La réponse a changé de portée pratique avec la décision rendue par le Conseil d’État le 29 mai 2026. L’actualité publiée par les Notaires de France le 13 août 2026 rappelle que les commissaires de justice peuvent réaliser certaines transactions immobilières, mais cette possibilité ne leur donne pas le pouvoir de vendre n’importe quelle maison, n’importe quel appartement ou n’importe quel terrain. La question décisive porte sur le bien déjà administré, le mandat écrit et les limites exactes de la mission confiée.
Un propriétaire peut donc rencontrer un commissaire de justice qui lui propose de rechercher un acquéreur. Un copropriétaire peut aussi découvrir que le professionnel qui administre un immeuble souhaite intervenir dans la vente d’un lot. Dans les deux cas, il faut distinguer trois opérations : l’administration préalable du bien, l’intermédiation entre vendeur et acquéreur, puis la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ces étapes ne se confondent pas. Une proposition commerciale, une offre d’achat et une vente définitive n’ont pas la même portée.
Le Conseil d’État a validé un dispositif précis, et non une compétence générale d’agent immobilier. Le propriétaire doit vérifier la qualité de l’intervenant, le mandat qui l’habilite, les honoraires annoncés, les documents remis à l’acquéreur et la façon dont les offres sont transmises. Le présent article explique ce que la décision n° 501077 autorise, ce que le syndic ne peut pas décider seul et les démarches à engager si le professionnel dépasse ses pouvoirs.
Cette question s’inscrit dans un contentieux immobilier plus large : les droits sur le bien, la preuve des instructions et les délais doivent être appréciés ensemble. Pour situer les principaux réflexes à adopter, consultez également notre analyse générale du droit immobilier à Paris.
I. Un commissaire de justice peut-il vendre un bien immobilier ?
A. Quels biens et quelles opérations sont réellement autorisés ?
L’annonce récente vient d’une décision du Conseil d’État, 6e chambre, 29 mai 2026, n° 501077. L’Union des syndicats de l’immobilier contestait les dispositions permettant à un commissaire de justice d’intervenir comme intermédiaire immobilier. Le recours a été rejeté. La juridiction administrative a retenu que l’activité est accessoire à l’activité principale et qu’elle concerne un bien dont le professionnel assure déjà l’administration.
Le texte validé par le Conseil d’État ne dit donc pas qu’un commissaire de justice peut prendre une annonce quelconque sur le marché et s’improviser mandataire du propriétaire. L’article 11 du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 a ajouté à la liste des activités accessoires l’opération suivante :
«-intermédiaire immobilier en vue de la vente d’un bien dont ils assurent déjà l’administration conformément à l’alinéa précédent et en vertu d’un mandat écrit aux fins de rechercher un acquéreur, le mettre en relation avec son mandant et négocier les termes de la transaction immobilière ; »
Chaque élément de cette phrase compte. Le professionnel doit d’abord assurer déjà l’administration du bien. Il doit ensuite disposer d’un mandat écrit. Sa mission consiste à rechercher un acquéreur, à le mettre en relation avec son mandant et à négocier les termes de la transaction. La règle vise donc une intermédiation liée à une relation professionnelle existante, pas une extension générale de la profession à tous les immeubles proposés à la vente.
Le texte a été intégré dans la réglementation professionnelle par l’annexe 4-9 du code de commerce. Elle vise « l’intermédiation immobilière en vue de la vente d’un bien dont le commissaire de justice assure déjà l’administration » et précise que le professionnel agit en vertu d’un mandat écrit. La formulation permet de comprendre l’objectif : le commissaire de justice connaît déjà le bien ou la situation administrative du bien parce qu’il en a reçu la gestion dans le cadre autorisé par sa profession.
La vente d’un appartement administré dans le cadre d’une gestion locative peut ainsi entrer dans le dispositif si le propriétaire confie une mission écrite de recherche et de négociation. La situation d’un immeuble suivi au titre d’un mandat de syndic doit être analysée avec davantage de prudence : le syndic représente le syndicat des copropriétaires pour les parties communes et l’exécution des décisions collectives, tandis que le propriétaire reste seul titulaire de ses droits sur son lot privatif. Le mandat du syndic ne remplace pas automatiquement le mandat personnel du propriétaire vendeur.
