Un logement classé F situé hors copropriété peut-il encore être loué en 2026, et un contrat de rénovation permettra-t-il d’éviter l’interdiction annoncée pour 2028 ? La question est devenue urgente avec le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 puis transmis à l’Assemblée nationale. Le texte n’est pas encore une loi promulguée : il ne crée donc pas, à lui seul, une nouvelle autorisation de louer.
Le droit applicable reste celui de la décence énergétique. En métropole, un logement G est en principe non décent depuis le 1er janvier 2025 ; un logement F peut encore être loué jusqu’à l’échéance de 2028, sous réserve des autres critères de décence et des règles de gel du loyer. Le projet parlementaire modifierait toutefois la manière de traiter certains logements lorsque les travaux sont techniquement impossibles, lorsque le propriétaire a signé un contrat précis ou lorsque le calendrier de rénovation dépasse l’échéance légale.
La distinction entre le droit en vigueur et le texte en discussion est déterminante pour le bailleur comme pour le locataire. Une annonce, un renouvellement de bail, un contrat de travaux, une demande de financement ou un contentieux ne produisent pas les mêmes effets selon la classe DPE, la date du contrat et les démarches déjà accomplies. Voici les règles à appliquer dès maintenant à une maison ou à un logement hors copropriété et les précautions à prendre si le projet aboutit.
I. Logement F hors copropriété : quelles règles s’appliquent avant l’interdiction de louer en 2028 ?
A. Peut-on louer un logement F hors copropriété en 2026 et jusqu’à quand ?
Le point de départ se trouve dans l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le texte impose au bailleur de remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Il ajoute désormais une exigence de performance minimale renvoyant à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte complet de l’article 6, dans sa version en vigueur, est accessible sur Légifrance.
L’article L. 173-1-1 classe les bâtiments d’habitation selon leur performance énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre. Le Code distingue les classes A à G, de la plus performante à la plus énergivore. Le DPE n’est donc pas un simple document informatif annexé au bail : sa classe peut déterminer si le logement satisfait encore au niveau légal de décence. La définition officielle des classes figure dans l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le calendrier métropolitain est progressif. Depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance d’un logement décent doit se situer entre A et F. À partir du 1er janvier 2028, il devra se situer entre A et E. À partir du 1er janvier 2034, il devra se situer entre A et D. Ces dates ne doivent pas être confondues avec la date de réalisation du DPE ou avec la date de signature du devis de travaux.
Le calendrier est rappelé par l’article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa version en vigueur. Ce texte prévoit qu’en métropole le niveau minimal correspond « à compter du 1er janvier 2025, à la classe F », puis à la classe E en 2028 et à la classe D en 2034. La référence officielle est disponible sur Légifrance, article 3 bis du décret relatif au logement décent.
La conséquence pratique est la suivante en 2026 : un logement classé F hors copropriété reste dans la plage A à F et peut en principe être proposé à la location, sous réserve de tous les autres critères de décence. Le bailleur doit déjà préparer l’échéance de 2028, à laquelle la classe F sortira de la plage minimale. Un logement classé G, utilisé ici comme point de comparaison, ne peut en principe plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation conforme aux critères de décence depuis 2025. Dans les deux cas, il faut vérifier l’humidité, la ventilation, le chauffage, les infiltrations, la sécurité électrique, la surface et les autres critères de décence.
Un DPE F ou G ne se résume pas à une lettre isolée. Le diagnostiqueur doit établir un document valide, avec une méthode et une date qui peuvent avoir une incidence sur la classe affichée. Le contenu du diagnostic, les méthodes de calcul et les échelles de référence relèvent notamment de l’article R. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation, dont la version officielle est publiée sur Légifrance. Une erreur de surface, de chauffage, de production d’eau chaude ou de méthode peut justifier une vérification technique, mais elle ne permet pas de louer immédiatement un logement déclaré G sans dossier fiable.
Le gel du loyer constitue une autre règle à isoler. Pour les contrats concernés par la réglementation, un logement classé F ou G peut être soumis à des restrictions de révision ou d’augmentation du loyer. Le bailleur qui veut invoquer un nouveau calcul DPE, une amélioration ou une remise en location doit donc comparer la classe, la date du bail, la nature des travaux et le régime du loyer. Une rénovation qui améliore le classement ne régularise pas automatiquement une période passée pendant laquelle le logement ne répondait pas aux exigences de décence.
