I. La détermination de la livraison et le régime de la garantie des vices apparents

A. L’achèvement de l’immeuble et la mise à disposition de l’acquéreur

La vente en l’état futur d’achèvement, dont le succès structure le marché de l’immobilier neuf, repose sur un mécanisme d’exécution échelonnée dont la livraison constitue le point d’achèvement. Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes », les ouvrages à venir devenant « la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution », tandis que « le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux » (article 1601-3 du code civil). Ce double transfert, immobilier au jour de l’acte et mobilier au rythme de l’avancement, explique que la question de la date d’achèvement, et partant celle de la livraison, concentre l’essentiel des litiges opposant l’acquéreur au vendeur en l’état futur d’achèvement. Or, la troisième chambre civile a été conduite à préciser, à plusieurs reprises depuis 2023, les critères d’identification de cette date, dans des espèces où l’enjeu était le plus souvent celui des pénalités de retard ou de la garantie des vices apparents. La détermination de la livraison commande en effet l’application de régimes de responsabilité distincts, dont l’acquéreur doit mesurer la portée, comme le pratique le cabinet dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement à Paris.

La notion d’achèvement est définie par l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel l’immeuble vendu « est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat », la constatation de l’achèvement n’emportant « par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil » (article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation). Le critère ainsi retenu est celui de l’aptitude de l’immeuble à son utilisation, abstraction faite des défauts de conformité non substantiels et des malfaçons qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination. Le 13 février 2025, la troisième chambre civile a fait application de ce critère en validant la décision de la cour d’appel de Bordeaux qui avait fixé au 16 mars 2018 la date d’achèvement d’une maison vendue en l’état futur d’achèvement, dès lors que les certificats de conformité préalables à l’ouverture des contrats de fourniture de gaz et d’électricité n’avaient été remis à l’acquéreur qu’à cette date, l’immeuble ne pouvant être considéré comme habitable avant celle-ci (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-17.755). La solution consacre la valeur déterminante de la remise effective des justificatifs de raccordement aux réseaux, dont l’absence fait obstacle à l’utilisation conforme de l’immeuble, et confirme que la date d’achèvement s’apprécie au regard de la destination concrète de l’ouvrage.

La jurisprudence a, par ailleurs, précisé que la méconnaissance des ouvrages extérieurs ne retarde l’achèvement que lorsqu’ils sont compris dans les prévisions du contrat. Le 11 décembre 2025, la troisième chambre civile a ainsi validé le rejet de la demande en paiement de la clause pénale formée par l’acquéreur d’une propriété vendue en l’état futur d’achèvement, dont la livraison était stipulée au plus tard le 30 octobre 2019, alors que les murs, la clôture d’enceinte et le portail, réalisés seulement le 20 juin 2020, n’étaient pas prévus au contrat ni à la notice descriptive, la cour d’appel ayant « pu en déduire que le bien était achevé à la date de livraison prévue, soit le 30 octobre 2019, de sorte que la demande des acquéreurs au titre des pénalités contractuelles de retard ne pouvait être accueillie » (Civ. 3e, 11 décembre 2025, n° 24-10.816). Dès lors, l’acquéreur qui invoque un retard de livraison doit démontrer que les ouvrages manquants figuraient dans les engagements contractuels du vendeur, la seule habitabilité du logement ne suffisant pas à caractériser l’achèvement, tout comme son absence ne fait pas nécessairement échec à celui-ci. La démonstration contraire résidait, dans l’espèce tranchée le 11 mai 2023, dans l’organisation conventionnelle de la constatation de l’achèvement, la Cour de cassation ayant rappelé que « l’article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable à la vente en l’état futur d’achèvement, sauf stipulation contraire du contrat » (Civ. 3e, 11 mai 2023, n° 21-24.704). Le procès-verbal d’état des lieux établi par un huissier de justice, ensuite d’une seconde convocation demeurée sans réponse, vaut alors mise à disposition du bien et rend exigible le solde du prix, selon la lettre de l’article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation, qui réserve la constatation de l’achèvement « soit par les parties, soit par une personne qualifiée » (article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation).

B. La garantie des vices apparents et le délai d’action de l’acquéreur

La livraison fait naître au profit de l’acquéreur un régime de garantie spécifique, distinct de celui du droit commun de la vente. Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents », l’alinéa suivant précisant qu’« il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer » (article 1642-1 du code civil). Ce régime de la garantie des vices apparents est sanctionné par un délai de forclusion, l’article 1648, alinéa 2, du code civil disposant que « dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents » (article 1648 du code civil). Le point de départ de ce délai, ainsi que la portée des réserves émises lors de la livraison, ont fait l’objet d’une jurisprudence nourrie, dont la constance mérite d’être soulignée.

Le 17 octobre 2024, la troisième chambre civile a rappelé, en des termes généraux, qu’« il résulte de ces textes que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices et défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois » (Civ. 3e, 17 octobre 2024, n° 23-15.678). Statuant sans renvoi, elle a déclaré recevable l’action formée par l’acquéreur d’un appartement livré avec réserves le 30 juillet 2019, qui n’avait assigné le vendeur que le 27 juillet 2020 pour la non-conformité de la cloison séparative de la loggia, l’action ayant été engagée moins d’un an après le 30 août 2019, point de départ du délai. La solution neutralise la distinction que la cour d’appel avait opérée entre les vices réservés et ceux qui ne l’avaient pas été, dès lors que la dénonciation de la non-conformité dans le délai d’un mois n’est pas une condition de la garantie, mais seulement le point de départ du délai de forclusion. En conséquence, le défaut d’inscription d’un désordre apparent sur le procès-verbal de livraison ne prive pas l’acquéreur de son action, pourvu que celle-ci soit introduite dans l’année, ce que la pratique du cabinet confirme dans les dossiers de réception des travaux à Paris.

