Le changement de syndic en cours de mandat n’est pas réservé aux copropriétés déjà privées de gestion. Il peut devenir nécessaire lorsqu’un syndic laisse perdurer une fuite, ne fait pas exécuter des travaux votés, ne règle plus les fournisseurs, ne protège pas l’immeuble ou refuse de transmettre les documents indispensables au contrôle des comptes. Une rupture précipitée reste toutefois dangereuse : une décision mal motivée peut être contestée et conduire le syndicat à indemniser le syndic sortant.
La fiche officielle Service-Public vérifiée le 17 août 2026 rappelle que le mandat peut prendre fin à tout moment sous certaines conditions. Le point central n’est pas la perte de confiance, mais la preuve d’une inexécution suffisamment grave et l’organisation d’un remplacement effectif. Le conseil syndical doit donc réunir les pièces, notifier une demande précise, obtenir l’inscription de la résiliation à l’ordre du jour, préparer plusieurs contrats concurrents et sécuriser la transmission des fonds et archives.
Ce guide répond à la question pratique : comment changer de syndic avant la fin du contrat, que faire voter par l’assemblée générale, quels documents produire et quelles démarches engager si le syndic ne convoque pas l’assemblée ou retient les pièces de la copropriété ?
I. Changer de syndic en cours de mandat : quels manquements graves ?
A. Quels faits permettent de résilier le contrat du syndic ?
Le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée. Sa durée ne signifie pas que la copropriété serait définitivement liée jusqu’à l’échéance, mais elle impose une justification sérieuse lorsque la rupture intervient avant le terme. Le paragraphe VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la résiliation « en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie ». Pour le syndicat, l’autre partie est le syndic ; la résolution doit donc relier chaque grief à une obligation précise du contrat, de la loi, du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale.
La gravité ne se déduit pas du nombre de courriels restés sans réponse. Elle s’apprécie au regard de la durée, de la répétition, de la conséquence pour l’immeuble, du risque financier et de la persistance du comportement après une demande claire. Un retard isolé, une erreur rapidement corrigée ou un désaccord sur l’opportunité d’une dépense ne suffisent pas toujours. À l’inverse, une carence qui expose les copropriétaires à un dommage ou empêche l’exécution d’une décision collective peut justifier une résiliation anticipée.
Le premier groupe de manquements concerne la conservation et la sécurité de l’immeuble. L’article 18 charge le syndic « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien » et lui impose, en cas d’urgence, de faire procéder aux travaux nécessaires à sa sauvegarde. Une absence persistante de mise en sécurité d’une toiture, d’une façade, d’une canalisation commune, d’un ascenseur ou d’un équipement présentant un danger doit être documentée par des photographies datées, des rapports, des devis, des déclarations d’assurance, des courriers d’entreprises et les signalements des occupants. Le risque ne doit pas être décrit de manière abstraite : il faut montrer le désordre, l’alerte reçue, la réaction attendue et l’inaction constatée.
Le deuxième groupe vise les travaux votés. Une assemblée générale a décidé un ravalement, une réparation de fuite, le remplacement d’une chaudière ou un marché de rénovation énergétique : le syndic doit engager les diligences correspondant à cette décision, suivre l’entreprise, appeler les fonds selon le vote et rendre compte des difficultés. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-21.144, a rappelé que le débat pouvait porter sur l’obligation de conseil et de diligence du syndic, ainsi que sur les diligences accomplies dans la gestion des travaux. La formule utile à retenir est celle des « diligences lui incombant dans la gestion des travaux ». Elle ne transforme pas le syndic en garant du résultat technique de l’entreprise, mais elle oblige à rechercher concrètement ce qu’il a fait, quand il l’a fait et avec quelles alertes.
Le troisième groupe concerne la gestion financière. Des fournisseurs ou des salariés non payés, des appels de fonds non justifiés, des comptes qui ne correspondent pas aux pièces, une absence de suivi des impayés ou une confusion entre les fonds du syndicat et ceux d’autres immeubles peuvent mettre la copropriété en danger. L’article 18 prévoit l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat et une comptabilité distincte. Les relevés bancaires, balances, grands livres, rapprochements, factures et contrats doivent être comparés. Une affirmation générale sur une mauvaise comptabilité est moins efficace qu’un tableau indiquant, pour chaque opération, la date, le montant, la pièce manquante et la demande adressée au syndic.