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a organisé ce calendrier en modifiant l’article 6 de la loi de 1989. Son article 160 précise notamment que les logements qui ne répondent pas aux critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Le texte officiel peut être consulté sur Légifrance, article 160 de la loi n° 2021-1104. Cette référence est importante lorsque le bailleur reçoit une demande de mise en conformité ou lorsque le locataire conteste la poursuite du bail dans les mêmes conditions.
La question de la mise en location d’un F avant 2028 doit aussi être distinguée de celle du maintien d’un locataire déjà en place après l’échéance. La non-décence énergétique n’entraîne pas automatiquement l’expulsion du locataire ni la disparition immédiate du contrat. Elle ouvre plutôt une discussion sur la réalisation des travaux, la réduction ou la suspension du loyer, la réparation du préjudice et, selon les cas, la responsabilité du bailleur. Le propriétaire d’une maison hors copropriété doit donc organiser la rénovation avant la signature d’un nouveau bail ou avant le renouvellement, sans présenter un devis futur comme une autorisation déjà acquise.
B. Quels droits le locataire peut-il exercer si le logement n’est pas décent ?
Le locataire qui découvre une classe DPE incompatible avec la décence ou qui subit des défauts énergétiques doit réunir les éléments avant d’arrêter de payer. L’article 20-1 de la loi de 1989 dispose que, si le logement ne satisfait pas aux premiers critères de l’article 6, « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le texte complet est consultable sur Légifrance, article 20-1.
La demande doit être précise. Elle doit identifier le logement, le bail, la classe DPE, les défauts constatés, les travaux demandés et le délai souhaité. Le locataire peut joindre le DPE, les relevés de température ou de consommation, les photographies, les certificats d’un professionnel, les échanges antérieurs, les signalements auprès des services compétents et les attestations de personnes ayant constaté les désordres. Une lettre vague sur le froid ou l’humidité laisse au bailleur trop d’espace pour répondre qu’il ne comprend pas la demande.
En l’absence d’accord ou de réponse du propriétaire dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine n’est pas un préalable obligatoire à l’action judiciaire : l’article 20-1 indique que la commission ou son avis ne privent pas l’une ou l’autre partie de saisir directement le juge. Dans un dossier parisien ou francilien, la chronologie de la demande, la preuve de sa réception et la conservation des pièces numériques sont souvent aussi importantes que le choix du prestataire chargé des travaux.
Le juge peut déterminer la nature des travaux, fixer leur délai d’exécution, réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux. Le locataire ne doit toutefois pas décider seul de retenir l’intégralité des loyers sans conseil et sans mesure adaptée. Une consignation irrégulière peut créer un impayé, fragiliser la défense et permettre au bailleur d’invoquer un manquement distinct, même lorsque le logement présente un problème réel.
Le locataire peut également demander une indemnisation. La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu le 4 juin 2026 un arrêt de rejet publié au Bulletin, pourvoi n° 24-11.437. Dans sa réponse, elle a jugé que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail ». L’arrêt officiel est disponible sur la Cour de cassation.
Le même arrêt distingue l’exécution des travaux et la réparation du préjudice. La Cour indique que le locataire peut poursuivre l’exécution forcée tant que le manquement perdure et obtenir la réparation des conséquences dommageables « sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Cette solution ne signifie pas que tout locataire récupère automatiquement trois années de loyers. Il faut établir la réalité du trouble, sa durée, son intensité, le lien avec le manquement du bailleur et le montant du préjudice.
La prescription doit être surveillée. L’article 7-1 de la loi n° 89-462 prévoit que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans » à compter de la connaissance des faits permettant d’agir. L’article officiel est publié sur Légifrance. Une demande de travaux, une négociation ou un signalement administratif ne remplace pas nécessairement une action interruptive de prescription. La date de chaque courrier et de chaque saisine doit être conservée.
Le Code civil fournit aussi un socle contractuel. L’article 1709 définit le louage comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps ». L’article 1721 ajoute qu’« il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage » et prévoit l’indemnisation de la perte qui en résulte. Les textes sont accessibles sur l’article 1709 et l’article 1721 du Code civil.
