signé avant la recevabilité, le traitement est encore plus précis. L’article L. 722-16 dispose que « Lorsqu’un protocole de cohésion sociale prévu aux articles L. 353-15-2 et L. 442-6-5 du code de la construction et de l’habitation a été conclu avec le bailleur antérieurement à la décision de recevabilité, le paiement des arriérés de loyer prévu par ledit protocole est suspendu » jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues par le code de la consommation. Le texte de l’article L. 722-16 ajoute que les modalités de règlement de la dette locative décidées dans les mesures se substituent à celles du protocole.
Cette substitution ne signifie pas que le locataire peut cesser de payer l’indemnité d’occupation et les charges. Le même article distingue l’arriéré traité par la commission et les obligations d’occupation. Lorsqu’un rétablissement personnel efface la dette locative mentionnée dans le protocole, le paiement régulier de l’indemnité d’occupation et des charges demeure exigé. La personne doit donc conserver deux tableaux : l’ancien arriéré soumis au traitement et les sommes courantes à payer pour rester dans le logement.
Le texte encadre aussi la sortie du protocole. Sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges aux termes convenus, le bailleur renonce à poursuivre l’expulsion et conclut un bail au terme du protocole, dans un délai qui ne peut excéder trois mois. Un locataire qui obtient l’effacement de l’arriéré mais ne paie pas les échéances nouvelles peut donc rester exposé à une nouvelle procédure fondée sur des impayés postérieurs. C’est la raison pour laquelle l’ouverture d’un compte de suivi, la conservation des reçus et la vérification mensuelle du décompte sont indispensables.
La Cour de cassation a apporté une limite importante dans un arrêt du 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-21.774. La deuxième chambre civile y rappelle que « l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement qui n’équivaut pas à son paiement » ne fait pas disparaître automatiquement le manquement contractuel lié au non-paiement du loyer. La décision du 10 janvier 2019, n° 17-21.774 montre que l’effacement et la résiliation du bail répondent à deux questions différentes. Le locataire doit donc agir avant et pendant l’audience d’expulsion, même s’il pense que sa dette sera prochainement effacée.
B. Quel recours exercer contre le bailleur social, le décompte ou la décision d’expulsion ?
Le recours dépend du document reçu. Une lettre de relance appelle une demande de décompte et une négociation immédiate. Un commandement de payer appelle une vérification de ses mentions, de la dette exigée et du délai accordé. Une assignation impose de comparaître ou de transmettre des observations au juge. Un jugement doit être lu avec sa date de signification, les délais de recours et les mesures qu’il ordonne. Un acte d’expulsion ou une demande de concours de la force publique appelle une demande urgente de suspension, sans attendre que le dossier de surendettement soit seul invoqué.
Le droit locatif prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement. La version applicable de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique notamment, au V, que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Le texte officiel de l’article 24 doit être examiné avec ses paragraphes VI, VII et VIII lorsque le locataire bénéficie d’une procédure de traitement du surendettement, a repris le loyer courant ou se trouve dans une situation de rétablissement personnel. Il ne faut pas se contenter d’indiquer que le dossier Banque de France existe : il faut démontrer ce qui a été payé et ce qui peut l’être chaque mois.
Si la dette est erronée, la contestation doit être chiffrée. Les erreurs courantes concernent une aide au logement non déduite, une somme déjà réglée, une régularisation de charges non justifiée, une indemnité d’occupation calculée sur une période qui ne correspond pas au jugement, des frais imputés sans détail ou un paiement affecté à la mauvaise échéance. Il faut demander le grand livre locataire et comparer chaque ligne avec les relevés bancaires. Un tableau à trois colonnes — date, montant appelé, paiement ou observation — permet au juge et à la commission de distinguer la dette certaine de la dette discutée.
Une dette locative née avant la recevabilité peut être intégrée aux mesures. Le bailleur social doit déclarer sa créance et le locataire doit la vérifier. Le plan conventionnel ou les mesures imposées peuvent rééchelonner le paiement. En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec, l’article L. 733-1 prévoit que « la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes ». Le texte de l’article L. 733-1 permet notamment d’envisager un rééchelonnement, sous réserve des conditions de la commission et de la capacité réelle du ménage.
Lorsque la situation est irrémédiablement compromise, le rétablissement personnel peut être envisagé. L’article L. 724-1 vise la situation caractérisée par « l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa ». Le chapitre du code de la consommation relatif au rétablissement personnel doit être lu avec les textes sur les dettes exclues et avec la situation du logement. L’effacement d’un arriéré ne garantit pas le maintien dans les lieux si le bail a déjà été résilié ou si des impayés nouveaux se sont formés.