Cette limitation exclut les présentations trop larges. Un commissaire de justice ne peut pas affirmer qu’il peut vendre le bien d’un voisin, le pavillon d’un client qui ne lui a jamais confié d’administration ou tout immeuble repéré dans un fichier public. Il peut être contacté pour étudier une mission nouvelle, mais cette prise de contact ne suffit pas à créer l’administration préalable exigée par le texte. Le propriétaire doit pouvoir identifier la relation juridique qui permet au professionnel d’intervenir.
La mission d’intermédiaire ne signifie pas non plus que le commissaire de justice signe à la place du propriétaire l’acte authentique. La vente immobilière doit être préparée avec le notaire, qui contrôle l’identité des parties, la propriété, les inscriptions, les droits de préemption, les diagnostics et la régularité de la mutation. Le commissaire de justice peut rechercher un acquéreur et négocier un prix ou certaines conditions dans la limite de son mandat. Il ne devient pas le notaire de la vente.
Il faut aussi distinguer cette activité d’une vente judiciaire ou d’une vente aux enchères. L’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice énumère les missions principales du professionnel et prévoit qu’il peut exercer à titre accessoire certaines activités fixées par décret. Son article 1 mentionne également les inventaires, prisées et ventes judiciaires ou volontaires de meubles prescrites par la loi ou par une décision de justice. Cette compétence sur les biens mobiliers ne permet pas de conclure que toute vente privée d’un immeuble serait librement ouverte à l’office.
Une saisie immobilière obéit encore à un autre régime. Elle suppose une procédure d’exécution, des actes déterminés, des délais et l’intervention du juge de l’exécution. La transaction amiable d’un logement administré, la vente aux enchères d’un meuble et la vente forcée d’un immeuble ne sont pas trois versions d’une même opération. Le vendeur ou le débiteur doit demander au professionnel quel cadre juridique est utilisé et quel acte précis il est habilité à accomplir.
La décision de 2026 sécurise donc une possibilité ciblée. Elle ne supprime pas les limites tenant à la propriété, au mandat, à la copropriété, au prix, à l’information de l’acquéreur et à l’authentification de la vente. Un professionnel sérieux doit pouvoir répondre par écrit à quatre questions simples : quel bien administre-t-il déjà, au titre de quel contrat, avec quel mandat de vente, et pour quelles tâches exactement ?
B. Pourquoi l’administration préalable et le mandat écrit sont-ils indispensables ?
L’administration préalable est le premier filtre. Elle peut résulter d’un contrat de gestion, d’une mission confiée à l’office ou d’un mandat entrant dans les activités réglementées. Le fait d’avoir établi un constat, signifié un acte ou rencontré une personne dans un autre dossier ne suffit pas nécessairement. La relation doit être rattachée à l’administration du bien concerné, et non à une simple intervention ponctuelle sans pouvoir de gestion.
Le mandat écrit est le second filtre. L’article 1984 du code civil définit le mandat ainsi :
« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »
Cette définition oblige à distinguer l’autorisation de discuter d’une vente et le pouvoir de prendre un engagement au nom du propriétaire. Le document doit indiquer l’identité du mandant, la désignation du bien, la mission confiée, la durée, les modalités de rémunération et les pouvoirs donnés pour la recherche, la mise en relation et la négociation. Si le propriétaire veut limiter le prix minimum, les conditions suspensives, l’exclusivité ou la faculté d’accepter une offre, ces limites doivent être lisibles.
Le mandat doit aussi préciser le sort des documents. Le dossier de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, le règlement de copropriété, l’état daté et les diagnostics ne sont pas de simples accessoires commerciaux. Leur communication doit être organisée avec le propriétaire et le notaire. Pour une maison, le titre de propriété, les servitudes, les autorisations d’urbanisme et les informations relatives aux travaux doivent faire l’objet d’une vérification adaptée au bien.
