La vente immobilière repose sur un postulat : celui qui aliène un immeuble en est le propriétaire. Cette exigence tient à la nature même du transfert de propriété. L’article 1583 du code civil fait dépendre ce transfert du seul échange des consentements sur la chose et sur le prix.
Or la jurisprudence rencontre des situations où le vendeur n’est pas le véritable titulaire du droit qu’il prétend transmettre. Soit qu’il ait acquis d’un auteur lui-même dépourvu de titre, soit que l’assiette du bien englobe des parties qui ne lui appartiennent pas. L’article 1599 du code civil énonce alors que « la vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui ».
Cette nullité obéit à un régime singulier, que la troisième chambre civile a récemment rappelé. Les décisions rendues entre 2022 et 2026 ont précisé plusieurs points décisifs. La cour d’appel de Douai a rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que l’article 1599 du code civil « édicte une nullité relative en faveur de l’acheteur, qui a seul qualité pour l’invoquer (Civ. 3e, 16 avr. 1973: Bull. civ. III, n° 303) à l’exclusion du vendeur, ainsi que du véritable propriétaire qui ne dispose que d’une action en revendication » (CA Douai, 9 juillet 2026, n° 22/05374).
La présente analyse examine le régime de cette nullité, en ce qu’il réserve l’action à l’acquéreur. Elle s’attache ensuite aux causes de couverture de la nullité, et aux effets de la disparition du risque d’éviction. Le plan retenu est binaire : la protection réservée à l’acquéreur (I), puis la couverture et les effets (II).
I. Le régime de la nullité de la vente de la chose d’autrui : une protection réservée à l’acquéreur
A. La qualité pour agir : l’exclusivité de l’action en nullité au profit de l’acquéreur
La nullité de la vente de la chose d’autrui ne tend qu’à la protection de l’acquéreur. Celui-ci a donc seul qualité pour l’invoquer. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt fondateur du 5 décembre 2024, qui constitue la décision de principe la plus récente en la matière.
Cette décision retient que « la nullité résultant de la vente de la chose d’autrui, prévue par l’article 1599 du code civil, ne tend qu’à protéger l’acquéreur, qui a donc seul qualité pour l’invoquer » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 21-18.445, FS-B, publié au Bulletin). La formation de section de la troisième chambre civile a ainsi conféré une autorité particulière à la règle. Cette affirmation clôt la discussion sur la nature de l’action.
Or la qualité exclusive de l’acquéreur emporte une conséquence pratique considérable. Ni le vendeur, ni le véritable propriétaire ne peuvent demander la nullité de la vente. La décision de rejet du 1er mars 2023 en porte la trace, puisque le moyen annexé soutenait que « l’action en nullité de la vente de la chose d’autrui n’est ouverte qu’au seul acquéreur » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 22-11.490).
La cour d’appel de Riom a formulé la même règle en des termes limpides. Elle retient que « seul l’acheteur a qualité pour introduire l’action en nullité fondée sur ces dispositions, à l’exclusion du vendeur, ainsi que du véritable propriétaire qui ne dispose que d’une action en revendication » (CA Riom, 25 novembre 2025, n° 24/00114).
Cette répartition des actions traduit une logique de protection contractuelle. Elle ne relève pas de la sanction patrimoniale. Le véritable propriétaire, dépouillé par une aliénation à laquelle il est resté étranger, ne peut se prévaloir de la nullité de la vente.
Le propriétaire évincé dispose de l’action en revendication, dont le succès suppose la preuve de son droit. Cette action peut se heurter à la prescription acquisitive invoquée par l’occupant. La Cour de cassation a été saisie d’une telle configuration dans une espèce où le possesseur d’un terrain contestait la qualité de propriétaire des vendeurs successifs.
L’arrêt attaqué avait annulé les actes de vente antérieurs après avoir reconnu l’usucapion du revendiquant (Cass. 3e civ., 17 février 2022, n° 20-16.370 et n° 20-18.866, joints). La cour d’appel de Douai a tiré toutes les conséquences de cette répartition. Deux héritiers s’opposaient au sujet de la vente d’un immeuble successoral consenti par l’un d’eux.
