Une vente annulée peut laisser un solde important à régler à l’office notarial : émoluments, débours, taxes avancées ou honoraires. Lorsque le budget ne permet plus de payer cette somme, une question revient souvent : peut-on inscrire des frais de notaire impayés après une vente annulée dans un dossier de surendettement et obtenir leur rééchelonnement ou leur effacement ? La réponse dépend moins du mot « notaire » que de la nature exacte de la créance, du stade de l’acte, de sa date de naissance, de son montant et de la personne à laquelle elle est juridiquement due.
Une dette notariale personnelle peut, en principe, être déclarée comme une dette non professionnelle, y compris lorsqu’elle provient d’un achat immobilier qui n’a finalement pas abouti. Elle doit toutefois être ventilée avec précision. Une somme directement due au Trésor, un prêt garanti par une sûreté et une facture de l’office ne suivent pas nécessairement le même régime. La commission de surendettement doit aussi savoir si le compromis ou l’acte est signé, si l’annulation est amiable ou judiciaire, si les frais sont définitifs et si une procédure de recouvrement a commencé. Cette analyse permet d’éviter une déclaration trop vague et de préparer utilement une contestation, si le décompte est discuté.
Le présent article distingue la dette à déclarer de la solution qui pourra lui être appliquée. Pour retrouver les règles générales relatives au recours contre une décision de recevabilité, voir également l’article consacré à la contestation de la recevabilité d’un dossier de surendettement. La réponse finale dépend des pièces et de la situation individuelle examinées par la commission ou par le juge des contentieux de la protection.
I. Quels frais de notaire après une vente annulée faut-il déclarer dans un dossier de surendettement ?
A. Après une vente annulée, les frais d’acte, émoluments, débours et avances du notaire sont-ils des dettes à déclarer ?
Le point de départ est le champ très large du livre VII du code de la consommation. L’article L. 711-1 ouvre le dispositif aux personnes physiques de bonne foi et vise l’impossibilité de payer l’ensemble des dettes exigibles ou à échoir. Le texte dispose expressément : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Il ajoute que la situation est caractérisée par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». Ces deux passages figurent dans l’article L. 711-1 du code de la consommation.
La deuxième chambre civile a récemment rappelé la portée de ce critère. Dans son arrêt du 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550, elle énonce : « Aucune distinction n’est posée par ce texte selon la part respective de ces dettes professionnelles et non professionnelles ». La décision publiée au Bulletin est accessible sur le site de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-21.550. Pour une personne qui agit à titre privé, le fait que la dette soit née lors d’un achat immobilier ou d’une succession ne la rend donc pas étrangère, par elle-même, au dossier de surendettement.
Le terme « frais de notaire » recouvre plusieurs postes. Les émoluments rémunèrent une prestation tarifée, par exemple la rédaction ou la réception d’un acte soumis à un tarif. Les débours correspondent aux sommes avancées pour obtenir des documents, accomplir des formalités ou payer des intervenants. Les droits et taxes sont perçus par l’office afin d’être reversés à l’administration. Des honoraires peuvent aussi être prévus pour une prestation qui n’entre pas dans un tarif réglementé, sous réserve de l’information et de l’accord requis. Cette composition doit apparaître dans le décompte remis par l’office.
Une vente annulée n’efface pas nécessairement le travail déjà accompli. Il faut distinguer le compromis qui n’a pas été réitéré, l’acte authentique signé puis résolu, la vente devenue impossible à cause d’une condition suspensive et l’annulation prononcée à la suite d’un litige. Dans le premier cas, l’office peut avoir engagé des formalités sans que tous les frais soient dus ; dans le deuxième, des émoluments et des débours peuvent être définitivement acquis, tandis que certaines taxes doivent être restituées ou recalculées. Le décompte doit indiquer le fondement de chaque poste et la date à laquelle l’office le réclame.
Le sort d’un acompte ou d’une provision doit être vérifié avant toute demande d’effacement. Si l’office conserve une provision après l’annulation, le client doit demander la justification contractuelle et comptable de cette conservation. Si une indemnité d’immobilisation, une clause pénale ou des dommages-intérêts sont réclamés à l’occasion de la rupture, cette somme peut relever d’une relation différente de la facture notariale. Elle doit être inscrite selon son véritable créancier et son véritable titre. La commission ne peut traiter correctement le dossier si une pénalité due au vendeur est présentée comme un débours dû à l’office.