Un mandat très court ou rédigé en termes vagues peut provoquer des difficultés lorsque plusieurs personnes interviennent. Par exemple, une phrase autorisant le professionnel à « trouver un acheteur » ne répond pas forcément à la question de la négociation d’un prix, de l’acceptation d’une offre ou de la signature d’un compromis. La prudence consiste à demander une annexe opérationnelle : prix souhaité, marge de discussion, durée de commercialisation, honoraires, frais remboursables, publicité autorisée, modalités de compte rendu et personne chargée de valider chaque étape.
Le propriétaire qui signe doit vérifier si le mandat est exclusif. Une exclusivité peut empêcher de confier la même recherche à un autre intermédiaire pendant une période donnée. Elle peut aussi prévoir une rémunération même si un acquéreur est trouvé directement, selon les termes du contrat et les règles applicables. La durée, les modalités de résiliation et les conséquences d’un retrait du bien doivent être comprises avant la signature.
Le code civil rappelle également que le mandataire doit rendre des comptes. L’article 1993 du code civil prévoit :
« Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »
Cette obligation est concrète. Le vendeur doit pouvoir connaître les contacts pris, les offres reçues, les contre-propositions, les frais engagés et les sommes éventuellement encaissées. Un tableau daté des visites et des propositions, un courriel récapitulatif après chaque offre et la conservation des pièces permettent d’éviter qu’une discussion orale devienne impossible à reconstituer.
La copropriété impose une séparation nette entre les pouvoirs du syndic et ceux du copropriétaire. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic l’administration de l’immeuble, sa conservation, sa garde, son entretien et la représentation du syndicat dans les actes civils et les litiges. Le syndic agit donc pour la collectivité dans le champ de son mandat. Il ne peut pas, au seul titre de cette fonction, décider du prix de vente du lot privatif d’un copropriétaire, accepter une offre en son nom ou lui imposer un intermédiaire.
Si un office administre l’immeuble en qualité de syndic et propose d’intervenir pour la vente d’un lot, le propriétaire doit demander un mandat distinct, signé par lui. Le document doit éviter toute confusion entre les honoraires de syndic, les frais de gestion et la rémunération de l’intermédiation. Il faut également vérifier qui reçoit les offres et qui donne l’accord final. Une décision d’assemblée générale concernant les parties communes ne vaut pas mandat de vente du lot d’un particulier.
Le contrat légalement formé engage les parties. L’article 1103 du code civil énonce : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Cette règle ne transforme pas un mandat limité en pouvoir général. Elle impose, au contraire, de relire les limites acceptées et de comparer les actes du professionnel à la mission écrite.
Avant de signer, le propriétaire peut donc demander une copie complète du mandat, la grille des honoraires, l’identité de l’interlocuteur, la procédure de traitement des offres et les coordonnées du notaire chargé de la vente. Il peut aussi demander une confirmation écrite indiquant que le bien entre dans la catégorie des biens déjà administrés par l’office. Ces demandes ne sont pas excessives : elles permettent de vérifier la condition particulière qui justifie l’intervention du commissaire de justice.
II. Quels droits pour le propriétaire, le copropriétaire et l’acquéreur ?
A. Comment vérifier le mandat, les frais et la qualité de l’intermédiaire ?
La première vérification consiste à demander une chronologie. Quand l’office a-t-il commencé à administrer le bien ? Quelle décision, quel contrat ou quelle mission fonde cette administration ? Le mandat de vente est-il signé par le propriétaire titulaire du droit de vendre ? Le document vise-t-il précisément le lot, l’adresse, les dépendances et les éventuelles places de stationnement ? Une réponse imprécise doit conduire à suspendre la commercialisation jusqu’à clarification.
La deuxième vérification porte sur le contenu de la mission. Le texte réglementaire autorise la recherche d’un acquéreur, la mise en relation avec le mandant et la négociation des termes de la transaction. Le mandat ne doit pas laisser croire que l’intermédiaire peut transférer le bien seul. Il faut identifier qui arrête le prix, qui accepte ou refuse une offre, qui signe la promesse et qui donne les instructions au notaire. Une signature électronique apposée par une personne non habilitée peut créer un litige sur le pouvoir de représentation.
