Après une vente en viager, le dépôt d’un dossier de surendettement n’est pas automatiquement interdit. Le vendeur peut avoir cessé d’être propriétaire du bien tout en percevant une rente, tandis que l’acquéreur peut rester tenu d’une rente viagère et posséder encore le logement. Dans les deux situations, la commission de surendettement et, le cas échéant, le juge des contentieux de la protection examinent la réalité des dettes, les ressources, le patrimoine disponible et la bonne foi au moment où ils statuent.

La difficulté vient d’une confusion fréquente : la vente en viager ne suffit ni à rendre un dossier irrecevable, ni à garantir l’effacement des dettes. Elle doit être replacée dans une chronologie précise : date de la vente, valeur du bien, montant du bouquet, montant et destination de la rente, dettes déjà exigibles, paiements effectués, charges de logement et démarches accomplies pour éviter l’aggravation du passif. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a déjà sanctionné un montage dans lequel une vente en viager permettait de désintéresser un seul créancier alors que le prix déclaré aurait permis d’apurer l’ensemble du passif. Cette décision n’instaure toutefois pas une interdiction générale du viager.

La réponse doit donc distinguer la recevabilité, l’orientation vers un plan ou un rétablissement personnel, puis l’étendue de l’effacement. L’analyse suivante expose les critères applicables et les pièces utiles avant tout dépôt ou recours.

Pour replacer cette question dans la procédure générale, consultez également notre page consacrée au dossier de surendettement et à la contestation de la recevabilité.

I. Dossier de surendettement après une vente en viager : la recevabilité dépend-elle du bien cédé et de la bonne foi ?

A. Peut-on déposer un dossier après avoir vendu sa résidence en viager ?

Oui. Une personne qui a vendu un logement en viager peut déposer un dossier auprès de la commission de surendettement si elle ne peut plus faire face à l’ensemble de ses dettes exigibles et à échoir. La vente ne fait pas disparaître les dettes qui subsistent après le paiement du bouquet ou après l’affectation d’une partie du prix. Elle ne transforme pas non plus, à elle seule, le débiteur en personne de mauvaise foi.

Le point de départ est l’article L. 711-1 du code de la consommation. Son premier alinéa prévoit que Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. Le même article définit la situation de surendettement par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. Il ajoute que la seule propriété de la résidence principale, même lorsque sa valeur estimée est égale ou supérieure au montant des dettes, ne suffit pas à exclure la situation de surendettement. Le texte peut être consulté sur l’article L. 711-1 du code de la consommation.

Cette règle concerne aussi bien le vendeur que l’acheteur du viager, mais la photographie financière n’est pas la même.

• Le vendeur, ou crédirentier, n’est en principe plus propriétaire du bien après la signature de l’acte authentique. Il doit cependant déclarer la vente, le bouquet reçu, la rente prévue, les arrérages effectivement perçus, son éventuel droit d’usage et d’habitation, ainsi que les sommes versées à ses créanciers.
• L’acheteur, ou débirentier, peut être devenu propriétaire d’un bien grevé d’une obligation de rente. La valeur du logement, le capital restant dû, les mensualités ou arrérages, les charges et la possibilité réelle de vendre le bien sont alors déterminants.
• Les deux parties doivent expliquer la date de la vente par rapport au premier impayé, aux relances, à une saisie, à un jugement ou au dépôt du dossier. Une vente réalisée plusieurs années avant la dégradation financière n’est pas analysée comme une vente conclue juste avant le dépôt pour organiser l’insolvabilité.

Le dossier doit être lisible pour la commission. L’acte notarié permet de connaître la valeur retenue, le bouquet, le montant de la rente, l’indexation, le droit d’usage ou d’habitation, les garanties et les éventuelles clauses de résolution. Les relevés bancaires permettent ensuite de suivre le parcours du bouquet. Une simple phrase indiquant que l’argent a été « dépensé » est trop imprécise : il faut distinguer le remboursement d’un prêt, les frais de vente, le relogement, les dépenses courantes, les soins, les dettes fiscales, les charges de copropriété et les paiements effectués à certains créanciers.

La vente en viager doit aussi être distinguée du prêt viager hypothécaire. Dans le viager classique, le bien est vendu et l’acquéreur devient propriétaire, sous réserve des droits conservés par le vendeur. Dans un prêt viager hypothécaire, le propriétaire reçoit un financement garanti par une hypothèque et reste dans une relation de prêt. Les conséquences sur l’actif, le passif et la bonne foi ne se déduisent donc pas des mêmes documents. Le dossier doit reprendre l’intitulé exact de l’acte et non une qualification approximative.

