Le 6 août 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saverne a rendu une décision particulièrement concrète pour les locataires et les bailleurs utilisant la garantie Visale. Dans le dossier enregistré sous le RG n° 26/00127, Action Logement Services avait payé des loyers impayés, puis demandé que la clause résolutoire soit constatée, que le bail soit résilié et que l’expulsion soit ordonnée. Le jugement rappelle que les quittances subrogatives Visale peuvent autoriser Action Logement à agir à la place du bailleur lorsque le paiement et l’étendue des droits transmis sont établis. La décision du tribunal judiciaire de Saverne du 6 août 2026, RG n° 26/00127 précise même que la subrogation peut permettre d’engager une procédure de résiliation du bail.
La réponse à la question « Action Logement peut-elle résilier le bail et demander l’expulsion après avoir payé avec Visale ? » est donc oui, en principe, mais jamais par un simple courrier ni par une expulsion immédiate. Action Logement doit démontrer son paiement, produire les documents de subrogation et suivre les étapes applicables aux impayés de loyers : commandement de payer, délai légal, saisine du juge, information des organismes compétents et, après décision, commandement de quitter les lieux. Le locataire conserve le droit de discuter le montant, la réalité des paiements, la régularité de la procédure et de demander des délais s’il reprend le paiement du loyer courant.
I. Action Logement peut-elle agir après le paiement Visale ?
A. Visale donne-t-elle à Action Logement un recours contre le locataire ?
La garantie Visale n’a pas pour effet d’effacer la dette locative. Elle organise une prise en charge des impayés dans les limites de la garantie, afin que le bailleur reçoive les sommes prévues par le dispositif. Après ce paiement, Action Logement Services peut exercer un recours contre le locataire. Le recours porte sur les sommes effectivement avancées et sur les droits qui ont été transmis avec la subrogation. La situation n’est donc pas la même avant et après l’indemnisation du bailleur.
Le premier fondement est le mécanisme général du paiement avec subrogation. L’article 1346 du Code civil dispose que « La subrogation a lieu par le seul effet de la loi » au profit de celui qui, avec un intérêt légitime, paie et libère le débiteur envers le créancier. Cette règle explique pourquoi l’organisme qui a effectivement réglé une dette peut récupérer la créance correspondante. Elle ne dispense cependant pas de démontrer le paiement ni de déterminer la dette concernée.
Le cautionnement possède en outre son texte propre. Selon l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». Action Logement ne reçoit donc pas un pouvoir abstrait d’expulsion détaché du bail. Elle reçoit, dans la limite de ce qui a été payé et justifié, les droits que le bailleur pouvait lui-même exercer contre le locataire défaillant.
Le dossier Visale comporte généralement un contrat de cautionnement, des conditions d’intervention et une quittance subrogative établie par le bailleur. L’article 1346-1 du Code civil précise que la subrogation conventionnelle « Cette subrogation doit être expresse. » Une quittance qui identifie le bail, la période impayée, le montant réglé et les droits transmis est donc déterminante. La mention doit être suffisamment claire pour permettre au locataire et au juge de comprendre que l’organisme entend recouvrer la somme, demander le paiement des échéances couvertes et, si le dispositif le prévoit, agir en résiliation du bail.
Le jugement de Saverne du 6 août 2026 est utile sur ce point. Dans le contrat Visale et les quittances produites, la subrogation était formulée de façon à couvrir « tous les droits et actions du bailleur issus du contrat de bail et de ses annexes ». Le jugement relève aussi que la convention du dispositif prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ». Ces mots ne signifient pas qu’Action Logement peut se passer du juge. Ils signifient que l’organisme peut porter devant le juge la demande qui appartenait initialement au bailleur.
Le droit au paiement du loyer demeure, de son côté, une obligation du locataire. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le paiement Visale déplace temporairement le destinataire de la créance, mais ne change pas le débiteur final. Le locataire doit donc régulariser auprès de l’organisme subrogé ou respecter l’accord conclu avec celui-ci, sans cesser de payer les loyers courants au bailleur tant que le bail se poursuit.
La subrogation ne vaut pas nécessairement pour toutes les sommes qui apparaîtront au décompte. Pour une indemnité d’occupation postérieure à la résiliation, Action Logement doit établir que les mensualités ont effectivement été versées au bailleur et qu’elles sont couvertes par une nouvelle quittance subrogative ou par un justificatif équivalent. Cette limite protège le locataire contre une condamnation fondée sur des sommes simplement annoncées. Elle protège aussi le bailleur et l’organisme contre une double récupération de la même échéance.