La troisième vérification porte sur les honoraires. Le mandat doit indiquer la personne qui les doit, le montant ou le mode de calcul, le moment où ils deviennent exigibles et les dépenses qui peuvent être remboursées. Il faut distinguer la rémunération de l’administration existante, les frais de syndic, les frais de publicité et les honoraires liés à la vente. Un intitulé global comme « frais de dossier immobilier » ne permet pas toujours de comprendre la contrepartie attendue.
Le régime spécial applicable aux commissaires de justice ne signifie pas que toutes les règles de l’intermédiation immobilière disparaissent. L’article 2 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, prévoit notamment que ses dispositions ne sont pas applicables à certaines professions dont la liste est fixée par décret, en considération du contrôle de leur activité et des garanties offertes. La décision n° 501077 s’inscrit dans cette articulation entre une profession réglementée et une activité accessoire précisément définie.
« Aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité ; »
L’article 95 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit de son côté que les règles encadrant certaines opérations immobilières ne s’appliquent pas, pour les opérations que les professionnels sont régulièrement habilités à réaliser dans leur réglementation, aux notaires et aux huissiers de justice. Depuis la création du commissaire de justice, cette référence doit être lue avec le nouveau statut professionnel. Elle ne dispense pas de respecter les limites du décret de 2024 et du mandat écrit.
Le propriétaire peut demander le nom de l’assurance professionnelle de l’office, le service qui reçoit les réclamations et les règles de conservation des fonds. La question des fonds est particulièrement importante : une somme versée à titre d’acompte, de dépôt ou de réservation ne doit pas être confondue avec les honoraires de recherche d’acquéreur. Le notaire doit confirmer le circuit financier retenu pour le prix de vente et les sommes séquestrées.
L’acquéreur doit effectuer ses propres vérifications. Il ne doit pas considérer qu’une annonce émise par un office vaut garantie de propriété, de constructibilité ou d’absence de servitude. Il doit demander le titre, les diagnostics, l’état des risques, les documents de copropriété et les informations relatives aux travaux. Il peut demander à voir le mandat ou, à tout le moins, obtenir la confirmation que l’intermédiaire est autorisé à présenter le bien. Les informations personnelles du vendeur peuvent être masquées, mais le périmètre de l’habilitation doit être intelligible.
Une offre d’achat doit être lue avec attention. Le document doit identifier le bien, le prix, la durée de validité et les éventuelles conditions. Il faut savoir si l’offre est adressée au propriétaire ou seulement transmise à l’intermédiaire pour négociation. Le commissaire de justice doit transmettre l’offre au mandant selon les modalités prévues, sans la retenir pour favoriser une autre proposition ou créer une pression artificielle. Le vendeur doit conserver l’original de l’offre, sa date de réception et sa réponse.
La négociation doit rester fidèle au mandat. Si le propriétaire a indiqué un prix plancher, l’intermédiaire ne peut pas accepter à sa place un prix inférieur. S’il a interdit une condition particulière, cette condition ne peut pas être introduite sans son accord. À l’inverse, le propriétaire qui donne un pouvoir large doit en mesurer les conséquences : une contre-proposition signée dans les limites prévues peut engager la suite des discussions et rendre une rupture plus coûteuse.
Un conflit d’intérêts doit être signalé. L’intermédiaire peut administrer le bien, connaître le locataire, le syndic, des acquéreurs potentiels ou une autre partie à la transaction. Le propriétaire peut demander l’identité de la personne qui formule une offre et la nature de toute relation professionnelle pertinente. La transparence sur ces liens permet de vérifier que le prix et les conditions ne sont pas orientés par une situation cachée.