La commission ne raisonne pas à partir du seul mot « viager ». Elle examine l’état global du foyer : salaires, pensions, prestations, rente viagère, loyer, charges, dettes alimentaires, dettes fiscales, crédits, dettes locatives, dettes professionnelles lorsqu’elles entrent dans le champ du livre VII, et patrimoine encore détenu. Pour le vendeur, la rente viagère est une ressource régulière qui doit être intégrée dans le budget. Pour l’acheteur, elle constitue une charge périodique qui peut expliquer l’impossibilité de payer les autres créanciers, mais elle ne dispense pas de déclarer le bien et la créance du crédirentier.

La procédure passe ensuite par la commission compétente. L’article L. 712-2 prévoit que la commission peut proposer ou imposer des mesures, imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou saisir, avec l’accord du débiteur, le juge aux fins d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Le texte complet figure sur l’article L. 712-2 du code de la consommation. L’orientation dépend donc de la capacité de remboursement et de l’actif réalisable, pas d’une présomption automatique liée à la vente en viager.

Une personne qui hésite à déposer parce qu’elle a vendu son logement doit éviter deux erreurs opposées. La première serait de cacher la vente, la rente ou le bouquet : une omission peut fragiliser la bonne foi et entraîner des demandes de justificatifs difficiles à satisfaire. La seconde serait de renoncer à toute procédure en pensant que la propriété passée du logement exclut forcément le surendettement. L’article L. 711-1 adopte une approche globale. La question est de savoir ce qui s’est réellement passé et ce qui reste disponible pour traiter les dettes.

Le dépôt n’efface pas les effets de l’acte notarié. Si le vendeur n’est plus propriétaire, la commission ne peut pas traiter le logement comme un bien encore présent dans son patrimoine. Elle peut en revanche prendre en compte une somme conservée, une rente, une créance d’arrérages, un droit patrimonial ou une dépense qui a réduit l’actif. Si l’acheteur possède toujours l’immeuble, sa valeur vénale, les droits du crédirentier et les coûts d’une éventuelle réalisation doivent être documentés. Une estimation ancienne ou purement théorique ne suffit pas toujours.

Enfin, le dépôt intervient dans un cadre de traitement collectif. Le débiteur doit déclarer tous les créanciers, y compris le crédirentier, les organismes qui ont financé l’acquisition, le syndic, le Trésor public, les organismes sociaux et les personnes physiques. Il faut également mentionner une dette née après la vente mais avant le dépôt, ainsi que toute procédure d’exécution en cours. La cohérence entre l’acte de vente, les relevés et le tableau des dettes est souvent le premier élément examiné lorsque la vente est au centre du dossier.

B. Le bouquet et la rente viagère peuvent-ils faire refuser la recevabilité ?

Ils peuvent peser lourd dans l’analyse, mais ils ne provoquent pas mécaniquement un refus. Le risque apparaît lorsque les circonstances donnent à penser que la vente a été choisie ou organisée pour préserver un avantage personnel, payer un créancier privilégié ou rendre impossible le paiement des autres dettes. La commission ou le juge ne doit pas confondre une décision patrimoniale défavorable avec une fraude : il faut rechercher les faits, leur chronologie et leur lien avec l’endettement.

La décision de référence est celle de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 11 avril 2013, pourvoi n° 12-20.184. La débitrice avait vendu sa résidence en viager. L’acte prévoyait un bouquet de 80 000 euros et une rente annuelle de 1 200 euros, tandis que la valeur du bien avait été évaluée à 220 000 euros. Après le remboursement anticipé d’une dette d’environ 81 728,68 euros, le juge a retenu que la valeur du bien aurait permis de payer l’ensemble du passif et de conserver une capacité de relogement. La Cour a approuvé le raisonnement en relevant le choix de permettre le désintéressement d’un seul de ses créanciers à l’exclusion des autres.

Cette décision ne dit pas qu’un vendeur en viager est toujours irrecevable. Elle repose sur un ensemble de circonstances : valeur annoncée du bien, montant très inférieur du capital immédiatement disponible, paiement d’un seul créancier, impossibilité créée de régler les autres dettes et possibilité de se reloger. Le viager a été analysé comme une modalité concrète de gestion du patrimoine dans une situation donnée. Une vente conclue à une valeur cohérente, avec une répartition documentée du bouquet entre les créanciers et les besoins essentiels du foyer, appelle une analyse différente.

