I. Le nouveau délai de restitution du dépôt de garantie dans le bail commercial
A. Le point de départ et le champ d’application du délai légal
Le dépôt de garantie garantit l’exécution des obligations financières et matérielles assumées par le preneur pendant la durée du bail commercial. Sa restitution intervient au terme de l’occupation, mais la loi du 26 mai 2026 encadre désormais précisément cette opération. L’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 complète ainsi l’article L. 145-40 du code de commerce. Le texte prévoit que les sommes payées à titre de garantie sont restituées dans un délai raisonnable qui ne peut excéder trois mois.
Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Cette remise doit être établie par une remise en mains propres ou par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le législateur rattache donc le délai à un événement matériel et prouvable, plutôt qu’à la seule expiration théorique du contrat. Cette distinction devient décisive lorsque le preneur conserve les clés pour permettre des travaux, une visite ou une reprise progressive du local.
La règle s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation. Elle concerne donc les restitutions intervenant à compter du 26 août 2026. Le texte ne réserve pas le délai aux contrats conclus après la réforme. Cette application aux baux existants impose aux parties de vérifier la date de remise effective des clés et non la date de signature du bail.
Le délai de trois mois constitue un plafond et non une durée automatique. Le bailleur doit restituer les sommes dans un délai raisonnable, qui peut être plus court lorsque les comptes sont immédiatement établis. Or, l’expression légale ne dispense pas le bailleur d’une gestion diligente du départ. Une clause prévoyant une restitution systématiquement plus tardive ne saurait neutraliser une disposition nouvelle qui organise directement la restitution du dépôt.
La remise des clés doit être distinguée de la libération matérielle des lieux. Un local vidé mais dont les clés demeurent entre les mains du preneur n’est pas nécessairement remis au bailleur. À cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 juin 2025, pourvoi n° 23-22.351, rappelle que « la locataire avait restitué les clefs des locaux aux bailleurs le 9 octobre 2017 » : Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 juin 2025, n° 23-22.351. Le moment de la remise doit donc être documenté par un procès-verbal daté et signé.
Le procès-verbal de sortie devrait mentionner le nombre de clés, badges, télécommandes et dispositifs d’accès remis. Il devrait également préciser l’identité du destinataire et les réserves éventuellement formulées. En conséquence, une remise partielle ou conditionnelle peut déplacer le point de départ du délai, surtout lorsque le bailleur démontre que certaines dépendances demeuraient inaccessibles. La prudence commande de réunir la remise des clés et l’état des lieux contradictoire, sans les confondre juridiquement.
Le régime légal vise les locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros, ainsi qu’aux prestations de services commerciales ou artisanales, conformément au périmètre de l’article L. 145-32-1. Cet article, créé par la réforme, peut être consulté dans le texte officiel de l’article 62 de la loi n° 2026-403. La qualification du local doit donc être vérifiée lorsque le bail porte sur des bureaux, un entrepôt ou une activité mixte.
Par ailleurs, le nouveau délai ne transforme pas le dépôt en garantie forfaitaire définitivement acquise au bailleur. Le dépôt demeure une somme restituable, sous déduction des créances établies. Le bailleur ne peut retenir une somme au seul motif que le contrat est arrivé à son terme. Il doit rattacher chaque retenue à une obligation contractuelle ou légale identifiable, puis établir son montant et son exigibilité.
B. La restitution partielle, les garanties non monétaires et les effets du retard
La restitution peut être totale ou partielle. Une retenue peut couvrir un loyer impayé, une charge exigible, une réparation locative ou une somme dont le bailleur est tenu à la place du preneur. Le texte exige toutefois que les sommes déduites soient dûment justifiées. Cette exigence impose un décompte intelligible, accompagné des documents permettant de rapprocher la retenue de l’obligation invoquée.
Une facture isolée ne suffit pas toujours à établir la réalité d’une créance. Le bailleur doit établir la nature du dommage, son imputabilité au preneur et le montant raisonnablement nécessaire à sa réparation. La troisième chambre civile l’a formulé dans l’arrêt du 27 juin 2024, pourvoi n° 22-10.298 : « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » : Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-10.298.
