I. La détermination de l’indemnité d’occupation due après l’expiration du bail commercial
A. Le principe : une indemnité distincte du loyer, déterminée selon la valeur locative
Lorsque le bail commercial expire sans que le preneur soit déchu de son droit au renouvellement, le locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction cesse d’être tenu au paiement du loyer contractuel. Le premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce lui reconnaît un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L’indemnité d’occupation est alors déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V, compte tenu de tous éléments d’appréciation. La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 27 février 2025, que le bailleur peut prétendre, dès l’expiration du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, FS-B).
Cette solution consacre la dissociation entre le loyer, contrepartie de la jouissance contractuelle, et l’indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation maintenue sans titre. La valeur locative s’apprécie, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or la substitution de l’indemnité au loyer emporte des conséquences financières substantielles pour le preneur. Le plafonnement prévu pour le loyer renouvelé ne s’applique en effet pas à l’indemnité d’occupation, dont le montant peut excéder sensiblement le dernier loyer acquitté. A cet égard, la détermination du montant relève d’une appréciation souveraine des juges du fond, qui demeure néanmoins enfermée dans les limites des prétentions des parties.
La Cour de cassation a ainsi sanctionné, par un arrêt du 16 octobre 2025, la fixation par la cour d’appel d’une indemnité d’occupation statutaire supérieure au montant sollicité par le bailleur dans le dispositif de ses conclusions. Rappelant que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, la troisième chambre civile a jugé qu’en fixant l’indemnité à la somme annuelle de 66 000 euros hors taxes, alors que la bailleresse demandait son versement à hauteur de 64 100 euros, la cour d’appel avait statué ultra petita et violé l’article 4 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-15.549). Des lors, l’évaluation de l’expert judiciaire, fût-elle supérieure à la demande, ne saurait autoriser le juge à statuer au-delà des conclusions dont il est saisi.
La frontière entre la perte de la chose louée et la simple dégradation des locaux commande également l’assiette de l’indemnité d’occupation. Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir écarté la qualification de perte de la chose, en relevant que les travaux de réfection auraient dû être réalisés depuis plusieurs années par la bailleresse et que les désordres présentés par les lieux loués n’étaient pas assimilables à la perte de la chose, dès lors que plusieurs bâtiments étaient donnés à bail et que seul l’un d’entre eux présentait des dégradations importantes (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-15.336). La bailleresse, qui ne justifiait d’aucun des motifs graves prévus par l’article L. 145-17 du code de commerce, demeurait ainsi redevable d’une indemnité d’éviction. Le preneur, dont l’exploitation se poursuivait dans une partie des lieux, restait quant à lui tenu d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisoire au montant du dernier loyer.
La distinction entre l’indemnité d’occupation statutaire et l’indemnité de droit commun conditionne enfin le quantum de la dette du preneur. Lorsque le locataire est déchu de son droit au maintien dans les lieux, notamment après l’expiration du délai de prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction, il devient occupant sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation est alors fixée selon le droit commun, sans référence aux critères de l’article L. 145-33 précité. Cette indemnité peut être supérieure à la valeur locative, ce qui confère au point de départ de la prescription une importance décisive dans l’économie du litige.
La détermination du montant s’opère le plus souvent au terme d’une expertise judiciaire, dont le rapport éclaire le juge sur la valeur locative des lieux. L’autorité de l’avis de l’expert n’est toutefois pas absolue, dès lors que la fixation du montant demeure une prérogative du juge du fond. Celui-ci reste tenu de s’en tenir aux prétentions des parties, quand bien même l’évaluation de l’expert serait plus élevée, comme l’illustre la censure prononcée par l’arrêt du 16 octobre 2025 précité (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-15.549). Or l’enjeu économique est considérable, puisque l’indemnité d’occupation court pendant toute la durée de l’instance et se substitue au loyer pour la période écoulée depuis l’expiration du bail. A cet égard, la fixation à titre provisionnel au montant du dernier loyer permet d’éviter une cristallisation prématurée du litige sur la seule question du quantum.