À Paris et en Île-de-France, la densité du marché de la copropriété rend ces contrôles particulièrement utiles. Les dossiers peuvent comprendre plusieurs lots, des caves, des parkings, des travaux votés, des appels de fonds et des procédures concernant les parties communes. Il faut demander une désignation exacte de chaque lot, vérifier les procès-verbaux récents et faire confirmer par le notaire la situation des droits de préemption. Le droit applicable reste national, mais la complexité pratique des immeubles franciliens augmente le risque d’une confusion entre l’administration de l’immeuble et le mandat personnel du vendeur.
Enfin, le propriétaire doit conserver une version datée du mandat et des échanges. Les courriels, messages, comptes rendus de visite, publicités, captures d’écran du prix affiché et relevés d’offres peuvent servir à démontrer une instruction ou un dépassement. Une réunion téléphonique doit être résumée par un courriel envoyé le jour même. Cette méthode réduit les contestations sur ce qui a été dit.
B. Quels recours en cas de dépassement de pouvoir ou de vente mal conduite ?
Le recours dépend du moment où le problème apparaît. Avant toute promesse, le propriétaire peut demander la suspension des annonces, la communication de l’intégralité des offres et la restitution des documents. Il doit envoyer une demande écrite, rappeler les limites du mandat et fixer un délai raisonnable pour obtenir les pièces. Si le mandat est résiliable, il faut respecter la clause de durée et de préavis, tout en signalant immédiatement les actes qui dépassent le pouvoir donné.
Si une offre a été reçue mais n’a pas été transmise, le vendeur doit demander la date et les conditions de réception. Une demande de compte rendu fondée sur l’article 1993 du code civil peut porter sur les visites, les contacts, les propositions et les sommes encaissées. Si le professionnel refuse, le propriétaire doit conserver la preuve du refus et faire examiner le mandat par un avocat avant de signer un document de rupture ou de transaction.
Si l’intermédiaire a négocié un prix hors mandat, le propriétaire doit éviter de ratifier par inadvertance l’opération. Répondre par écrit que l’acte n’est pas accepté, demander la suspension des échanges et informer le notaire permet de clarifier la position. La question de l’opposabilité d’un engagement signé par un mandataire dépend des circonstances, de la formulation du document, de la connaissance du tiers et du comportement ultérieur du mandant. Une réponse automatique n’est pas suffisante.
Après la signature d’une promesse, l’analyse devient plus urgente. Il faut réunir le mandat, l’offre, la promesse, les échanges avec l’office et les instructions données au notaire. Le notaire peut vérifier la capacité du signataire, la chaîne de propriété et les pouvoirs produits. Il faut lui signaler sans délai toute contestation sur le prix, le consentement, une condition ajoutée sans accord ou une information importante qui n’aurait pas été communiquée.
Après l’acte authentique, un dépassement de pouvoir ou une information inexacte peut ouvrir plusieurs discussions : responsabilité contractuelle envers le mandant, responsabilité délictuelle envers un tiers, restitution d’une rémunération, réparation d’une perte de chance ou contestation de certains effets de l’acte. Le fondement dépend du dommage prouvé et des personnes concernées. Une erreur de prix ne suffit pas à elle seule : il faut établir l’instruction violée, la faute, le lien avec la perte et le montant réellement subi.
La négociation d’un prix inférieur au seuil indiqué, la dissimulation d’une offre concurrente, la remise tardive d’un document déterminant ou l’affichage d’une qualité inexistante peuvent avoir des conséquences distinctes. Le propriétaire doit éviter les accusations générales et présenter une chronologie. Pour chaque événement, il faut indiquer la date, le document, la personne qui a agi, l’instruction applicable et le préjudice. Cette présentation aide le notaire, l’avocat ou la juridiction à distinguer un simple désaccord commercial d’un véritable dépassement de mandat.
Un premier courrier peut demander : la copie du mandat d’administration, la copie du mandat de vente, la liste des offres reçues, le détail des honoraires, l’état des fonds, les publicités diffusées et la confirmation des instructions transmises au notaire. La demande doit rester factuelle. Il est préférable de réserver les arguments juridiques plus complets à une mise en demeure préparée après lecture des contrats et des pièces.