La bonne foi n’est pas seulement appréciée à la date de la signature du viager. Elle concerne aussi le dépôt et le déroulement de la procédure. Le débiteur doit remettre des informations exactes, répondre aux demandes de la commission, signaler les variations de rente ou de patrimoine et éviter les opérations qui aggraveraient son insolvabilité. Un contrat ancien peut donc être suivi d’un comportement procédural transparent. À l’inverse, une vente licite sur le plan civil peut devenir un élément défavorable si elle est accompagnée de déclarations incomplètes ou d’un transfert d’argent non expliqué.

La jurisprudence impose cependant une démonstration précise. Dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 2 mars 2023, pourvoi n° 21-16.913, la Cour a censuré une décision qui déduisait la mauvaise foi de faits insuffisamment reliés à la situation financière. La décision rappelle que l’analyse doit établir un comportement en lien direct avec le surendettement ; elle vise l’exigence d’un fait en relation directe avec son surendettement. Le fait d’avoir aidé un membre de sa famille ou de ne pas avoir sollicité une prestation plus élevée ne suffit pas, sans données concrètes, à prouver une volonté d’organiser ou d’aggraver l’insolvabilité.

Cette exigence protège le débiteur qui a vendu en viager pour une raison compréhensible : âge, besoin de liquidités, maintien dans le logement, financement de soins, séparation, dette urgente ou absence d’autre solution. Elle ne le dispense pas de produire les éléments permettant de comprendre la décision. Un dossier solide explique le besoin initial, les conseils reçus, le prix retenu, les frais, les paiements et la situation qui s’est ensuite dégradée. Le raisonnement doit être factuel, sans présenter la vente comme un acte neutre dont les conséquences financières seraient ignorées.

Le moment de la vente est essentiel. Une vente très proche d’un dépôt, après une mise en demeure ou après la délivrance d’un commandement de payer, fera naître davantage de questions. Cela ne suffit encore pas à conclure à l’absence de bonne foi. Il faut comparer les dettes alors connues, les ressources, les consultations, le montant de la vente et les paiements réalisés. Un événement postérieur imprévisible, comme une maladie, une baisse de rente, un décès, une perte d’emploi ou une hausse importante des charges, peut expliquer pourquoi une opération qui semblait soutenable est devenue insuffisante.

La valeur du viager ne se confond pas avec la valeur libre du logement. Un bien occupé, grevé d’un droit d’usage et d’habitation ou vendu avec une rente dépendant de la durée de vie du crédirentier n’a pas nécessairement la même valeur immédiatement disponible qu’un bien libre. En revanche, une estimation basse ne doit pas être utilisée pour masquer un prix anormal ou un avantage particulier. L’acte, les avis de valeur, les annonces comparables, les frais de notaire, les droits conservés et les conditions de paiement permettent de présenter une évaluation compréhensible.

Pour le vendeur, la commission examinera notamment la destination du bouquet. Le paiement de dettes exigibles, le règlement de frais de santé, le financement d’un relogement adapté ou la conservation d’une réserve raisonnable pour les dépenses courantes ne se présentent pas comme le paiement sélectif d’un créancier sans explication. En revanche, un versement important à une personne proche, une remise de dette non justifiée, un don ou un transfert vers un compte non déclaré peuvent devenir des éléments défavorables. Il ne faut pas attendre une contestation pour reconstituer cette chronologie.

Pour l’acheteur, la question est différente. Il peut être propriétaire d’un bien dont la vente rapide serait difficile ou incompatible avec le contrat, tout en devant payer la rente. Il doit produire le contrat, les quittances, la valeur actuelle, les charges et la situation du crédirentier. Une rente impayée peut devenir une dette du dossier, mais l’acheteur ne peut pas réduire unilatéralement les arrérages en invoquant le dépôt. Les droits du crédirentier, les éventuelles clauses de résolution et les conséquences d’un impayé doivent être examinés avec l’acte notarié.

