La médiatisation récente d’un conflit familial autour d’une maison détenue par deux parents a remis une question très concrète au premier plan : lorsqu’un enfant d’un coïndivisaire occupe seul le bien indivis, l’autre propriétaire peut-il réclamer une indemnité d’occupation ? La réponse dépend moins du lien de parenté que de la répartition des droits, de l’accès réellement laissé aux autres indivisaires et des preuves de l’accord initial.

Un enfant majeur n’acquiert pas, par sa seule qualité d’enfant, un droit de propriété sur le logement. À l’inverse, le parent qui lui remet les clés n’est pas automatiquement dispensé de rendre des comptes à l’indivision. La gratuité familiale, l’obligation d’entretien, un prêt à usage ou une autorisation provisoire peuvent modifier l’analyse, mais chacun de ces éléments doit être établi et replacé dans la situation des coïndivisaires.

Le régime est particulièrement sensible après une séparation, un décès, une donation-partage ou une succession non réglée. La bonne méthode consiste à distinguer trois questions : qui détient le droit d’occuper, l’autre indivisaire a-t-il été privé de l’usage du bien, et quelle somme peut être inscrite dans les comptes de l’indivision ? Cette distinction évite de confondre une demande de départ, une demande d’indemnité et une contribution alimentaire.

I. Un enfant peut-il être installé dans une maison indivise sans l’accord de l’autre propriétaire ?

A. Le parent coïndivisaire ne transmet pas à son enfant un droit supérieur au sien

La première vérification porte sur le titre de propriété. Dans une indivision, chaque coïndivisaire détient une quote-part abstraite du bien, et non une pièce déterminée de la maison. L’enfant qui vit dans les lieux n’est pas coïndivisaire parce qu’il est le fils ou la fille de l’un des propriétaires. Il ne le devient que s’il possède lui-même un droit établi par un acte, une succession, une donation, une vente ou un autre titre juridiquement identifiable.

Cette règle explique pourquoi la parenté ne suffit pas à trancher le conflit. L’article 544 du code civil définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses, sous réserve des usages prohibés par les lois et règlements. Ce texte protège le droit de chaque propriétaire, mais il ne permet pas à un coïndivisaire de transformer seul la maison commune en logement réservé à sa famille.

L’article 815-9 du code civil organise précisément l’usage d’un bien indivis. Il dispose que chaque indivisaire peut user et jouir du bien conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres. Il ajoute : « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». Le droit d’usage de l’un s’arrête donc là où commence l’exclusion de l’autre.

Le parent peut héberger temporairement son enfant, l’accueillir pendant une période d’études, lui laisser une chambre ou lui permettre de rester le temps de retrouver un emploi. Ces comportements relèvent souvent de la vie familiale ordinaire. Ils ne donnent pas pour autant au parent la faculté de priver durablement l’autre coïndivisaire de ses clés, de ses pièces ou de toute possibilité d’accès, surtout lorsque l’enfant occupe la totalité du logement et que l’autre propriétaire ne peut plus y entrer.

La situation doit aussi être distinguée d’un bail. Une convention signée par un seul indivisaire avec son enfant ne règle pas nécessairement les droits de l’autre. L’article 815-3 du code civil autorise les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits à accomplir certains actes d’administration et à conclure certains baux, tout en imposant l’information des autres. Le consentement de tous reste requis pour les actes qui ne relèvent pas de l’exploitation normale ou pour les actes de disposition. Un contrat présenté comme un bail d’habitation peut ainsi être contesté s’il a été conclu dans des conditions qui dépassent les pouvoirs du signataire.

Le même texte prévoit qu’un mandat tacite peut couvrir des actes d’administration lorsque la gestion est connue des autres indivisaires et qu’ils ne s’y opposent pas. Ce mandat ne doit pas être élargi artificiellement. Le silence d’un coïndivisaire pendant quelques semaines ne vaut pas nécessairement accord à une occupation exclusive pour plusieurs années. La date à laquelle l’autre propriétaire a connu la présence de l’enfant, la teneur de ses réactions et la durée de l’occupation sont donc déterminantes.