B. Le point de départ de l’obligation : la rétroactivité après l’exercice du droit d’option et l’indemnité provisoire
La détermination du point de départ de l’indemnité d’occupation oppose le bailleur qui prétend obtenir la valeur locative dès l’expiration du bail et le preneur qui soutient que le loyer contractuel continue de courir tant que le renouvellement n’est pas refusé. Le droit d’option, organisé par l’article L. 145-57 du code de commerce, permet au bailleur, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, de refuser le renouvellement qu’il avait accepté en principe. L’exercice de cette faculté produit un effet rétroactif que la jurisprudence récente a nettement précisé.
Dans l’arrêt du 27 février 2025, la société bailleresse avait sollicité le renouvellement de son bail à effet au 1er janvier 2015. Elle avait ensuite demandé la fixation du loyer renouvelé à un montant déplafonné, puis avait exercé son droit d’option et réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative à compter du 1er janvier 2015. La cour d’appel de Bourges n’avait admis la fixation à la valeur locative qu’à compter du 1er janvier 2016. Elle avait retenu que la bailleresse avait accepté tacitement le principe du renouvellement et n’avait formé sa demande de nouveau prix que le 7 octobre 2015. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en énonçant que, lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, FS-B).
En conséquence, l’acceptation initiale du principe du renouvellement ne fait pas obstacle à la rétroactivité de l’indemnité d’occupation, dès lors que le bailleur exerce son droit d’option dans le délai légal. La solution protège le bailleur contre l’immobilisation de son capital locatif pendant la durée de l’instance en fixation du loyer. Elle impose en revanche au preneur un passif locatif potentiellement supérieur à celui qu’il avait provisionné, puisque la valeur locative peut excéder le loyer plafonné. Par ailleurs, lorsque l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est prescrite, le preneur devient occupant sans droit ni titre et l’indemnité d’occupation est alors régie par le droit commun, ce qui accroît encore la distorsion avec le loyer contractuel.
La question du point de départ se pose également dans le cadre des procédures de référé, où le juge statue au provisoire. Dans l’arrêt du 18 septembre 2025, la cour d’appel avait condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du dernier loyer avant la prise d’effet du congé, tout en désignant un expert chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-15.336). Cette indemnité provisoire constitue un acompte sur l’indemnité définitive, dont elle ne préjuge pas le montant final. Elle garantit au bailleur la continuité de la contrepartie financière de l’occupation pendant la durée de l’expertise, tout en préservant le preneur d’une condamnation définitive prononcée au provisoire.
II. Le recouvrement de l’indemnité d’occupation : les voies de droit et la prescription
A. Les pouvoirs du juge des référés : la provision et la contestation sérieuse
Le recouvrement de l’indemnité d’occupation s’opère fréquemment par la voie du référé, le bailleur recherchant une condamnation rapide du preneur maintenu dans les lieux. Les articles 834 et 835 du code de procédure civile limitent toutefois le pouvoir du juge des référés. Celui-ci ne peut, hors contestation sérieuse, qu’accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation. Le premier alinéa de l’article 835 précité lui permet néanmoins de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. La jurisprudence de la troisième chambre civile veille au respect de cette délimitation des compétences du juge du provisoire.
Par un arrêt du 15 janvier 2026, la Cour de cassation a rappelé que le juge des référés excède ses pouvoirs en allouant une indemnité d’occupation et non une provision. En l’espèce, la cour d’appel de Papeete, statuant en appel d’une ordonnance de référé, avait condamné la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 000 000 de francs CFP à compter du 27 juillet 2022, sans assortir cette condamnation d’un caractère provisionnel. La Cour de cassation, faisant application de l’article 433 du code de procédure civile de la Polynésie française, a cassé l’arrêt et statué au fond, en prononçant la condamnation à titre provisionnel (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-16.720). Des lors, la juridiction des référés, même saisie en cause d’appel, demeure une juridiction du provisoire. Sa condamnation ne peut excéder le quantum de l’obligation non sérieusement contestable.
La même exigence a été appliquée par un arrêt du 6 novembre 2025, dans une affaire où le juge des référés avait mis à la charge de la locataire le montant total des travaux de remise en état des locaux, soit 137 292,20 euros hors taxes. Les travaux avaient déjà été réalisés par le bailleur et la demande portait sur des dommages et intérêts. La troisième chambre civile a jugé qu’en allouant une indemnité et non une provision, la cour d’appel avait excédé ses pouvoirs et violé l’article 835 du code de procédure civile, puis a prononcé la condamnation à titre provisionnel (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-10.091). Le juge des référés ne saurait ainsi se transformer en juge du fond par la seule exigence de l’urgence.
