I. Le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction
A. Le fondement textuel du délai biennal et la détermination de son point de départ
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai biennal constitue le régime commun des actions nées du statut des baux commerciaux, au nombre desquelles figure l’action du preneur en paiement de l’indemnité d’éviction. Or l’article L. 145-9 du même code précise que le congé doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal « avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Le congé délivré par le bailleur met ainsi fin au bail, et la charge de la saisine pèse sur le seul preneur, ainsi que le rappelle la troisième chambre civile dans son arrêt du 12 février 2026 n° 24-10.578 (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B, publié).
La détermination du point de départ du délai a donné lieu à une confirmation expresse dans le contentieux récent. Dans son arrêt du 12 février 2026 n° 24-18.382, la Cour de cassation énonce qu’« il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B, publié). La même solution est affirmée pour l’action en nullité du congé, la prescription biennale des actions du locataire « en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction » courant elle aussi « à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.427). Le locataire qui entend contester les motifs du congé ou obtenir le paiement de l’indemnité doit donc saisir le tribunal dans les deux ans de la date pour laquelle le congé a été donné, sans égard au fait qu’il ait pu attendre la fixation judiciaire du montant de l’indemnité.
En conséquence, l’expiration du délai produit des effets radicaux, dont la perte de tout droit tiré du statut. La troisième chambre civile avait déjà jugé, le 16 novembre 2023, que la sanction du réputé non écrit, substituée à la nullité des clauses faisant échec au droit au renouvellement par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, est applicable aux baux en cours et que « l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, publié). Cet arrêt rappelle en creux que les actions en nullité demeurées soumises au délai biennal, telles que celles qui tendent à la contestation du congé, doivent être exercées dans le délai, à peine d’irrecevabilité. La rigueur du régime commande dès lors d’identifier avec précision les causes susceptibles d’en interrompre ou d’en suspendre le cours, ainsi que les hypothèses où le preneur, préservé par une contestation régulière du congé, conserve la possibilité de réclamer son indemnité.
La finalité de la mention obligatoire apparaît ainsi clairement : le congé doit informer le preneur du délai dans lequel il doit saisir le tribunal, afin qu’il puisse, le cas échéant, contester le congé ou solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction. Or la jurisprudence ne se contente pas d’exiger la mention ; elle en déduit également que le locataire qui n’a jamais entendu contester le congé, pas plus que le principe du versement d’une indemnité dont il attendait de connaître le montant, n’est pas dispensé de saisir le juge, car « il lui appartenait, pour obtenir cette indemnité, de saisir le juge afin d’en voir fixer le montant » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B). L’attente passive du preneur, si légitime soit-elle en apparence, ne suspend donc pas le cours du délai.
Par ailleurs, la portée de la mention obligatoire inscrite dans le congé ne saurait être étendue aux actes qui n’y sont pas soumis. L’arrêt du 27 mars 2025 n° 23-20.030 énonce que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce « ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme » et n’avait pas à mentionner le délai de prescription applicable pour le contester (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B, publié). Le preneur qui entend contester l’exercice du droit d’option dispose donc du même délai biennal, sans avoir été averti de son existence, ce que la formation de section juge compatible avec la sécurité juridique. Dès lors, la connaissance précise des causes d’interruption et de suspension apparaît d’autant plus décisive qu’aucune indulgence ne tempère le cours du délai.
B. La prescription applicable en présence d’une offre d’indemnité d’éviction et l’indifférence de la mauvaise foi du bailleur
La délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ne dispense pas le locataire de saisir le juge. L’arrêt du 12 février 2026 n° 24-10.578 juge en effet que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B, publié). En l’espèce, la commune bailleresse avait reconnu le droit à indemnité du preneur, lui avait demandé des justificatifs et annoncé une expertise judiciaire ; la cour d’appel, qui avait écarté la prescription au motif que l’attitude de la bailleresse était empreinte de mauvaise foi, a été censurée. La solution est reproduite à l’identique dans l’arrêt n° 24-10.579 rendu le même jour (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.579), signe de la volonté de la chambre de faire échec à toute velléité d’assouplissement du régime.
A cet égard, la jurisprudence distingue nettement la situation du locataire qui conteste régulièrement le congé de celle du preneur qui demeure inerte. Par un arrêt du 4 juin 2026 n° 24-21.573, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait déclaré prescrite la demande d’indemnité formée par le cessionnaire du fonds, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). La contestation du congé, émise dans le délai biennal, interrompt ainsi la prescription de l’action en paiement, et le locataire conserve la faculté de former sa demande d’indemnité à toute hauteur de la procédure, même au-delà de la date d’effet du congé.
