Depuis le 7 août 2026, la procédure applicable aux impayés de loyer comporte une étape sociale plus précoce pour certains bailleurs. Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, publié au Journal officiel le 6 août, a étendu le diagnostic social et financier au stade du commandement de payer dans les situations visées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Une question revient déjà chez les propriétaires : une SCI familiale est-elle concernée, et doit-elle elle-même transmettre un diagnostic ?
La réponse est oui lorsque la société civile est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, mais cette formule ne recouvre pas toutes les sociétés présentées comme « familiales ». La composition exacte de la SCI, les liens entre associés, la nature de la dette et le contenu du commandement doivent être vérifiés. La réforme ne rend pas automatiquement nul le bail, ne suspend pas à elle seule la dette et ne prive pas le juge de son pouvoir de prononcer la résiliation.
Le diagnostic social et financier n’est pas un acte que la SCI rédige pour se défendre. Il est établi par l’organisme désigné par le plan départemental compétent, après saisine du représentant de l’État. Le bailleur et le locataire sont invités à présenter leurs observations. La SCI doit donc coopérer, fournir un décompte fiable et répondre aux demandes utiles, tout en distinguant la prévention sociale du débat judiciaire sur la dette et la clause résolutoire.
Le présent article traite cette frontière pratique : qui entre dans le champ du nouveau dispositif, à quel moment le commandement déclenche le signalement, quelles pièces préparer et comment agir à Paris ou en Île-de-France. Pour une vue plus large des étapes d’un impayé, le lecteur peut également consulter notre dossier général sur le diagnostic social et financier dès le commandement de payer ainsi que la présentation du droit immobilier du cabinet.
I. Une SCI familiale est-elle concernée par le diagnostic social et financier ?
A. Quel lien entre les associés permet à la SCI d’entrer dans le dispositif ?
Le critère légal ne repose pas sur le nom de la société, sur la volonté de conserver le bien dans la famille ou sur le fait que deux associés portent le même nom. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise le bailleur personne physique et la « société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Chaque mot compte. Une SCI qui réunit exclusivement des personnes liées par la parenté ou l’alliance peut être concernée ; une SCI dans laquelle intervient une personne étrangère à ces liens ne répond pas, en principe, à cette définition.
La société doit donc commencer par établir sa propre carte des associés. Il faut consulter les statuts à jour, l’extrait Kbis, les actes de cession ou de donation de parts et, si nécessaire, les actes d’état civil qui permettent de vérifier les liens invoqués. La qualité d’associé doit être appréciée à la date utile de la procédure. Une modification récente du capital, une indivision de parts, une société interposée ou la présence d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire peuvent faire naître une difficulté qui ne se résout pas par la seule expression « SCI familiale ».
La parenté et l’alliance ne se confondent pas. La parenté renvoie au lien familial civil ; l’alliance résulte du mariage et des liens qui en découlent. Le texte fixe en outre une limite au quatrième degré. Les parents proches ne posent généralement pas la même question que les collatéraux éloignés ou que des associés liés par un mariage ancien. En cas de doute sur un degré, le bailleur doit produire le calcul et demander une vérification juridique avant d’affirmer que le dispositif s’applique ou qu’il ne s’applique pas.
Le mot « exclusivement » impose une vigilance particulière. Une SCI composée de deux parents et d’une société commerciale n’est pas dans la même situation qu’une SCI dont toutes les parts sont détenues par des membres de la famille. La présence d’un investisseur, d’une holding, d’un tiers professionnel ou d’un associé dont le lien n’est pas démontré peut faire sortir la société de la catégorie spéciale. Le dossier doit éviter les raccourcis qui exposeraient ensuite le bailleur à une contestation de l’assignation ou du calendrier de prévention.