Cette distinction a une conséquence concrète : il ne faut pas inscrire une ligne unique intitulée « notaire » sans montant détaillé. Le créancier peut être l’office, une société d’huissiers ayant repris le recouvrement, l’administration fiscale ou un autre bénéficiaire selon la somme concernée. L’identité indiquée dans le tableau des dettes doit correspondre au titulaire de la créance ou à son mandataire, avec son adresse et sa référence de dossier. Lorsque l’office a avancé des taxes ou des frais pour le compte du client, il faut demander un état qui sépare l’avance, la rémunération, les débours déjà acquittés et les éventuels intérêts ou frais de relance.
La règle procédurale impose une déclaration complète. L’article L. 721-1 prévoit que « Le débiteur saisit la commission de surendettement des particuliers » dans une demande qui expose les éléments actifs et passifs. Le texte peut être consulté sur Légifrance, article L. 721-1 du code de la consommation. Une facture notariale impayée doit donc apparaître dans le passif, même si le créancier n’a pas encore engagé de saisie ou si le débiteur espère encore négocier directement.
Il faut aussi distinguer quatre situations souvent confondues :
| Situation | Créancier à identifier | Pièce principale | Question à trancher |
|---|---|---|---|
| Émoluments et débours facturés par l’office | Office notarial ou mandataire | Facture et état détaillé | La prestation est-elle achevée et le montant exigible ? |
| Droits ou taxes non reversés | Office et, selon le poste, administration fiscale | Décompte séparé et avis | Qui détient juridiquement la créance et quelle part est fiscalement sanctionnée ? |
| Prêt immobilier reçu dans un acte notarié | Banque ou société de financement | Offre, tableau d’amortissement, décompte | La dette de crédit est-elle distincte d’une facture de l’office ? |
| Provision ou estimation avant signature | Office, si une somme est déjà due | Devis, convention, correspondances | La dette est-elle née ou seulement éventuelle ? |
Le prêt garanti par une hypothèque ou une sûreté ne doit jamais être remplacé par la seule mention « frais de notaire ». Il s’agit d’une dette différente, avec un créancier différent et des effets propres sur le bien. De même, une taxe directement due au Trésor ne devient pas automatiquement une facture d’honoraires parce qu’elle a transité par l’office. Une erreur de ventilation peut modifier l’état des dettes, le calcul de la capacité de remboursement et l’orientation du dossier.
La qualification de dette non professionnelle correspond au cas d’une personne qui a fait établir un acte pour sa vie privée. Elle ne signifie pas que tout litige avec un notaire relève de la commission. Si les frais sont liés à l’activité commerciale, artisanale, libérale ou agricole du débiteur, la frontière avec les procédures du livre VI du code de commerce doit être examinée. La demande reste centrée sur le patrimoine personnel lorsque le régime applicable le prévoit. Cette frontière est importante pour un entrepreneur individuel, mais elle ne doit pas conduire à écarter une dette privée née d’un partage familial, d’une succession ou de la vente du logement.
Les exclusions d’effacement doivent également être lues sans amalgame. L’article L. 711-4 commence par la formule suivante : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement ». La liste vise notamment certaines dettes alimentaires, réparations allouées à des victimes d’une condamnation pénale, dettes frauduleuses envers des organismes sociaux et dettes fiscales sanctionnées dans les conditions prévues par le texte. La version en vigueur depuis le 27 juin 2026 est accessible sur Légifrance, article L. 711-4 du code de la consommation. Une facture d’émoluments ou de débours notariaux n’est pas, par sa seule appellation, l’une de ces dettes exclues. Il faut néanmoins isoler la partie fiscale et rechercher son origine exacte.
En pratique, le bon réflexe consiste à demander à l’office un décompte actualisé avant de remplir le dossier. Il faut vérifier le nom du débiteur, la date de l’acte, la référence du dossier, le détail hors taxe et toutes taxes comprises, les avances déjà réglées, les paiements imputés, le solde et les frais additionnels. Si un poste est contesté, le signaler par écrit à la commission avec une explication courte et des pièces, plutôt que de supprimer la créance du tableau. Une dette contestée peut être déclarée comme telle ; elle ne doit pas disparaître du dossier faute de facture parfaite.