La décision de la première chambre civile du 22 juin 2016, pourvoi n° 15-20.359, disponible sur Légifrance, illustre directement ce risque. Dans cette affaire, un indivisaire avait fait bénéficier son fils et la compagne de celui-ci d’une partie de l’immeuble indivis, sans qu’un loyer soit effectivement perçu. Les constatations retenues ont été regardées comme confirmant l’usage privatif du bien par le parent coïndivisaire. La Cour a rejeté le pourvoi formé contre cette appréciation et l’indemnité a été inscrite dans les comptes de l’indivision.

Cette décision ne signifie pas que toute chambre occupée par un enfant déclenche automatiquement une dette. Elle montre plutôt comment le juge raisonne : il recherche qui a organisé l’occupation, si l’enfant dispose d’un titre propre, si l’autre indivisaire a conservé un accès réel, si un loyer a été versé et si l’usage familial a rendu le bien indisponible pour l’autre. Plus la présence de l’enfant ressemble à une occupation exclusive décidée par le parent, plus le risque d’une indemnité augmente.

La réponse change si l’enfant possède un droit autonome. Il peut, par exemple, être lui-même héritier, nu-propriétaire, usufruitier, bénéficiaire d’un droit d’habitation ou signataire d’une convention acceptée par tous les intéressés. Le juge doit alors analyser ce titre avant de rattacher l’occupation au seul comportement du parent. Un simple justificatif de domicile, une attestation familiale ou le paiement de quelques factures ne suffit pas à créer un droit réel sur l’immeuble.

La propriété indivise ne donne pas non plus le droit de changer les serrures ou de mettre l’enfant dehors par ses propres moyens. Une éviction amiable peut être organisée, mais une mesure imposée par un seul coïndivisaire risque de constituer un trouble supplémentaire, surtout si elle entraîne la disparition d’effets personnels ou une confrontation. Le propriétaire qui ne dispose plus des clés doit conserver les preuves de cette impossibilité et demander une restitution contradictoire, une régulation provisoire de l’usage ou une mesure judiciaire.

L’article 815 du code civil rappelle par ailleurs que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Le partage ne résout pas instantanément la question de l’occupation, mais il offre une voie de sortie lorsque le désaccord familial est devenu durable. En attendant, les comptes entre coïndivisaires doivent intégrer l’usage du bien, les charges payées, les travaux et les éventuels revenus.

B. L’accord familial, le prêt à usage et l’obligation d’entretien doivent être prouvés

Un hébergement gratuit peut être parfaitement licite au départ. Le conflit naît souvent lorsque l’accord familial n’a jamais été écrit, qu’une séparation intervient ou que la maison change de valeur. Le parent soutient alors que l’autre avait accepté la présence de l’enfant ; l’autre propriétaire répond qu’il avait consenti à quelques mois, à une partie de la maison ou à une occupation liée à une circonstance précise. La question devient probatoire.

Les parties doivent rechercher les messages, courriels, lettres, attestations, procès-verbaux de remise de clés, photographies, relevés de charges et échanges avec les assurances. Une phrase telle que « il peut rester jusqu’à la vente » n’a pas la même portée que « il occupe gratuitement l’étage pendant trois mois ». Les dates d’arrivée et de départ, la surface effectivement occupée et la possibilité de visiter les lieux doivent être établies séparément.

Les coïndivisaires peuvent aussi formaliser une convention. L’article 1873-1 du code civil permet aux personnes qui ont des droits dans l’indivision de conclure des conventions relatives à l’exercice de ces droits. Une convention bien rédigée peut préciser l’occupant autorisé, la durée, la gratuité ou le montant d’une participation, les travaux, l’assurance, les visites et la date à laquelle l’accord prendra fin. Elle doit préciser si la gratuité concerne la part de tous les coïndivisaires ou seulement la contribution interne du parent.

La convention peut prévoir une participation aux charges sans constituer un loyer. Elle peut également prévoir une indemnité progressive, une décote liée à la précarité de l’occupation ou une obligation de libérer les lieux lors d’une mise en vente. Ces stipulations réduisent le risque de débat ultérieur, à condition d’être signées par les personnes dont les droits sont affectés et de ne pas contredire un acte antérieur, une décision de justice ou les règles de protection applicables.