L’existence d’une contestation sérieuse fait en outre obstacle au prononcé d’une provision. Par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de Grenoble d’avoir dit n’y avoir lieu à référé. Les demandes de la bailleresse fondées sur le paiement des taxes foncières du seul local loué se heurtaient à l’existence d’une contestation sérieuse qu’il ne lui appartenait pas de trancher, dès lors que la clause du bail relative aux charges visait les charges du centre commercial et non celles du local privatif (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 22-23.653). A cet égard, la charge de la preuve du montant des sommes réclamées pèse sur le bailleur, qui doit justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont il sollicite le paiement.
Par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a ainsi cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait condamné la locataire au paiement d’indemnités d’occupation et d’arriérés de loyer. La cour d’appel s’était fondée sur le seul constat que les relevés de compte comportaient depuis 2017 la mention de postes de charges non justifiés et que la locataire ne les avait pas contestés. La Cour a rappelé qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire. L’absence de contestation antérieure ne supplée pas cette justification (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221).
B. La prescription de l’action et l’effet des mesures d’instruction sur le cours du délai
Les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans, en application de l’article L. 145-60 du code de commerce. Le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Il doit indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce. Le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427, FS-D).
Le régime de l’interruption et de la suspension de la prescription est précisé par les articles 2240, 2241 et 2239 du code civil. La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. La demande en justice, même en référé, produit le même effet. La prescription est en outre suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.
La jurisprudence récente apporte une précision décisive sur le bénéficiaire de cette suspension. Par un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile a rappelé que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B). Le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, ne bénéficie de l’effet suspensif attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert.
En l’espèce, la locataire, qui avait émis protestations et réserves lors de l’audience de référé sans solliciter de mesure d’instruction, n’avait pas interrompu ni suspendu le cours de la prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a en outre écarté l’interruption résultant d’un dire adressé à l’expert par la bailleresse, au motif que ce dire ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B). La même solution a été retenue dans l’arrêt n° 24-10.427, où la locataire avait fait valoir protestations et réserves sans former de demande de mesure d’instruction relative à la validité du congé ou au montant des indemnités éventuellement dues (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427, FS-D).
La contestation du congé lui-même produit en revanche un effet interruptif. Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait déclaré prescrite la demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée par le cessionnaire du fonds de commerce. La cour d’appel n’avait pas recherché si les contestations émises en première instance par le locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction n’avaient pas interrompu le délai de prescription (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Le locataire qui a régulièrement contesté le congé conserve ainsi la possibilité de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même au-delà du délai de deux ans.
L’articulation de ces règles commande aux praticiens une vigilance particulière sur le contenu des conclusions et des actes de procédure. A cet égard, la prescription de droit commun de l’action en paiement des loyers et des charges, régie par l’article 2224 du code civil, s’applique aux sommes dues au titre de l’occupation lorsque celle-ci n’est plus régie par le statut. La distinction entre l’indemnité statutaire et l’indemnité de droit commun détermine ainsi le délai applicable, le bailleur devant identifier avec précision le fondement de sa demande pour sécuriser le recouvrement de sa créance.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, marquée par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, dessine un régime complet de l’indemnité d’occupation du locataire commercial. Le montant de l’indemnité, distinct du loyer contractuel, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, sans que le juge puisse statuer au-delà des prétentions des parties. Le point de départ de l’obligation, fixé à la date d’expiration du bail, s’impose rétroactivement au preneur lorsque le bailleur exerce son droit d’option, tandis que l’indemnité provisoire au montant du dernier loyer garantit la continuité du recouvrement pendant l’instance. En conséquence, les voies de recouvrement demeurent strictement encadrées : le juge des référés ne peut allouer qu’une provision, hors contestation sérieuse, et la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, dont le point de départ court à compter de la date d’effet du congé, ne peut être interrompue ou suspendue qu’à des conditions strictes, la suspension attachée à une mesure d’instruction ne profitant qu’à la partie qui l’a sollicitée ou s’y est expressément associée. Ces principes, désormais consolidés, offrent aux bailleurs et aux preneurs un cadre prévisible pour la gestion de la période d’occupation postérieure à l’expiration du bail. La maîtrise de ces mécanismes relève du droit des baux commerciaux à Paris exercé par les avocats du cabinet.
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