La jurisprudence récente confirme cette articulation entre paiement et action. Dans l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 5 juillet 2022, RG n° 21/05905, Action Logement a obtenu le paiement d’un arriéré et une indemnité d’occupation, mais dans la limite des sommes dont elle justifiait le règlement à la bailleresse. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles, RG n° 21/05905, montre que la qualité de créancier subrogé n’autorise pas une demande illimitée : le montant doit rester raccordé aux paiements prouvés.
Une fois la subrogation établie, Action Logement peut demander le paiement des loyers et charges pris en charge, les intérêts moratoires, l’indemnité d’occupation après résiliation et, lorsque les conditions sont réunies, la résiliation du bail ainsi que l’expulsion. L’article 1224 du Code civil rappelle que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». En matière de bail d’habitation, la clause et la procédure spéciale de l’article 24 de la loi de 1989 encadrent cette demande.
La réponse courte est donc la suivante : Visale peut donner à Action Logement la possibilité de demander la résiliation judiciaire ou de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais seulement après un paiement réel et une subrogation démontrée. Le bailleur ne doit pas être payé deux fois, et Action Logement ne peut réclamer au locataire que les droits et montants que les pièces permettent de rattacher au contrat.
B. Quelles preuves permettent à Action Logement de demander la résiliation du bail ?
Le contentieux se joue souvent sur les pièces. Un locataire qui reçoit une assignation ne doit pas regarder uniquement le montant total réclamé. Il doit vérifier l’identité du créancier, le bail visé, les dates de paiement, la période couverte par Visale et le document qui établit la subrogation. Un bailleur ou Action Logement doit, de son côté, construire un dossier continu : le juge doit pouvoir passer du contrat de location au premier impayé, du premier impayé au paiement de la garantie, puis du paiement à la demande de résiliation.
Le socle documentaire comporte généralement :
- le bail signé, ses éventuels avenants et la clause résolutoire invoquée ;
- le contrat de cautionnement Visale ou le document qui identifie le logement, les parties et la période de couverture ;
- le décompte détaillé, mois par mois, en séparant le loyer, les charges, les versements du locataire et les sommes prises en charge ;
- les justificatifs bancaires ou comptables du paiement réalisé au profit du bailleur ;
- les quittances subrogatives, avec leur date, leur montant et la désignation des droits transmis ;
- le commandement de payer, son coût, sa date de signification et les annexes remises au locataire ;
- la preuve de l’information du préfet et, lorsque le dossier y est soumis, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;
- l’assignation et les documents permettant d’établir que les délais de convocation ont été respectés.
La quittance subrogative est souvent la pièce la plus discutée. Elle doit correspondre au paiement annoncé. Si le bailleur a reçu 1 200 euros, la quittance ne peut pas être utilisée pour justifier une créance de 3 000 euros sans autre paiement démontré. Si plusieurs paiements ont eu lieu, chaque période doit pouvoir être rapprochée d’un justificatif. Le juge peut condamner le locataire pour le montant réellement pris en charge, mais écarter le surplus qui reste une créance du bailleur ou qui n’est pas établi.
Le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 21 mai 2026, RG n° 25/05526, illustre ce contrôle. La décision du tribunal judiciaire d’Orléans, RG n° 25/05526, décrit un commandement portant sur 1 207 euros, accompagné d’une quittance subrogative. Le tribunal a ensuite retenu une créance actualisée, tout en prévoyant que les indemnités d’occupation puissent être versées à Action Logement uniquement lorsque les paiements au bailleur seraient justifiés par une quittance subrogative. Cette rédaction est importante : elle relie la condamnation future à une preuve future.
La qualité à agir peut aussi être contestée lorsque les documents sont incomplets, non signés ou incohérents. Dans l’arrêt du 4 mars 2026, RG n° 23/08779, le juge de première instance avait déclaré Action Logement irrecevable en relevant l’absence de signature sur le contrat Visale et sur les quittances. L’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 4 mars 2026, RG n° 23/08779, montre que la preuve formelle de la garantie et de la subrogation peut devenir le point central du procès. Pour le locataire, ce moyen n’est utile que s’il est confronté aux documents effectivement produits en justice ; pour Action Logement, une pièce non signée ou mal rattachée au bail fragilise toute la procédure.
L’article 1346-5 du Code civil protège encore le débiteur. Il prévoit que « la subrogation est opposable aux tiers dès le paiement », mais il autorise aussi le débiteur à opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, comme la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Le locataire peut donc discuter une charge non prévue, un paiement déjà réalisé, un décompte qui inclut une somme étrangère au bail, un logement qui n’était pas celui couvert ou une dette éteinte avant l’intervention de l’organisme.