La gratuité familiale n’est pas toujours un cadeau sans conséquence. Elle peut traduire une aide parentale, un prêt à usage ou une simple tolérance. Ces qualifications ne produisent pas le même effet. Le prêt à usage suppose une mise à disposition pour un usage déterminé et une restitution à la fin de cet usage ; la tolérance peut cesser après une demande claire ; une aide financière peut être prise en compte dans les relations entre parents et enfant sans neutraliser les droits de l’autre coïndivisaire.

La contribution à l’entretien d’un enfant majeur mérite une analyse propre. L’article 371-2 du code civil prévoit que les parents contribuent à l’entretien et à l’éducation de leurs enfants selon leurs ressources et leurs besoins. Le texte précise : « Cette obligation ne cesse de plein droit ni lorsque l’autorité parentale ou son exercice est retiré, ni lorsque l’enfant est majeur ». Cette obligation peut expliquer qu’un parent mette un logement à disposition, mais elle ne transforme pas automatiquement ce logement en droit opposable à l’autre propriétaire.

La preuve doit porter sur les besoins de l’enfant et sur la proportion de l’aide. Un jeune majeur sans revenus, en formation, en recherche d’emploi ou confronté à un handicap ne se trouve pas dans la même situation qu’un occupant disposant d’un salaire stable et d’un logement qu’il pourrait financer. Les relevés de ressources, certificats de scolarité, justificatifs de recherche d’emploi, dépenses de santé et autres éléments utiles permettent d’évaluer la réalité de l’entretien.

Dans les situations de séparation où la résidence d’un enfant est organisée entre ses parents, l’article 373-2-2 du code civil envisage notamment la contribution sous forme de pension, de prise en charge directe de frais ou de droit d’usage et d’habitation. Cette disposition ne règle pas toutes les indivisions familiales. Elle montre néanmoins qu’une mise à disposition d’un logement peut constituer une modalité de contribution, à condition que le juge dispose des éléments nécessaires pour l’identifier et la chiffrer.

La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 13 avril 1999, pourvoi n° 96-22.808, publié sur le site de la Cour de cassation. Une cour d’appel ne pouvait fixer mécaniquement une indemnité à la charge du parent occupant avec les enfants sans vérifier si l’occupation gratuite ne constituait pas, pour partie, l’exécution par l’autre parent de son devoir de contribuer à leur entretien. Le raisonnement impose une recherche concrète ; il ne consacre pas une immunité générale pour les logements occupés par un enfant.

La décision du 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-20.831, accessible sur Légifrance, va dans le même sens. La Cour a censuré une décision qui avait retenu que la présence d’un enfant n’affectait jamais le montant de l’indemnité, sans rechercher si la résidence de l’enfant pouvait constituer une modalité de contribution de l’autre parent et réduire la somme due. Elle a également exigé une analyse sérieuse des éléments de valeur locative. L’enfant ne crée donc ni une dette automatique ni une exonération automatique.

Dans un dossier où l’enfant du coïndivisaire est majeur et n’est pas l’enfant de l’autre propriétaire, la référence à l’entretien doit être maniée avec davantage de précision. L’autre propriétaire n’est pas nécessairement débiteur de cette aide. Le parent qui invoque l’aide doit expliquer pourquoi l’occupation a été organisée, pendant quelle période, dans quelle limite et avec quelle compensation éventuelle. Le juge peut prendre en compte cette aide dans les comptes, sans faire disparaître le droit de l’autre à ne pas être exclu du bien.

Avant de réclamer une indemnité, l’autre propriétaire doit donc adresser une demande claire. La lettre peut rappeler le titre de propriété, demander les clés, proposer une visite, identifier l’occupant et préciser que la poursuite de l’usage exclusif est contestée à compter d’une date déterminée. Elle peut réserver la demande d’indemnité et inviter le parent à produire l’accord familial qu’il invoque. Une mise en demeure trop générale, qui exige uniquement le départ de l’enfant, ne permet pas toujours de fixer le véritable débat.

