Une résidence hôtelière peut réunir, dans un même immeuble, des lots privatifs exploités par un hôtel, des parties communes utilisées par tous et des services dont l’utilité varie selon les lots. Cette coexistence rend les appels de charges difficiles à contrôler. Une facture globale de nettoyage, une prime d’assurance ou des frais de fonctionnement ne deviennent pas automatiquement des charges de copropriété parce qu’ils ont été réglés par le syndic ou inscrits dans les comptes annuels.
L’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, sous le pourvoi n° 24-22.452, rappelle la méthode à suivre. La cour d’appel devait rechercher si les comptes comprenaient des dépenses de nettoyage et d’assurance liées à des parties privatives exploitées par la résidence hôtelière. Elle ne pouvait pas écarter cette contestation en examinant seulement la régularité de certains mandats. La décision ne signifie pas que toute dépense située dans un hôtel doit être retirée des comptes communs. Elle impose une qualification précise, poste par poste, à partir du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de la destination des lots et des pièces comptables.
Le copropriétaire qui reçoit un appel litigieux doit donc agir sur deux plans : identifier la dépense qui relève réellement de l’exploitation privée, puis contester la résolution ou la répartition dans le délai applicable. La preuve et le calendrier sont aussi importants que la règle de droit.
I. Charges de copropriété d’un hôtel : quelles dépenses relèvent réellement du syndicat ?
A. Nettoyage et assurance : distinguer parties communes, équipements collectifs et exploitation de l’hôtel
Le point de départ est la définition des parties communes. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». La qualification ne dépend donc pas du seul fait qu’un salarié de l’hôtel, un client ou un prestataire franchisse matériellement une porte. Elle repose sur les titres, l’affectation de l’espace et son utilité pour la collectivité des copropriétaires ou pour un groupe déterminé de lots.
Dans une résidence qui comprend un hôtel, le hall d’entrée commun, les escaliers desservant plusieurs lots, les gaines, la structure, les couloirs communs, les réseaux collectifs et les équipements destinés à plusieurs bâtiments peuvent relever du syndicat. Leur entretien et leur assurance sont alors susceptibles d’être intégrés aux charges, sous réserve de la clé prévue par le règlement. À l’inverse, le nettoyage quotidien des chambres, des salles de bain, des circulations intérieures réservées à l’exploitation, du linge, des locaux de stockage de l’hôtel ou des espaces affectés exclusivement à son activité correspond en principe à une dépense d’exploitation. Le syndic ne peut pas faire disparaître cette distinction en regroupant toutes les factures sous une ligne intitulée « entretien général ».
La même analyse s’applique à l’assurance. La police souscrite pour la responsabilité du syndicat, la conservation du bâti ou les dommages prenant naissance dans les parties communes peut constituer une charge commune. La couverture de l’activité commerciale, des biens appartenant à l’exploitant, de la responsabilité professionnelle de l’hôtel, de la perte d’exploitation ou de risques propres à l’accueil de la clientèle répond à une autre logique. Une surprime due à la nature particulière de l’exploitation doit être isolée et rattachée à celui qui en est à l’origine lorsqu’un texte, le règlement ou les circonstances juridiques le justifient. Une prime globale peut donc nécessiter une ventilation entre la quote-part commune et la fraction imputable à l’activité hôtelière.
Cette ventilation doit respecter les deux catégories de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Pour les services collectifs et les éléments d’équipement commun, la répartition dépend de l’utilité objective pour chaque lot lorsque la dépense n’est pas individualisée. Pour la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, la répartition repose sur les valeurs relatives des parties privatives, selon les modalités des titres. Le texte prévoit notamment que « Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ». L’article 14 ajoute que le syndicat « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ». Il faut donc examiner la rubrique comptable, mais aussi la catégorie de charges et la clé de répartition annoncée dans le règlement.