Cette distinction n’a pas pour effet de supprimer les obligations des autres bailleurs personnes morales. L’article 24 prévoit aussi des règles propres aux bailleurs qui ne sont pas une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré. Une société qui ne remplit pas le critère doit examiner les modalités de saisine de la CCAPEX, les délais qui précèdent l’assignation et la notification au représentant de l’État. La bonne qualification ne sert donc pas à éviter la prévention ; elle sert à appliquer le bon circuit et le bon calendrier.
Le décret n° 2026-739, applicable depuis le 7 août 2026, ne transforme pas la SCI familiale en organisme social. Le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021, dans sa version modifiée, dispose que le diagnostic mentionné aux I et III de l’article 24 est réalisé par un professionnel du travail social ou de l’accompagnement juridique relevant de l’organisme désigné par le plan départemental. La SCI ne « transmet » donc pas un diagnostic qu’elle aurait établi ; elle transmet les informations et observations nécessaires au professionnel chargé du document.
La SCI doit toutefois répondre sérieusement. Si elle ne communique pas son décompte ou si elle ignore les demandes de l’organisme, le diagnostic peut être réalisé avec les informations disponibles. L’article 1 du décret n° 2021-8 précise que l’absence de réponse du bailleur ne fait pas obstacle à la transmission du diagnostic au juge. Le refus de coopérer ne bloque donc pas la procédure et peut priver la société de la possibilité de corriger rapidement une erreur, d’expliquer ses pertes ou de proposer une solution.
La qualification de SCI familiale ne règle pas non plus le litige au fond. Le locataire peut contester une somme, une régularisation de charges, une imputation de paiement ou la date de départ de la dette. Le bailleur peut soutenir que les loyers restent dus, que les paiements annoncés ne sont pas justifiés ou que la reprise du loyer courant n’est pas démontrée. Le diagnostic décrit la situation et les perspectives de maintien dans les lieux ; il ne décide pas de la validité du commandement et ne remplace pas le juge.
La différence est importante lorsque la SCI a reçu un paiement sur un compte qui n’est pas celui qu’elle utilise habituellement. Dans son arrêt du 6 février 2020, pourvoi n° 18-22.863, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que des paiements exécutés sur le compte d’un tiers désigné par le gérant pour les recevoir avaient libéré la locataire. La décision est accessible sur Légifrance. Une SCI doit donc vérifier ses instructions de paiement et ses relevés avant de soutenir qu’un loyer n’a jamais été versé.
Le même réflexe s’impose pour les charges. Le bailleur doit séparer le loyer, les provisions, les régularisations et les frais qui ne constituent pas nécessairement une créance locative immédiatement exigible. Une SCI familiale peut être propriétaire d’un immeuble en copropriété, mais les charges qu’elle réclame au locataire doivent correspondre aux règles du bail et aux justificatifs exigibles. Le diagnostic social et financier ne corrige pas un décompte mal ventilé.
La force obligatoire du bail reste encadrée par les règles impératives. L’article 1103 du Code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis que l’article 1104 du Code civil impose la bonne foi dans la négociation, la formation et l’exécution du contrat. La SCI doit donc appliquer les clauses valables du bail sans ajouter, au moment de l’impayé, des frais ou pénalités qui ne seraient pas prévus ou autorisés.
Avant de se présenter comme bailleur entrant dans la catégorie spéciale, la SCI peut réunir un dossier de qualification comprenant les statuts, la liste des associés, le registre des mouvements de parts et une note simple exposant le lien de parenté ou d’alliance de chacun. Cette pièce ne remplace pas l’analyse d’un professionnel, mais elle facilite l’échange avec le commissaire de justice, l’organisme social et le conseil de la société. Elle permet aussi de détecter un changement de capital intervenu après la signature du bail.
B. Quand le commandement de payer déclenche-t-il le signalement et le diagnostic ?
Le commandement de payer reste le point de départ pratique. Il est délivré par un commissaire de justice et réclame les sommes que le bailleur estime exigibles, en visant, lorsque le bail le prévoit, la clause résolutoire. Pour les impayés sans interruption depuis deux mois ou lorsque la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, l’article 24 prévoit le signalement des commandements délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une SCI familiale répondant au critère légal. Le signalement est effectué par le commissaire de justice à la CCAPEX au moyen du système d’information prévu par la loi.
