Le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime : formalisme de la mise en demeure, appréciation judiciaire de la faute et déchéance de l’indemnité d’éviction
Le droit au renouvellement constitue la clé de voûte du statut protecteur des baux commerciaux conférant au preneur une propriété commerciale particulièrement encadrée. Ce principe fondamental issu de l’ordonnance de 1953 garantit au locataire commerçant la pérennité de son exploitation ou l’octroi d’une indemnité d’éviction compensatrice. Cette protection légale d’ordre public connaît toutefois une dérogation majeure lorsque le locataire commet des manquements graves à ses obligations contractuelles ou statutaires. L’assistance technique d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser ces procédures complexes et d’éviter des contentieux indemnitaires ruineux. Le bailleur dispose alors de la faculté d’évincer le preneur sans bourse délier en invoquant un motif grave et légitime régulièrement caractérisé.
La mise en œuvre de cette prérogative exorbitante est strictement encadrée par l’article L. 145-17 du Code de commerce. Cette disposition impose la délivrance préalable d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire lorsque l’infraction reprochée au preneur est susceptible d’être régularisée. Or la rigueur formelle de cette sommation conditionne la validité même du refus de renouvellement sans indemnité notifié par le propriétaire des locaux. En conséquence les juges du fond exercent un contrôle approfondi sur la gravité des manquements reprochés et sur le respect des délais légaux. Par ailleurs la distinction subtile entre infractions continues et manquements irréversibles détermine la nécessité ou la dispense de cette mise en demeure préalable.
À cet égard la jurisprudence récente de la Cour de cassation et des cours d’appel illustre la complexité des contentieux relatifs à l’éviction. Dès lors l’étude approfondie de ce mécanisme suppose d’examiner successivement les exigences formelles de la procédure puis la qualification judiciaire des manquements fautifs. Ce régime juridique combine en effet des règles procédurales d’ordre public et une appréciation souveraine des faits par les juridictions du fond.
I. Le cadre formel et procédural du refus de renouvellement pour motif grave et légitime
A. L’exigence impérative de la mise en demeure préalable et le délai de régularisation d’un mois
Le premier alinéa de l’article L. 145-17 du Code de commerce subordonne le refus de renouvellement sans indemnité à une sommation formelle. Cette exigence protectrice s’applique impérativement lorsque le bailleur reproche au preneur une inexécution contractuelle continue ou une cessation d’exploitation sans raison légitime. L’acte extrajudiciaire doit obligatoirement mentionner les griefs articulés et reproduire fidèlement les dispositions textuelles de l’article statutaire sous peine de nullité formelle. Or cette sommation ouvre au locataire un délai d’un mois pour faire cesser l’infraction constatée et préserver ainsi son droit statutaire au renouvellement. En conséquence l’absence de mise en demeure préalable conforme prive le bailleur de son droit de refuser le renouvellement sans verser d’indemnité d’éviction.
La Cour de cassation a précisé la portée procédurale de ce contrôle dans l’arrêt Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 17-31.538. La haute juridiction énonce que « Le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction » applique les règles applicables. Elle retient qu’il « ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte » statutaire. La Cour ajoute que cette sommation obligatoire « peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement » signifié par le propriétaire. Cette décision confirme que la vérification de la mise en demeure relève de l’office normal du juge saisi de l’éviction. Par ailleurs la concomitance de la mise en demeure et du refus de renouvellement au sein d’un même acte est expressément validée. À cet égard l’acte unique doit néanmoins laisser s’écouler le délai légal d’un mois avant de produire ses effets extinctifs sur le bail.