Le même arrêt ajoute que le coût de la remise en état peut être pris en compte sans que l’indemnisation soit subordonnée à l’exécution effective des travaux. Cette solution ne dispense pas de prouver un préjudice. Elle signifie seulement que le bailleur peut établir ce préjudice par un devis sérieux, lorsque le dommage est caractérisé. En revanche, un devis global prévoyant une rénovation complète et indifférenciée peut être insuffisant.
Le dépôt peut également garantir des sommes dont le bailleur est tenu à la place du preneur. Cette hypothèse doit demeurer concrète. Une régularisation de charges non arrêtée ne permet pas nécessairement de retenir indéfiniment le dépôt. Le bailleur doit distinguer les sommes définitivement exigibles des montants seulement estimés. Des lors, l’absence de justificatifs précis peut imposer une restitution immédiate de la partie non contestable.
La troisième chambre civile a rappelé, le 27 juin 2024, pourvoi n° 22-21.272, que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » : Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-21.272. La règle porte sur l’évaluation du dommage, non sur la suppression de l’obligation probatoire.
Elle a également indiqué que le juge doit évaluer le préjudice à la date où il statue, en tenant compte des événements postérieurs à la libération. L’arrêt n° 22-21.272 vise notamment la relocation, la vente ou la démolition. Le bailleur qui reloue immédiatement le local peut donc devoir expliquer le dommage réellement subsistant. Or, la relocation ne prouve ni l’absence ni l’existence automatique d’un préjudice.
Dans l’arrêt n° 22-24.502 rendu le même jour, la Cour a censuré une décision qui retenait le coût des travaux sans constater de préjudice : « en statuant ainsi, au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire, la cour d’appel a violé les textes et principe susvisés » : Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-24.502. Le bailleur doit donc éviter toute retenue automatique.
Les garanties non monétaires obéissent à un délai distinct. Lorsque le bailleur a reçu une caution bancaire, une hypothèque, un nantissement ou un engagement comparable, il dispose d’un délai maximal de six mois pour restituer les documents et accomplir les mainlevées nécessaires. Le texte de l’article 62 est accessible sur Légifrance. Le délai de six mois ne peut être transposé au dépôt monétaire.
Le retard de restitution engage la responsabilité du bailleur lorsqu’il persiste après l’expiration du délai applicable. Le preneur doit alors prouver le versement initial, la remise des clés et l’absence de créance justifiant une retenue. La Cour de cassation a insisté sur cette logique probatoire dans l’arrêt du 12 février 2026, pourvoi n° 24-21.258 : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » : Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, n° 24-21.258.
Cet arrêt concernait le dépôt de garantie d’un bail d’habitation, mais son rappel général de l’article 1353 du code civil éclaire la contestation du bail commercial. Le bailleur qui soutient avoir envoyé un chèque doit établir sa réception lorsque le preneur la conteste. La Cour a jugé qu’une preuve limitée à l’émission du chèque ne suffisait pas. En conséquence, le bailleur commercial doit conserver la preuve de l’envoi et de la réception de la restitution.
II. Le contrôle des retenues et la sécurisation du départ du preneur
A. La justification des dégradations, charges et sommes restant dues
La première étape consiste à relire le bail et ses annexes avant toute retenue. Le contrat peut répartir les réparations, organiser la reddition des charges et définir les obligations de remise en état. Il ne peut toutefois autoriser le bailleur à réclamer une somme dépourvue de cause ou à indemniser une vétusté non imputable au preneur. A cet égard, la vétusté doit être séparée des dégradations résultant d’un manquement.
L’arrêt du 19 juin 2025, pourvoi n° 23-22.351, a approuvé le rejet d’une demande de remise en état lorsque les bailleurs réclamaient une rénovation complète sans identifier les travaux imputables au preneur. La Cour a relevé que « les devis produits par les bailleurs n’étaient pas probants » et qu’ils ne permettaient pas d’identifier les travaux pouvant être mis à la charge du preneur : Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 juin 2025, n° 23-22.351. La méthode de chiffrage doit donc être individualisée.