Le texte précise que le commissaire de justice communique les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations dont il dispose. Le représentant de l’État saisit ensuite l’organisme compétent désigné par le plan départemental afin qu’il réalise le diagnostic social et financier. Le document doit être transmis à la CCAPEX avant l’expiration du délai prévu pour l’étape judiciaire. Le bailleur ne choisit donc pas librement un prestataire et ne peut pas remplacer cette chaîne institutionnelle par une simple lettre à la mairie.
Le plan départemental défini par l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 organise l’offre locale d’accompagnement. Le diagnostic peut porter sur l’identité du locataire, la situation familiale, la situation locative, l’endettement, les dispositifs de traitement de la dette, la reprise du paiement, la capacité de remboursement et les préconisations du professionnel. La SCI doit fournir des données sur le bail et la dette ; elle n’a pas à obtenir elle-même toutes les informations personnelles du ménage.
Depuis la version du décret n° 2021-8 applicable au 7 août 2026, le professionnel informe le locataire et le bailleur des délais pour présenter des observations écrites ou orales. L’organisme propose au locataire un entretien à une date fixée au plus tard vingt jours ouvrés après sa saisine par le représentant de l’État. Le contact peut passer par un appel ou un message téléphonique. La SCI doit donc surveiller ses coordonnées, répondre aux courriers et désigner une personne capable de produire rapidement les pièces du bail.
Le diagnostic peut être établi sans la signature du locataire ou du bailleur dans les cas prévus par le décret. L’article 1 du décret indique notamment : « L’absence de réponse du bailleur ne fait pas obstacle à la transmission du diagnostic au juge ». Cette phrase a une conséquence concrète pour une SCI qui penserait gagner du temps en ne répondant pas. Le document pourra tout de même partir vers la CCAPEX ou le juge, avec les seules données recueillies par l’organisme. Une réponse courte, datée et documentée vaut mieux qu’un silence.
Le locataire reste tenu par ses obligations. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le diagnostic ne donne pas un droit à suspendre les versements. En revanche, le locataire peut présenter la cause de l’impayé, proposer une reprise du loyer courant, demander une aide et solliciter des délais. La SCI doit prendre en compte ces éléments sans confondre l’accompagnement social avec une remise automatique de dette.
Le contenu du commandement doit être contrôlé indépendamment du signalement. L’article 24 prévoit des mentions relatives au délai de paiement, au montant mensuel du loyer et des charges, au décompte, au risque de résiliation et d’expulsion, au Fonds de solidarité pour le logement et à la possibilité de demander un délai de grâce. La rédaction actuelle prévoit un délai de six semaines pour certaines clauses résolutoires, mais la date du bail, les clauses contractuelles et les règles transitoires peuvent modifier l’analyse d’un dossier ancien. Le calcul doit partir de l’acte et du contrat, pas d’un modèle trouvé en ligne.
La Cour de cassation fournit un repère utile dans son arrêt du 5 mars 2013, pourvoi n° 12-11.985, rendu à propos d’une SCI bailleresse. La troisième chambre civile a admis la validité d’un commandement qui permettait au locataire de « vérifier la réalité et l’étendue de sa dette », après prise en compte des explications et rectifications du bailleur. Le texte intégral est disponible sur Légifrance. Cette décision n’autorise pas un décompte approximatif : elle rappelle au contraire l’importance d’un calcul explicable et des justificatifs.
Dans son arrêt du 3 décembre 2020, pourvoi n° 19-22.011, la même chambre a relevé qu’un décompte précis, indiquant le détail des sommes et identifiant chaque poste de créance, permettait à la locataire de vérifier sa dette. La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation. Le commandement d’une SCI familiale doit suivre cette logique : une erreur de montant peut être discutée, mais l’opacité du décompte rend la procédure beaucoup plus fragile.