La cour d’appel de Douai a rappelé que la nullité relative de l’article 1599 du code civil protège exclusivement l’acheteur. Elle a jugé que « sans que les éléments invoqués par les parties s’agissant de la bonne ou la mauvaise foi de la société [1] puissent avoir une incidence, M. [K] n’est pas fondé à invoquer la nullité de la promesse de vente régularisée entre Mme [K] et la société [1] » (CA Douai, 9 juillet 2026, n° 22/05374).
En conséquence, le frère légataire, quoique véritable propriétaire de l’immeuble, ne pouvait anéantir la promesse de vente signée par sa sœur. Son préjudice trouvait sa réparation dans l’action en responsabilité délictuelle. Cette action était dirigée contre l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
À cet égard, l’exclusivité de la qualité pour agir n’est pas un simple artifice procédural. Elle commande le choix du fondement et détermine l’issue du litige. L’acquéreur qui a connaissance de l’absence de droit de son vendeur perd, par sa mauvaise foi, le bénéfice des dommages-intérêts prévus à l’article 1599 du code civil.
Le vendeur, à l’inverse, ne peut se prévaloir de sa propre inaptitude à transférer la propriété. Il ne peut ainsi échapper à l’exécution de ses engagements. Il ne peut davantage obtenir la restitution du bien qu’il a consenti à aliéner.
Cette asymétrie fonde la cohérence du dispositif. La nullité est une arme de l’acquéreur, et non un instrument de libération du vendeur. Elle n’est pas davantage un moyen de protection du tiers évincé.
B. La charge de la preuve : la démonstration de la propriété du vendeur et la preuve du risque d’éviction
La question de la charge de la preuve de la propriété du vendeur a donné lieu à une jurisprudence abondante. Les arrêts du 7 mai 2025 l’ont récemment confortée. Saisie d’un litige relatif à un protocole portant sur des réservoirs d’eau, la troisième chambre civile a rappelé qu’« il incombe au vendeur de prouver qu’il était le véritable propriétaire de la chose au moment de la vente » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-10.870 ; Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-10.871).
Le raisonnement de la Cour mérite d’être rapporté avec exactitude. L’acte invoqué pour établir la propriété de la commune ne suffisait pas, en l’absence d’éléments justifiant de la construction des réservoirs dans le délai imparti. Les juges du fond ont ensuite constaté que cette même commune avait proposé de se rendre acquéreur de l’ensemble du réseau d’adduction d’eau.
La Cour en a déduit que « les allégations de la société [Adresse 4], portant sur la seule propriété des réservoirs, ne permettaient pas d’établir que la société Karavelli, en fournissant au syndicat des copropriétaires l’eau faisant l’objet du protocole du 12 juillet 2006, aurait vendu la chose d’autrui ». Elle ajoute que « c’est sans inverser la charge de la preuve ni être tenue de caractériser l’absence de risque d’éviction, qu’elle en a déduit, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les deuxième et troisième branches du moyen, que la société [Adresse 4] n’était pas fondée à exciper de la nullité du contrat de vente » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-10.870).
Cette motivation dégage deux règles complémentaires. Le demandeur à la nullité doit établir que le bien vendu était la chose d’autrui. Le vendeur peut repousser cette démonstration en prouvant qu’il était propriétaire au jour de la vente.
La preuve de la propriété immobilière obéit, dans ce contentieux, à des modes libres. La cour d’appel de Riom l’a expressément reconnu dans l’arrêt du 25 novembre 2025. Elle retient que « les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, le juge devant rechercher quel est le droit le meilleur et le plus probable au regard des faits » (CA Riom, 25 novembre 2025, n° 24/00114).
La cour a également précisé le rôle du plan cadastral. Ce document est un simple instrument de nature fiscale, sans portée sur la propriété. Corroboré par d’autres indices, il peut néanmoins contribuer à établir le droit de propriété.