Le défaut d’assurance obligatoire, l’absence de déclaration d’un sinistre, l’omission d’une procédure imposée par une décision administrative ou le refus de traiter un risque connu peuvent également caractériser un manquement grave. Il faut vérifier le contrat d’assurance, la date du sinistre, les relances, la position de l’assureur et les éventuelles mesures conservatoires. Lorsque le syndic explique qu’il attend un vote alors qu’une mesure urgente relevait de ses pouvoirs propres, cette réponse doit être rapprochée de l’article 18 et des circonstances concrètes.
La carence dans l’accès aux pièces est un grief à part entière. Le conseil syndical n’a pas vocation à contrôler la gestion à l’aveugle. L’article 21 de la loi de 1965 énonce qu’« un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Le même texte lui permet de prendre connaissance et copie des pièces, documents, correspondances et registres se rapportant à la gestion. Le silence du syndic pendant plus d’un mois après une demande structurée peut entraîner des pénalités imputées sur sa rémunération forfaitaire et ouvrir une voie devant le président du tribunal judiciaire.
Les décisions de justice invitent toutefois à séparer la responsabilité du syndic de celle des conseillers syndicaux. Dans son arrêt du 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-27.766, la troisième chambre civile a jugé qu’« une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constituait pas en soi » une faute suffisante contre un membre du conseil syndical dans le contexte soumis à la Cour. Cette décision officielle n° 17-27.766 ne protège pas un syndic défaillant ; elle rappelle surtout que le conseil syndical doit agir avec méthode, conserver ses alertes et ne pas confondre son rôle de contrôle avec la mission de gestion du syndic.
Enfin, la simple perte de confiance n’est pas un motif autonome. Une copropriété peut souhaiter une autre organisation, un autre niveau de disponibilité ou un tarif différent ; ces considérations relèvent plutôt du non-renouvellement et de la mise en concurrence à l’approche du terme. Pour une résiliation immédiate, le dossier doit faire apparaître une inexécution. La page officielle Service-Public cite notamment l’absence de travaux urgents ou votés, le non-paiement des fournisseurs, des salariés ou des prestataires, l’absence d’assurance obligatoire et l’absence de compte séparé. Ces exemples donnent une grille, mais chaque copropriété doit rattacher le grief aux faits et aux pièces de son immeuble.
Une mise en demeure préalable n’est pas une formule magique, mais elle améliore la preuve. Elle doit demander une action déterminée, fixer un délai raisonnable lorsque l’urgence le permet, rappeler les décisions d’assemblée générale et signaler les conséquences du défaut d’exécution. Dans un dossier de résiliation, elle montre que le syndic a été informé, qu’il a pu répondre et que la rupture ne repose pas sur une surprise ou une querelle personnelle. Pour les urgences de sécurité, elle ne doit pas retarder les mesures nécessaires : les copropriétaires peuvent faire constater le risque et solliciter le juge en parallèle.
B. Quelle assemblée générale et quelle majorité faut-il obtenir ?
Le syndic ne peut pas être écarté par une décision informelle du président du conseil syndical, par une pétition ou par une succession de courriels. La décision appartient à l’assemblée générale. L’article 25, c), de la loi de 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires « la désignation ou la révocation du ou des syndics ». La résiliation anticipée doit donc être inscrite comme une question distincte, avec une rédaction suffisamment précise pour que chaque copropriétaire sache ce qui est soumis au vote et à quelle date le contrat doit cesser.
La résolution ne doit pas se limiter à « changer de syndic ». Elle doit identifier le contrat concerné, rappeler sa date de prise d’effet et son terme, exposer les inexécutions reprochées, constater la décision de résiliation et fixer la date d’effet. Une résolution séparée doit désigner le nouveau syndic et approuver son contrat. La copropriété doit aussi décider qui signe les documents de transition, qui remet les archives, qui récupère les fonds et qui suit les éventuelles procédures en cours. Cette séparation évite qu’un vote sur un nouveau prestataire soit interprété comme une rupture dépourvue de motif.