Le signalement du commandement ne transforme pas le délai de paiement en délai d’attente pour le bailleur. La SCI peut préparer une assignation si la dette persiste, mais elle doit contrôler les formalités et les délais applicables. Le diagnostic peut être en cours lorsque la procédure se poursuit. Une convocation à un entretien social n’équivaut pas à une suspension générale de la clause résolutoire ; inversement, l’engagement d’une action ne dispense pas le bailleur de coopérer au diagnostic.
La jurisprudence administrative confirme que le DSF a une fonction propre. Dans son ordonnance du 28 octobre 2021, n° 457479, le Conseil d’État a rappelé, sur Légifrance, que le diagnostic est transmis au juge et à la CCAPEX dans le cadre de l’assignation. Il a aussi jugé que la méconnaissance de cette obligation ne suffisait pas, dans les circonstances de l’affaire, à rendre manifestement illégale la décision préfectorale accordant le concours de la force publique. Cette décision ne dispense pas de respecter les formalités : elle montre seulement que le DSF n’est pas une décision de résiliation du bail.
Pour la SCI comme pour le locataire, la bonne chronologie est donc la suivante : conserver le commandement et sa date de signification, vérifier le décompte, répondre à l’organisme désigné, produire les pièces utiles, documenter les paiements récents et surveiller la date d’audience si une assignation est délivrée. Une difficulté sur la qualification familiale doit être soulevée tôt, car elle peut avoir un effet sur le circuit de signalement et sur les obligations procédurales du bailleur.
II. Que faire après un impayé de loyer et un diagnostic social et financier ?
A. Quelles pièces préparer pour le locataire, la SCI et l’organisme social ?
Le locataire qui reçoit un commandement ou une proposition d’entretien doit commencer par constituer une chronologie. Il faut réunir le bail, les avenants, les états des lieux utiles, les quittances, les avis d’échéance, le commandement, l’enveloppe ou l’acte de signification, les courriels échangés avec la SCI et les preuves de chaque paiement. Un tableau mois par mois doit distinguer le loyer, les charges, les aides au logement, les virements, les espèces éventuellement remises contre reçu et les sommes contestées.
Les justificatifs personnels doivent répondre aux questions du diagnostic sans exposer inutilement la vie privée. Le locataire peut préparer les bulletins de salaire, attestations d’allocation, justificatifs de pension, décision de chômage, avis d’imposition, charges fixes, composition du foyer, dépenses de santé et éléments expliquant l’événement qui a déclenché l’impayé. Les documents doivent être transmis au professionnel désigné par le circuit officiel, avec une copie conservée. Il faut éviter d’envoyer des relevés bancaires complets à des destinataires non identifiés ; une demande précise et un canal sécurisé sont préférables.
La question centrale est la reprise du loyer courant. Un locataire qui ne peut pas payer tout l’arriéré immédiatement peut montrer qu’il a repris le paiement du loyer et proposer une mensualité supplémentaire réaliste. Le montant doit tenir compte des ressources et des dépenses incompressibles. Une promesse de versement très élevée, impossible à tenir, fragilise le dossier. Un plan moins ambitieux mais respecté peut démontrer une capacité réelle de maintien dans les lieux.
Les démarches d’aide doivent être datées : demande de Fonds de solidarité pour le logement, contact avec la caisse d’allocations familiales, accompagnement social, dossier de surendettement, demande de logement social ou recours au titre du droit au logement opposable lorsqu’il est pertinent. Le diagnostic doit faire apparaître ce qui a été demandé, ce qui a été accepté, ce qui manque et la prochaine action. Les courriers de refus ou les demandes de pièces sont aussi utiles que les décisions favorables.
