La réception des travaux constitue l’acte juridique déterminant de toute opération de construction privée. Selon l’article 1792-6 du code civil, « la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves », et elle intervient « à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement ». Cet acte emporte des conséquences considérables, puisqu’il fait courir le délai décennal de l’article 1792 du code civil, la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du même code et la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé les conditions de la réception tacite, le régime de la réception judiciaire et la portée des garanties postérieures, dans une série d’arrêts rendus entre 2024 et 2026. La présente étude analyse ces évolutions à travers les décisions publiées et les arrêts de cassation les plus significatifs de la période.
I. La formation de la réception des travaux : la réception tacite et la réception judiciaire
La réception n’obéit à aucune exigence de forme, de sorte qu’elle peut être expresse, tacite ou judiciaire. La troisième chambre civile a, dans la période récente, précisé les conditions de la réception tacite et les critères de la réception judiciaire, dont l’enjeu est la fixation de la date à partir de laquelle les garanties légales courent.
A. La réception tacite : la présomption de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage
La réception tacite se déduit de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage, laquelle se manifeste notamment par la prise de possession et le paiement des travaux. La Cour de cassation a rappelé, par un arrêt de la formation de section du 23 mai 2024, que « le paiement de l’intégralité des travaux et la prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite, laquelle n’est pas subordonnée à l’achèvement de l’ouvrage, mais peut être assortie de réserves » (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.938, FS-B, publié au Bulletin, arrêt consultable ici). Or, cette présomption comporte des limites que l’arrêt illustre précisément : en cas de travaux sur un ouvrage existant, « la prise de possession permettant, avec le paiement du prix, de faire présumer la réception, ne peut résulter du seul fait que le maître de l’ouvrage occupait déjà les lieux » (même arrêt). En conséquence, le maître de l’ouvrage qui occupait les lieux avant le chantier ne peut se voir opposer une réception tacite fondée sur la seule continuité de son occupation.
La même décision précise les conditions de la réception partielle, en énonçant, au visa de l’article 1792-6 du code civil, que « la réception de l’ouvrage peut être partielle et intervenir par tranches de travaux successives et distinctes, même dans le cadre d’un marché unique » (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, précité). Cette matière, qui mobilise des enjeux considérables pour le maître de l’ouvrage comme pour l’entrepreneur, relève de la pratique des avocats en droit de la réception des travaux à Paris. La cour d’appel, qui avait retenu que la mission confiée à l’entreprise était unique et insusceptible d’être divisée en tranches, a été approuvée dès lors que les travaux de finition n’avaient « été ni exécutés ni payés » et qu’ils faisaient partie d’une mission unique dont la division n’était pas établie. À cet égard, la Cour rappelle que l’achèvement de la totalité de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception, ce qui confirme le caractère souple du mécanisme.
La présomption de réception tacite a été de nouveau au centre d’une cassation du 20 mars 2025, dans une affaire où le maître de l’ouvrage sollicitait la constatation d’une réception amiable de logements. La cour d’appel avait écarté la réception tacite au motif que la preuve de la volonté non équivoque de recevoir n’était pas rapportée, sans rechercher « si la prise de possession des ouvrages et le paiement du montant des travaux réalisés ne laissaient pas présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir celui-ci en l’état » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475, arrêt consultable ici). La Cour de cassation a censuré cette position, rappelant que le juge doit procéder à la recherche invoquée dès lors que la prise de possession et le paiement sont allégués. En conséquence, le plaideur qui entend se prévaloir d’une réception tacite doit démontrer ces deux éléments cumulatifs, dont la réunion fait présumer sa volonté de recevoir.
La portée de la réception tacite se mesure également au regard de l’assurance obligatoire des travaux de construction. Par un arrêt rendu en formation plénière de chambre le 30 mai 2024, la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article L. 243-1-1, II, du code des assurances, que « l’assurance obligatoire ne garantit les dommages à l’ouvrage existant provoqués par la construction d’un ouvrage neuf que dans le cas d’une indivisibilité technique des deux ouvrages et si celle-ci procède de l’incorporation totale de l’existant dans le neuf » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-20.711, FP-B, publié au Bulletin, arrêt consultable ici). En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que la couverture installée sur une charpente préexistante formait avec elle un tout indivisible, sans caractériser que l’ouvrage existant s’incorporait totalement dans l’ouvrage neuf. La cassation est prononcée au motif que les deux conditions, l’incorporation totale et l’indivisibilité technique, sont cumulatives, et que les dommages subis par l’ouvrage existant ne sont pas garantis lorsque c’est l’ouvrage neuf qui vient s’y incorporer. Dès lors, la réception tacite, en ce qu’elle conditionne la mise en œuvre de la garantie décennale, doit être appréciée avec rigueur dans les opérations portant sur l’existant.