B. Comment prouver la dette notariale, son montant et sa date d’exigibilité ?
La question de la date est centrale. Une dette déjà facturée avant le dépôt doit être déclarée même si l’office n’a envoyé qu’une relance. Une dette issue d’un acte signé mais dont le décompte final n’est pas encore arrêté doit être décrite avec le montant connu et une estimation justifiée, puis actualisée dès réception de la facture. Une simple simulation de frais, non acceptée et sans prestation réalisée, ne se traite pas de la même façon qu’une créance certaine. Les mots « à échoir » employés par l’article L. 711-1 rappellent toutefois qu’une obligation future peut compter dans l’analyse globale lorsqu’elle est suffisamment caractérisée.
Il faut réunir un dossier de preuve lisible, organisé par ordre chronologique. Le minimum utile est le suivant :
- l’acte authentique signé, le compromis, le projet de partage, la déclaration de succession ou la convention à l’origine des frais ;
- la facture, l’appel de provision ou l’état comptable de l’office ;
- le détail des émoluments, honoraires, débours, droits et taxes ;
- les relevés bancaires montrant les provisions ou les paiements déjà effectués ;
- les courriers de relance, mises en demeure, injonctions ou actes de recouvrement ;
- la preuve d’une contestation sur le calcul, la prestation, le mandat ou la répartition entre coobligés ;
- le cas échéant, le décompte de la banque lorsque l’opération comporte un prêt ou une garantie immobilière.
Une lettre de l’office indiquant seulement « frais de notaire dus » ne permet pas toujours à la commission de vérifier le passif. Il faut demander le détail sans adopter un ton conflictuel : date et nature de l’acte, poste tarifé, avance, somme reversée, restant dû. Cette demande peut révéler qu’une partie du montant a déjà été réglée par le prix de vente, par une provision ou par un cohéritier. Elle peut aussi faire apparaître une confusion entre la dette de l’acquéreur et celle d’un vendeur, d’un conjoint ou d’une succession.
Une difficulté fréquente survient lorsque l’acte n’est pas encore signé. Par exemple, une personne a accepté une succession mais le partage n’est pas finalisé ; l’office annonce une provision importante sans émettre de facture définitive. Il ne faut ni présenter cette somme comme un impayé certain sans explication, ni la cacher. Le dossier peut mentionner l’opération en cours, la somme demandée, le caractère provisoire du montant et la date prévisible d’exigibilité. La commission pourra demander des informations complémentaires. Cette transparence protège la bonne foi et évite une décision fondée sur un passif incomplet.
La recevabilité produit des effets à partir de la décision, pas du seul envoi du formulaire. L’article L. 722-2 prévoit que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». Cette règle figure dans l’article L. 722-2 du code de la consommation. Avant la recevabilité, une facture notariale peut donc faire l’objet d’une relance ou d’une action selon les règles ordinaires ; après la recevabilité, il faut vérifier si la poursuite concerne une dette entrant dans le champ de la suspension et informer les intervenants avec la décision.
La décision de recevabilité n’autorise pas pour autant le débiteur à régler en priorité l’office notarial. L’article L. 722-5 interdit, pendant la suspension ou l’interdiction, de payer une créance non alimentaire née antérieurement. Le même article précise : « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa ». Le texte complet est disponible sur Légifrance, article L. 722-5 du code de la consommation. Une demande d’autorisation doit être motivée ; un paiement spontané destiné à calmer une relance peut déséquilibrer le dossier et exposer à une critique de la procédure.
Les frais nés après la recevabilité demandent une analyse distincte. Les dépenses courantes nécessaires à la vie du ménage doivent continuer à être réglées, tandis qu’une nouvelle dette créée pour une opération exceptionnelle doit être signalée rapidement. Il ne faut pas signer un nouvel acte, consentir une sûreté ou s’engager dans une transaction patrimoniale sans mesurer l’effet de l’article L. 722-5. Si une succession, un partage ou une vente devient indispensable, conserver les échanges et solliciter l’avis du juge lorsque l’opération dépasse la gestion normale ou risque d’aggraver l’insolvabilité.
Lorsque le notaire ou son mandataire adresse une mise en demeure après le dépôt, la réponse doit rester factuelle. Il faut rappeler la date du dépôt, la décision de recevabilité si elle existe, la référence du dossier, le montant déclaré et le nom du créancier figurant dans le tableau. Il faut joindre la page utile de la décision et demander que les échanges soient transmis à la commission. Cette démarche ne fait pas disparaître la dette et ne vaut pas reconnaissance du montant contesté ; elle montre que le débiteur ne cherche pas à dissimuler le créancier.