La question de la reconnaissance du droit à indemnité mérite, à cet égard, une attention particulière. Le locataire soutenait, dans l’affaire n° 24-18.382, que la délivrance d’un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, suivie de la saisine du juge des référés aux fins d’expertise sur son montant, valait reconnaissance du droit à indemnité et avait interrompu la prescription. La Cour de cassation a écarté cette analyse : le dire adressé à l’expert, qui contestait la méthode d’évaluation de l’indemnité, ne comportait « aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382). L’offre contenue dans le congé n’emporte donc pas, par elle-même, reconnaissance interruptive de la prescription au profit du preneur.
Le même jour, l’arrêt n° 24-19.120 rappelle la nécessité de déceler, dans les conclusions du preneur, une contestation effective du refus de renouvellement. La cour d’appel, qui avait retenu que la locataire avait contesté le non-renouvellement dans le délai biennal en indiquant que l’état des locaux résultait de la vétusté, a été censurée pour avoir dénaturé des conclusions qui se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La contestation du congé doit donc être explicite et exprimée dans le délai, faute de quoi le preneur perd sa qualité de locataire au terme de la période biennale. Or cette exigence de clarté s’étend à la détermination du point de départ, qui ne souffre aucune discussion sérieuse depuis les arrêts du 12 février 2026.
En conséquence, la sévérité du régime se manifeste avec une constance remarquable, qu’il s’agisse d’un congé assorti d’une offre, d’un congé dénué d’offre ou de l’exercice du droit d’option. Le preneur qui n’agit pas dans le délai de deux ans perd tous les droits qu’il tenait du statut, y compris le droit à indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux. Il importe dès lors de déterminer si des circonstances procédurales, telles que la reconnaissance du droit à indemnité, la saisine du juge ou une mesure d’instruction, sont de nature à préserver l’action du locataire.
II. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription et les effets de son acquisition
A. La reconnaissance du droit à indemnité, la demande en justice et la mesure d’instruction in futurum
L’arrêt n° 24-18.382 du 12 février 2026 rappelle le triple fondement du régime d’interruption et de suspension. La prescription biennale « est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B, publié). La reconnaissance, régie par l’article 2240 du code civil, doit être non équivoque ; le dire adressé à l’expert, qui se bornait à contester la méthode d’évaluation retenue par l’expert, ne constitue pas une telle reconnaissance, ainsi que le retient le même arrêt.
La demande en justice, « même en référé », interrompt le délai de prescription en application de l’article 2241 du code civil, et ce délai d’interruption vaut pour la partie qui l’introduit. La mesure d’instruction in futurum, quant à elle, produit un effet suspensif dont le bénéfice est strictement réservé à la partie qui l’a sollicitée. La Cour de cassation énonce que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382).
L’arrêt n° 24-10.427, rendu le même jour, applique la règle au locataire qui s’était contenté de formuler protestations et réserves lors de l’audience de référé, sans former de demande de mesure d’instruction relative à la validité du congé ou au montant des indemnités éventuellement dues (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.427). Le congé ayant été délivré pour le 30 juin 2017, le délai expirait le 30 juin 2019, et l’assignation en annulation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction délivrée le 23 juillet 2021 était tardive. En conséquence, le preneur défendeur à l’instance en expertise doit manifester expressément son adhésion à la demande ou solliciter une extension de la mission de l’expert, faute de quoi la prescription continue de courir pendant le cours des opérations d’expertise.
Par ailleurs, la vigilance s’impose d’autant plus que le délai, suspendu le cas échéant, « recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée », selon les termes de l’article 2239 du code civil. Les parties doivent ainsi reconstituer un calendrier précis, du congé à l’issue de la mesure, pour éviter que le rapport de l’expert ne soit déposé après l’expiration du délai. A cet égard, la demande du bailleur tendant à la désignation d’un expert, lorsqu’elle est seule à l’origine de la mesure, ne profite qu’à lui-même, et le locataire qui entend préserver ses droits doit se joindre à la demande ou la compléter sans délai.
L’affaire n° 24-10.427 illustre la rigueur de la solution dans son application concrète. Le rapport de l’expert y avait été déposé le 11 mai 2020, et le preneur n’avait assigné la bailleresse que le 23 juillet 2021, soit après l’expiration du délai biennal expirant le 30 juin 2019. La formation de section a jugé que, faute de diligence interruptive ou suspensive imputable au preneur, la prescription était acquise, alors même que la bailleresse avait elle-même sollicité l’expertise sur le montant des deux indemnités (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.427). En conséquence, la seule circonstance que l’expertise ait été ordonnée à la demande du bailleur ne saurait être invoquée par le preneur pour justifier son inertie.