La jurisprudence ancienne conserve une portée pratique sur ce point. Dans l’arrêt du 20 juin 1978, pourvoi n° 76-15.154, la Cour de cassation a énoncé qu’« un syndic désigné par une assemblée de copropriétaires ne peut être révoqué que par elle ». La fiche officielle de la décision n° 76-15.154 ajoute que le juge ne met pas lui-même fin aux fonctions du syndic lorsqu’il désigne un administrateur en cas d’empêchement ou de carence. Le juge peut prendre des mesures de sauvegarde ou organiser la gestion dans les cas prévus par la loi ; il ne remplace pas le vote de l’assemblée dans la procédure ordinaire de révocation.
Avant de convoquer, il faut préparer le remplacement. Les copropriétaires doivent demander plusieurs projets de contrats, comparer les honoraires et les prestations, vérifier les assurances professionnelles et la capacité du candidat à reprendre les comptes, les travaux et les contentieux. Le futur contrat doit mentionner la date de prise d’effet, les prestations incluses, la gestion des sinistres et la conservation des archives. Le but est d’éviter une rupture sans gestionnaire, situation qui fragilise les paiements, les assurances, les appels de fonds et les procédures judiciaires.
Le vote doit être préparé avec les documents qui permettent une décision éclairée : contrat du syndic sortant, courriers de mise en demeure, procès-verbaux, rapports techniques, devis, relevés de compte, pièces d’assurance, tableau des demandes restées sans réponse et projet de contrat du remplaçant. Une chronologie sur deux pages est souvent plus utile qu’un dossier de plusieurs centaines de courriels. Elle doit faire apparaître les dates d’alerte, les réponses, les promesses non suivies d’effet et les conséquences mesurables.
Il faut aussi anticiper la contestation par le syndic sortant. Une rupture sans manquement suffisamment grave peut être qualifiée d’abusive et donner lieu à une demande d’indemnisation des honoraires qui auraient été perçus jusqu’au terme. L’article 18 organise une résiliation motivée ; le Code civil, article 1224, prévoit lui aussi que la résolution peut intervenir en cas d’inexécution suffisamment grave, par notification ou décision de justice. Le syndicat ne doit pas présenter la résiliation comme une sanction automatique : il doit pouvoir démontrer pourquoi la poursuite du contrat était devenue incompatible avec l’intérêt de la copropriété.
Le procès-verbal doit reproduire le texte des résolutions, le résultat des votes, la date d’effet et la désignation du nouveau syndic. Les copropriétaires opposants ou défaillants doivent recevoir la notification conforme du procès-verbal s’ils souhaitent exercer les voies de contestation prévues par la loi. Les contrats, devis et annexes votés doivent être conservés avec le procès-verbal. La nouvelle équipe ne doit pas démarrer sur la base d’un simple courriel annonçant que le vote serait acquis.
La prise d’effet n’est pas nécessairement le jour où les copropriétaires se réunissent. L’article 18 prévoit que la résiliation intervient au plus tôt un jour franc après l’assemblée générale. Le nouveau syndic doit donc être identifié, son contrat approuvé et la date de transition déterminée. Une date trop vague peut créer un conflit sur les appels de fonds, la signature des marchés, les sinistres et les honoraires. Lorsque la copropriété est confrontée à un danger immédiat, cette période de transition doit être traitée dans la résolution elle-même.
II. Comment changer de syndic si le conseil syndical se heurte à un blocage ?
A. Comment demander l’inscription à l’ordre du jour et préparer le vote ?
La première étape est une demande écrite au syndic. L’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit qu’« à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic » les questions qu’ils demandent d’inscrire à l’ordre du jour. La demande doit contenir le projet de résolution lorsque les textes l’exigent. Pour une résiliation fondée sur des manquements graves, il faut joindre une motivation et les pièces essentielles, même si le syndic dispose déjà d’une partie des documents.
Le courrier doit être envoyé au syndic selon un mode qui permet de prouver la réception et la date de première présentation. Le président du conseil syndical doit signer la demande lorsqu’il sollicite formellement la convocation de l’assemblée. Il faut identifier l’immeuble, le syndicat, le contrat de syndic, la liste des griefs, les mesures attendues et la question de la désignation d’un nouveau syndic. Une copie est adressée à tous les membres du conseil syndical et conservée avec l’accusé de réception.