Lorsque l’inexécution est établie, l’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts en raison de l’inexécution ou du retard. La formulation exacte est disponible sur Légifrance. En pratique, une demande peut porter sur la perte de jouissance, le surcoût de chauffage, certains frais nécessaires, la dégradation de biens ou l’impossibilité d’utiliser normalement une pièce. Chaque poste doit être chiffré et relié à des justificatifs.
Le référé peut être envisagé lorsque l’urgence, le risque de dommage ou l’absence de contestation sérieuse le justifie. L’article 835 du Code de procédure civile autorise le juge à prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il permet aussi, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire. La version officielle est disponible sur Légifrance, article 835 du Code de procédure civile.
Une expertise ou un constat peut être utile avant le procès. L’article 145 du Code de procédure civile permet de conserver ou d’établir, avant toute action au fond, la preuve de faits dont peut dépendre la solution du litige. Le texte officiel, qui prévoit une demande sur requête ou en référé, figure sur Légifrance, article 145. Une expertise ne remplace pas le DPE réglementaire, mais elle peut documenter l’humidité, les déperditions, l’état du chauffage, l’origine des désordres et les travaux réellement nécessaires.
La jurisprudence rappelle aussi que des travaux réalisés dans un immeuble occupé peuvent causer un préjudice autonome. Dans son arrêt du 3 décembre 2020, troisième chambre civile, pourvoi n° 19-20.790, la Cour de cassation a examiné un chantier de réhabilitation prolongé, des nuisances sonores, des infiltrations et une réduction durable de l’espace de vie des locataires. La décision officielle est accessible sur la Cour de cassation. Le bailleur qui fait réaliser des travaux énergétiques doit donc organiser le chantier, informer le locataire et prévenir les troubles qui dépassent les inconvénients normaux de travaux.
II. Projet de loi Relance Logement : quel contrat de travaux pour éviter la bascule de 2028 ?
A. Que prévoit le texte pour le propriétaire d’un logement F qui a signé un contrat de travaux ?
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement doit être lu comme un texte en construction. Le Sénat l’a adopté avec modifications le 8 juillet 2026, puis le texte a été transmis à l’Assemblée nationale. La page officielle du Sénat le présente encore comme une loi « en cours » et indique que le texte a été transmis à l’Assemblée nationale. Le dossier peut être consulté sur le site du Sénat et dans le texte adopté en première lecture.
Le texte sénatorial ne crée pas une liberté immédiate de louer tous les logements F ou G. Son article 6 modifierait l’article 6 de la loi de 1989 et prévoirait qu’un logement faisant l’objet d’un contrat en cours à une échéance énergétique pourrait être considéré comme non décent à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite, et au plus tard trois ans après cette échéance. Pour le propriétaire d’un logement F hors copropriété, cette rédaction viserait surtout à organiser le temps disponible pour exécuter un chantier déjà engagé. La rédaction adoptée indique : « Tout logement qui fait l’objet d’un contrat de location en cours à l’une des échéances ainsi fixées est considéré comme non décent s’il n’atteint pas le niveau de performance exigible à compter de la date de renouvellement ou de reconduction tacite de ce contrat et au plus tard trois ans après cette échéance. » Cette phrase appartient au texte parlementaire adopté, pas au droit déjà applicable.
Le texte prévoit ensuite plusieurs hypothèses dans lesquelles le logement pourrait être considéré comme décent au regard de sa performance énergétique, malgré l’absence du classement normalement exigé. La première viserait les travaux impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien. Le propriétaire devrait avoir réalisé tous les travaux d’amélioration possibles au regard de ces contraintes. Un simple devis trop élevé ne suffirait donc pas : il faudrait documenter la valeur du bien, les solutions étudiées, les offres reçues, les impossibilités et les travaux effectivement réalisés.