La notification de la subrogation doit aussi être prise au sérieux. Le débiteur doit savoir à qui payer et quelles périodes sont réclamées. Un paiement adressé au bailleur après que celui-ci a été intégralement indemnisé ne règle pas nécessairement la part devenue exigible par Action Logement. À l’inverse, un locataire qui a payé une échéance au bailleur avant l’intervention de Visale peut demander qu’elle soit retirée du décompte. Les dates des virements, des quittances et des courriers doivent être comparées avec les dates de déclaration et de paiement de la garantie.
Action Logement ne peut pas non plus transformer une garantie locative en autorisation de modifier le bail. Elle ne peut pas augmenter seule le loyer, ajouter des frais non prévus, réclamer des réparations qui ne sont pas démontrées ou demander une indemnité d’occupation sans expliquer la date de résiliation. La subrogation transmet les droits existants ; elle ne crée pas une créance plus large que celle du bailleur.
Un désaccord sur les pièces ne suspend pas automatiquement une procédure. Le locataire doit exposer ses contestations dans une lettre datée et dans ses écritures ou observations pour l’audience. Il peut demander un décompte rectifié, proposer de payer la part incontestée, solliciter un échéancier et produire ses justificatifs. Un accord écrit avec Action Logement doit préciser la somme réglée, les dates des versements, le maintien ou non de la procédure et le sort de la clause résolutoire. Un échange téléphonique non confirmé laisse une preuve trop fragile lorsqu’une audience est déjà fixée.
À l’inverse, la régularité documentaire ne suffit pas à rendre l’expulsion immédiate. Il faut encore respecter le commandement de payer, le délai légal, les formalités de saisine et le contrôle du juge. La possibilité d’agir n’est pas la certitude d’obtenir l’expulsion : un paiement intégral dans le délai, un commandement nul, un décompte erroné ou des délais judiciaires peuvent modifier l’issue du dossier.
II. Après un impayé Visale, comment éviter ou contester l’expulsion ?
A. Quel délai après le commandement de payer et la clause résolutoire ?
Le commandement de payer est le premier acte qui déclenche le délai spécifique lorsque le bail contient une clause résolutoire pour impayés. Pour les contrats soumis à la rédaction actuelle de l’article 24, le délai est de six semaines. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le point de départ est la signification par le commissaire de justice, et non la date à laquelle le bailleur ou Action Logement a préparé le document.
Le commandement doit donner au locataire les informations qui lui permettent de réagir. À peine de nullité, il doit notamment mentionner le délai de six semaines, le loyer et les charges mensuels, le décompte de la dette, le risque de procédure judiciaire et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander un délai de grâce. Une erreur dans le montant ou dans la période ne produit pas automatiquement l’annulation de tout le dossier, mais elle peut empêcher le délai de courir correctement ou conduire le juge à écarter le commandement.
Le texte applicable à la date du bail et du commandement doit être vérifié. Le jugement d’Orléans du 21 mai 2026 le montre : le bail avait été signé après la réforme de 2023, mais le commandement accordait deux mois, durée plus favorable au locataire que les six semaines. Le tribunal a retenu le délai de deux mois dans ce dossier. Un locataire ne doit donc pas réduire lui-même le délai lu sur l’acte : il doit conserver le commandement, calculer sa date d’échéance et demander une analyse si le bail, l’acte et la loi ne concordent pas.
Durant le délai, plusieurs actions doivent être menées en parallèle :
- vérifier chaque ligne du décompte et signaler immédiatement les paiements non imputés ;
- reprendre le paiement intégral du loyer courant, même si la dette ancienne reste discutée ;
- demander à Action Logement le détail des sommes payées au bailleur et les modalités de remboursement ;
- proposer un échéancier réaliste, avec un premier versement documenté ;
- contacter le fonds de solidarité pour le logement, les services sociaux et les organismes susceptibles de traiter une dette locative ;
- préparer une demande de délais judiciaires si la régularisation complète est impossible dans les six semaines.
Le paiement du loyer courant est déterminant pour obtenir des délais. L’article 24 permet au juge d’accorder, lorsque le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, des délais pouvant aller jusqu’à trois ans. L’article 1343-5 du Code civil donne le cadre général du report ou de l’échelonnement : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner » le paiement. Le locataire doit présenter un plan crédible, et pas seulement demander du temps sans expliquer comment la dette sera soldée.