Le bailleur devrait joindre l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, les photographies datées, les devis et les factures disponibles. Il devrait expliquer la différence entre l’état initial et l’état final, puis préciser la part imputable au preneur. Une comparaison abstraite entre un local ancien et un local remis à neuf ne suffit pas. La preuve doit porter sur l’état contractuellement exigé.
Le preneur, de son côté, doit conserver les documents établissant l’entretien et les travaux réalisés. Une contestation efficace identifie chaque retenue, son fondement, son montant et son justificatif manquant. Elle peut demander la restitution immédiate de la part non sérieusement contestable. Le désaccord sur une réparation précise ne devrait pas permettre au bailleur de conserver l’intégralité du dépôt pendant plusieurs mois.
La restitution du dépôt ne se confond pas avec une clause pénale. Une clause prévoyant que le dépôt resterait acquis au bailleur en cas de résiliation peut être requalifiée et modérée. Dans son arrêt du 20 novembre 2025, pourvoi n° 24-16.763, la Cour a retenu qu’une clause de conservation du dépôt constituait une clause pénale et qu’elle pouvait présenter un caractère manifestement excessif : Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 novembre 2025, n° 24-16.763.
La Cour a formulé la règle suivante : « la pénalité fixée présentait un caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi ». Cette citation impose de distinguer la retenue réparatrice, calculée selon une créance déterminée, de la confiscation contractuelle du dépôt. Or, une clause qui prive le preneur de toute restitution sans évaluation du préjudice expose le bailleur à une contestation sérieuse.
Le contrôle du contenu contractuel demeure également lié aux obligations effectivement stipulées. Dans l’arrêt du 15 décembre 2021, pourvoi n° 20-14.423, la Cour rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » : Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 décembre 2021, n° 20-14.423. Cette obligation encadre aussi l’appréciation des réparations réclamées au départ.
Les charges locatives appellent une vigilance comparable. Le bailleur doit appliquer la répartition contractuelle et produire les éléments de régularisation. Il doit aussi éviter de confondre les charges récupérables avec les dépenses qui restent à sa charge. Lorsque le compte annuel n’est pas arrêté au départ, une provision raisonnable peut être discutée, mais elle doit être régularisée dans un délai cohérent et documenté.
La jurisprudence du corpus rappelle que le dépôt garantit principalement l’exécution du bail, non la constitution d’une réserve générale. Dans une décision obtenue lors du présent voyage, la troisième chambre civile a indiqué que « la garantie à première demande constituait une sûreté personnelle régie par l’article 2321 du code civil » : Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2023, n° 22-10.648. Cette qualification confirme la nécessité de distinguer chaque sûreté et chaque mécanisme de restitution.
Le bailleur qui mobilise une garantie autonome ou conserve un dépôt doit respecter le cadre propre à l’instrument utilisé. La suspension temporaire d’une sûreté n’emporte pas nécessairement extinction de la dette, tandis que la restitution du dépôt obéit désormais au calendrier de l’article L. 145-40. En conséquence, les contrats et les procédures internes doivent séparer les dépôts, cautions, garanties à première demande et garanties réelles.
B. La méthode contractuelle et contentieuse à compter du 26 août 2026
La sécurisation du départ commence plusieurs semaines avant la remise des clés. Le bailleur et le preneur doivent fixer une date contradictoire, organiser l’état des lieux et déterminer le sort des travaux. Le procès-verbal doit préciser si les clés sont remises définitivement ou seulement confiées pour une opération temporaire. Cette mention évite une discussion ultérieure sur le point de départ du délai de trois mois.
Le bailleur doit ensuite établir un compte de sortie. Ce document devrait reprendre le montant initial du dépôt, les paiements reçus, les loyers échus, les charges régularisées, les réparations imputables et le solde restituer. Les retenues doivent être ventilées par nature. Un document global, dépourvu de pièces et de calculs, fragilise la position de celui qui le produit.
Le preneur devrait vérifier que la somme restituée correspond au dépôt réellement versé. Il doit ensuite contrôler la date de réception du virement ou du chèque. La restitution tardive peut résulter d’un envoi non reçu, d’une erreur d’adresse ou d’une retenue non justifiée. La conservation des échanges écrits permet de déterminer si le bailleur a effectivement exécuté son obligation.