II. L’autre coïndivisaire peut-il réclamer une indemnité d’occupation et comment agir ?

A. Le calcul de l’indemnité dépend de la jouissance privative, de la valeur locative et du délai

L’indemnité d’occupation n’est pas une punition destinée à enrichir directement un propriétaire contre l’autre. Elle compense, au niveau de l’indivision, la privation d’usage et la perte des fruits que le bien aurait pu procurer. Le débiteur habituel est le coïndivisaire qui a joui privativement du bien ou qui a organisé cette jouissance, même si l’enfant est la personne qui dort effectivement dans la maison. La qualification peut changer si l’enfant possède un titre autonome accepté par tous.

Le critère central est l’exclusivité. Dans son arrêt du 22 juin 2016, pourvoi n° 15-20.359, la première chambre civile expose que l’indemnité est due lorsque l’occupation par un indivisaire « exclut la même utilisation par les autres ». Le même arrêt retient que l’impossibilité d’user du bien peut suffire même en l’absence d’une occupation physique permanente. Le coïndivisaire qui conserve les clés mais empêche concrètement l’autre d’entrer ou de disposer du logement peut donc être concerné.

Cette règle est importante lorsque l’enfant est seul dans les lieux. L’autre propriétaire doit documenter non seulement la présence de l’enfant, mais aussi la privation de son propre usage : clés non remises, refus de rendez-vous, changement de serrure, accès bloqué, pièces entièrement aménagées, refus de mise en vente ou impossibilité d’accueillir sa famille. Une simple différence de confort entre les occupants ne suffit pas. Le juge recherche une incompatibilité réelle entre les usages.

La Cour de cassation a également jugé, dans l’arrêt du 5 septembre 2018, pourvoi n° 17-22.680, publié sur Légifrance, qu’une indemnité peut être due même sans résidence continue lorsque le bien n’est plus à la libre disposition de l’autre indivisaire. Cette solution évite qu’un occupant prétende échapper à toute dette en affirmant qu’il dort parfois ailleurs. L’absence de résidence permanente n’efface pas une mise à l’écart durable.

L’indemnité est due à l’indivision pour son montant total, sauf accord ou décision différente. Elle ne correspond pas directement à la quote-part de l’autre propriétaire. Au moment des comptes, le revenu ou la créance est inscrit à l’actif de l’indivision et la dette au compte de l’indivisaire qui a bénéficié de la jouissance. La somme revenant à chaque coïndivisaire dépend ensuite de ses droits, des dépenses supportées et du résultat du partage.

La décision du 9 juin 2022, pourvoi n° 19-24.368, publiée au Bulletin et disponible sur Légifrance, rappelle cette logique de comptes. L’indemnité doit être intégrée à l’actif de l’indivision et au passif du compte de l’ex-partenaire occupant. Le demandeur ne doit donc pas formuler sa réclamation comme si l’autre lui devait immédiatement la totalité de la valeur locative. Il doit demander l’inscription de la créance dans la masse indivise, puis sa liquidation selon les droits de chacun.

La valeur locative est un point de départ, pas une formule intangible. Le juge peut demander des avis d’agences, des baux comparables, des références locatives locales, une expertise ou des éléments sur l’état du logement. Il peut tenir compte de la superficie, de l’emplacement, des dépendances, du mobilier, des travaux nécessaires, de l’usage réellement possible et de la précarité du droit de l’occupant par rapport à celui d’un locataire titulaire d’un bail.

La précarité justifie parfois une décote. Un enfant hébergé sans bail, avec une occupation révocable et une incertitude sur la vente ou le partage, ne bénéficie pas forcément de la même valeur qu’un locataire protégé qui dispose d’un contrat stable. Cette décote doit rester expliquée par les caractéristiques concrètes de l’occupation. Elle ne doit pas devenir un pourcentage automatique appliqué sans comparaison ni justification.