La formule de la résolution peut être structurée ainsi : « L’assemblée générale constate les inexécutions suivantes… ; décide de résilier le contrat de syndic conclu le… avec… sur le fondement de l’article 18, VIII, de la loi du 10 juillet 1965 ; fixe la prise d’effet au… ; désigne… en qualité de nouveau syndic à compter du… ; donne mandat pour la remise des fonds, documents et archives. » Le texte doit rester fidèle aux faits. Exagérer un grief ou insérer une accusation pénale sans preuve peut déplacer le débat et fragiliser la décision.
Le délai de deux mois est attaché à la demande formelle de convocation du président du conseil syndical. L’article 18 prévoit que le syndic convoque l’assemblée dans les deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer. Il faut donc conserver l’enveloppe, l’avis de passage, le suivi postal, la lettre reçue, les relances et la preuve de l’inaction. Un simple envoi électronique, sans accusé ni demande explicite de convocation, peut rendre le point de départ difficile à établir.
La demande d’inscription et la convocation ne produisent pas le même effet. La première oblige le syndic à porter la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, sous réserve du calendrier de réception. La seconde organise la réunion elle-même. Si une assemblée ordinaire est déjà convoquée mais trop proche pour recevoir utilement les documents, le conseil syndical doit demander une assemblée distincte ou vérifier que les règles de convocation permettent l’ajout. Le calendrier doit permettre aux copropriétaires de recevoir les griefs, les réponses du syndic, les projets de contrats et les pièces du futur gestionnaire.
Si le syndic convoque mais écarte la résolution, modifie les faits ou refuse de joindre les documents, le conseil syndical doit répondre par écrit et reprendre le texte exact demandé. Le syndic ne dispose pas d’un pouvoir général de filtrage des questions. Dans une décision de la cour d’appel de Nancy, RG n° 24/01818, la fiche officielle publiée sur le site de la Cour de cassation relève qu’un filtrage des questions réclamées par le conseil syndical pouvait participer à la gravité du comportement, en rappelant que la résiliation devait reposer sur une inexécution suffisamment grave. Cette décision doit être lue avec les faits de l’espèce, mais elle montre l’intérêt de conserver la preuve d’une question écartée et du motif de ce refus.
Le dossier de vote doit répondre à cinq questions simples : quelle obligation n’a pas été exécutée, quelle pièce le prouve, quelle conséquence en a résulté, quelle correction a été demandée et pourquoi la poursuite du contrat n’est plus raisonnable ? Pour chaque grief, préparez une fiche d’une page. Ajoutez un index des pièces et un tableau des votes nécessaires. Les copropriétaires doivent recevoir une information compréhensible, sans être contraints de reconstruire seuls la chronologie dans une masse de messages.
Pour un immeuble de Paris ou d’Île-de-France, cette préparation prend une importance particulière lorsque les travaux concernent une façade, une toiture, un ascenseur, une canalisation ancienne ou un équipement soumis à des contraintes techniques et administratives. Les intervenants peuvent être nombreux : architecte, entreprise, assureur, mairie, service d’hygiène, bureau de contrôle et syndic. Le dossier doit indiquer qui a été saisi et qui devait prendre la décision. Le fait qu’un dossier soit complexe ne dispense pas le syndic de rendre compte de ses démarches, mais il ne suffit pas non plus à prouver une faute sans pièces.
Lorsque le conseil syndical ne dispose pas des documents nécessaires, il doit les demander de façon ciblée au titre de l’article 21 : grand livre, relevés du compte séparé, factures, contrats, échanges avec les entreprises, déclarations de sinistre, procès-verbaux et justificatifs des appels de fonds. Une demande illimitée peut être repoussée comme inexploitable. Une demande numérotée, portant sur une période et un dossier précis, permet de calculer le délai d’un mois et de constater les pièces réellement manquantes.
B. Quels recours en cas de refus, de carence ou de documents retenus ?
Un refus du syndic ne signifie pas que la copropriété doit attendre le terme du mandat. Il faut d’abord qualifier le blocage : refus d’inscrire une question, absence de convocation, non-transmission de pièces, défaut de paiement, travaux urgents non engagés ou risque financier global. Chaque situation appelle une réponse différente. La mise en demeure doit reprendre la demande, viser le texte applicable, fixer l’action attendue et annoncer la saisine du juge si le blocage persiste.