Cette règle procédurale fondamentale a été réaffirmée par le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 22 janvier 2026, n° 23/11650. Les magistrats rappellent qu’il est « admis de façon constante que, en application de l’article L. 145-17 du code de commerce, la mise en demeure peut être concomitante ». La décision précise que le congé avec refus d’indemnité « ne peut déployer ses effets qu’un mois après la mise en demeure demeurée infructueuse ». Dès lors le congé signifié sous condition résolutoire demeure suspendu pendant la durée d’un mois accordée au preneur pour régulariser sa situation. Or la notification par commissaire de justice doit impérativement respecter le formalisme prescrit à l’article L. 145-9 du Code de commerce. En conséquence tout vice de forme affectant la mise en demeure fragilise l’ensemble de la procédure d’éviction initiée par le propriétaire bailleur.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation encadre également la contestation de la régularité de cet acte. Dans l’arrêt rendu sous le numéro Cass. 3e civ., 2 juin 2010, n° 09-14.194 la Cour a fixé les règles procédurales. La juridiction rappelle que « La nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure ». Elle juge que le preneur demandant à faire constater l’absence de motif légitime « sans invoquer préalablement à cette défense au fond le moyen » est forclos. Le texte précise qu’il est « irrecevable, en vertu de l’article 112 du code de procédure civile, à invoquer la nullité du congé ». À cet égard le preneur doit soulever l’irrégularité formelle de la mise en demeure in limine litis avant toute défense au fond. Dès lors une contestation tardive de la validité de l’acte extrajudiciaire sera déclarée irrecevable par les juridictions civiles saisies du litige commercial.
Par ailleurs la Cour d’appel de Lyon dans la décision CA Lyon, 1ère chambre civile A, 18 décembre 2025, n° 23/00435 rappelle cette règle. La cour souligne que les dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce protègent le locataire contre une résiliation brutale de ses droits. En conséquence l’absence de mise en demeure régulière empêche le bailleur d’invoquer des manquements contractuels réparables survenus au cours du bail commercial. Or le bailleur doit préciser avec une clarté suffisante les faits matériels reprochés pour permettre au locataire d’exécuter utilement ses obligations contractuelles. Dès lors une mise en demeure formulée en des termes trop vagues ou imprécis ne saurait valablement ouvrir la voie au refus de renouvellement.
La notification doit également mentionner expressément que le preneur dispose d’un mois pour déférer aux sommations qui lui sont adressées par le bailleur. Le Tribunal judiciaire de Créteil dans son jugement TJ Créteil, 3ème Chambre, 14 février 2025, n° 22/08049 a sanctionné l’omission de cette mention légale. À cet égard la reproduction littérale du texte légal constitue une condition substantielle de validité dont l’inobservation cause un grief évident au locataire. Or la protection de la propriété commerciale interdit toute interprétation laxiste des exigences formelles imposées par le statut légal des baux commerciaux. En conséquence le respect méticuleux du formalisme s’impose aux praticiens du droit lors de la rédaction de chaque sommation extrajudiciaire préalable.
B. Les hypothèses d’inapplicabilité de la mise en demeure face aux infractions instantanées ou irréversibles
L’obligation de délivrer une mise en demeure préalable connaît des tempéraments prétoriens essentiels lorsque l’infraction commise présente un caractère irrémédiable. La jurisprudence constante de la Cour de cassation dispense en effet le bailleur de cette sommation si le manquement est totalement irréparable. Dans une décision de référence Cass. 3e civ., 23 novembre 2011, n° 10-24.180 la haute juridiction pose une distinction fondamentale. L’arrêt retient que la mise en demeure s’impose impérativement « lorsque le preneur peut régulariser sa situation » au regard de ses obligations professionnelles. Or a contrario la mise en demeure devient superfétatoire et inutile lorsque l’infraction reprochée ne peut plus faire l’objet d’aucune régularisation matérielle.
Cette dispense prétorienne s’applique notamment en matière de sous-location irrégulière consentie en violation des stipulations contractuelles ou des prescriptions légales. La Cour d’appel de Paris a rendu une décision remarquable sur ce point CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 29 janvier 2026, n° 22/19437. Les juges retiennent que « l’autorisation de sous-louer consentie par le bailleur ne la dispensait pas d’appeler ce dernier à concourir à l’acte ». La cour ajoute expressément que le moyen tiré de l’inaction du bailleur est « inopérant dans la mesure où l’infraction ainsi caractérisée est instantanée et irréversible ». En conséquence la sous-location non autorisée sans appel du bailleur à concourir constitue un motif grave justifiant l’éviction sans sommation préalable.