Un exemple permet de comprendre la mécanique sans préjuger du résultat judiciaire. Supposons qu’une maison soit évaluée à 2 000 euros par mois en valeur locative, qu’une décote de précarité de 20 % soit discutée et que l’occupation soit réellement exclusive. La base indicative serait de 1 600 euros par mois pour l’indivision. Si les deux coïndivisaires ont chacun la moitié des droits et si aucune autre créance ne modifie les comptes, la part économique de l’autre pourrait être de 800 euros par mois. Le juge peut retenir une autre valeur, une autre décote ou une période différente.

Les charges ne doivent pas être oubliées. L’occupant ou son parent peut avoir payé la taxe foncière, des travaux urgents, l’assurance, des remboursements d’emprunt ou des frais de conservation. L’article 815-13 du code civil permet de tenir compte des dépenses nécessaires à la conservation et des améliorations apportées au bien, selon les conditions prévues par le texte. Ces dépenses ne suppriment pas automatiquement l’indemnité, mais elles peuvent former une créance distincte ou entrer dans le règlement des comptes.

L’article 815-10 du code civil impose une vigilance sur le temps. Les fruits et revenus de l’indivision ne peuvent en principe plus être recherchés au-delà de cinq ans à compter de la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. La jurisprudence relative à l’indemnité d’occupation rattache cette créance à la logique des revenus indivis. Une demande tardive ne doit donc pas attendre la vente du bien sans préserver les périodes utiles par des démarches précises.

La date de départ de l’indemnité dépend des faits. Une convention peut prévoir une gratuité jusqu’à une échéance. Une demande écrite peut établir à partir de quand l’accord est retiré. Une assignation peut constituer la première demande clairement formulée. Une occupation acceptée pendant une vente rapide ne sera pas analysée comme une autorisation illimitée si la vente n’a jamais eu lieu. Les messages et courriers doivent être classés par date pour montrer l’évolution de l’accord.

La nature de la somme doit enfin être distinguée d’un loyer. S’il existe un bail valable, le litige porte sur le loyer, les charges et la résiliation. Si le parent a simplement permis l’accès à son enfant, la demande fondée sur l’article 815-9 vise l’usage privatif du coïndivisaire et les comptes de l’indivision. Si l’enfant occupe sans aucun titre contre la volonté de tous, une demande de libération des lieux, de remise des clés et de réparation peut s’ajouter, mais elle ne doit pas être présentée comme une indemnité locative automatique due par la mauvaise personne.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 18 janvier 2017, pourvoi n° 15-29.155, publié sur Légifrance, rappelle dans un dossier d’indivision que l’indemnité et la libération des lieux doivent être examinées à partir de l’occupation effectivement privative. La décision concernait aussi une autorisation de vente et une mesure de départ. Elle invite à ne pas dissocier artificiellement la demande financière de la question du titre d’occupation, des clés et de la sortie de l’indivision.

B. Quelles démarches pour obtenir les clés, la fin de l’occupation et le paiement ?

La première étape est une mise au clair écrite. Le coïndivisaire qui n’a plus accès au bien doit rappeler son adresse, son titre, sa quote-part, la date de découverte de l’occupation, les tentatives d’accès et les demandes déjà faites. Il peut demander la remise d’un double des clés, une visite contradictoire, la communication de toute convention avec l’enfant et un calendrier de libération ou de régularisation. La lettre doit aussi réserver la demande d’indemnité d’occupation et inviter à une réponse datée.

Cette lettre peut être adressée au parent coïndivisaire et, pour information ou lorsque son propre titre est discuté, à l’enfant occupant. Elle ne doit pas contenir de menace disproportionnée. L’objectif est de fixer les faits, de préserver les droits et de créer une possibilité d’accord. Un constat de commissaire de justice peut documenter l’absence de clés, l’occupation d’une partie ou de la totalité du bien, l’état des lieux et les refus d’accès.

Les pièces utiles comprennent le titre de propriété, l’attestation immobilière, l’acte de donation ou le document successoral, le plan des lieux, les échanges familiaux, les courriers recommandés, les factures, les attestations, les relevés de charges, les avis de valeur locative et les preuves des visites refusées. Les photographies doivent être datées et leur origine expliquée. Une liste chronologique permet au juge de distinguer l’accord initial, l’opposition ultérieure et la période de privation.