La deuxième hypothèse concernerait le refus d’une assemblée générale de copropriétaires. Elle ne constitue pas le cœur du présent angle, qui porte sur un logement hors copropriété, mais elle marque la limite à ne pas franchir : le propriétaire d’une maison individuelle ne peut pas invoquer un refus de syndicat qui n’existe pas, tandis que le copropriétaire doit suivre le régime particulier du vote. Le texte vise une résolution de refus datant de moins de dix-huit mois et exige que le bailleur ait accompli des diligences pour soumettre à l’assemblée des résolutions tendant à réaliser les travaux. L’absence de résolution, une question inscrite trop tard, un devis incomplet ou une demande qui ne permet pas aux copropriétaires de voter en connaissance de cause peuvent affaiblir la démonstration. Un article distinct du cabinet traite déjà du logement G en copropriété lorsque les travaux ont été refusés.
La troisième hypothèse vise l’immeuble en copropriété lorsque le syndicat a conclu un contrat de travaux dont l’exécution totale doit permettre d’atteindre le niveau de performance exigible. Dans la rédaction adoptée par le Sénat, le contrat devait être conclu avant le 1er janvier 2030 et le niveau pouvait être réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans à compter de la conclusion du contrat. Le propriétaire d’un lot ne pourrait donc pas se contenter de produire un engagement personnel si les travaux nécessaires relèvent des parties communes : il devrait établir le contrat du syndicat et son adéquation au niveau énergétique requis.
La quatrième hypothèse viserait le propriétaire d’une maison individuelle ou d’un logement situé dans un immeuble collectif ayant conclu lui-même un contrat de travaux. Le contrat devrait être antérieur au 1er janvier 2030 et l’exécution totale devrait être de nature à faire atteindre le niveau exigible. Le texte prévoit, dans cette hypothèse, une période de réputé atteint limitée à trois ans à compter de la conclusion du contrat. La différence entre le délai de trois ans et celui de cinq ans en copropriété peut modifier la stratégie du bailleur, le calendrier du chantier et la date de remise en location.
Le projet retire aussi certaines conditions au fil de la discussion parlementaire. Le texte adopté par le Sénat indique qu’une des hypothèses a été supprimée et qu’une autre condition a été reformulée. Cette évolution montre pourquoi un bailleur ne peut pas bâtir une annonce, un contrat ou une promesse de location sur un résumé de presse ancien. Il faut contrôler la version du texte, sa navette, les amendements éventuels, puis attendre la promulgation et les mesures d’application avant d’invoquer une nouvelle exception.
Le projet modifierait également l’article 20-1 de la loi de 1989. Lorsque le juge prononcerait une réduction ou une suspension de loyer jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité énergétique, la mesure tiendrait compte de la diligence du propriétaire et ne pourrait pas excéder le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique. Cette disposition ne supprimerait pas le contrôle du juge : elle encadrerait la manière d’apprécier la réponse du bailleur, la réalité du surcoût et la proportion de la réduction.
Cette future rédaction aurait donc un effet d’incitation à la preuve. Pour bénéficier d’une exception, le bailleur devrait pouvoir démontrer une chronologie complète : classe DPE initiale, date de découverte, audit ou diagnostic complémentaire, devis comparés, demandes d’autorisation, vote de copropriété, contrat signé, acomptes, calendrier, autorisations administratives, réalisation des travaux et nouveau DPE. Si une pièce essentielle manque, le juge ou l’administration pourrait considérer que l’engagement n’est pas suffisamment sérieux.
Le fait que le logement soit hors copropriété ne signifie pas que le dossier est dépourvu de contraintes. Une maison peut être soumise à des règles patrimoniales, à une autorisation d’urbanisme, à une servitude, à un règlement de lotissement ou à une contrainte technique sur la structure. Le propriétaire doit identifier ces obstacles avant de signer. À l’inverse, il ne doit pas importer artificiellement le régime du refus d’assemblée générale : l’exception est liée à une situation précise et ne remplace pas la démonstration, pour une maison, d’une impossibilité technique, architecturale, patrimoniale ou financière et de la réalisation de tous les travaux possibles.
Pour une maison individuelle, le propriétaire doit distinguer le contrat de travaux et la simple intention de rénover. Un devis non accepté ne fixe pas nécessairement les obligations de l’entreprise. Un acompte payé sans calendrier clair ne garantit pas l’achèvement. Une entreprise qui ne précise ni les postes de travaux, ni la classe visée, ni les conditions de réception peut laisser subsister un risque important. Le contrat utile doit identifier le bien, les travaux, les performances recherchées, les délais, les assurances, les conditions de réception et la conduite à tenir en cas de retard.