Une saisie ou une mesure d’exécution déjà engagée obéit à des règles de compétence et de calendrier particulières. La suspension de la procédure ne tranche pas nécessairement le montant de la créance. Il faut donc conserver le commandement, l’acte de signification et les justificatifs de paiement. Pour une saisie immobilière, le prêt garanti, les frais de vente et la facture de l’office doivent être distingués. La Cour de cassation a rappelé dans plusieurs décisions que le juge de l’exécution et le juge du surendettement n’exercent pas exactement la même mission. Une réponse utile dépend du stade précis de l’exécution et non du seul mot « recevable ».
Enfin, la valeur du bien concerné doit être déclarée même si la personne ne souhaite pas le vendre. L’article L. 711-1 ne fait pas de la propriété de la résidence principale un obstacle automatique à la procédure. Une vente, un partage ou une succession en cours peut néanmoins modifier l’actif et la capacité de remboursement. La commission doit disposer d’une estimation datée, de l’état du prêt, des sûretés et des frais prévisibles. La dette de notaire ne doit pas être isolée de l’opération patrimoniale qui l’a créée.
II. Que peut décider la commission et comment obtenir un effacement ou contester la dette notariale ?
A. Plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel : quel traitement pour les frais de notaire ?
Après l’examen du dossier, la commission ne décide pas automatiquement l’effacement de chaque ligne. Elle vérifie la recevabilité, établit l’état des dettes, apprécie les ressources et les charges, puis oriente la situation vers la solution adaptée. L’article L. 712-2 indique que « La demande de traitement de la situation de surendettement est portée devant la commission compétente » et que celle-ci peut proposer ou imposer des mesures, imposer un rétablissement personnel ou saisir le juge avec l’accord du débiteur dans le cadre d’une liquidation. La disposition est accessible sur Légifrance, article L. 712-2 du code de la consommation.
Le premier scénario est le plan conventionnel, lorsque la situation et le patrimoine permettent une solution négociée. Les frais de notaire impayés sont alors intégrés avec les autres dettes. L’office peut accepter un échéancier, une réduction des frais accessoires ou une modalité de paiement compatible avec le plan. Le débiteur ne doit pas promettre directement une mensualité qu’il ne pourra pas tenir : la proposition doit correspondre au budget retenu par la commission, après paiement du logement, de l’énergie, de la nourriture, de la santé et des autres dépenses essentielles.
Le second scénario est celui des mesures imposées. L’article L. 733-1 autorise notamment la commission à « rééchelonner le paiement des dettes de toute nature ». La référence officielle est l’article L. 733-1 du code de la consommation. Une facture de l’office peut donc être rééchelonnée comme une autre dette, sous réserve de sa nature, de la date de sa naissance et des exclusions légales. La durée, la suspension temporaire ou le taux applicable résultent de la mesure prise ; il n’existe pas de droit automatique à un effacement intégral parce que la somme est élevée.
La commission peut aussi prévoir un effacement partiel combiné avec d’autres mesures. L’article L. 733-4 vise « L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ». Le texte est reproduit sur Légifrance, article L. 733-4 du code de la consommation. Cette possibilité ne signifie pas que l’office doit renoncer à une somme sans examen. Le calcul tient compte des ressources, de l’actif, du montant de chaque dette, de la capacité de remboursement et de la stratégie patrimoniale. Lorsque la dette notariale se rattache à la vente d’un logement, le prix, le prêt restant dû et les coûts de réalisation doivent être exposés ensemble.
Le montant protégé pour les dépenses courantes ne peut pas être absorbé par le paiement d’une facture exceptionnelle. L’article L. 731-2 rappelle que la part réservée au ménage « Elle intègre le montant des dépenses de logement, d’électricité, de gaz, de chauffage, d’eau, de nourriture et de scolarité ». Cette règle figure sur Légifrance, article L. 731-2 du code de la consommation. Les frais de notaire ne sont pas une charge courante comparable au loyer ou à l’alimentation ; ils sont traités comme une dette à intégrer dans l’état du passif, sans réduire artificiellement le budget nécessaire à la vie quotidienne.