La demande au juge des contentieux de la protection doit être concrète. Elle doit rappeler la date du dépôt, la date de recevabilité, le numéro du dossier, le montant de la dette locative à chaque étape, les paiements réalisés depuis la recevabilité, l’état du protocole et la mesure demandée. Une formule générale telle que « je risque d’être expulsé » ne permet pas de mesurer l’urgence. Il faut préciser si l’expulsion est seulement prononcée, si le commandement a été délivré, si le délai est expiré, si le commissaire de justice a fixé une date ou si le concours de la force publique a été sollicité.
Les pièces doivent être ordonnées dans le même ordre que l’argumentation : identité et composition du foyer, ressources actuelles, charges, dépôt et recevabilité, bail ou protocole, décompte, paiements courants, procédure judiciaire, échanges avec le bailleur, démarches sociales et proposition de budget. Les documents illisibles ou envoyés en vrac peuvent retarder l’examen. Une page de synthèse chiffrée, datée et signée facilite la compréhension sans remplacer les justificatifs.
Le locataire peut aussi solliciter un accompagnement social. Le bailleur social dispose généralement d’un service de prévention des impayés, le département peut orienter vers le Fonds de solidarité pour le logement et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions peut être informée selon le stade du dossier. Ces démarches ne remplacent ni le dépôt à la Banque de France ni la comparution à l’audience. Elles peuvent toutefois documenter la reprise des paiements, la recherche d’une solution et la faisabilité d’un protocole.
Le paiement doit être affecté avec prudence. Tant que le contrat existe, la priorité pratique est le loyer et les charges courants. Après une résiliation, l’indemnité d’occupation et les charges prévues par la décision ou le protocole doivent être réglées. Pour l’arriéré ancien, le locataire doit respecter le plan de la commission, l’accord signé ou la décision du juge. Un paiement direct au bailleur qui n’est pas déclaré à la commission peut modifier le solde et créer une incohérence. Chaque versement doit être conservé et signalé dans les délais.
Il faut également répondre au bailleur sans reconnaître une somme inconnue. Un courrier utile peut indiquer : la dette reconnue, la dette contestée, les paiements joints, la date de recevabilité, le montant que le locataire peut payer au titre du courant et la demande de suspension ou de signature d’un protocole. Il peut demander que les échanges soient confirmés par écrit. Le silence laisse le décompte adverse sans réponse et rend plus difficile l’identification de l’erreur.
Enfin, l’expulsion et le surendettement sont liés, mais ils ne se confondent pas. La commission traite les dettes et peut saisir le juge. Le juge du bail statue sur la résiliation, les délais et la suspension de l’expulsion. Le bailleur exécute les décisions. Une stratégie sérieuse fait circuler la même information entre ces trois interlocuteurs, avec les mêmes dates et les mêmes montants. C’est cette cohérence qui permet de solliciter un maintien dans les lieux, un protocole ou une mesure de traitement sans donner l’impression que la dette courante est abandonnée.
Conclusion
Un dossier de surendettement peut protéger un locataire de logement social, mais il ne remplace pas les démarches propres au bail. Les loyers et charges impayés doivent être déclarés avec un décompte vérifié. La recevabilité suspend certaines mesures d’exécution, tandis que la suspension de l’expulsion suppose une saisine et une décision adaptées au stade de la procédure. Avant la recevabilité, l’urgence peut justifier une saisine du juge par la commission ou par le débiteur selon les textes applicables. Après la recevabilité, la commission peut demander la suspension de l’expulsion et le juge apprécie la situation.
Le protocole de cohésion sociale constitue une voie essentielle lorsque le bail a été résilié judiciairement dans le parc social. Il donne un cadre d’occupation temporaire, organise l’apurement et peut conduire à la conclusion d’un nouveau bail si l’indemnité d’occupation, les charges et les engagements sont respectés. Lorsque le protocole est antérieur à la recevabilité, l’article L. 722-16 coordonne son arriéré avec les mesures de surendettement. Un rétablissement personnel peut effacer la dette ancienne dans les conditions légales, mais les sommes nouvelles restent dues et l’effacement ne vaut pas paiement du loyer passé.
Les premières actions sont donc simples dans leur ordre : réunir les actes, vérifier la dette, déposer ou compléter le dossier, prévenir la commission, reprendre le courant, demander un protocole écrit si le bailleur y est ouvert et saisir rapidement le juge lorsque l’expulsion devient imminente. Les délais judiciaires ne sont pas suspendus par une attente passive. Une réponse précise, chiffrée et documentée augmente les chances qu’une solution de maintien dans les lieux soit examinée.
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