Un tableau chronologique est utile pour prévenir une lecture défavorable :

Période	Éléments à expliquer	Justificatifs à réunir
Avant la vente	Dettes connues, impayés, saisies, raison du viager et estimation du bien	Relances, relevés, avis de valeur, échanges avec le notaire
Signature de l’acte	Bouquet, rente, droit d’usage, garanties, frais et créanciers payés	Acte authentique complet, décompte notarial, preuves de virements
Après la vente	Emploi du bouquet, perception de la rente, dépenses de logement et nouveaux impayés	Relevés bancaires, quittances, factures, justificatifs de ressources
Au dépôt	Patrimoine restant, procédures en cours, passif complet et capacité mensuelle	Déclaration de patrimoine, état des dettes, courriers de la commission

La Cour rappelle également que l’examen porte sur les éléments présentés au jour où le juge statue. Dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 mars 2023, pourvoi n° 21-20.492, elle a reproché au juge de statuer sans analyser les éléments nouveaux qui lui étaient soumis au jour où il statuait. En pratique, une ancienne décision défavorable, une première irrecevabilité ou un précédent dossier ne dispense pas d’examiner les pièces nouvelles : nouvelle situation professionnelle, baisse de ressources, évolution de la rente, patrimoine vendu ou dettes apparues depuis.

La preuve d’une vente antérieure ne peut donc pas être isolée du budget actuel. Le débiteur doit montrer ce qu’il pouvait raisonnablement faire à chaque étape. Il peut expliquer qu’il a payé un créancier parce qu’une saisie menaçait le logement, mais il doit aussi signaler la démarche et les autres dettes. Il peut expliquer une dépense de relogement, mais il doit produire le bail et les justificatifs. Il peut contester la valeur retenue par un créancier, mais il doit communiquer une estimation sérieuse et récente.

Lorsque la contestation concerne le montant d’une dette, il faut la séparer de l’analyse de bonne foi. La décision Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-12.950 rappelle que la vérification effectuée pour les besoins de la procédure n’a pas pour effet de priver le juge des contentieux de la protection de ses pouvoirs lorsqu’il est saisi d’une contestation des mesures. Une dette mal calculée, un titre incomplet ou un paiement non imputé peuvent donc être discutés dans le cadre procédural approprié. Cette discussion ne justifie pas de taire un créancier.

La recevabilité doit enfin être distinguée de la solution finale. Un dossier peut être déclaré recevable puis orienté vers un plan sans effacement. Il peut être recevable malgré la vente, mais conduire à une mesure imposant la vente d’un autre actif. Il peut être recevable et aboutir à un rétablissement personnel si la situation est irrémédiablement compromise et si les conditions de cette procédure sont remplies. Le mot « recevable » ouvre le traitement collectif ; il ne promet pas l’issue la plus favorable.

II. Après une vente en viager, quel plan ou quel effacement peut-on obtenir ?

A. La commission peut-elle imposer un plan, une vente ou un rétablissement personnel ?

Après la recevabilité, la commission choisit la mesure adaptée à la capacité de remboursement et à l’actif réalisable. La vente en viager influence ces deux données : la rente peut augmenter ou réduire la capacité mensuelle, le bouquet peut avoir déjà été consommé ou conservé, et le bien peut avoir disparu du patrimoine du vendeur ou rester dans celui de l’acheteur. L’orientation ne se fait pas uniquement à partir du montant total des dettes.

La décision de recevabilité produit d’abord les effets prévus par l’article L. 722-2 du code de la consommation. Le texte indique que La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution sur les biens du débiteur, ainsi que des cessions de rémunération portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Le texte officiel est disponible sur l’article L. 722-2 du code de la consommation. Cette protection ne signifie pas que la rente, les charges ou une dette alimentaire cessent automatiquement d’être dues.

L’article L. 722-3 précise la durée de la suspension selon la suite de la procédure et prévoit que Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. La référence officielle est l’article L. 722-3 du code de la consommation. Le vendeur en viager doit continuer à suivre les paiements de rente qu’il reçoit et l’acheteur doit distinguer la suspension des voies d’exécution de la modification du contrat de rente. Une décision de recevabilité n’autorise pas une partie à réécrire seule l’acte authentique.

Après la recevabilité, l’article L. 722-5 interdit notamment les actes qui aggraveraient l’insolvabilité, le paiement d’une créance antérieure non alimentaire et les actes de disposition étrangers à la gestion normale du patrimoine. Le texte vise aussi la prise de garanties et de sûretés. Il interdit notamment de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité. La version officielle figure sur l’article L. 722-5 du code de la consommation. Une vente complémentaire, une cession du droit à rente, un don du bouquet restant ou le paiement isolé d’un proche créancier doivent être examinés avant d’être réalisés. Si un acte est nécessaire, le débiteur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander une autorisation.