Si le locataire paie les causes du commandement dans le délai, la clause résolutoire ne doit pas produire ses effets pour cette dette. Si la dette reste partiellement impayée à l’échéance, Action Logement peut saisir le juge des contentieux de la protection. Elle peut demander que la clause soit constatée, que le bail soit résilié, que le locataire soit condamné au paiement des sommes justifiées et que l’expulsion soit ordonnée. La saisine n’est pas une décision : le locataire peut comparaître, produire ses pièces et discuter le montant ou la procédure.
Lorsque la clause résolutoire ne peut pas être invoquée, Action Logement peut présenter, selon les stipulations du bail et la gravité des manquements, une demande subsidiaire de résiliation judiciaire. L’article 1224 du Code civil distingue l’application de la clause résolutoire, la notification et la décision de justice. Le juge examine alors le manquement, le montant de la dette, les paiements intervenus et les circonstances du dossier.
Après une décision ordonnant l’expulsion, la remise des clés reste l’issue la plus rapide. Si le départ volontaire n’a pas lieu, un commandement de quitter les lieux est signifié. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que, pour un lieu habité, l’expulsion ne peut en principe avoir lieu « qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Le commissaire de justice peut ensuite mettre en œuvre les mesures d’exécution prévues par le jugement, avec le concours de la force publique lorsque les conditions administratives sont réunies. Action Logement ne peut pas changer la serrure, couper l’eau ou faire sortir le locataire par ses propres moyens.
La dette continue généralement d’être actualisée jusqu’à la libération effective. Une indemnité d’occupation peut remplacer le loyer après la résiliation, mais elle doit être fixée ou déterminée par le jugement et rester liée aux paiements justifiés. Le tribunal judiciaire de Draguignan, dans son jugement du 15 avril 2026, RG n° 25/08024, a retenu une indemnité mensuelle et a prévu que les sommes postérieures seraient dues à Action Logement sur justification des paiements effectués au bailleur. Le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan, RG n° 25/08024, rappelle ainsi que la fin du bail et le remboursement de la garantie sont deux questions liées mais distinctes.
Les intérêts doivent eux aussi être calculés selon la date de mise en demeure et la nature de la somme. L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages-intérêts dus pour le retard d’une somme d’argent correspondent à l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Un décompte qui applique des intérêts à une période antérieure ou à une somme non exigible peut être contesté.
B. Que faire à Paris et en Île-de-France avant l’audience ?
À Paris et en Île-de-France, une assignation délivrée par Action Logement doit être traitée comme une urgence procédurale. Le locataire doit relever la date de signification, la date d’audience, le tribunal indiqué et les modalités de comparution. Le tribunal compétent dépend du lieu du logement, pas de l’adresse du bailleur ni de celle de l’organisme. Un dossier situé à Paris relève du tribunal judiciaire de Paris ; un logement situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne relève de la juridiction territorialement compétente mentionnée sur l’acte.
Le délai de préparation doit être utilisé pour reconstituer une chronologie simple. Le locataire peut créer un tableau avec quatre colonnes : date de l’échéance, montant prévu, paiement effectué, justificatif disponible. Il ajoutera ensuite les paiements réalisés par Action Logement, les quittances subrogatives, la date du commandement et les courriers reçus. Cette présentation permet de repérer une échéance comptée deux fois, un paiement imputé au mauvais mois ou une indemnité d’occupation calculée avant la date de résiliation.
| Moment du dossier | Action utile du locataire | Pièce à conserver |
|---|---|---|
| Réception du commandement | Calculer le délai, contrôler le décompte et demander le détail des paiements Visale | Acte complet, enveloppe, procès-verbal de signification |
| Pendant le délai | Payer le loyer courant, proposer un échéancier et signaler les erreurs | Virements, bulletins de salaire, prestations, proposition écrite |
| Avant l’audience | Préparer une demande de délais et répondre aux demandes d’Action Logement | Bail, quittances, relevés, budget mensuel, attestations sociales |
| Après le jugement | Respecter l’échéancier ou organiser le départ avant le commandement de quitter | Jugement, preuve des paiements, état des lieux, remise des clés |
La défense peut porter sur quatre axes. Le premier est le montant : le locataire doit isoler les loyers réellement dus, les charges récupérables et les frais qui ne correspondent pas au bail. Le deuxième est le paiement : tout virement au bailleur ou à Action Logement doit être rattaché à une date et à une échéance. Le troisième est la subrogation : le contrat Visale, la quittance et la preuve du versement doivent être cohérents. Le quatrième est la procédure : date, contenu du commandement, délai, notification de l’assignation et information des organismes compétents.