B. La réception judiciaire : la détermination de la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu
Lorsque les parties ne s’accordent pas sur la réception, celle-ci peut être prononcée judiciairement à la demande de la partie la plus diligente. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 19 septembre 2024, la règle essentielle selon laquelle « la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves », qu’« elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement » et qu’« elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-24.871, et pourvois joints n° 23-10.105 et 23-10.965, arrêt consultable ici). La Cour précise, en outre, qu’« il est jugé que, lorsqu’elle est demandée, la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu, c’est-à-dire, pour une maison d’habitation, à la date à laquelle elle est habitable, sans qu’importe la volonté du maître de l’ouvrage de la recevoir » (même arrêt).
Cette solution commande la méthode du juge du fond. Dans l’affaire jugée le 19 septembre 2024, le constructeur et son garant proposaient la date du 9 janvier 2014 pour la réception judiciaire, tandis que la cour d’appel l’écartait au motif que les maîtres de l’ouvrage n’avaient pas été convoqués pour une réception à cette date. La Cour de cassation censure cette motivation, estimant que ces motifs étaient impropres à caractériser un obstacle à la réception judiciaire, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, à la date du 9 janvier 2014, la maison était habitable et, ainsi, en état d’être reçue ». En conséquence, la convocation du maître de l’ouvrage ne constitue pas une condition de la réception judiciaire, laquelle se rattache exclusivement à l’état de l’ouvrage.
L’appréciation de l’habitabilité relève du pouvoir souverain des juges du fond, ainsi que l’illustre l’arrêt du 20 mars 2025 précité. La cour d’appel de Bourges avait constaté « l’absence majoritaire de pose ou de raccordement des sanitaires, un défaut de finition du réseau électrique intérieur, l’absence de système de chauffage », ainsi que de nombreux désordres affectant la charpente, les menuiseries, le parquet, la ventilation et les portes d’entrée. Elle en avait souverainement déduit que « l’ampleur de ces seules malfaçons et non-façons » empêchait que les appartements et la maison fussent « considérés comme habitables et, partant, en état d’être reçus » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475, précité). La Cour de cassation approuve cette analyse, qui procède d’une appréciation concrète de l’usage du bien, et écarte le moyen tiré de ce que les juges devaient préciser en quoi les défauts relevés interdisaient d’utiliser les lieux comme habitation. Or, cette décision montre que la réception judiciaire ne saurait être prononcée lorsque les manquements accumulés privent l’ouvrage de son caractère habitable.
À cet égard, la réception judiciaire, une fois prononcée, produit les mêmes effets que la réception conventionnelle : elle fait courir les garanties légales et met à la charge de l’entrepreneur les obligations résultant des réserves éventuellement assorties. La jurisprudence de la période 2024-2026 confirme ainsi que la date de la réception judiciaire est celle à laquelle l’ouvrage était en état d’être reçu, et non celle du prononcé de la décision, ce qui présente un enjeu pratique majeur pour la détermination du point de départ de la prescription décennale et des délais de garantie.
II. Les effets de la réception sur les garanties du constructeur
La réception opère un partage temporel des régimes de responsabilité : avant la réception, le constructeur est tenu d’une obligation de résultat, tandis qu’après la réception, les garanties légales s’appliquent dans les conditions fixées par les articles 1792 et suivants du code civil. La jurisprudence récente précise les contours de cette articulation et le régime des désordres postérieurs à la réception.