La première orientation possible est un plan conventionnel ou des mesures imposées. L’article L. 733-1 permet notamment de rééchelonner les dettes, réduire le taux d’intérêt, suspendre l’exigibilité de certaines créances et adapter les échéances aux ressources et charges. Le texte autorise à Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. Il est accessible sur l’article L. 733-1 du code de la consommation.

Dans un dossier lié à un viager, le budget doit être construit avec des chiffres vérifiables. Pour le vendeur, la rente perçue doit être intégrée après vérification de son montant net, de sa périodicité et de son indexation. Si elle est impayée, la créance d’arrérages doit être distinguée d’une ressource effectivement reçue. Pour l’acheteur, la rente due au crédirentier est une charge particulière qui doit être documentée par l’acte et les quittances. Les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance, le loyer ou le coût d’un relogement ne doivent pas être mélangés avec le bouquet.

La commission peut également conditionner les mesures à un acte facilitant ou garantissant le paiement de la dette. L’article L. 733-7 le prévoit expressément en permettant de subordonner les mesures des articles L. 733-1 et L. 733-4 à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement. La formule légale est à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Voir l’article L. 733-7 du code de la consommation. Cela peut conduire à discuter la réalisation d’un actif, mais une mesure générale ne permet pas de traiter un viager comme une vente ordinaire sans tenir compte du droit d’usage, de la rente et des intérêts du crédirentier.

L’article L. 733-4 autorise, dans des hypothèses précises et à la demande du débiteur, un effacement partiel combiné avec des mesures de rééchelonnement. Il mentionne L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. La référence est l’article L. 733-4 du code de la consommation. Il ne faut pas présenter ce mécanisme comme l’effacement automatique du solde d’un viager ou de toutes les dettes après la vente. L’examen porte sur les conditions légales, les observations des parties, l’actif et la capacité de paiement.

La deuxième orientation est le rétablissement personnel. L’article L. 724-1 prévoit que, lorsque les ressources ou l’actif réalisable permettent un traitement, la commission prescrit des mesures. À l’inverse, si la situation est irrémédiablement compromise et qu’un traitement classique ne peut pas être mis en œuvre, une procédure de rétablissement peut être envisagée. Le texte commence par viser le cas où les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent. Voir l’article L. 724-1 du code de la consommation.

Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire suppose que le débiteur ne dispose pas d’un actif réalisable significatif, hors biens nécessaires à la vie courante ou biens professionnels indispensables. L’article L. 741-1 prévoit cette orientation lorsque la situation est irrémédiablement compromise et que le patrimoine correspond aux catégories prévues par le texte. Il indique que la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dans cette hypothèse. La règle est publiée sur l’article L. 741-1 du code de la consommation.

Si le vendeur a déjà cédé le logement et ne détient plus qu’une rente, un compte courant et des biens ordinaires, l’absence d’immeuble n’empêche pas le rétablissement personnel. Mais la commission doit encore vérifier la bonne foi, le bouquet, son emploi, la réalité des dettes et les exclusions légales. Si l’acheteur conserve un bien ayant une valeur marchande, le rétablissement sans liquidation n’est pas nécessairement adapté. L’accord du débiteur peut être requis pour la saisine du juge en vue d’une liquidation.

L’article L. 742-1 prévoit que, lorsque le débiteur est dans une situation irrémédiablement compromise et dispose de biens autres que ceux visés pour le rétablissement sans liquidation, la commission saisit le juge aux fins d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord. Le texte est disponible sur l’article L. 742-1 du code de la consommation. L’absence de réponse aux convocations vaut refus de cette saisine selon le texte, ce qui rend indispensable une surveillance attentive du courrier.

La vente en viager soulève ici une question particulière : quel actif peut être réalisé et à quelle valeur ? La Cour de cassation a récemment rappelé que l’appréciation doit reposer sur les pièces du dossier. Dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-17.670, la Cour a approuvé, au regard des éléments soumis, la constatation de l’absence d’un aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes. Le passage doit être compris dans le contexte de cette décision : une nue-propriété ou un droit immobilier ne devient pas automatiquement invendable, mais sa valeur, sa cessibilité et les pièces produites doivent être discutées.