La conclusion d’un contrat ne dispense pas le bailleur de respecter le bail en cours. Le locataire conserve son droit à la jouissance paisible et doit recevoir une information sur la nature et les modalités des travaux. Si le chantier est long, intrusif ou mal organisé, le bailleur peut devoir indemniser les troubles subis. L’arrêt du 3 décembre 2020, pourvoi n° 19-20.790, montre que les nuisances, infiltrations et réductions d’espace peuvent être prises en considération même lorsqu’une réhabilitation plus large est engagée.
B. Que faire à Paris et en Île-de-France avant de signer le contrat de rénovation ou le bail ?
À Paris et en Île-de-France, un logement annoncé comme hors copropriété doit d’abord être qualifié correctement. Une maison individuelle, une division en volumes, un lotissement ou un immeuble comprenant plusieurs propriétaires peuvent obéir à des régimes différents. Le propriétaire doit vérifier le titre, les servitudes, le règlement éventuel, les réseaux communs et les autorisations nécessaires. Cette vérification évite de signer un contrat de rénovation présenté comme autonome alors qu’une autorisation collective ou administrative est nécessaire.
Le dossier doit ensuite distinguer le logement et l’immeuble. Un DPE individuel peut ne pas traduire toute la situation énergétique d’un bâtiment collectif. Le projet de loi adopté par le Sénat vise d’ailleurs une hypothèse dans laquelle le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble établit que celui-ci atteint le niveau exigé pour le logement. Cette hypothèse suppose de maîtriser le calendrier, la fiabilité du diagnostic collectif et la correspondance entre la performance de l’immeuble et celle exigée pour le lot loué.
Lorsqu’une assemblée générale doit intervenir, il faut préparer une résolution exploitable. Elle doit décrire les travaux, leur financement, leur impact sur les parties communes et privatives, les autorisations nécessaires, les devis et le calendrier. Le propriétaire doit conserver la demande adressée au syndic, la date d’envoi, l’ordre du jour, les convocations, les pouvoirs, le procès-verbal et, le cas échéant, le recours contre une décision irrégulière. Si la rénovation implique une modification de façade, une intervention sur un immeuble protégé ou une autorisation d’urbanisme, les pièces administratives doivent être intégrées au dossier.
Pour un bailleur qui veut louer un logement F hors copropriété, la séquence prudente commence par la vérification du DPE et de sa date. Il faut rechercher une erreur objective, identifier les travaux nécessaires, obtenir des devis comparables et fixer une date réaliste de réception. Le propriétaire ne doit pas publier une annonce présentant le logement comme durablement conforme en se bornant à mentionner qu’un chantier est « prévu ». En 2026, il faut anticiper 2028 et évaluer si les travaux seront achevés avant le renouvellement, la reconduction ou la prochaine mise en location.
Le propriétaire qui a déjà un locataire doit envoyer une information claire, proposer une visite technique organisée et préserver la jouissance des lieux. Il doit aussi conserver les preuves de diligence : demandes d’accès, réponses du locataire, devis, notifications, ordres de service, rapports de chantier, réserves et procès-verbaux de réception. En cas de refus d’accès, la stratégie ne consiste pas à entrer sans autorisation. Il faut qualifier le refus, rappeler les règles du bail, proposer des créneaux raisonnables et, si nécessaire, demander une mesure judiciaire adaptée.
Le locataire parisien ou francilien qui subit un logement froid, humide ou mal ventilé doit construire une preuve locale et temporelle. Les photographies doivent être datées, les relevés de température conservés, les factures d’énergie comparées et les interventions de l’agence ou du syndic documentées. Les courriers doivent rappeler le DPE, le défaut de décence, la demande de travaux et le délai de réponse. Une attestation d’un professionnel du bâtiment peut être utile, mais elle doit indiquer ce qui a été observé, la méthode employée et les travaux préconisés.