Le propriétaire peut aussi solliciter une explication de la chambre ou de l’autorité professionnelle compétente lorsqu’il estime qu’un commissaire de justice a méconnu ses obligations. Cette démarche ne remplace pas une action judiciaire et ne suspend pas nécessairement les délais. Lorsqu’une vente est en cours, la priorité est de prévenir le notaire et de protéger les preuves. Le recours amiable et le recours disciplinaire doivent être distingués d’une demande de réparation financière.
Les délais doivent être examinés au cas par cas. Un litige portant sur un contrat, une facture, une indemnisation, une promesse ou l’acte définitif ne se prescrit pas forcément selon le même régime. La date de découverte du problème, la qualité des parties et la nature du droit invoqué peuvent modifier l’analyse. Une consultation rapide est utile dès qu’une offre est retenue contre les instructions du vendeur, qu’un acompte est demandé dans des conditions inhabituelles ou qu’un signataire affirme disposer d’un pouvoir non communiqué.
L’acquéreur dispose lui aussi de moyens de vérification et d’action. S’il découvre que l’intermédiaire n’avait pas de mandat, il doit prévenir le notaire, conserver l’annonce et demander l’origine des pouvoirs produits. Si une information déterminante était absente ou inexacte, il faut la comparer aux documents remis, aux déclarations de la promesse et aux annexes. Une demande de résolution, de réduction du prix ou de dommages-intérêts dépendra de la gravité de l’information et de son influence sur le consentement.
Le syndic doit être traité séparément. Lorsque le litige concerne le mandat de gestion de l’immeuble, les charges, les travaux ou les décisions d’assemblée générale, il faut analyser le règlement de copropriété, le contrat de syndic et les procès-verbaux. Lorsque le litige concerne la vente d’un lot privatif, il faut en premier lieu examiner le mandat signé par le copropriétaire. L’assemblée générale ne peut pas élargir par une formule générale le pouvoir de vendre le bien personnel d’un copropriétaire.
La prudence s’impose également face à une présentation commerciale affirmant que la décision du Conseil d’État autoriserait désormais les commissaires de justice à vendre tous les biens immobiliers. Cette formulation est trop large. La décision confirme une activité accessoire, rattachée à un bien déjà administré et exercée dans le cadre d’un mandat écrit. Elle ne permet pas d’effacer le rôle du propriétaire vendeur, le contrôle du notaire, les règles de copropriété ou les obligations d’information de l’acquéreur.
La meilleure protection tient à un dossier complet : mandat d’administration, mandat de vente, titre de propriété, documents de copropriété, diagnostics, annonces, offres, comptes rendus, honoraires et échanges avec le notaire. Le professionnel doit pouvoir rendre compte de sa gestion. Le propriétaire doit pouvoir démontrer ce qu’il a autorisé. L’acquéreur doit pouvoir comprendre qui l’informe et sur quel fondement. Ce triptyque permet de tirer les conséquences de la réforme sans lui donner une portée qu’elle n’a pas.
Conclusion
Depuis la décision du Conseil d’État n° 501077 du 29 mai 2026, un commissaire de justice peut intervenir comme intermédiaire immobilier pour vendre un bien dont il assure déjà l’administration, à condition de disposer d’un mandat écrit. Il peut rechercher un acquéreur, le mettre en relation avec son mandant et négocier les termes de la transaction dans les limites convenues. Il ne dispose pas pour autant d’un pouvoir général sur les immeubles, et le mandat de syndic ne vaut pas automatiquement mandat de vente du lot privatif d’un copropriétaire.
Avant toute signature, le propriétaire doit vérifier le fondement de l’administration préalable, le périmètre du mandat, le prix, les honoraires, la transmission des offres et le rôle du notaire. En cas de dépassement, il faut suspendre les échanges litigieux, préserver les pièces, avertir le notaire et obtenir une analyse juridique rapide. La date de la promesse ou de l’acte, le contenu des pouvoirs et le préjudice concret détermineront la stratégie à suivre.
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