Si une vente est envisagée, la valeur vénale ne suffit pas toujours. Il faut examiner les droits du vendeur, la rente, l’occupation, les frais d’acte, le délai de vente, les hypothèques, la situation du crédirentier et le coût d’un relogement. La Cour a posé, dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900, qu’une mesure d’effacement partiel ne pouvait pas être imposée sans tenir compte de la vente préalable d’un bien immobilier, sauf exception liée à la résidence principale et à l’impossibilité manifeste de supporter le relogement. Son sommaire rappelle que La commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances sans appliquer ce contrôle. Le contexte de cette décision est celui d’une résidence principale, et non celui d’une règle automatique applicable à tout viager.

Cette jurisprudence invite à chiffrer plutôt qu’à affirmer. Une personne qui demande un effacement doit joindre une estimation actuelle, le capital restant dû, les charges de vente probables et un budget de relogement lorsque le bien est encore détenu. Un vendeur qui a déjà reçu un bouquet doit produire les mouvements bancaires et expliquer la part utilisée. Un acheteur doit établir pourquoi la valeur théorique du logement ne correspond pas à une capacité immédiate de remboursement. Le juge peut retenir un actif, mais il ne devrait pas se satisfaire d’un chiffre abstrait sans examiner les conditions réelles de réalisation.

La Cour a aussi précisé, dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 28 mars 2024, pourvoi n° 22-12.797, que la recevabilité interdit au créancier de prendre une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur. La formule de la Cour est claire : il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire. Cette règle protège le patrimoine pendant le traitement ; elle ne signifie pas que le débiteur peut vendre ou donner librement un actif après la recevabilité.

Il faut enfin tenir compte des dettes qui ne peuvent pas être effacées dans les mêmes conditions. L’article L. 711-4, dans sa version en vigueur au 27 juin 2026, exclut notamment de la remise, du rééchelonnement ou de l’effacement les dettes alimentaires, certaines réparations pécuniaires allouées aux victimes d’une condamnation pénale, certaines dettes résultant de manœuvres frauduleuses et certaines dettes fiscales sanctionnées. Les amendes prononcées dans le cadre d’une condamnation pénale sont aussi exclues de ces mesures. Le texte officiel est accessible sur l’article L. 711-4 du code de la consommation. Le lien entre un viager et un effacement ne doit donc pas être raisonné sur le seul montant global du passif.

B. Comment contester une décision et prouver sa situation devant le juge ?

Un refus de recevabilité, une orientation vers une liquidation, une mesure imposant la vente d’un bien ou un effacement refusé peuvent être discutés, mais chaque décision obéit à un régime et à un délai. La notification reçue de la commission doit être conservée avec son enveloppe ou la preuve de sa date. Un recours tardif ne peut pas être rattrapé par une explication générale sur la difficulté financière.

Si la contestation porte sur l’état du passif, l’article R. 723-8 du code de la consommation accorde un délai de vingt jours. Le texte dit : Le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours. La référence officielle est l’article R. 723-8 du code de la consommation. La contestation doit identifier la dette, le montant contesté, le paiement déjà effectué, la prescription éventuellement invoquée ou le document manquant. Elle doit être adressée selon les modalités indiquées par la commission.

L’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 12 juin 2025, pourvoi n° 23-15.025 rappelle que ce délai est concret : le débiteur ne peut pas attendre une audience ultérieure pour contester une autre créance qu’il n’a pas contestée dans les vingt jours suivant la notification de l’état du passif. La Cour reprend la règle selon laquelle le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours. Cette vigilance est importante après un viager, car le passif peut inclure un prêt soldé par le bouquet, une rente impayée, des charges de copropriété ou une dette fiscale dont le montant a évolué.

Si la commission impose des mesures, l’article L. 733-10 permet à une partie de les contester devant le juge des contentieux de la protection dans le délai fixé par décret. Le texte vise les mesures des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. La contestation doit expliquer ce qui est demandé : suppression d’une vente prévue, prise en compte d’une rente réellement impayée, correction d’un budget, effacement partiel, durée du plan ou vérification d’une créance. Il est préférable de joindre un projet de budget corrigé plutôt que de demander seulement l’annulation de la décision.