La négociation peut aboutir à quatre solutions. L’enfant quitte les lieux à une date fixée. Il reste avec l’accord de tous, contre une participation ou une indemnité prévue par convention. Le parent rachète la quote-part de l’autre. Les indivisaires vendent le bien et organisent la libération. Si aucune option ne fonctionne, le contentieux peut porter à la fois sur l’usage, les clés, l’indemnité et le partage.

L’article 815-6 du code civil permet au président du tribunal judiciaire de prendre certaines mesures urgentes lorsque l’intérêt commun est en jeu. Selon la configuration, une mesure peut viser l’administration provisoire, la conservation du bien ou les conditions immédiates de sa gestion. Ce texte ne permet pas de contourner le débat sur le fond, mais il peut être utile lorsque le refus de clés, le risque de dégradation ou l’impossibilité de préserver le bien ne peuvent attendre plusieurs mois.

Le référé peut aussi être envisagé. L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner des mesures urgentes lorsque les conditions du texte sont réunies. L’article 835 du même code permet notamment de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, et d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La voie du référé dépend du degré de contestation. Si le parent produit une convention signée par tous les indivisaires, une demande provisoire de libération peut nécessiter un examen approfondi. Si les serrures ont été changées, que l’autre propriétaire est exclu et qu’aucun titre d’occupation n’est produit, une mesure rapide peut être discutée. Le juge ne se prononce pas seulement sur l’émotion du conflit familial : il examine les titres, l’urgence, le trouble allégué et la proportion de la mesure demandée.

La demande d’indemnité d’occupation au fond doit identifier le débiteur et la masse bénéficiaire. Elle peut viser le parent coïndivisaire qui a installé l’enfant et bénéficié de l’usage privatif, en précisant que la somme est due à l’indivision. Il faut expliquer pourquoi une demande dirigée contre l’enfant serait ou non fondée selon son titre. Le contrat, la faute, l’enrichissement ou la réparation d’un dommage ne se confondent pas avec le mécanisme de l’article 815-9.

Le demandeur doit demander une méthode de calcul contrôlable : période, surface, valeur locative mensuelle, décote, date de cessation, charges imputables et répartition finale. Un chiffre global sans pièce de comparaison fragilise la demande. Trois avis locatifs contradictoires valent mieux qu’une valeur reprise d’une annonce en ligne. Le juge peut ordonner une expertise, mais chaque partie doit déjà fournir les éléments dont elle dispose.

Le fait que le bien soit improductif de revenus ne suffit pas à exclure l’indemnité. Dans l’arrêt du 22 juin 2016, la Cour de cassation a été saisie d’un litige où le calcul était lié à la valeur locative et à la jouissance privative, non à la perception effective d’un loyer. À l’inverse, une impossibilité objective d’occuper le bien, une occupation partagée ou une convention de gratuité clairement établie peut faire écarter ou réduire la demande.

Le coïndivisaire qui réclame le paiement doit également déclarer ce qu’il a lui-même reçu. S’il a obtenu une autre compensation, bénéficié d’une jouissance exclusive d’un garage ou accepté un partage temporaire des pièces, ces éléments peuvent influencer les comptes. L’article 815-10 du code civil rattache les fruits et revenus à la masse indivise ; la loyauté des comptes impose d’y inscrire l’ensemble des avantages et des dépenses qui concernent le bien.

Une demande peut enfin s’accompagner d’une action en partage. Le partage n’est pas une sanction adressée à l’enfant. Il permet de sortir d’une situation où les coïndivisaires ne parviennent plus à exercer ensemble leurs droits. La règle de l’article 815 du code civil doit être articulée avec les mécanismes de maintien temporaire, d’attribution préférentielle, de vente et de comptes. L’occupation actuelle ne doit pas permettre de bloquer indéfiniment la décision collective.