À cet égard la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans l’arrêt CA Aix-en-Provence, chambre 3-4, 2 juillet 2026, n° 21/16208 confirme cette analyse prétorienne rigoureuse. La juridiction aixoise retient que les manquements instantanés consommés ne peuvent faire l’objet d’aucune régularisation rétroactive efficace au sens légal. Par ailleurs la cession irrégulière du droit au bail commercial sans l’agrément du propriétaire constitue également une faute instantanée et définitive. Le Tribunal judiciaire de Versailles dans son jugement TJ Versailles, 3ème chambre, 26 février 2026, n° 24/01193 a sanctionné sévèrement cette pratique contractuelle. Dès lors le bailleur peut immédiatement refuser le renouvellement sans accorder le délai de régularisation prévu à l’article L. 145-17 du Code de commerce.
Un autre cas de dispense concerne la perte des conditions fondamentales d’accès au statut des baux commerciaux par le locataire sortant. Le Tribunal judiciaire de Béziers dans sa décision TJ Béziers, chambre 1 section 9, 11 mai 2026, n° 24/02212 a examiné cette hypothèse spécifique. Lorsque le preneur est radié du registre du commerce ou cesse toute exploitation réelle sans motif légitime le droit au renouvellement disparaît. Or cette déchéance statutaire permet au bailleur de refuser le renouvellement sans être tenu de délivrer la mise en demeure dudit article. En conséquence le locataire déchu ne peut prétendre à l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Par ailleurs la découverte d’une infraction grave en cours d’instance judiciaire autorise le bailleur à modifier le fondement de son congé. Le Tribunal judiciaire de Bobigny dans son jugement TJ Bobigny, chambre 5/section 3, 7 avril 2025, n° 21/02563 a validé cette faculté procédurale. Le propriétaire ayant initialement offert une indemnité peut rétracter son offre s’il découvre un manquement grave commis antérieurement par le locataire. À cet égard la rétractation pour motif grave et légitime n’exige aucune mise en demeure lorsque le manquement révélé demeure irréparable. Dès lors la procédure d’éviction s’adapte à la nature exacte des infractions commises par le preneur durant l’exécution du contrat de bail.
Cette souplesse procédurale permet d’éviter qu’un locataire ayant commis des fraudes graves ne perçoive indûment une indemnité d’éviction financièrement considérable. Le Tribunal judiciaire de Marseille dans le jugement TJ Marseille, 3ème Chbre Cab B1, 15 janvier 2026, n° 22/10863 a appliqué ce principe directeur. La dissimulation volontaire d’une sous-location occulte constitue un comportement déloyal privant immédiatement le locataire commerçant de toute protection indemnitaire statutaire. Or la bonne foi contractuelle exigée par le Code civil innerve l’ensemble des relations nées du contrat de bail commercial en cours. En conséquence le preneur déloyal ne peut se retrancher derrière l’absence de mise en demeure pour revendiquer la protection du statut légal.
II. La typologie des manquements fautifs et les effets juridiques du refus de renouvellement
A. La qualification prétorienne des fautes contractuelles et des agissements extracontractuels
L’appréciation de la gravité des motifs invoqués relève du pouvoir souverain des juges du fond sous le contrôle de la Cour de cassation. Le défaut de paiement répété des loyers et des charges constitue le manquement le plus fréquemment invoqué par les propriétaires bailleurs. La Cour d’appel de Montpellier dans un arrêt CA Montpellier, 5e chambre civile, 8 avril 2025, n° 21/04003 a sanctionné des retards réitérés. Or la persistance d’impayés malgré une mise en demeure délivrée par commissaire de justice caractérise un motif légitime privatif de toute indemnité. En conséquence la mauvaise foi financière du locataire commercial justifie pleinement le refus de renouvellement opposé par le bailleur des locaux.
Cette rigueur est partagée par la Cour d’appel de Bordeaux dans l’arrêt CA Bordeaux, 4ème chambre commerciale, 5 novembre 2025, n° 23/05803. Les juges bordelais soulignent que l’obligation de payer ponctuellement le loyer constitue une obligation substantielle découlant du contrat de bail commercial. Toutefois les juridictions apprécient avec mesure les manquements de faible ampleur financière qui ont été rapidement régularisés par le preneur. Le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement TJ Paris, 18° chambre 3ème section, 25 juin 2025, n° 22/14613 a illustré cette modération. Le tribunal énonce que les éléments débattus « ne caractérisent pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail résiduel ». Les magistrats ajoutent que ces retards partiels ne peuvent justifier « la déchéance du droit de la preneuse au paiement d’une indemnité d’éviction ». À cet égard des paiements partiels substantiels réduisant considérablement la dette résiduelle peuvent priver le motif de son caractère de gravité suffisante. Dès lors l’appréciation judiciaire de la gravité de l’impayé dépend étroitement du comportement global et de la solvabilité du preneur à bail.