Pour les pièces nécessaires au contrôle courant, l’article 21 permet au conseil syndical d’en demander copie. Au-delà d’un mois sans transmission, les pénalités prévues par ce texte peuvent être imputées sur la rémunération forfaitaire du syndic ; le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire d’en ordonner le paiement. Cette procédure ne remplace pas le vote de résiliation, mais elle permet d’obtenir des éléments utiles et de faire cesser une rétention documentaire.
Après le changement, l’article 18-2 organise la transmission au nouveau syndic. L’article 18-2 de la loi de 1965 prévoit que l’ancien syndic remet « dans le délai de quinze jours » la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque. Il doit remettre dans le délai d’un mois l’ensemble des documents et archives, y compris les documents dématérialisés dans un format téléchargeable et imprimable. Un état des comptes doit ensuite être fourni dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai précédent.
La transition doit être pilotée dès le vote. Le nouveau syndic adresse une demande de remise des fonds et archives, établit un bordereau de pièces, vérifie les accès numériques et ouvre les comptes nécessaires. Le président du conseil syndical assiste à l’inventaire et signale immédiatement les absences : dossiers de travaux, contrats d’entretien, sinistres, relevés bancaires, factures, contentieux, fichiers des copropriétaires, procès-verbaux, carnet d’entretien ou études techniques. Une remise partielle doit être constatée par écrit plutôt que traitée comme une transmission complète.
Si la mise en demeure reste sans effet, l’article 18-2 autorise le nouveau syndic ou le président du conseil syndical à saisir le président du tribunal judiciaire statuant en référé pour obtenir sous astreinte la remise des documents, informations et fichiers. La demande doit préciser les pièces, les dates, les relances, le préjudice causé par l’absence de remise et l’urgence. Il est inutile de demander une injonction générale de « transmettre tout le dossier » sans inventaire : la décision sera plus facilement exécutable si les documents sont individualisés.
La saisine du juge peut aussi être nécessaire avant le vote lorsque le syndic ne convoque pas l’assemblée alors que le délai de deux mois est expiré, ou lorsque l’inaction expose l’immeuble à un dommage. Le juge des référés peut être saisi pour les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ou qui sont justifiées par l’urgence ; la qualification procédurale doit être vérifiée au regard de la demande et des pièces. Une demande visant à faire ordonner une convocation, à obtenir des documents ou à faire cesser un trouble ne se confond pas avec une demande de jugement définitif sur la résiliation du contrat.
Lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que la copropriété ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble, une mesure plus lourde peut être envisagée. L’article 29-1 de la loi de 1965 vise l’hypothèse où « l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis » ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Le président du tribunal judiciaire peut alors désigner un administrateur provisoire, selon la procédure accélérée au fond ou sur requête, à la demande des personnes habilitées par le texte. Cette voie ne sert pas à remplacer une simple insatisfaction ; elle répond à une copropriété réellement en crise.
L’administrateur provisoire reçoit les pouvoirs du syndic et une partie de ceux de l’assemblée générale dans les limites fixées par la décision. Le syndic en place ne peut pas être désigné administrateur provisoire. Le dossier doit donc exposer la situation financière, les impayés, les dettes fournisseurs, les procédures, les risques de conservation de l’immeuble et les démarches déjà tentées. Une copropriété qui se contente de produire des courriels agressifs sans bilan comptable ni éléments de risque n’établit pas nécessairement les conditions de l’article 29-1.
La responsabilité du syndic peut être demandée en parallèle lorsque sa faute a causé un dommage au syndicat. Le Code civil, article 1231-1, prévoit la réparation de l’inexécution ou du retard, sauf force majeure. Le syndicat doit démontrer l’obligation, le manquement, le préjudice et le lien entre les deux. Une dépense inutile, une pénalité contractuelle, une perte d’assurance, une aggravation de désordre ou un coût de reprise peuvent être chiffrés, mais une estimation générale ne suffit pas.