Le troisième scénario est le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’article L. 741-1 prévoit que, lorsque la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne possède que les biens visés par le texte, « la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». La disposition est disponible sur Légifrance, article L. 741-1 du code de la consommation. Cette solution n’est pas choisie en fonction de la seule facture notariale ; elle répond à l’impossibilité durable de redresser la situation et à l’absence de bien réalisable dans les conditions légales.
En l’absence de contestation régulière, l’article L. 741-2 prévoit que « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes ». Le texte complet, qui précise la date d’arrêté du passif et les exceptions, figure sur Légifrance, article L. 741-2 du code de la consommation. La deuxième chambre civile a appliqué cette règle dans son arrêt du 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726, en retenant que la mesure entraîne, « sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes » nées à la date de la décision de la commission. L’arrêt publié au Bulletin peut être lu sur la page officielle de la Cour de cassation, pourvoi n° 23-18.726.
Cette jurisprudence est particulièrement importante lorsque l’office n’a pas été informé ou lorsqu’une facture n’était pas encore finalisée. L’effacement ne transforme pas une dette née après la date de la mesure en dette ancienne. Inversement, le fait que le créancier n’ait pas encore obtenu un jugement ou que son montant ait été fixé plus tard ne suffit pas toujours à exclure une dette née antérieurement. Il faut comparer la date de la prestation, l’exigibilité, le contenu de l’acte et la date de la mesure. La déclaration complète permet au créancier et à la commission de discuter ces éléments au bon moment.
Le rétablissement personnel avec liquidation obéit à une logique différente lorsque des biens réalisables existent. Une résidence, des droits dans une succession, une quote-part indivise ou un bien acquis lors de l’opération notariale peuvent modifier l’orientation. La commission et le juge doivent connaître la valeur et les charges du bien. Une facture de l’office ne justifie pas, à elle seule, une vente ; mais elle peut être liée à une vente nécessaire pour apurer l’actif et le passif. Les actes envisagés, les sûretés et la situation des coindivisaires doivent être décrits séparément.
Il faut également vérifier les dettes exclues. Une dette fiscale dont les droits ont été sanctionnés par certaines majorations non rémissibles, une condamnation pénale ou une dette alimentaire ne se traite pas comme des émoluments ordinaires. L’office ne peut pas décider seul de qualifier toute sa facture de dette fiscale exclue. La commission doit examiner l’origine et le titre de chaque poste. Dans le dossier, la séparation entre « droits et taxes reversés », « rémunération de l’office » et « frais de recouvrement » est donc une garantie de lisibilité.
Les mesures ne dispensent pas de respecter les obligations courantes. Il faut continuer à payer les dépenses nécessaires et les échéances prévues par la décision. Un nouveau retard volontaire, la vente d’un bien sans autorisation ou une dissimulation d’actif peut conduire à une difficulté de bonne foi ou à une sanction. À l’inverse, une incapacité réelle à payer l’office doit être signalée sans honte : la procédure est précisément destinée à organiser un passif devenu impossible à régler selon le rythme initial.
B. Comment contester le montant, la recevabilité ou la décision devant le juge ?
La contestation peut porter sur plusieurs objets, qui ne doivent pas être confondus. Le débiteur peut discuter la recevabilité du dossier, le montant ou l’existence de la dette notariale, l’orientation vers un plan, les mesures imposées ou un rétablissement personnel. Le créancier peut lui aussi contester la recevabilité ou la mesure qui réduit sa créance. Chaque recours a son acte, son délai et son point de départ. Une lettre générale adressée à l’office ne remplace pas un recours juridictionnel lorsque la décision de la commission est déjà notifiée.
Le juge compétent pour le traitement du surendettement est le juge des contentieux de la protection. L’article L. 713-1 dispose que « Le juge des contentieux de la protection connaît des mesures de traitement des situations de surendettement des particuliers ». Voir Légifrance, article L. 713-1 du code de la consommation. Le juge peut être amené à apprécier le montant déclaré, la qualité de créancier, la portée d’une mesure ou les conditions d’un effacement, dans la limite de l’objet du recours qui lui est soumis.
Si les frais de notaire sont contestés dans l’état détaillé des dettes, la notification indique le délai applicable et la voie à suivre. L’état peut être discuté dans le délai prévu après sa réception. Il faut vérifier la notification reçue, car le calcul du délai dépend de la date et des modalités de remise. Le recours doit expliquer précisément le poste contesté : émolument mal calculé, débours non justifié, taxe déjà payée, somme appartenant à un coobligé ou facture postérieure au dépôt.