Une contestation sérieuse ne consiste pas à écrire seulement « je ne suis pas d’accord ». Elle doit expliquer ce qui est faux et demander une conséquence précise : retrait d’une échéance, recalcul des charges, déduction d’un versement, irrecevabilité d’une demande non justifiée, constat de la régularisation ou octroi de délais. Un paiement partiel peut être proposé sans reconnaissance de la totalité du décompte, à condition que la lettre indique clairement la période et le montant concernés.
La demande de délais doit présenter une capacité de remboursement. Le dossier peut comprendre les trois derniers bulletins de salaire, les justificatifs de prestations, les relevés de compte utiles, les charges fixes, les dettes prioritaires, les dépenses de santé, la composition du foyer et un échéancier chiffré. Si une reprise d’emploi, une indemnisation ou une aide est attendue, il faut produire le document qui l’établit et préciser sa date. Le juge doit pouvoir mesurer la différence entre la dette actuelle et les ressources permettant de la régler.
Le maintien du paiement courant est une priorité. Un locataire qui verse une somme à Action Logement pour la dette ancienne mais laisse se former une nouvelle échéance auprès du bailleur fragilise sa demande. Le budget doit prévoir le loyer du mois en cours avant l’échéancier de la dette passée. Si le loyer courant est partiellement couvert par une aide, le locataire doit signaler la situation et conserver les attestations, car l’article 7 de la loi de 1989 distingue l’obligation de paiement et les règles applicables aux aides au logement.
Le bailleur doit aussi respecter une ligne de conduite stricte. Il peut déclarer les impayés à Visale et transmettre les informations nécessaires, mais il doit communiquer les paiements reçus et éviter de réclamer à la fois à Action Logement et au locataire la même mensualité. Il ne peut pas retenir arbitrairement le dépôt de garantie pour solder des loyers futurs, ni ajouter des frais dépourvus de base contractuelle ou légale. S’il négocie un départ ou un échéancier, l’accord doit préciser le devenir de la procédure d’expulsion.
Pour une procédure située à Paris, le dossier peut être préparé avec un conseil en recouvrement des loyers ou en résiliation du bail. Un conseil utile consiste à vérifier d’abord l’acte et le décompte, puis à choisir une stratégie : paiement et demande de délais, contestation de la subrogation, négociation d’un départ, ou défense sur la résiliation. Les mêmes réflexes s’appliquent dans les autres départements franciliens, mais les dates et les coordonnées de la juridiction doivent être reprises directement sur l’assignation.
Personne ne doit attendre le jour de l’audience pour chercher un justificatif. Les relevés bancaires peuvent être difficiles à obtenir rapidement, les services sociaux peuvent demander plusieurs rendez-vous et une erreur de date peut nécessiter une vérification auprès du bailleur. Dès réception de l’acte, le locataire doit demander les pièces qui manquent, conserver les preuves de ses démarches et informer le juge de toute proposition sérieuse. Cette attitude ne garantit pas l’abandon de la procédure, mais elle permet au tribunal d’examiner une situation actualisée plutôt qu’un décompte ancien.
Après le jugement, la décision doit être lue dans le détail. Elle peut constater la résiliation à une date précise, fixer une indemnité d’occupation, accorder un échéancier, suspendre temporairement les effets de la clause ou ordonner l’expulsion sous certaines conditions. Le locataire doit respecter les versements et les obligations associées au délai. Le bailleur ou Action Logement doit respecter le commandement de quitter, les délais d’exécution et les règles applicables aux lieux habités. Une difficulté survenue après le jugement — paiement non imputé, accord nouveau, dette soldée — doit être signalée au commissaire de justice et, si nécessaire, au juge compétent.
Conclusion
Action Logement peut, après avoir payé des loyers dans le cadre de Visale, demander le recouvrement de la dette, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire lorsque la subrogation et les paiements sont prouvés. Les décisions rendues à Saverne, Orléans, Lyon, Draguignan et Versailles montrent que le résultat dépend des pièces : contrat Visale, quittances subrogatives, décompte, commandement et justificatifs de procédure.
Le locataire n’est pas privé de défense. Il doit vérifier la période garantie, le montant réclamé, la régularité du commandement, le respect du délai de six semaines ou du délai plus favorable indiqué dans l’acte, puis reprendre le loyer courant et présenter un plan de règlement. Le bailleur et Action Logement doivent éviter la double récupération et ne peuvent procéder à une expulsion matérielle sans décision et mesures d’exécution régulières. À Paris comme en Île-de-France, la rapidité de réaction et la qualité des justificatifs peuvent modifier concrètement la demande de résiliation, le montant de la condamnation ou le calendrier du départ.
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