Lorsqu’un créancier conteste la recevabilité, le débiteur doit répondre sur deux plans. Le premier concerne la situation matérielle : revenus, charges, dettes et impossibilité de paiement. Le second concerne la bonne foi : acte de vente, prix, bouquet, paiements, absence de dissimulation et explications sur la dégradation. La réponse doit reprendre la chronologie sans exagérer. Une difficulté financière ne suffit pas à démontrer la bonne foi, mais la seule existence d’un viager ne suffit pas à démontrer le contraire.

La décision de 2013 sur le viager doit être discutée avec précision si elle est invoquée contre le débiteur. Il faut comparer les faits : la valeur du bien, le bouquet, le nombre de créanciers, le montant payé à chacun, la capacité de relogement et l’existence d’une intention de privilégier une dette. Une situation dans laquelle le bouquet a été réparti entre plusieurs créanciers et a servi aux besoins essentiels ne se présente pas comme celle où un seul créancier a été désintéressé alors que la valeur annoncée permettait de solder tout le passif. Le juge apprécie souverainement les pièces, mais il doit disposer d’éléments chiffrés.

La bonne foi peut aussi évoluer pendant la procédure. Le débiteur doit signaler toute vente, donation, succession, rentrée d’argent importante, variation de rente ou reprise d’activité. Après la recevabilité, l’article L. 722-5 impose une prudence particulière. Le paiement spontané d’un créancier ancien, la cession d’un droit à rente ou une modification de l’acte de viager sans autorisation peuvent être mal compris. Lorsqu’une dépense urgente est nécessaire, il faut conserver les justificatifs et demander, si besoin, une autorisation au juge.

La jurisprudence montre également que les créanciers ne peuvent pas tout imposer au débiteur. Dans l’arrêt du 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900, la Cour a rappelé que l’attitude des créanciers peut être prise en compte dans le traitement. L’article L. 733-5 indique que la commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers de la situation d’endettement lors de la conclusion des contrats. La référence officielle est l’article L. 733-5 du code de la consommation. Si un créancier connaissait la situation et a contribué à l’aggraver, cet élément doit être présenté avec les contrats, les revenus déclarés et les échanges, sans transformer le dossier en litige bancaire général.

La contestation doit aussi respecter la distinction entre l’acte de vente et la procédure de surendettement. Le juge du surendettement peut apprécier la valeur et les effets économiques du viager pour déterminer la capacité de paiement. Il ne tranche pas nécessairement toutes les questions notariales ou civiles complexes, comme une nullité de l’acte, une clause résolutoire ou un conflit entre crédirentier et débirentier. Si une autre juridiction est compétente pour une question précise, le dossier doit le signaler au lieu de demander au juge du surendettement de statuer au-delà de son office.

Les délais liés aux poursuites doivent également être séparés de la recevabilité. Dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623, la Cour a jugé que l’empêchement du créancier lié à la procédure avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre le délai de forclusion, et seulement à compter de la décision de recevabilité. Si une saisie ou une créance liée à un bien immobilier est en cause, il faut donc vérifier séparément la date des actes, la décision de recevabilité et le délai applicable. Le dépôt seul ne produit pas tous les effets de la recevabilité.

Le débiteur peut présenter son dossier au juge selon une méthode simple et complète :

1. Identifier la décision contestée et sa date de notification.
2. Reconstituer la chronologie du viager : projet, acte, bouquet, rente, usage du logement et événements postérieurs.
3. Produire une photographie actuelle du budget, avec les montants réellement perçus ou payés.
4. Documenter chaque mouvement important du bouquet et chaque paiement à un créancier.
5. Répondre distinctement à la question de la bonne foi, à celle de l’insolvabilité et à celle du montant des dettes.
6. Formuler une solution praticable : plan, baisse d’une mensualité, vérification d’une créance, absence de vente lorsque le relogement est impossible, ou rétablissement personnel lorsque l’actif ne peut raisonnablement être réalisé.

Une décision de la deuxième chambre civile peut être utile pour éviter une réponse trop générale. Dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-12.950, la Cour a rappelé que le juge saisi d’une contestation des mesures conserve un pouvoir de vérification de la validité et du montant des créances. Dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 mars 2023, pourvoi n° 21-20.492, elle a exigé l’examen des éléments nouveaux au jour où le juge statue. Dans l’arrêt Cour de cassation, deuxième chambre civile, 2 mars 2023, pourvoi n° 21-16.913, elle a refusé de déduire la mauvaise foi de considérations non reliées directement à l’endettement. Ces trois décisions forment une grille utile pour discuter un dossier de viager sans simplification.