Cette liberté probatoire trouve sa limite dans les exigences propres à la prescription acquisitive. La venderesse d’une parcelle, dont la publication de l’acte avait été rejetée, invoquait l’usucapion trentenaire. La cour d’appel de Riom a rappelé qu’« à défaut de titre, l’usucapion n’est établie que s’il est démontrée une possession à titre de propriétaire, paisible, ininterrompue, publique et non équivoque pendant trente ans ».
Cette exigence est conforme à l’article 2261 du code civil. La cour ajoute que « l’usucapion ne vaut que si le délai trentenaire était écoulé au jour de la vente » (CA Riom, 25 novembre 2025, n° 24/00114).
En l’espèce, le litige avait divisé les parties entre 1982 et 1992. La possession ne pouvait donc être qualifiée de paisible et non équivoque avant 1992. Le délai de trente ans n’était pas acquis au jour de la vente.
La cour a néanmoins retenu que la venderesse était bien propriétaire de la parcelle. Elle s’est fondée sur un faisceau d’indices, incluant le procès-verbal de délimitation. L’absence de toute revendication des héritiers du voisin a conforté cette analyse.
Le rapprochement des arrêts de 2023 et de 2025 révèle une jurisprudence cohérente. Elle articule la charge de la preuve de la propriété avec la démonstration du risque d’éviction. Le vendeur doit prouver qu’il était propriétaire au moment de la vente.
L’acquéreur qui demande la nullité doit établir que la chose vendue appartenait à autrui. Il doit également démontrer qu’il demeure exposé à un risque d’éviction. Cette seconde exigence, précisée par la jurisprudence récente, conduit à examiner les causes de couverture de la nullité.
II. La couverture de la nullité et les effets de la vente de la chose d’autrui
A. La disparition du risque d’éviction et la régularisation en cours d’instance
La nullité de la vente de la chose d’autrui est couverte lorsque l’acquéreur a vu disparaître le risque d’éviction avant toute action en nullité. Cette règle, traditionnelle, a été confirmée par la cour d’appel de Riom. Elle retient que « la nullité résultant de la vente de la chose d’autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l’acheteur a vu disparaître le risque d’éviction » (CA Riom, 25 novembre 2025, n° 24/00114).
La nouveauté tient au sort de la régularisation intervenue en cours d’instance. La Cour de cassation a résolu cette question dans l’arrêt de principe du 5 décembre 2024. L’affaire présentait une configuration originale, relative à la revente d’un lot de copropriété.
Une société avait acquis un lot de copropriété dans un immeuble, dont la vente originaire était elle-même entachée de nullité absolue. Le sous-acquéreur poursuivait l’annulation de la vente subséquente sur le fondement de l’article 1599 du code civil. Il soutenait que la régularisation de la vente principale, intervenue en cours d’instance, était sans effet sur son action.
La troisième chambre civile a constaté qu’elle n’avait « pas eu à se prononcer sur le cas d’une régularisation de la vente principale intervenue au cours de l’instance en nullité engagée par le sous-acquéreur ». Elle a alors posé la règle suivante : « Le fondement de la nullité de la vente de la chose d’autrui résidant exclusivement dans la nécessité de protéger l’acquéreur d’un risque d’éviction, elle ne peut être prononcée lorsque, la régularisation de la vente principale étant intervenue en cours d’instance, tout risque d’éviction du sous-acquéreur a disparu au jour où le juge statue » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 21-18.445, FS-B, publié au Bulletin).
Cette solution retient la date à laquelle le juge statue comme point d’appréciation de la disparition du risque d’éviction. Il s’agit du principal apport de la jurisprudence récente en la matière. Elle s’inscrit dans le prolongement de la règle traditionnelle, selon laquelle la nullité de la chose d’autrui ne protège l’acquéreur que contre le risque d’être évincé.
Si ce risque a disparu au jour où le juge se prononce, l’action en nullité n’a plus d’objet. Or il est remarquable que la Cour ait étendu cette logique au cas où la régularisation émane du vendeur originaire. Ce dernier avait renoncé à se prévaloir de la nullité de la vente initiale par un ensemble d’actes non équivoques.