L’article 5 de la même loi précise que la quote-part des parties communes est, dans le silence ou la contradiction des titres, proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, « sans égard à leur utilisation ». Cette formule ne donne pas au syndicat le droit de faire supporter aux autres copropriétaires les frais d’un service qui ne concerne pas une partie commune. Elle signifie que, lorsqu’une dépense est bien une charge de conservation ou d’entretien des parties communes, son montant n’est pas recalculé en fonction du nombre de nuitées ou de la fréquentation commerciale de chaque lot, sauf règle spéciale applicable aux services collectifs. La première question est donc la nature de la dépense, avant le calcul des tantièmes.
Le règlement de copropriété peut créer des parties communes spéciales et des charges spéciales. Un escalier desservant uniquement l’hôtel peut être commun à certains lots sans être commun à tout l’immeuble. Un système de sécurité renforcé peut être utile à plusieurs occupants tout en étant rendu nécessaire ou plus coûteux par la présence d’une activité hôtelière. Dans ce cas, la destination des lieux, la configuration de l’immeuble et les clauses de répartition doivent être lues ensemble. L’article 9 reconnaît à chaque copropriétaire la libre jouissance de ses parties privatives et des parties communes, à condition de respecter les droits des autres et la destination de l’immeuble. Cette règle explique pourquoi l’exploitation autorisée d’un lot ne transforme pas les parties privatives de l’hôtel en espaces communs, mais peut avoir des effets sur l’utilisation objective d’un service collectif.
La jurisprudence plus ancienne fournit des repères utiles. Dans le pourvoi n° 84-15.581, relatif à des lots à usage d’hôtel et à un service de sécurité, la Cour de cassation a examiné l’utilité du service en fonction des différentes catégories de locaux. Dans le pourvoi n° 17-21.518, elle a également analysé le contenu du règlement de copropriété et les catégories de charges avant de se prononcer sur les dépenses imputées à certains lots. Ces décisions rappellent qu’une activité commerciale ne produit ni une exonération générale ni une prise en charge générale : la réponse découle du titre et de la dépense concrète.
Le syndic possède une mission de gestion, mais cette mission ne remplace pas la qualification juridique. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le charge notamment d’assurer l’exécution du règlement et des décisions de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien. Il doit aussi soumettre au vote la souscription de l’assurance de responsabilité du syndicat. Ces pouvoirs impliquent une comptabilité lisible. Ils ne permettent pas de facturer aux copropriétaires des prestations qui bénéficient exclusivement à l’exploitant hôtelier sans fondement dans les titres ou dans une décision valable.
B. Que change l’arrêt du 4 juin 2026 pour le copropriétaire qui reçoit un appel de charges ?
Le pourvoi n° 24-22.452 concerne des résolutions d’assemblées générales des 8 juin 2018 et 18 juin 2019. Les copropriétaires demandaient notamment l’annulation de résolutions relatives aux comptes et soutenaient que les charges générales comprenaient des frais d’assurance et de nettoyage de parties privatives exploitées par une résidence hôtelière. L’arrêt du 4 juin 2026 est une cassation partielle. La Cour de cassation n’a pas fixé, à la place des juges du fond, le montant qui devait être retiré des comptes. Elle a censuré le raisonnement qui n’avait pas répondu à l’argument précis portant sur la nature des dépenses.
La formulation de la décision est directement exploitable : les copropriétaires soutenaient que « les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, incluses dans les charges générales des comptes soumis à approbation, n’avaient pas la nature de charges de copropriété dès lors qu’ils étaient exposés au titre de l’exploitation de la résidence hôtelière ». La Cour relève ensuite que la cour d’appel n’a pas répondu à ces conclusions. Elle vise l’article 455 du code de procédure civile, selon lequel « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens » et « Le jugement doit être motivé ».
La portée pratique est double. D’une part, une contestation générale du type « les charges de l’hôtel sont illégales » risque de ne pas permettre au juge de contrôler les comptes. D’autre part, une contestation documentée oblige le débat à porter sur les postes réellement litigieux : assurance de l’immeuble ou assurance de l’activité, nettoyage des parties communes ou des chambres, contrat conclu pour le syndicat ou contrat conclu pour l’exploitant, service utile à plusieurs lots ou prestation exclusive. Le copropriétaire doit relier chaque demande à une facture, à une ligne d’annexe comptable et à une clause du règlement.