La résolution judiciaire du contrat peut aussi être demandée. L’article 1227 du Code civil dispose que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ». Le texte officiel doit être combiné avec le régime spécial de l’article 18 et avec les règles de représentation du syndicat. Le syndic en exercice représente normalement le syndicat ; lorsque le litige oppose précisément le syndicat au syndic, la résolution doit être préparée avec une attention particulière à l’autorisation d’agir, à la désignation d’un représentant et aux conflits d’intérêts éventuels.
La demande de dommages-intérêts peut également s’appuyer, selon la qualité du demandeur et la nature du dommage, sur l’article 1240 du Code civil, qui énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage » oblige celui qui l’a causé à le réparer. Le fondement ne dispense jamais de prouver le fait, le dommage et le lien de causalité. Un copropriétaire qui subit un préjudice personnel doit distinguer ce dommage de celui subi collectivement par le syndicat, faute de quoi la demande peut être dirigée contre le mauvais titulaire du droit d’agir.
La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 16 novembre 2023 n° 22-21.144, que l’analyse de la responsabilité du syndic exigeait de rechercher les diligences effectuées dans la gestion des travaux. Cette méthode est utile dans tous les dossiers : le juge ne doit pas seulement comparer le résultat obtenu avec le résultat espéré ; il examine les alertes, les décisions, les contrats, les relances, les paiements, les réserves et les mesures prises. Pour le conseil syndical, la conséquence est pratique : il faut établir une chronologie complète avant de réclamer une indemnisation.
La préparation d’un recours doit donc suivre un ordre précis. Réunissez le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, le contrat du syndic, les appels de fonds, les relevés bancaires disponibles, les contrats d’entretien, les devis, les rapports techniques, les échanges, les mises en demeure, les réponses reçues, les attestations, les photographies et les justificatifs des dépenses supplémentaires. Ajoutez un tableau qui distingue le préjudice du syndicat de celui des copropriétaires pris individuellement. Conservez les originaux et les métadonnées des courriels ; une capture isolée ne permet pas toujours de prouver l’intégralité d’un échange.
À Paris et en Île-de-France, le tribunal judiciaire compétent dépend en principe de la situation de l’immeuble, et non de l’adresse professionnelle du syndic. Les dossiers peuvent concerner Paris, la Seine-Saint-Denis, les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne. La proximité géographique des intervenants ne modifie pas les règles de majorité, mais elle peut faciliter les constats, les réunions contradictoires et la coordination avec un architecte, un commissaire de justice, un assureur ou une entreprise. Le dossier doit surtout identifier l’immeuble, le syndicat, le siège du syndic, les dates des votes et les risques concrets.
Une erreur fréquente consiste à saisir le juge uniquement parce que le syndic répond lentement. Une autre consiste à voter la résiliation sans désigner de remplaçant. Une troisième consiste à changer de syndic puis à laisser la transmission se dérouler oralement. Ces trois erreurs créent des risques distincts : absence de motif grave, copropriété sans gestionnaire et impossibilité de récupérer les fonds ou les archives. La bonne stratégie consiste à traiter le vote, le remplacement, la preuve et la transition comme quatre volets d’un même dossier.
Conclusion
Changer de syndic en cours de mandat est possible lorsque la copropriété établit une inexécution suffisamment grave : travaux urgents ou votés abandonnés, défaut de paiement, absence d’assurance, gestion financière défaillante, risque de conservation de l’immeuble ou blocage persistant de l’accès aux pièces. La résiliation doit être portée devant l’assemblée générale, votée à la majorité de l’article 25 et accompagnée d’un remplacement préparé.
Le dossier le plus solide est chronologique et vérifiable. Il relie chaque grief à une obligation, chaque obligation à une pièce et chaque pièce à une conséquence. La demande d’inscription à l’ordre du jour doit être motivée ; le délai de deux mois pour convoquer l’assemblée doit être prouvé ; le procès-verbal doit fixer la date d’effet ; la remise des fonds et archives doit être suivie par écrit. En cas de blocage ou de copropriété en difficulté, la mise en demeure, le référé, l’action en responsabilité ou la désignation d’un administrateur provisoire peuvent compléter le vote, sans s’y substituer automatiquement.
Pour replacer ce litige dans une stratégie plus large de droit immobilier à Paris, il faut analyser ensemble le règlement de copropriété, les décisions d’assemblée, les contrats, les preuves de carence, la situation financière et le calendrier de transition.
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