Une dette contestée doit être découpée. Le locataire doit indiquer les lignes reconnues, les paiements non imputés, les charges dont les justificatifs manquent et les frais qu’il estime non exigibles. Un paiement partiel de la partie incontestée peut être proposé si la situation financière le permet, sans empêcher une contestation argumentée du solde. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 5 mars 2013, n° 12-11.985, a précisément relié la validité du commandement à la possibilité pour le locataire de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette.
La SCI doit réunir un dossier parallèle. Il doit contenir les statuts à jour, le Kbis, la liste des associés à la date du commandement et les éléments démontrant, si elle l’invoque, que tous sont parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Il faut ensuite joindre le bail, les avenants, le mandat donné au gestionnaire, le décompte certifié par la comptabilité, les relevés de compte utiles, les quittances, les régularisations de charges et les courriers de relance. La société doit indiquer les paiements reçus même si leur imputation fait débat.
Une SCI familiale ne doit pas transmettre au professionnel social la totalité de ses documents internes sans sélection. Les statuts et la liste des associés servent à établir la qualité du bailleur ; les comptes annuels, les emprunts ou la fiscalité de la société ne sont pas automatiquement des éléments nécessaires au diagnostic du ménage. La société peut expliquer la réalité de son besoin de paiement, mais elle doit distinguer ses charges patrimoniales de la dette locative juridiquement réclamée.
Le bailleur doit aussi préparer les éléments qui permettent de discuter un plan : montant de la dette au jour de l’entretien, loyer courant, délai proposé, paiements déjà reçus, aides attendues et conséquences d’un nouveau défaut. Si un accord est possible, il doit être écrit. L’accord doit préciser le montant de l’arriéré, l’imputation de chaque versement, la date du loyer courant et la conséquence prévue si une échéance n’est pas payée. Une conversation téléphonique non confirmée crée un risque de désaccord à l’audience.
Le délai de paiement judiciaire peut compléter un accord. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le juge peut subordonner la mesure à des actes propres à garantir le paiement et suspendre les procédures d’exécution engagées. La demande doit être chiffrée et soutenue par des paiements récents, pas seulement par une difficulté générale.
Le locataire doit répondre à l’entretien même s’il conteste le commandement. Le diagnostic ne vaut pas acquiescement à la dette. Il est possible d’écrire : une partie est reconnue, une partie est contestée pour telle raison, les justificatifs sont joints et un plan est proposé sur le montant non réglé. Cette méthode permet au professionnel de décrire la situation sans présenter comme certaine une créance qui reste discutée.
Le bailleur doit lui aussi participer aux observations. Il peut corriger une erreur de date, signaler un paiement, préciser une dette de charges ou expliquer qu’un plan antérieur a échoué. L’article 24 prévoit que le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations sur le diagnostic. Une SCI qui ne répond pas ne perd pas automatiquement son droit d’agir, mais elle laisse le document être établi sans sa version des faits.
La protection des données personnelles doit être respectée. Les pièces destinées au diagnostic doivent être envoyées à l’organisme compétent et non à une liste de destinataires non vérifiés. Les documents doivent être limités à ce qui éclaire la vulnérabilité, la dette et la capacité de maintien dans les lieux. La SCI doit conserver la preuve de ses envois, les versions du décompte et les demandes de pièces reçues, afin de pouvoir expliquer la chronologie devant le juge.
À Paris et en Île-de-France, l’entretien peut être déterminant parce que la reprise du loyer courant se heurte souvent à un écart important entre les ressources et le loyer. Le locataire doit identifier rapidement l’organisme départemental désigné, le service social qui suit le ménage et les interlocuteurs de la CCAPEX compétente pour le logement. Les dispositifs locaux peuvent avoir des modalités différentes ; il faut demander une confirmation écrite de la date de saisine, de la date d’entretien et des pièces manquantes.