L’arrêt ne produit pas un remboursement automatique. Il ne dispense pas de respecter les délais de contestation et ne rend pas toutes les factures hôtelières étrangères au syndicat. Il signifie qu’une juridiction ne peut pas écarter l’argument sans vérifier les comptes et répondre aux écritures. Le procès doit donc permettre une nouvelle lecture de la dépense. Selon les pièces, l’issue peut être l’annulation d’une résolution, la reprise de la répartition, la reconnaissance d’une clause non écrite, une restitution comptable ou le rejet de la demande si la dépense est finalement rattachée à une partie commune ou à un service collectif.
Le contrôle commence par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Il faut repérer la désignation des chambres ou appartements exploités, les locaux affectés à la réception, au restaurant, aux salles de réunion et aux réserves, les parties communes générales, les parties communes spéciales et les éventuelles servitudes de passage. Une même cage d’escalier peut desservir des lots hôteliers et des lots résidentiels. Une assurance peut couvrir à la fois le bâti commun et des extensions propres à l’hôtel. Une décision sérieuse doit tenir compte de cette réalité physique et comptable.
Un tableau de qualification permet de présenter le dossier au syndic, à l’assemblée et au tribunal sans confusion :
| Poste examiné | Question à résoudre | Pièce déterminante |
|---|---|---|
| Nettoyage du hall, des escaliers et des couloirs communs | Ces espaces servent-ils plusieurs lots ou un bâtiment identifié ? | Règlement, plan, contrat de nettoyage et clé de répartition |
| Nettoyage des chambres, du linge ou des espaces réservés aux clients | La prestation est-elle nécessaire à l’exploitation de l’hôtel ? | Facture détaillée, contrat hôtelier, plan des lots privatifs |
| Prime d’assurance de l’immeuble | Quel risque est assuré et qui en bénéficie ? | Police, conditions particulières, appel de prime et éventuelle surprime |
| Frais de sécurité ou d’équipement | Quelle est l’utilité objective du service pour chaque lot ? | Contrat, règlement, étude technique et historique des décisions |
Un copropriétaire peut rapprocher ce contrôle de la méthode générale de contestation des décisions de copropriété, tout en gardant ici une question plus ciblée : la dépense litigieuse finance-t-elle l’immeuble ou l’exploitation commerciale d’un lot ? Cette distinction évite de confondre le contentieux des charges avec un désaccord abstrait sur la présence d’un hôtel dans la résidence.
II. Comment contester des charges de copropriété liées à l’exploitation hôtelière ?
A. Quels documents réunir et comment chiffrer la part contestable avant l’assemblée générale ?
La contestation utile commence avant le vote des comptes lorsque le calendrier le permet. Le copropriétaire doit demander le règlement de copropriété à jour, l’état descriptif de division, les modificatifs publiés, les procès-verbaux des assemblées qui ont créé ou modifié les clés, les annexes comptables et les justificatifs des dépenses. Il faut conserver les versions correspondant à l’exercice concerné. Une modification postérieure ne peut pas, par elle-même, justifier une répartition appliquée aux années précédentes.
Le premier examen porte sur la désignation du lot et la destination de l’immeuble. Un appartement devenu une chambre d’hôtel, un local de réception, une salle de restauration ou une réserve ne soulève pas la même question. L’état descriptif de division indique la consistance juridique du lot, tandis que le règlement peut préciser les charges dont il relève. Les plans, les accès et les contrats de maintenance complètent cette lecture. Une partie privative peut être traversée par un réseau commun ou bénéficier d’un équipement commun sans perdre sa qualification. À l’inverse, un service de nettoyage réalisé dans un local privatif ne devient pas commun par la seule présence d’un compteur ou d’une facture du syndic.