La décision du 13 mars 2025, pourvoi n° 23-21.681, rappelle l’interdépendance entre la demande de restitution et les créances de remise en état ou de charges : « le chef de dispositif du jugement qui avait rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie formée par la locataire dépendait de celui qui admettait une créance de la bailleresse au titre de la remise en état du logement et des charges restant dues » : Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 mars 2025, n° 23-21.681.
Dans un bail commercial, cette articulation commande de présenter séparément la demande de restitution et la contestation des créances invoquées. Le juge peut devoir examiner d’abord la réalité des charges ou des réparations avant de fixer le solde. Or, cette dépendance ne permet pas au bailleur de différer indéfiniment le décompte. Le litige doit porter sur des postes identifiés et non sur une conservation générale de la somme.
La restitution peut aussi intervenir dans un contexte de cession du droit au bail. La cession ne modifie pas automatiquement la créance personnelle née de la restitution du dépôt. La troisième chambre civile a jugé, le 4 juillet 2024, pourvoi n° 23-13.822, que « lorsque le cédant est tenu de garantir sur le fondement de l’article précité, le cessionnaire de l’éviction du bail », le remboursement des loyers et indemnités d’occupation devait être apprécié selon la garantie due : Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juillet 2024, n° 23-13.822. Les parties doivent donc identifier le titulaire du droit à restitution et la personne tenue de l’exécuter.
La mutation de l’immeuble obéit à une règle nouvelle distincte. Pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026, l’obligation de restitution du dépôt est transmise au nouveau bailleur. Le cédant doit toutefois restituer les documents relatifs aux garanties non monétaires et procéder aux mainlevées dans les six mois. Le texte officiel figure à l’article 62 de la loi du 26 mai 2026.
Cette transmission impose une coordination entre l’acte de vente, le bail et l’état des comptes locatifs. L’acquéreur doit recevoir le montant du dépôt, les éventuelles retenues déjà notifiées et les justificatifs. Le vendeur doit conserver la preuve de la transmission. En cas de désaccord, le preneur peut demander que soient identifiées les obligations respectives du bailleur ancien et du bailleur nouveau, sans être contraint de supporter leur défaut d’organisation.
Le contentieux peut être porté devant le tribunal judiciaire compétent, sous réserve des règles applicables à la procédure et aux clauses attributives licites. Une demande en référé peut être envisagée lorsque l’obligation de restitution n’est pas sérieusement contestable. Le demandeur devra alors produire le bail, la preuve du versement, le procès-verbal de remise des clés et les échanges relatifs aux retenues. Une argumentation générale sur le dépassement du délai sera moins efficace qu’un décompte poste par poste.
Les parties doivent enfin distinguer le délai de restitution du délai de prescription de leur action. Le nouveau plafond de trois mois fixe le moment où l’exécution devient exigible, mais il ne règle pas toutes les questions relatives à la prescription, à l’interruption ou à la compensation. A cet égard, une demande de restitution doit être formulée sans attendre, surtout lorsque le bailleur conteste la remise des clés ou annonce une retenue indéterminée.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 transforme le départ du bail commercial en opération juridiquement cadrée. À compter du 26 août 2026, le dépôt monétaire doit être restitué dans un délai raisonnable qui ne peut excéder trois mois après la remise des clés. Les garanties non monétaires bénéficient d’un délai maximal de six mois, avec restitution des documents et accomplissement des mainlevées.
La réforme ne dispense pas le bailleur de démontrer chaque créance retenue. Les décisions de la troisième chambre civile exigent une preuve individualisée des dégradations, un préjudice établi et une évaluation cohérente avec l’état réel des locaux. Le preneur doit, symétriquement, documenter le versement du dépôt, la remise des clés et la réception de la restitution.
En conséquence, la sécurité juridique repose sur trois documents : un état des lieux contradictoire, un procès-verbal précis de remise des clés et un décompte motivé du solde. Or, lorsque ces documents sont établis au moment du départ, le délai légal devient un instrument de prévisibilité plutôt qu’une nouvelle source de contentieux.
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