La réalisation de travaux substantiels non autorisés affectant la structure de l’immeuble constitue également une source fréquente de contentieux locatifs. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt CA Aix-en-Provence, chambre 3-4, 20 novembre 2025, n° 21/13554 a sanctionné de telles modifications. Or la Cour de cassation rappelle que tous les travaux non autorisés ne justifient pas automatiquement un refus sans indemnité d’éviction. Dans l’arrêt rendu sous le numéro Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 14-29.834 la haute juridiction a validé l’analyse souveraine. La Cour de cassation retient que les juges ont pu déduire que « ces travaux non autorisés ne constituaient pas un motif grave et légitime ». En conséquence des aménagements conformes aux règles de sécurité et ne causant aucun préjudice au gros œuvre ne constituent pas un motif grave.
Par ailleurs l’inexécution des obligations d’entretien et les dégradations matérielles des lieux loués caractérisent des manquements d’une particulière gravité. La Cour d’appel de Nancy dans une décision CA Nancy, 5ème chambre, 21 janvier 2026, n° 24/01998 a constaté des défaillances majeures de maintenance. La cour a retenu l’existence de dégradations chiffrées à plus de deux cent mille euros compromettant la conservation du bien immobilier loué. De même la Cour d’appel de Rennes dans son arrêt CA Rennes, 5ème chambre, 22 octobre 2025, n° 22/05738 a sanctionné l’abandon d’entretien. À cet égard la violation de la clause de destination et l’exercice d’une activité prohibée constituent également des motifs graves légitimes d’éviction. Dès lors le bailleur peut légitimement refuser le renouvellement du bail commercial pour préserver l’intégrité matérielle et juridique de son patrimoine immobilier.
Enfin des comportements fautifs extracontractuels présentant un lien direct avec l’exécution du contrat peuvent être valablement invoqués par le propriétaire. Des violences verbales des menaces réitérées ou des voies de fait commises à l’encontre du bailleur caractérisent un motif grave et légitime. Or ces agissements rendent impossible la poursuite normale et paisible des relations contractuelles entre les parties au contrat de bail commercial. En conséquence les juges du fond retiennent la déchéance du droit à indemnité même en l’absence de clause résolutoire expresse correspondante. Dès lors la loyauté et le respect mutuel s’imposent aux cocontractants tout au long de l’exécution du bail commercial en vigueur.
Le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement TJ Paris, 18° chambre 3ème section, 12 novembre 2025, n° 23/01108 a analysé ces comportements perturbateurs. Les juges ont relevé que les nuisances sonores excessives et les altercations répétées avec le voisinage caractérisent une inexécution contractuelle grave. À cet égard le preneur répond des agissements de ses préposés et de sa clientèle troublant la jouissance paisible de l’immeuble loué. Or le bailleur est garant de la tranquillité des autres occupants et doit faire cesser sans délai les désordres constatés dans l’immeuble. En conséquence le congé sans offre d’indemnité d’éviction constitue une réponse proportionnée et légitime face à de tels manquements caractérisés.
B. Les conséquences du refus de renouvellement : déchéance de l’indemnité, requalification judiciaire et sort de l’occupant
La validation judiciaire du motif grave et légitime entraîne l’extinction définitive du droit au renouvellement sans paiement d’aucune indemnité d’éviction. Le preneur perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux conféré par l’article L. 145-28 du Code de commerce. À compter de la date d’effet du congé ou de l’expiration du bail le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Or le propriétaire est alors fondé à solliciter son expulsion immédiate ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation compensatrice de jouissance. En conséquence l’éviction régulière prive le commerçant de son fonds de commerce sans aucune compensation financière de la part du bailleur.