Le deuxième examen porte sur la facture. Une ligne annuelle de « nettoyage » est insuffisante pour contrôler l’imputation. Le copropriétaire doit solliciter le contrat, les factures détaillées, les bons d’intervention, les surfaces entretenues, les horaires, la liste des bâtiments et les éventuelles prestations supplémentaires. Pour l’assurance, il faut demander la police, les conditions particulières, le montant de la prime, les franchises, les risques couverts, la liste des assurés et le détail des surprimes. Si une seule police mélange les risques du syndicat et ceux de l’hôtel, une ventilation technique est nécessaire.
Le troisième examen porte sur la clé de répartition. Il faut vérifier si la dépense est répartie selon les charges générales, les charges d’un bâtiment, les charges d’un équipement ou une catégorie spéciale. Le résultat doit être comparé à la clause du règlement et non à une simple habitude comptable. Une clé appliquée depuis plusieurs exercices n’est pas automatiquement régulière. Elle peut avoir été tolérée sans que les copropriétaires aient renoncé à contester une résolution déterminée. Inversement, la seule différence de montant entre deux lots ne suffit pas à démontrer une anomalie si la clé découle de la valeur relative des lots ou d’une utilité objectivement différente.
Le quatrième examen consiste à chiffrer. Il est préférable de distinguer le montant total de la facture, la fraction consacrée aux parties communes, la fraction consacrée aux espaces privatifs de l’hôtel, les éventuelles surprimes, la quote-part du lot du demandeur et les exercices concernés. Le calcul doit apparaître dans un tableau simple. Le copropriétaire peut contester la totalité d’une résolution tout en demandant, à titre subsidiaire, la réintégration des seuls postes dont l’illicéité est établie. Cette présentation donne au juge une solution exploitable et limite le risque de voir le dossier réduit à une contestation globale.
Le syndic doit être interrogé par écrit avec une liste de pièces précise. La demande peut viser les comptes de l’exercice, les factures, les contrats, la police d’assurance, les procès-verbaux et les échanges avec l’exploitant. Elle doit rappeler le poste contesté, la période et la raison de la demande. Une réponse vague doit être conservée. Le silence peut aussi être utile pour établir que le copropriétaire a tenté d’obtenir les informations avant l’assemblée. La consultation des pièces ne remplace pas une action judiciaire, mais elle permet d’affiner les demandes et de faire inscrire une question à l’ordre du jour.
À l’assemblée générale, le copropriétaire doit voter contre la résolution litigieuse s’il souhaite préserver la qualité d’opposant, ou ne pas participer au vote lorsqu’il est absent et non représenté. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, sauf règle différente. Le vote ne rend pas licite une dépense contraire à la loi, mais il influe sur le délai et la qualité pour agir contre la décision. Il faut demander que les réserves précises soient mentionnées au procès-verbal, avec l’intitulé des postes et le montant approximatif contesté.
Un copropriétaire peut aussi proposer une résolution séparant les comptes de l’immeuble et les coûts d’exploitation de l’hôtel. Une séparation des contrats et des factures rend la gestion plus transparente. Elle permet de maintenir dans les comptes communs les dépenses réellement communes sans faire supporter aux autres lots la partie privée. Si l’exploitant utilise une installation commune, la décision peut prévoir une convention d’utilisation, un relevé de consommation ou une clé cohérente avec l’utilité du service. Le règlement ne doit pas être modifié par une simple présentation comptable : toute nouvelle répartition exige la procédure et la majorité appropriées.
Le traitement des frais de procédure mérite une attention distincte. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que certains frais peuvent être imputés au copropriétaire concerné et que le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée peut être dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure, sauf décision différente du juge. Cette disposition n’autorise pas à transformer les frais d’exploitation de l’hôtel en frais de recouvrement. Elle peut toutefois être invoquée, avec mesure, lorsque le litige oppose le copropriétaire au syndicat et que la prétention sur la répartition est accueillie.
Si les données techniques manquent, une analyse comptable ou une expertise privée peut établir une première ventilation. Le rapport doit indiquer les hypothèses retenues, les surfaces, la destination des espaces, les périodes, les contrats et la méthode de calcul. Une présentation transparente vaut mieux qu’un pourcentage posé sans explication. Lorsque plusieurs années sont concernées, le rapport doit préciser les exercices qui restent dans le délai de contestation et ceux qui relèvent éventuellement d’une demande de restitution ou d’une prescription différente.