Le sous-acquéreur ne pouvait, dès lors, être utilement protégé. La Cour relève que la vente subséquente « ne pouvait plus être contestée par la société Clasa, de sorte que tout risque d’éviction du sous-acquéreur, la société Margaux, avait disparu » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 21-18.445).
Par ailleurs, la jurisprudence avait déjà admis que l’exclusion de tout risque d’éviction peut résulter de circonstances qui ne constituent pas une régularisation formelle de la vente. L’arrêt du 14 septembre 2023 en offre une illustration. Des acquéreurs de lots de copropriété avaient vu leur demande en annulation écartée, alors même que les actes modificatifs de l’état descriptif de division avaient été annulés.
La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir relevé que l’assemblée générale avait, à l’unanimité, approuvé les travaux réalisés sur les parties communes. La venderesse justifiait en outre « d’un juste titre » et « d’une possession de bonne foi depuis au moins 2009 ». La Cour en a conclu que « dès lors qu’il résultait de ces constatations et énonciations l’exclusion de tout risque d’éviction pour les acquéreurs, nonobstant l’annulation des actes modificatif et rectificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble dont ils étaient seuls à l’origine, la cour d’appel en a exactement déduit que les conditions d’une annulation de la vente de la chose d’autrui n’étaient pas réunies » (Cass. 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-18.504).
La confrontation de ces deux arrêts éclaire la finalité de la règle. Dans l’espèce de 2023, le risque d’éviction était exclu en raison de la possession de bonne foi et de l’approbation unanime des copropriétaires. Ces circonstances rendaient vaine toute action en revendication.
Dans l’espèce de 2024, la régularisation de la vente originaire faisait disparaître, en cours d’instance, la cause de la nullité. Dès lors, la nullité de la vente de la chose d’autrui apparaît comme une nullité dont l’appréciation se déplace dans le temps. Le juge ne se borne pas à vérifier la situation au jour de la vente.
Le juge apprécie l’existence du risque d’éviction au jour où il statue. Cette conception est conforme au principe selon lequel la nullité ne tend qu’à protéger l’acquéreur. Elle explique que la régularisation intervenue après l’introduction de l’instance puisse priver l’action de son fondement.
B. La prescription de l’action, les restitutions et la responsabilité des professionnels du droit
L’action en nullité de la vente de la chose d’autrui est une action personnelle. Elle est soumise à la prescription quinquennale de droit commun. La cour d’appel de Nouméa l’a rappelé dans un arrêt du 20 janvier 2025. Elle applique l’article 2224 du code civil : « l’action en nullité de l’article 1599 se prescrit par cinq ans » (CA Nouméa, 20 janvier 2025, n° 20/00423).
La même cour a toutefois précisé les effets de l’interruption de la prescription. Le dépôt de la requête introductive d’instance tendant à la résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme interrompt la prescription de l’action en nullité. L’action en nullité fondée sur l’article 1599 du code civil bénéficie de cette interruption.
La cour retient que « l’action en nullité litigieuse tend au même but que l’action initiale, à savoir l’anéantissement de l’acte de vente » (CA Nouméa, 20 janvier 2025, n° 20/00423). Cette interruption par une action tendant au même but illustre la plasticité du régime des nullités. Le fondement juridique invoqué importe moins que l’objet poursuivi par la demande.
En conséquence, l’acquéreur qui a introduit dans le délai une action en résolution conserve le bénéfice du délai. Il peut invoquer, par la suite, la nullité de la vente de la chose d’autrui. Cette solution protège utilement l’acquéreur. Celui-ci ne se voit pas opposer la prescription pour avoir initialement mal qualifié son action.
Quant aux effets de la nullité prononcée, ils obéissent au droit commun de l’anéantissement rétroactif du contrat. La vente étant nulle, chaque partie doit restituer ce qu’elle a reçu. Le vendeur rembourse le prix, l’acquéreur restitue l’immeuble.