Le propriétaire situé en Île-de-France doit également vérifier le tribunal compétent au regard de l’adresse du logement, la notification de l’assignation au représentant de l’État et les délais avant l’audience. La localisation à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans un autre département francilien ne change pas les textes nationaux, mais elle change l’organisme local chargé de l’accompagnement. Le dossier doit nommer le département concerné au lieu de reprendre un formulaire d’un autre ressort.
B. La SCI peut-elle assigner et comment contester un commandement irrégulier ?
Le diagnostic social et financier ne confère pas au locataire un droit de veto sur l’action du bailleur. Une SCI peut préparer une assignation lorsque la dette persiste et que les conditions de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire sont réunies. Elle doit cependant respecter les formalités de l’article 24, les délais du bail et les règles de notification au représentant de l’État. Une assignation délivrée trop tôt ou non notifiée dans le délai requis peut être déclarée irrecevable, indépendamment du bien-fondé de l’arriéré.
La rédaction actuelle de l’article 24 prévoit que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, afin que l’organisme compétent soit saisi et que le diagnostic soit réalisé. Le texte prévoit aussi que le diagnostic est transmis au juge et à la CCAPEX, et que les observations écrites du locataire et du bailleur peuvent être jointes. Le commissaire de justice doit contrôler ce calendrier avec l’audience réellement fixée.
Le Conseil d’État, dans l’ordonnance n° 457479 du 28 octobre 2021, a rappelé que le DSF s’inscrit dans le circuit de l’assignation et de la prévention. Il a jugé que l’absence alléguée de diagnostic ne suffisait pas, dans l’affaire soumise au juge administratif, à rendre manifestement illégale la décision préfectorale de concours de la force publique. Cette solution ne crée pas une immunité pour les bailleurs : elle signifie que le défaut du diagnostic doit être apprécié dans la bonne phase et avec la bonne conséquence juridique. Un locataire doit donc identifier s’il conteste l’irrecevabilité de l’assignation, la dette, la clause ou l’exécution forcée.
La contestation du commandement peut porter sur son contenu. Le montant doit être lisible, les périodes identifiables, les paiements imputés et les mentions légales présentes. Le bailleur doit aussi avoir qualité pour agir, notamment lorsque la SCI a changé de gérant ou lorsque les parts et le bien ont été transmis. Une contestation ne doit pas se limiter à dire que le total est faux ; elle doit produire un tableau indiquant le bon calcul et les justificatifs correspondants.
L’arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2020, pourvoi n° 19-22.011, illustre cette exigence de précision. La Cour a relevé que le décompte permettait de vérifier la réalité et l’étendue de la dette parce que chaque poste était identifié. L’arrêt du 5 mars 2013, pourvoi n° 12-11.985, rappelle de son côté qu’un commandement réclamant trop peut ne valoir que pour la somme réellement due lorsque les explications et rectifications rendent la dette vérifiable. Le locataire doit donc démontrer un grief concret : somme non due, paiement ignoré, charge sans justificatif, délai erroné ou mention manquante.
Une irrégularité formelle n’entraîne pas automatiquement la nullité. L’article 114 du Code de procédure civile distingue les vices de forme et exige, dans les cas prévus, qu’une formalité substantielle ou d’ordre public ait été méconnue et que la partie qui l’invoque établisse le grief causé par l’irrégularité. La demande doit donc identifier la formalité, le texte applicable, la date de l’acte et la difficulté réelle créée pour la défense.
Une SCI qui découvre une erreur doit éviter de poursuivre mécaniquement. Elle peut faire établir un décompte corrigé, informer le locataire, imputer les paiements, délivrer un acte adapté ou négocier un plan. La correction d’un chiffre ne règle pas toujours le problème si le délai est expiré ou si une assignation a déjà été délivrée. Le commissaire de justice et le conseil du bailleur doivent établir une chronologie séparant l’acte initial, les corrections et l’action judiciaire.
Après le jugement, le délai avant l’expulsion doit être distingué du délai du commandement de payer. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit, pour un lieu habité, un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, sous réserve des exceptions prévues par le code et des délais accordés par le juge. Le commandement de quitter n’est donc pas le même acte que le commandement de payer et ne se calcule pas à partir de la même date.