Pour les mesures imposées, l’article L. 733-10 prévoit qu’« Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection » les mesures imposées dans le délai fixé par décret. La référence officielle est Légifrance, article L. 733-10 du code de la consommation. Le recours ne doit pas se limiter à la phrase « je conteste les frais de notaire ». Il faut joindre la facture, le décompte demandé, les preuves de paiement et une proposition de traitement : montant reconnu, montant discuté, mensualité possible, demande de suspension ou d’effacement selon la situation.
Le juge n’est pas obligé de reprendre mécaniquement la proposition de la commission. L’article L. 733-13 précise que « Le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies » aux articles mentionnés par le texte. Ce passage se trouve sur Légifrance, article L. 733-13 du code de la consommation. Le juge peut donc retenir un autre montant, modifier la combinaison des mesures ou, dans les conditions prévues, prononcer un rétablissement personnel sans liquidation. Le demandeur doit toutefois formuler une demande cohérente et produire un budget vérifiable.
La contestation d’un rétablissement personnel sans liquidation est régie par l’article L. 741-4 : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection » le rétablissement personnel imposé par la commission. Le lien officiel vers Légifrance, article L. 741-4 du code de la consommation permet de vérifier la règle. Le délai concret est fixé par les dispositions réglementaires et rappelé dans la notification. Un créancier notarial qui estime que son information est insuffisante doit agir dans ce cadre, tandis que le débiteur qui conteste l’effacement ou la valorisation d’un actif doit exposer les raisons de son recours.
Le créancier doit pouvoir faire valoir ses observations. Dans l’arrêt du 16 avril 2026, pourvoi n° 24-14.712, la deuxième chambre civile a jugé régulière une communication lorsque « les observations écrites d’un créancier, contenant les moyens sur lesquels il se fondait, avaient été communiquées au débiteur à son adresse déclarée ». La décision publiée au Bulletin est disponible sur la page officielle de la Cour de cassation, pourvoi n° 24-14.712. Cette solution rappelle l’importance de déclarer toute modification d’adresse et de retirer les recommandés. Une facture de notaire peut être discutée contradictoirement ; elle ne doit pas être traitée en dehors du dossier par une succession d’échanges incomplets.
La Cour de cassation rappelle aussi que la bonne foi s’apprécie pour chaque débiteur. Dans l’arrêt du 21 mai 2026, pourvoi n° 23-20.970, elle indique que « le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement ». La décision peut être consultée sur la page officielle de la Cour de cassation, pourvoi n° 23-20.970. Cette règle intéresse les couples qui ont acquis un bien, signé un acte ou reçu une succession ensemble : les dettes communes, les dettes personnelles et les actifs de chacun doivent être présentés séparément. Une omission chez l’un ne doit pas être masquée par une déclaration globale chez l’autre.
Un recours utile doit répondre à cinq questions. Quelle somme est contestée ? Quelle ligne du décompte la justifie ? Quelle somme est reconnue ? Quelle pièce démontre l’erreur ou le paiement ? Quelle solution permet de traiter le solde sans mettre en péril le budget du ménage ? Une contestation qui demande seulement la suppression totale d’une facture, sans explication sur la prestation réellement fournie, sera moins lisible qu’une demande ventilée. L’objectif est de permettre au juge de distinguer la dette certaine, la dette discutée et la somme déjà réglée.
Si le problème concerne le calcul d’un émolument ou la qualité de la prestation notariale, une démarche auprès de l’office et, selon le litige, auprès des instances ou de la juridiction compétentes peut être nécessaire en parallèle. Le recours dans la procédure de surendettement porte sur l’intégration et le traitement du passif ; il ne transforme pas automatiquement le juge du surendettement en juge de toutes les responsabilités civiles de l’office. Il faut donc conserver les documents de l’acte, les explications demandées et la preuve de toute réclamation distincte.