B. La perte du droit au maintien dans les lieux et la situation de l’occupant sans droit ni titre
Le droit au maintien dans les lieux, que l’article L. 145-28 du code de commerce reconnaît au locataire « pouvant prétendre à une indemnité d’éviction » jusqu’au paiement de celle-ci, est subordonné à l’exercice de l’action dans le délai biennal. L’arrêt n° 24-10.578 du 12 février 2026 précise que le locataire « est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B, publié). Cette formule déplace le point de bascule de la situation du preneur : l’occupation irrégulière naît non pas à l’expiration du bail, mais à la date d’acquisition de la prescription, ce qui commande de déterminer avec exactitude l’indemnité d’occupation due pour la période intermédiaire.
La détermination de la date à laquelle le preneur devient occupant sans droit ni titre présente une portée pratique considérable, car elle commande le quantum de l’indemnité d’occupation. Avant l’expiration du délai biennal, le locataire qui s’est maintenu dans les lieux en attendant la fixation de son indemnité d’éviction ne saurait être considéré comme un occupant irrégulier ; il n’en va différemment qu’à compter de la date de prescription de son action en fixation. Or cette approche, qui écarte la qualification rétroactive d’occupant sans droit ni titre depuis la date d’expiration du bail, protège le preneur pendant la période intermédiaire tout en réservant au bailleur le bénéfice d’une indemnité d’occupation de droit commun pour la période postérieure à la prescription. L’arrêt n° 24-10.578 consacre ainsi une lecture échelonnée de la situation du preneur, dont les conséquences financières doivent être anticipées par les deux parties (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B, publié).
L’indemnité d’occupation, que le bailleur peut réclamer dès lors que le preneur se maintient sans titre, s’articule avec la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction. L’arrêt du 14 novembre 2024 n° 23-16.722 montre ainsi que le bailleur peut utilement opposer la perte du droit à indemnité d’éviction, par l’effet de la prescription, et réclamer en parallèle une indemnité d’occupation de droit commun (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-16.722). Or la cour d’appel, qui avait omis de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, a été censurée pour avoir dénié l’effet dévolutif de l’appel incident du bailleur. La prescription de l’action du preneur constitue donc une arme procédurale dont le bailleur peut se prévaloir tant au fond qu’en référé.
Le juge des référés peut en effet être saisi aux fins d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre, sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, dont l’arrêt n° 24-10.578 rappelle la teneur : « le président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578). La commune bailleresse avait ainsi assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement de l’indemnité par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion, et la chambre a jugé que la cour d’appel ne pouvait écarter la demande au seul motif de la mauvaise foi du bailleur.
Dès lors, la protection du preneur tient en une exigence unique : agir dans les deux ans. La jurisprudence n’accorde d’exception ni à la délivrance d’une offre, ni à la bonne foi des parties, ni à la reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur, celle-ci n’ayant d’effet interruptif que si elle est non équivoque. En revanche, l’action en nullité des clauses faisant échec au droit au renouvellement, frappées de la sanction du réputé non écrit par l’article L. 145-15 du code de commerce, échappe au délai biennal, ainsi que l’a jugé la troisième chambre civile le 16 novembre 2023 dans les arrêts n° 22-14.046 et n° 22-14.090 (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.046 et 22-14.090), le législateur ayant entendu sanctionner sans limite de temps les stipulations les plus contraires à l’économie du statut. Par ailleurs, le locataire privé de son droit au maintien dans les lieux conserve une action indemnitaire, fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce, lorsqu’il démontre avoir été évincé avant le paiement de l’indemnité à laquelle il pouvait prétendre, ainsi que le rappellent ces mêmes arrêts.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, consacre un régime de prescription d’une rigueur constante, dont les arrêts du 12 février 2026 et du 4 juin 2026 dessinent les contours définitifs. Le délai de deux ans court de la date d’effet du congé, même assorti d’une offre d’indemnité ; seules la reconnaissance non équivoque, la demande en justice et, dans les conditions restrictives précitées, la mesure d’instruction suspendent ou interrompent son cours ; son acquisition transforme le locataire en occupant sans droit ni titre et le prive de son droit au maintien dans les lieux. Or le preneur dispose d’une arme méconnue, la contestation régulière du congé, qui interrompt la prescription de son action en paiement et lui conserve la faculté de former sa demande d’indemnité à toute hauteur de la procédure.
La maîtrise de ces mécanismes, dont la méconnaissance expose à la perte totale de l’indemnité d’éviction, relève d’un accompagnement rigoureux, à l’instar de celui que propose le cabinet au titre du droit des baux commerciaux à Paris. En conséquence, chaque échéance du calendrier procédural engage le sort de l’indemnité, et la sécurité du bailleur comme celle du preneur suppose une anticipation méthodique des délais de la prescription biennale.
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