A. Le point de départ des garanties légales et l’obligation de résultat avant réception
La période antérieure à la réception est régie par l’obligation de résultat du constructeur. La troisième chambre civile a énoncé, dans un arrêt du 9 avril 2026, qu’« il est jugé, en application de ce texte, que tout professionnel de la construction est tenu, avant réception, d’une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l’ouvrage, quelle que soit la qualification du contrat » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-18.549, arrêt consultable ici). En l’espèce, l’entrepreneur avait réalisé des travaux électriques non conformes aux recommandations du distributeur d’énergie émises en cours de chantier, sans alerter le maître de l’ouvrage sur la nécessité d’obtenir une validation technique préalable. La Cour de cassation censure la cour d’appel pour n’avoir pas recherché si l’entrepreneur avait manqué à cette obligation de conseil et de résultat, et si ce manquement était seul à l’origine de la non-conformité relevée. Dès lors, la non-conformité des ouvrages réalisés avant réception engage la responsabilité du professionnel, sans qu’il puisse se retrancher derrière les recommandations tardives du distributeur d’énergie.
L’obligation de résultat du constructeur avant réception n’est pas une obligation absolue, puisque l’entrepreneur peut s’exonérer en rapportant la preuve d’une cause étrangère. La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt publié au Bulletin du 26 juin 2025, que « le constructeur, tenu d’une obligation de résultat pour les dommages intervenus durant la période antérieure à la réception, peut toujours s’exonérer en présence d’une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure » (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-20.274, FS-B, publié au Bulletin, arrêt consultable ici). En l’espèce, l’entrepreneur chargé d’un ravalement s’était fourni auprès d’un fabricant dont la peinture était affectée d’une carence en colorant ; la cour d’appel, relevant qu’il avait lui-même choisi la peinture à l’origine des désordres, a pu en déduire que la preuve d’un événement revêtant les caractères de la force majeure n’était pas rapportée. La Cour approuve cette analyse, qui fait peser sur le constructeur la charge de la preuve de l’exonération.
La même décision éclaire la portée de la garantie d’assurance dans la période antérieure à la réception. L’entrepreneur était assuré au titre d’un contrat ne prévoyant la prise en charge que des dommages survenus après réception ; la cour d’appel a constaté qu’aucune réception n’était intervenue et en a déduit que les conditions de la garantie n’étaient pas réunies (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, précité). La Cour de cassation retient que l’attestation d’assurance, à l’égard de l’assuré, ne peut prévaloir sur les stipulations de la police. Par ailleurs, le même arrêt applique l’article 2241 du code civil, selon lequel la demande en justice interrompt la prescription, à l’assignation tendant à voir rendre opposable un jugement : une telle assignation constitue une demande en justice interruptive, « en ce qu’elle permet à la partie appelée en déclaration de jugement opposable de faire valoir des observations en défense et au demandeur d’invoquer directement à son encontre l’autorité de la chose jugée ». En conséquence, la stratégie procédurale des constructeurs en matière de recours en garantie doit intégrer ces règles d’interruption, qui conditionnent la recevabilité de leurs actions après la réception.
Le point de départ des garanties légales se rattache, quant à lui, exclusivement à la réception, qu’elle soit expresse, tacite ou judiciaire. L’article 1792 du code civil fait peser sur tout constructeur une responsabilité de plein droit pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, tandis que l’article 1792-3 institue une garantie de bon fonctionnement de deux ans pour les éléments d’équipement. Or, la jurisprudence rappelle que l’obligation de résultat de la période antérieure à la réception ne saurait être confondue avec les garanties postérieures : la détermination précise de la date de réception commande ainsi le régime applicable à chaque désordre, et les praticiens doivent veiller à la preuve de cette date dans les contentieux de la construction.
B. Les désordres après réception : les réserves, la garantie de parfait achèvement et la réparation intégrale
Après la réception, les désordres se répartissent entre ceux qui sont couverts par les réserves et ceux qui sont révélés postérieurement. L’article 1792-6 du code civil prévoit que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, « s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ». En cas de réserves, la réception n’opère pas un effacement des désordres signalés, mais les maintient à la charge de l’entrepreneur, qui doit y remédier dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.
La jurisprudence de la période récente précise le régime des comptes entre les parties après une réception assortie de réserves. Par un arrêt du 5 décembre 2024, la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article 1134 du code civil et de la norme NF P 03-001 applicable au marché, que « la contestation, au sens des dispositions de l’article 19.6.2 de cette norme, consistait pour le maître de l’ouvrage à notifier à l’entrepreneur le décompte définitif établi par le maître d’œuvre dans un délai de quarante-cinq jours à compter de la réception par celui-ci du mémoire de l’entreprise » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-13.790, arrêt consultable ici). Le maître de l’ouvrage qui se borne à refuser d’examiner le mémoire de l’entreprise en invoquant des malfaçons, sans notifier son propre décompte dans le délai contractuel, est réputé avoir accepté le mémoire définitif, de manière irréfragable. Or, cette solution illustre la rigueur des exigences procédurales de la clôture des comptes, dont la méconnaissance prive le maître de l’ouvrage de toute contestation ultérieure.