Le juge peut accorder des délais lorsque le relogement ne peut pas intervenir dans des conditions normales. L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution encadre cette possibilité. L’article L. 412-4 impose d’examiner notamment la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, sa situation familiale et de santé, ses ressources, ses diligences de relogement et les conditions de l’exécution. Un locataire qui demande un délai doit donc documenter ses recherches et ses paiements ; une SCI peut répondre sur les propositions de règlement et les démarches réalisées.
La trêve hivernale ne supprime pas la décision d’expulsion. L’article L. 412-6 du même code prévoit que les mesures non exécutées sont suspendues « du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf les exceptions et les conditions de relogement prévues par le texte. La trêve ne dispense pas de répondre au commandement, de saisir le juge ou de négocier une solution. Elle ne transforme pas non plus l’occupant en propriétaire du logement.
À Paris et en Île-de-France, la stratégie doit intégrer le ressort du logement et la phase exacte du dossier. Lorsqu’une SCI reçoit un commandement de payer, elle doit identifier si le logement se trouve à Paris ou dans un département de la région, vérifier l’organisme PDALHPD compétent et conserver la preuve du signalement. Lorsque le locataire reçoit une assignation, il doit se présenter ou être représenté, produire le diagnostic s’il l’a reçu, demander les délais avec un plan chiffré et contester séparément les lignes du décompte. La proximité géographique du cabinet ne remplace pas ces vérifications, mais elle peut faciliter une intervention rapide avant l’audience.
La SCI doit enfin distinguer la résiliation du bail, la condamnation au paiement et l’expulsion matérielle. Une décision peut ordonner le paiement, constater l’acquisition de la clause, accorder un délai, ordonner la libération des lieux ou rejeter une partie des demandes. Le commissaire de justice ne peut exécuter que sur le fondement du titre et des actes correspondants. Le concours de la force publique intervient selon un circuit préfectoral ; il ne découle pas automatiquement du diagnostic, du commandement ou d’une simple lettre de relance.
La meilleure défense du locataire comme la meilleure sécurité de la SCI reposent sur un dossier chronologique : contrat, commandement, décompte, paiements, réponse au diagnostic, observations, assignation, notification au préfet, jugement et actes d’exécution. Les contestations tardives et générales sont moins utiles qu’une difficulté précise reliée à une date et à une pièce. La question « la SCI familiale est-elle concernée ? » doit être traitée au début, car une mauvaise qualification peut contaminer le calendrier du signalement, mais elle ne dispense jamais d’examiner la dette et les formalités propres au bail.
Conclusion
Une SCI familiale est concernée par le diagnostic social et financier dès le commandement de payer lorsque sa composition répond exactement à la définition légale : elle doit être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Le simple fait d’utiliser une SCI pour détenir un logement ne suffit pas. Les statuts, la liste des associés et les liens familiaux doivent être vérifiés avant de choisir le circuit procédural.
La SCI ne rédige pas elle-même le diagnostic, mais elle doit répondre à l’organisme désigné, transmettre un décompte lisible et présenter ses observations. Le locataire doit conserver le commandement, répondre à l’entretien, documenter la cause de l’impayé, reprendre le loyer courant lorsque cela est possible et proposer un plan réaliste. Le diagnostic ne rend pas la dette certaine et ne suspend pas automatiquement l’action : il intervient à côté du débat judiciaire sur le contrat, le décompte, la clause résolutoire et les délais.
À Paris et en Île-de-France, la réaction doit être organisée dès la signification du commandement, en identifiant le département, l’organisme compétent et la date de l’entretien. Une vérification du bail, du calendrier et des pièces avant l’assignation permet de distinguer une véritable irrégularité d’une simple contestation du montant. La chronologie complète reste la pièce la plus utile pour négocier ou défendre le dossier.
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