Si un rétablissement personnel sans liquidation est imposé ou proposé, l’article L. 741-2 prévoit que, sous réserve de l’absence de contestation et des exclusions légales, le rétablissement entraîne l’effacement de toutes les dettes arrêtées à la date de la décision de la commission. Le texte est accessible sur l’article L. 741-2 du code de la consommation. L’effacement porte sur les dettes entrant dans le champ de la procédure, à la date juridiquement retenue. Il ne rend pas rétroactivement inutile l’acte de viager et ne supprime pas les obligations qui naissent après cette date.

Lorsque la liquidation judiciaire est ouverte, le patrimoine réalisable est traité selon les règles propres à cette procédure. L’article L. 742-21 prévoit que le juge peut clôturer lorsque l’actif est suffisant ou, dans les cas prévus, pour insuffisance d’actif. Il vise notamment la situation où les biens sont dépourvus de valeur marchande ou lorsque les frais de vente sont manifestement disproportionnés. La référence est l’article L. 742-21 du code de la consommation. Un viager ne doit donc pas être valorisé uniquement par son prix théorique : la liquidité, les droits d’occupation, la rente et les frais font partie de l’analyse.

À la clôture, l’article L. 742-22 prévoit que l’effacement porte sur les dettes arrêtées à la date du jugement d’ouverture, avec les exceptions prévues par le texte. Il indique que La clôture entraîne l’effacement de toutes les dettes professionnelles et non professionnelles selon les conditions légales. Voir l’article L. 742-22 du code de la consommation. Le vendeur doit donc vérifier la date d’arrêté du passif et l’acheteur doit comprendre que la clôture d’une liquidation ne règle pas nécessairement toutes les obligations étrangères au périmètre légal ou nées après la date de référence.

La contestation du rétablissement personnel sans liquidation est prévue par l’article L. 741-4. Celui-ci autorise une partie à contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, le rétablissement imposé par la commission. Le texte est disponible sur l’article L. 741-4 du code de la consommation. Un créancier peut soutenir qu’un actif a été omis ; le débiteur peut, à l’inverse, démontrer qu’un bien n’est pas réalisable ou que la valeur retenue est incompatible avec les droits d’occupation et les frais.

Une contestation bien construite ne promet pas un effacement ; elle démontre pourquoi la mesure demandée correspond à la situation réelle. Pour un vendeur en viager, cela peut signifier établir que le bouquet a été absorbé par des dettes et des dépenses indispensables, que la rente ne couvre pas le budget courant et qu’il ne reste pas d’actif réalisable. Pour un acheteur, cela peut signifier démontrer que la rente due, les charges du bien et les revenus ne permettent pas un plan, tout en précisant les conditions d’une éventuelle vente. Dans les deux cas, la transparence sur le contrat est préférable à une présentation réduite au seul montant des dettes.

En synthèse, une vente en viager antérieure au dossier n’empêche pas, par elle-même, la recevabilité. Elle peut toutefois devenir un élément majeur de l’examen de la bonne foi lorsque le montage a réduit le capital disponible, favorisé un créancier ou aggravé volontairement l’insolvabilité. L’effacement dépend ensuite de l’orientation retenue et du respect des conditions du rétablissement personnel. La décision de 2013 doit être lue comme une décision fondée sur des faits précis, non comme une interdiction de déposer un dossier après un viager.

Conclusion

Le vendeur ou l’acheteur d’un viager peut donc être recevable au bénéfice d’un dossier de surendettement. La recevabilité sera appréciée au regard de l’impossibilité de payer les dettes, de la bonne foi et de la situation patrimoniale actuelle. Le bouquet, la rente, la valeur du bien et l’emploi des sommes reçues doivent être expliqués de façon chronologique et documentée.

Le principal risque vient d’une vente conclue ou utilisée dans des conditions laissant penser qu’un créancier a été favorisé alors que les autres pouvaient être payés. À l’inverse, une vente ancienne, cohérente avec la situation du foyer, suivie d’une déclaration complète et de paiements justifiés, ne suffit pas à écarter la procédure. Un plan, un effacement partiel ou un rétablissement personnel peuvent ensuite être envisagés selon l’actif réalisable et la capacité de remboursement. Les délais de contestation, en particulier le délai de vingt jours sur l’état du passif, doivent être surveillés immédiatement.

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