Une procédure doit être choisie selon l’objectif. Si le locataire veut faire constater rapidement un risque, obtenir une mesure de remise en état ou prévenir un dommage, l’article 835 du Code de procédure civile peut être examiné. Si la priorité est de conserver une preuve technique avant que les travaux ne changent l’état des lieux, l’article 145 peut être pertinent. Si le litige porte sur le fond, les travaux, le loyer et l’indemnisation, la demande doit être préparée avec les pièces contractuelles et techniques, sans confondre une mesure provisoire avec une décision définitive.
Le calendrier judiciaire doit intégrer la prescription de l’article 7-1 et l’enseignement du pourvoi n° 24-11.437. La date du premier signalement, la date du DPE, la date de la demande de travaux, la date de la mise en demeure et la date de l’assignation doivent être reportées dans un tableau. Le locataire peut demander la réparation du préjudice des trois années précédant la demande en justice, mais il doit établir ce préjudice. Le bailleur, de son côté, doit pouvoir montrer les actions engagées et les obstacles rencontrés.
La négociation doit être documentée avec la même rigueur qu’un procès. Un accord sur un calendrier de travaux doit préciser l’entreprise, les lots concernés, la date de commencement, la durée prévisible, les modalités d’accès, le maintien ou la réduction du loyer, le relogement éventuel, la réception et les conséquences d’un retard. Une phrase générale promettant une amélioration future ne règle ni la décence actuelle ni la preuve d’une exception prévue par le projet de loi.
Pour le bailleur, la décision économique ne doit pas être prise uniquement au regard du prix des travaux. Il faut comparer le coût de la rénovation, la valeur du bien, les aides accessibles, les travaux de copropriété, la perte de loyers pendant le chantier, le risque de réduction du loyer, les frais d’expertise et l’indemnisation possible. Le projet de loi emploie lui-même la notion de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien dans l’une des exceptions envisagées. Cette notion appellera une appréciation concrète et des justificatifs, pas une simple affirmation comptable.
Pour le locataire, l’existence d’un projet de loi ne doit pas retarder une demande nécessaire. Les règles actuelles restent applicables tant qu’aucune nouvelle loi n’est promulguée. Si le logement ne répond pas aux critères de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité, solliciter une conciliation, saisir le juge, demander une réduction ou une suspension du loyer dans les conditions judiciaires et réclamer la réparation de son préjudice. Il ne doit pas attendre une hypothétique réforme pour conserver les preuves ou protéger ses droits.
Le lecteur peut aussi consulter l’analyse consacrée au DPE 2027, à l’arrêté du 11 juin 2026 et aux effets sur la vente ou la location. Les deux sujets se complètent sans se confondre : le premier traite de l’évolution du diagnostic et de ses effets, tandis que le présent article examine le projet de loi, les contrats de travaux, les contraintes de copropriété et la preuve de la diligence du bailleur.
Dans un immeuble parisien ou situé dans une commune d’Île-de-France, la localisation peut influencer les délais pratiques d’obtention des devis, les réunions de copropriété, les autorisations touchant l’aspect extérieur et la disponibilité des entreprises. Elle ne supprime pas les règles nationales de décence. Avant toute action, il faut donc identifier la commune du bien, le tribunal susceptible d’être saisi, le statut de la copropriété, la nature du bail, la date de la dernière notification et la situation exacte du DPE. Le dossier local doit rester relié aux textes nationaux et aux pièces du logement.
Conclusion
En août 2026, un logement F hors copropriété peut encore être loué sous réserve des critères de décence, mais son propriétaire doit préparer le passage à la classe E exigé à partir de 2028. Un contrat de travaux ne produit pas encore l’effet dérogatoire envisagé par le projet de loi. Le locataire peut demander la mise en conformité, une mesure judiciaire, une réduction ou suspension du loyer et l’indemnisation du trouble dans les limites de la preuve et de la prescription.
Le texte adopté par le Sénat ouvre des pistes précises : impossibilité technique ou patrimoniale, coût manifestement disproportionné, contrat de travaux conclu avant la date prévue et, pour les copropriétés, refus documenté ou performance démontrée de l’immeuble. Ces mécanismes ne sont pas encore applicables. La bonne démarche consiste à vérifier la version du texte, le calendrier parlementaire et les mesures d’application, tout en préparant dès maintenant les pièces qui permettront de démontrer la classe F, la qualité du contrat de rénovation, le calendrier de réception, la diligence du propriétaire ou le préjudice subi par le locataire.
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