Un exemple permet de mesurer la différence. Une personne signe un compromis, verse une provision, puis la vente est annulée parce que la condition suspensive de financement échoue. L’office réclame 1 800 euros après avoir préparé l’acte et effectué des formalités. Elle doit déclarer l’office avec le décompte, la preuve de la provision, le motif de l’annulation et les documents expliquant les prestations réalisées. Si une autre somme est réclamée par le vendeur au titre d’une clause pénale, elle doit être inscrite séparément. La commission pourra proposer un échéancier, une mesure imposée ou un effacement selon l’ensemble du dossier.
Autre situation : un acte de vente est signé, puis une décision ou un accord met fin à l’opération. L’office réclame un solde de 4 800 euros en indiquant que les débours et les émoluments restent dus, alors qu’une partie du prix ou de la provision a déjà été versée. La dette doit être déclarée avec l’acte, la décision ou l’accord d’annulation, le décompte et les preuves de paiement. Si une taxe a été remboursée ou si une formalité n’a pas été achevée, la contestation doit isoler ce poste. Une demande globale d’effacement, sans chiffrage, ne permet pas de distinguer le solde certain du montant discuté.
La vente annulée peut aussi produire une créance au profit de l’acquéreur, par exemple lorsque l’office doit restituer une provision ou lorsqu’un acompte doit être reversé. Cette créance d’actif ne doit pas être oubliée : elle doit être déclarée dans le patrimoine, même si son recouvrement est incertain. La commission apprécie le passif et l’actif ensemble. Une personne qui réclame la restitution d’un acompte tout en omettant la dette de l’office présente une vision incomplète de l’opération. Il faut indiquer le montant espéré, le débiteur de la restitution et les démarches déjà engagées.
Dernière situation : l’office a reversé les droits, mais réclame au client un solde qui comprend des taxes, des émoluments et des frais de recouvrement. Le débiteur doit demander la ventilation et déclarer la dette avec ses réserves. La présence d’une composante fiscale ne suffit pas à rendre toute la facture insusceptible d’effacement. À l’inverse, une dette fiscale répondant aux exclusions de l’article L. 711-4 ne doit pas être présentée comme un simple honoraire. Seule une analyse poste par poste permet de demander une mesure conforme au droit.
La chronologie doit être jointe au recours : acte ou mandat, facture, dépôt, recevabilité, relance, état des dettes, décision d’orientation, plan ou mesure imposée. Cette frise évite les erreurs sur la date de naissance de la dette et sur l’effet d’une décision. Elle est particulièrement utile lorsque la facture a été établie après le dépôt pour une prestation commencée avant celui-ci. La date de facturation ne résume pas toujours la date juridique de l’obligation ; les pièces de l’acte et les conditions de la mission doivent être examinées.
Enfin, il faut suivre l’exécution de la mesure. Un plan non respecté, une nouvelle saisie ou une créance oubliée doit être signalé rapidement. L’article L. 741-3 prévoit que « Les créances dont les titulaires n’ont pas été avisés de la décision imposée » peuvent être éteintes dans les conditions prévues par le texte lorsqu’ils n’ont pas contesté dans le délai légal. La règle est accessible sur Légifrance, article L. 741-3 du code de la consommation. Elle ne justifie jamais de taire volontairement une dette : le débiteur doit au contraire déclarer l’office, transmettre ses coordonnées et conserver la preuve de cette déclaration. L’effacement se déduit d’une procédure régulière, pas d’un oubli organisé.
Conclusion
Des frais de notaire réclamés après une vente annulée peuvent généralement être intégrés dans un dossier de surendettement lorsqu’ils correspondent à une dette personnelle, certaine ou suffisamment caractérisée, née avant la mesure ou appelée à échéance dans le cadre de l’opération. La clé est de ne pas confondre émoluments, débours, taxes, acompte à restituer, indemnité de rupture, prêt immobilier et frais de recouvrement. Le nom de l’office ne remplace ni l’identité du créancier ni le détail du montant.
Avant le dépôt, réunissez l’acte, la facture, le décompte, les preuves de paiement et les courriers. Après la recevabilité, n’effectuez pas de paiement isolé d’une dette antérieure sans vérifier les interdictions et, si nécessaire, obtenir l’autorisation du juge. Si la commission retient un montant erroné ou une orientation inadaptée, utilisez le recours indiqué dans la notification, dans le délai prévu, avec une contestation chiffrée et une solution réaliste. Un rétablissement personnel peut effacer une dette notariale dans les conditions légales, mais les exclusions, la date de naissance de la créance et la situation patrimoniale restent déterminantes.
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