Le même arrêt rappelle que les intérêts moratoires conventionnels, stipulés au cahier des clauses administratives particulières, doivent être appliqués par le juge, qui ne peut les réduire au taux légal lorsqu’une mise en demeure a été adressée (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, précité). La Cour, statuant au fond par application de l’article 627 du code de procédure civile, a ainsi condamné le maître de l’ouvrage au paiement de la somme due « outre les intérêts au taux légal augmenté de sept points ». En conséquence, les stipulations contractuelles relatives aux intérêts moratoires produisent leur plein effet dès lors que la mise en demeure est régulière.
L’indemnisation des désordres après réception obéit au principe de la réparation intégrale, que la troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 19 février 2026. Au visa de l’ancien article 1147 du code civil et du principe de la réparation intégrale, la Cour énonce que « les dommages-intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-13.670, arrêt consultable ici). En l’espèce, la cour d’appel avait rejeté la demande de la société maître de l’ouvrage au titre des travaux réalisés après réception, au motif que leur prise en charge par les constructeurs induirait une double indemnisation, sans expliquer en quoi les sommes réclamées feraient double emploi avec l’indemnisation allouée. La cassation est prononcée, la Cour exigeant que le juge motive précisément l’existence d’une double indemnisation pour écarter une demande.
Le même arrêt apporte une précision utile sur le lien entre malfaçons et indemnisation du préjudice de jouissance, question que les avocats en garantie décennale à Paris traitent dans le cadre des litiges de la construction. La cour d’appel avait retenu, pour débouter le maître de l’ouvrage de sa demande de pertes de loyers, que les désordres affectant certains lots ne les avaient pas rendus impropres à leur destination. La Cour de cassation approuve cette analyse, relevant que les lots avaient été loués sans que les travaux de reprise soient réalisés, et que « leur jouissance n’avait pas été affectée par les malfaçons constatées » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, précité), abstraction faite d’un motif surabondant sur l’impropriété à destination. Dès lors, la réparation intégrale n’exige pas que l’immeuble soit impropre à sa destination pour que des pertes locatives soient indemnisées ; elle exige seulement la démonstration d’un préjudice certain en lien avec les désordres.
À cet égard, le contentieux de la levée des réserves et des désordres postérieurs à la réception suppose une articulation rigoureuse des textes. La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 couvre, pendant un an, tous les désordres signalés par réserves ou par notification écrite, tandis que les garanties décennale et biennale des articles 1792 et 1792-3 sont autonomes et courent de la réception. Par ailleurs, la réception avec réserves n’exclut pas l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour les désordres non couverts par les garanties légales, sous réserve des règles de prescription et des clauses contractuelles. La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2024 à 2026, dessine ainsi un régime cohérent, fondé sur la date de réception comme pivot des obligations des constructeurs.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2024 et 2026 confirme que la réception des travaux constitue le moment clé de l’opération de construction, dont dépendent la nature et l’étendue des garanties du constructeur. La réception tacite est subordonnée à la démonstration de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage, présumée par la prise de possession et le paiement des travaux, sans que l’occupation préexistante des lieux suffise à l’établir. La réception judiciaire, pour sa part, doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu, appréciée, pour un immeuble d’habitation, au regard de son caractère habitable, sans égard à la volonté du maître de l’ouvrage.
En conséquence, les garanties légales des articles 1792 et 1792-3 du code civil courent de la réception, tandis que la période antérieure demeure régie par l’obligation de résultat du constructeur, dont seule la force majeure l’exonère. Les désordres postérieurs à la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement lorsqu’ils sont signalés par réserves ou par notification écrite dans le délai d’un an, et leur indemnisation obéit au principe de la réparation intégrale. Dès lors, la détermination précise de la date de réception, la qualité de la rédaction du procès-verbal et le respect des délais de notification conditionnent l’équilibre des droits du maître de l’ouvrage et du constructeur. La série d’arrêts ici analysée, dont plusieurs sont publiés au Bulletin, offre aux praticiens un cadre jurisprudentiel désormais stabilisé pour la conduite des opérations de construction et la gestion des contentieux afférents.