La jurisprudence ajoute que la nullité de la vente peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose appartenait à autrui. Cette règle est conforme au second membre de l’article 1599 du code civil. À cet égard, la bonne foi de l’acquéreur constitue la condition de l’indemnisation.
L’acquéreur de mauvaise foi, qui connaissait l’absence de droit de son vendeur, ne peut prétendre qu’à la restitution du prix. Il n’obtient pas de dommages-intérêts. La protection de l’acquéreur de bonne foi justifie seule l’indemnisation.
Le contentieux de la vente de la chose d’autrui mobilise également la responsabilité des professionnels du droit. La responsabilité du notaire est singulièrement concernée. Dans l’affaire soumise à la cour d’appel de Riom, l’échec de la publication de l’acte de vente était en cause. Les acquéreurs ont recherché la responsabilité de l’officier public ministériel.
La cour a rappelé qu’« il est acquis de manière constante que le Notaire doit assurer l’effectivité de l’acte et qu’à défaut, il engage sa responsabilité professionnelle ». Elle ajoute que cette responsabilité « ne peut donner lieu à des dommages et intérêts que s’il est justifié d’un préjudice » (CA Riom, 25 novembre 2025, n° 24/00114).
En l’espèce, la faute du notaire était établie. Il n’avait ni vérifié l’origine de propriété, ni recherché les causes du refus de publication. Le préjudice faisait toutefois défaut, dès lors que les acquéreurs étaient demeurés propriétaires du bien.
Cette exigence d’un préjudice certain conditionne également la responsabilité délictuelle des parties au contrat. L’arrêt de la cour d’appel de Douai en offre une illustration. Le légataire, véritable propriétaire de l’immeuble vendu par sa sœur, a obtenu réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
Son comportement fautif était caractérisé par l’absence d’avertissement de sa sœur et du notaire sur le legs dont il bénéficiait. Ce comportement était à l’origine de la perte de temps subie par l’acquéreur, évaluée à 5 000 euros (CA Douai, 9 juillet 2026, n° 22/05374). Le tiers évincé trouve ainsi, dans la responsabilité délictuelle, un fondement de réparation qui lui est fermé par la voie de la nullité.
Dès lors, le régime de la vente de la chose d’autrui se caractérise par une architecture cohérente. La nullité, réservée à l’acquéreur, sanctionne la seule existence d’un risque d’éviction, apprécié au jour où le juge statue. Sa couverture par la régularisation en cours d’instance en réduit la portée pratique, ainsi que l’a consacré l’arrêt du 5 décembre 2024.
La prescription quinquennale et la responsabilité des professionnels du droit en encadrent la mise en œuvre. Ce régime résulte de la jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel entre 2022 et 2026. Il offre aux praticiens un cadre stabilisé.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et des cours d’appel dessine un régime stabilisé. La finalité protectrice de la nullité ne fait plus débat. L’arrêt du 5 décembre 2024 consacre une conception dynamique de la protection de l’acquéreur.
La qualité exclusive de l’acquéreur pour agir complète ce dispositif. La charge de la preuve de la propriété pèse sur le vendeur. La prescription quinquennale encadre enfin l’exercice de l’action.
L’arrêt du 5 décembre 2024 demeure la référence en la matière. La nullité ne peut être prononcée lorsque la régularisation de la vente principale est intervenue en cours d’instance. Tout risque d’éviction du sous-acquéreur a alors disparu au jour où le juge statue (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 21-18.445).
Or ces solutions intéressent directement les parties aux transactions immobilières. Elles concernent les acquéreurs confrontés à un vendeur dépourvu de droit. Elles visent aussi les copropriétaires découvrant que la vente a porté sur des parties communes, ou les héritiers dont un co-indivisaire a aliéné un bien successoral.
La sécurité de la vente immobilière commande une vigilance particulière sur l’origine de propriété. La publication des actes et la consistance exacte du bien vendu doivent être vérifiées. L’assistance d’un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris permet d’appréhender ces questions et d’engager, le cas échéant, les actions appropriées en nullité ou en responsabilité.
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