B. Quel recours, quel délai et quelles demandes formuler devant le tribunal judiciaire ?
Le premier délai à surveiller est celui de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans ses annexes. Le texte emploie une sanction forte : l’action est soumise à peine de déchéance. Le point de départ ne se déduit pas de la date de l’assemblée ou de la réception d’un appel de fonds. Il faut vérifier la notification, sa date, son contenu et la qualité du copropriétaire au moment du vote.
La demande doit distinguer la contestation de la résolution et la demande portant sur une créance ou une répartition déjà appelée. Une résolution approuvant des comptes peut être contestée dans le délai de deux mois si le copropriétaire demande son annulation. Une demande personnelle de remboursement ou de régularisation peut soulever d’autres questions de prescription, sans permettre de laisser passer le délai d’annulation lorsqu’une décision d’assemblée est directement visée. L’article 2224 du code civil prévoit, pour les actions personnelles ou mobilières, une prescription de cinq ans à compter de la connaissance des faits permettant d’agir. Le délai pertinent dépend donc de l’objet exact des demandes et de la façon dont elles sont formulées.
Le défendeur principal est le syndicat des copropriétaires lorsque la demande porte sur une décision d’assemblée, les comptes ou la répartition des charges. Le syndic représente le syndicat dans les conditions prévues par la loi, mais il n’est pas toujours le débiteur final de la somme contestée. L’exploitant de l’hôtel ou le propriétaire des lots hôteliers peut devoir être appelé à la procédure si une convention d’exploitation, une faute, une restitution ou une obligation de faire est discutée. La stratégie procédurale doit éviter de demander au seul syndic ce qui relève d’un contrat conclu entre le propriétaire des lots et l’exploitant.
Les demandes peuvent être organisées en plusieurs niveaux. À titre principal, le copropriétaire peut demander l’annulation de la résolution d’approbation des comptes ou de la résolution fixant la répartition lorsqu’elle porte sur des dépenses étrangères aux charges communes. Il peut demander, lorsque les conditions sont réunies, que les frais de nettoyage ou d’assurance liés aux parties privatives de l’hôtel soient exclus des comptes du syndicat. Il peut aussi solliciter une nouvelle présentation des comptes, la rectification de la quote-part imputée à son lot et la restitution des sommes payées au titre du poste irrégulier.
Une clause de règlement de copropriété qui méconnaît une disposition impérative peut faire l’objet d’une demande tendant à ce qu’elle soit réputée non écrite. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ». Cette sanction ne se confond pas avec l’annulation d’une résolution ponctuelle. Elle peut viser la clause elle-même, tandis que la nouvelle répartition doit être établie en fonction des règles applicables. Une lecture précise du titre est indispensable avant de réclamer cette mesure.
Pour une police d’assurance, la discussion porte souvent sur la couverture commune, la responsabilité du syndicat et la surprime. Dans le pourvoi n° 12-13.012, la Cour de cassation a été saisie d’un débat sur les surprimes d’assurance liées à l’activité exercée dans une partie privative. Cette référence ne permet pas de trancher tous les dossiers sans lecture du règlement et de la police, mais elle montre pourquoi la prime globale doit être décomposée. Une assurance souscrite pour le bâti et une surprime provoquée par une activité ne répondent pas au même raisonnement.
Pour le nettoyage, le copropriétaire doit préciser la localisation des surfaces et le bénéficiaire du service. Le nettoyage du couloir qui dessert plusieurs lots n’est pas traité comme le ménage des chambres ou des espaces de service de l’hôtel. Le pourvoi n° 17-21.518 illustre l’importance du règlement de copropriété dans l’analyse des catégories, des clés et des dépenses de nettoyage. Le pourvoi n° 84-15.581 rappelle de son côté que l’utilité d’un service de sécurité peut être appréciée au regard de la configuration et de la destination des lots. Ces décisions peuvent soutenir le raisonnement, mais elles ne dispensent pas de produire les titres et les factures du dossier concerné.