À l’inverse lorsque la juridiction rejette le motif grave et légitime le sort du congé soulève des difficultés procédurales déterminantes. La Cour de cassation a fixé une jurisprudence constante dans un arrêt Cass. 3e civ., 25 novembre 2009, n° 08-21.029 de principe. La juridiction retient que le propriétaire étant toujours en droit de refuser le renouvellement en payant une indemnité le bail n’est pas renouvelé. La haute cour juge que « viole l’article L. 145-17 du code de commerce une cour d’appel qui déduit » l’obligation de renouveler le contrat. Cette règle capitale a été confirmée dans la décision Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n° 11-24.251. La Cour juge que l’irrégularité « laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d’une indemnité d’éviction ». À cet égard le congé demeure juridiquement valable et produit son effet extinctif tout en ouvrant droit à une indemnité d’éviction. Dès lors le bail commercial ne se trouve jamais renouvelé d’office par la simple décision judiciaire infirmant les griefs du bailleur.
Le bailleur condamné au paiement d’une indemnité d’éviction conserve néanmoins la faculté d’exercer son droit de repentir légal. Cette prérogative est encadrée par les dispositions strictes de l’article L. 145-58 du Code de commerce. Or le repentir n’est recevable que si le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué un autre local. En conséquence l’exercice régulier du repentir entraîne le renouvellement forcé du contrat de bail aux conditions antérieures ou révisées. Par ailleurs les frais de procédure et dépens de l’instance demeurent intégralement à la charge définitive du propriétaire ayant exercé son repentir.
L’action en contestation du congé ou en fixation de l’indemnité d’éviction est soumise à un délai de prescription biennale rigoureux. L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du statut se prescrivent par deux ans. La troisième chambre civile dans son arrêt Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, n° 20-20.219 a précisé le point de départ de ce délai. La Cour énonce que « le point de départ du délai de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction » est fixé précisément. Elle retient que ce délai court à « la date de la signification par la société de son refus de renouvellement sans offre de paiement ». À cet égard le preneur qui n’assigne pas le bailleur dans les deux années de la notification du refus encourt une forclusion définitive. Dès lors la computation rigoureuse des délais procéduraux constitue une exigence vitale pour la préservation des droits financiers du commerçant évincé.
Pendant toute la durée de l’instance judiciaire relative à l’indemnité d’éviction le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux. Ce maintien légal est subordonné au versement régulier d’une indemnité d’occupation fixée selon la valeur locative conformément aux règles statutaires. Or tout manquement du locataire au paiement de cette indemnité d’occupation peut entraîner la déchéance de son droit à indemnité d’éviction. En conséquence le locataire maintenu dans les lieux doit continuer à respecter scrupuleusement l’ensemble de ses obligations contractuelles et financières. Dès lors la période transitoire d’éviction requiert une vigilance juridique permanente de la part des parties et de leurs conseils juridiques.
Le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement TJ Paris, 18° chambre 2ème section, 19 juin 2025, n° 18/08572 a statué sur ces indemnités d’occupation. Les juges ont rappelé que l’indemnité d’occupation provisionnelle compense la jouissance des locaux jusqu’à la libération effective des lieux loués. À cet égard la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction nécessite fréquemment la désignation d’un expert judiciaire en évaluation immobilière commerciale. Or le rapport d’expertise fournit au tribunal les critères économiques indispensables pour évaluer précisément la perte du fonds de commerce. En conséquence la gestion stratégique de l’expertise judiciaire constitue une étape déterminante dans la conduite de ces litiges commerciaux complexes.
Conclusion
Le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime constitue un instrument juridique redoutable au service du propriétaire. Cette prérogative permet d’assainir les relations locatives en sanctionnant les manquements inexcusables du preneur sans supporter le coût d’une éviction. Or l’efficacité de ce mécanisme repose sur un respect absolu du formalisme procédural prescrit par l’article L. 145-17 du Code de commerce. En conséquence toute irrégularité de la mise en demeure transforme le refus gratuit en une lourde obligation de réparer le préjudice commercial. Par ailleurs l’appréciation souveraine des juges du fond impose une solide constitution de preuves matérielles avant toute notification de congé.
À cet égard la maîtrise des délais de prescription et l’anticipation des contestations constituent des facteurs déterminants de réussite contentieuse. Dès lors bailleurs et preneurs doivent faire preuve d’une extrême rigueur juridique dès l’apparition des premières difficultés dans l’exécution du contrat. La jurisprudence constante des tribunaux assure ainsi un équilibre subtil entre la protection de la propriété commerciale et les prérogatives du propriétaire.