Paris et Île-de-France. Dans une maison ou un appartement situé à Paris, en petite couronne ou dans le reste de l’Île-de-France, les pièces locatives doivent refléter le marché du secteur, la surface exacte, l’état de l’immeuble et les caractéristiques du quartier. Un avis de valeur établi pour une mise en location classique peut nécessiter une correction si l’occupation est précaire ou si une partie du bien n’est pas libre. Les constats, rendez-vous et échanges avec le notaire doivent aussi préciser l’adresse et les périodes d’accès refusé.

La juridiction compétente est en principe le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour les demandes qui concernent directement les droits réels, la libération du bien, les comptes d’indivision ou le partage. Une mesure de référé peut être présentée au président de cette juridiction selon les conditions procédurales applicables. Un propriétaire situé à Paris ne doit pas saisir automatiquement une juridiction parisienne si la maison se trouve dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, la Seine-et-Marne ou le Val-d’Oise.

Un avocat ou un notaire peut aider à construire une proposition qui sépare les sujets : droit de l’enfant à un soutien familial, droit de l’autre indivisaire à accéder au bien, indemnité due à l’indivision, créances de travaux et calendrier de vente ou de rachat. Cette séparation est souvent la seule manière de discuter sans réduire le dossier à une opposition entre un parent et son enfant. Elle facilite également un protocole soumis à la signature de tous les coïndivisaires.

La personne qui reçoit une demande doit répondre sans reconnaître une dette mal calculée ni refuser toute discussion. Elle peut communiquer le titre de l’occupation, proposer une visite, produire les justificatifs de l’enfant, contester la valeur locative et présenter les charges assumées. Elle doit éviter de vendre, louer ou dégrader le bien sans vérifier ses pouvoirs. L’article 815-3 du code civil distingue les actes d’administration des actes qui exigent l’accord de tous ; cette distinction doit guider tout projet de vente ou de bail.

Enfin, le comportement des parties peut engager une responsabilité indépendante des comptes d’indivision. La privation d’accès, la dégradation, la disparition d’effets personnels ou une décision unilatérale préjudiciable peuvent être invoquées sur le fondement des règles adaptées, dont l’article 1240 du code civil lorsque ses conditions sont réunies. L’indemnité d’occupation ne répare pas tous les dommages : elle compense l’usage privatif. Les autres préjudices doivent être prouvés et chiffrés séparément.

Conclusion

Oui, l’autre propriétaire peut souvent réclamer une indemnité d’occupation lorsque l’enfant d’un coïndivisaire occupe seul la maison et que cette situation le prive concrètement de l’usage du bien. La demande est en principe dirigée contre le coïndivisaire qui a organisé ou conservé la jouissance privative, et la somme est portée dans les comptes de l’indivision. Elle n’est pas automatiquement égale à un loyer, ni automatiquement due par l’enfant.

Trois éléments peuvent modifier le résultat : une convention de gratuité signée ou clairement prouvée, un droit autonome de l’enfant sur le logement, ou la démonstration que l’hébergement constitue une contribution parentale proportionnée à ses besoins. L’arrêt du 13 avril 1999 et celui du 11 juillet 2019 montrent que le juge doit rechercher concrètement l’effet de cette contribution. À l’inverse, les arrêts des 22 juin 2016 et 5 septembre 2018 rappellent que l’exclusivité et l’impossibilité d’accès peuvent suffire même sans occupation permanente par le parent.

La démarche utile est chronologique : réunir les titres et les preuves, demander les clés et les explications par écrit, faire constater l’occupation si nécessaire, proposer une convention ou une sortie, puis saisir le tribunal judiciaire pour les mesures urgentes, l’indemnité, les comptes ou le partage. La valeur locative, la décote, les charges et la période réclamée doivent être justifiées. Il faut agir sans laisser s’accumuler une période qui ne pourra plus être réclamée.

Pour approfondir la dimension patrimoniale du dossier et les situations d’indivision liées à une succession, consultez également la page patrimoniale du cabinet. Chaque famille doit toutefois être examinée à partir de ses actes, de ses quotes-parts, de l’accord initial et de l’usage réel du logement.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Présentez votre titre de propriété, les échanges familiaux, les preuves d’accès au logement et les éléments de valeur locative pour préparer la réponse utile.

Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France : 06 46 60 58 22 ou formulaire de contact.