Une mesure d’instruction avant le procès peut être envisagée lorsque le syndic refuse les pièces ou lorsque l’origine de la dépense est impossible à établir. L’article 145 du code de procédure civile permet, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, de demander une mesure d’instruction sur requête ou en référé. Depuis la version applicable aux instances concernées, le texte prévoit aussi que, lorsque la mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où il est situé est seule compétente. La demande doit décrire les pièces recherchées et expliquer pourquoi une mesure ciblée est nécessaire.
Le référé ne remplace pas le procès au fond sur la validité des comptes. Il peut néanmoins servir à prévenir une aggravation ou à obtenir une mesure lorsque les conditions sont réunies. L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Une provision n’est envisageable que lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Une facture de charges simplement contestée ne disparaît donc pas automatiquement par une ordonnance de référé.
Le juge du fond doit répondre aux arguments précis et aux pièces déterminantes. L’arrêt du 4 juin 2026 est important sur ce point : la juridiction ne pouvait pas se limiter à la régularité des mandats alors que les conclusions contestaient la présence de frais de nettoyage et d’assurance de parties privatives dans les comptes généraux. Le demandeur doit donc rédiger des conclusions structurées : poste, clause, facture, qualification, quote-part, demande. Une demande d’expertise ne doit pas masquer l’absence de démonstration initiale. Elle doit servir à résoudre une difficulté technique identifiée, par exemple la ventilation d’une prime mixte ou la séparation des surfaces nettoyées.
À Paris et en Île-de-France, le tribunal judiciaire territorialement compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble pour le contentieux réel ou relatif à la copropriété. Une résidence hôtelière parisienne, située à Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Créteil ou dans une autre commune francilienne, ne relève pas nécessairement du même tribunal. L’adresse du bien, le siège du syndicat, la nature de la demande et les règles de compétence doivent être vérifiés avant l’assignation. Le dossier local doit aussi intégrer les délais de notification pratiqués par le syndic, la conservation des procès-verbaux et la disponibilité des pièces chez le gestionnaire de l’immeuble. La demande de consultation ne doit jamais faire perdre le délai de deux mois.
Enfin, le copropriétaire doit décider s’il demande uniquement la correction de sa quote-part ou une contestation plus large des comptes. Une erreur limitée à l’imputation d’une prestation hôtelière peut être traitée par une demande chiffrée. Une clé de répartition contraire aux articles 10 et 43 peut appeler une analyse plus large, avec effet sur plusieurs lots et plusieurs exercices. Lorsque d’autres copropriétaires subissent la même imputation, une démarche coordonnée peut améliorer la preuve, mais chacun doit conserver sa qualité, son vote, sa notification et son intérêt à agir. Le contentieux de copropriété reste attaché aux décisions, aux titres et aux délais de chaque copropriétaire.
Conclusion
Après l’arrêt du 4 juin 2026, la question n’est pas de savoir si la présence d’un hôtel rend toutes les charges particulières ou toutes les charges communes. Il faut déterminer, facture par facture, si le nettoyage, l’assurance ou le service financé concerne une partie commune, un équipement collectif, une partie commune spéciale ou l’exploitation privative de l’hôtel. Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, la police d’assurance, les contrats et les annexes comptables forment le socle de la démonstration.
Le copropriétaire qui découvre des frais d’exploitation dans les charges générales doit demander les justificatifs, chiffrer la part contestable, voter et faire inscrire ses réserves, puis surveiller la notification du procès-verbal. La contestation d’une décision d’assemblée générale est enfermée dans le délai de deux mois prévu par l’article 42. Une demande de remboursement ou de répartition peut obéir à un autre régime, mais elle ne doit pas être utilisée pour contourner le délai d’annulation. La décision du 4 juin 2026 offre un appui solide lorsque les juges n’ont pas répondu à une contestation détaillée sur la nature des dépenses, sans dispenser le demandeur de produire les pièces qui permettent le contrôle.
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