La même exigence de lecture combinée des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil a conduit la Cour de cassation, le 13 février 2025, à censurer la cour d’appel de Bordeaux qui avait rejeté la demande de l’acquéreur en paiement des travaux de parachèvement au motif qu’ils « devaient figurer sur les réserves du procès-verbal de réception de l’immeuble, faire l’objet d’une évaluation poste par poste et d’un compte entre les parties », la Cour ayant retenu que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois » (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-17.755). La cour d’appel, qui avait « confondu les règles de la vente en l’état futur d’achèvement et celles du louage d’ouvrage », ne pouvait en effet exiger de l’acquéreur qu’il justifie de réserves régulièrement consignées pour obtenir réparation des vices apparents, la dénonciation au cours des opérations d’expertise suffisant lorsque l’action est intentée dans l’année. À cet égard, le régime des vices apparents s’applique dans le temps aux défauts de conformité apparents des immeubles livrés après le 28 mars 2009, la troisième chambre civile ayant jugé, le 23 mai 2024, que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent », de sorte que « le délai de forclusion prévu par l’article 1648, alinéa 2, du code civil était applicable aux désordres apparents à la réception, intervenue après la livraison » (Civ. 3e, 23 mai 2024, n° 22-24.191, publié au Bulletin).

II. La sanction des non-conformités à la livraison et la levée des réserves

A. La délivrance conforme et le contrôle de l’implantation de l’ouvrage

La livraison doit, au-delà de la seule constatation de l’achèvement, répondre aux engagements contractuels du vendeur, dont la méconnaissance engage sa responsabilité sur le fondement de la délivrance conforme. Le 25 juin 2026, la troisième chambre civile a rendu une décision d’autant plus remarquable qu’elle porte sur la conformité de l’implantation d’une maison vendue en l’état futur d’achèvement, la société Theanis les champs du bois ayant acquis de la société Delion immobilier une maison avec jardin, garage et quatorzième indivis de parcelles, livrée avec réserves le 22 février 2019, tout en reprochant au vendeur une erreur d’implantation et l’absence de levée des réserves (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-19.489). La cour d’appel de Pau avait écarté la demande en retenant que la modification apparente de l’implantation avait été acceptée contractuellement par l’acquéreur, sous réserve d’obtenir un permis de construire modificatif. Or, la Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au visa de l’obligation du juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, aux motifs que « l’acte de vente stipulait que le vendeur s’engageait à obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l’acte qui prévoyait des distances autres que celles réellement constatées, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé ». L’arrêt consacre ainsi que l’engagement pris par le vendeur en l’état futur d’achèvement d’obtenir un permis de construire modificatif conforme aux plans contractuels constitue une obligation de résultat, dont la seule obtention d’un permis conforme à l’implantation réelle ne démontre pas l’exécution, les plans annexés à l’acte constituant la référence de la conformité due.

La délivrance conforme se distingue, par son régime, de la responsabilité contractuelle de droit commun, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile le 11 janvier 2023. Dans une espèce où l’acquéreur d’un immeuble de bureaux vendu en l’état futur d’achèvement se prévalait de nuisances sonores et de la non-conformité des équipements de climatisation à la réglementation, la Cour de cassation a validé la condamnation du vendeur pour défaut de délivrance conforme en relevant que « ce fondement ne supposait pas la démonstration d’une faute ni d’un préjudice » (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-20.801). Par ailleurs, le même arrêt a rappelé, au visa de l’article 2244 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, qu’« une citation en justice n’interrompt la prescription que si elle a été signifiée par le créancier lui-même au débiteur se prévalant de la prescription », les assignations délivrées par le vendeur après la vente aux fins de voir déclarer les opérations d’expertise communes aux constructeurs n’ayant pu interrompre la prescription au profit de l’acquéreur. Cette double précision éclaire le régime du contentieux de la délivrance conforme en l’état futur d’achèvement, où la charge du débiteur s’apprécie au regard de l’engagement contractuel et de la destination de l’ouvrage, comme le mettent en œuvre les praticiens du contentieux de la vente immobilière à Paris.

La levée des réserves peut, en outre, être obtenue par la voie du référé, lorsque l’existence de l’obligation du vendeur n’est pas sérieusement contestable. Le 25 juin 2026, la troisième chambre civile a fait application de ce mécanisme dans une espèce où l’acquéreur d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement, livré le 16 mars 2022 avec réserves, poursuivait en référé la réalisation des murs de restanque prévus au permis de construire et le remplacement d’une baignoire fissurée (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-17.715). Rappelant qu’aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire », et qu’aux termes de l’article 1642-1 du code civil, « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents », la Cour de cassation a jugé que l’absence de mur de soutènement en pied de restanques au niveau du jardin constituait « à la fois une non-conformité contractuelle et un vice de construction », de sorte que le juge des référés pouvait en ordonner l’exécution sous astreinte. La solution confère ainsi à la réserve émise à la livraison une force probante considérable, dès lors qu’elle rattache le désordre réservé à l’obligation contractuelle du vendeur, dont le caractère non sérieusement contestable autorise l’exécution forcée en référé.

B. La levée des réserves, la nature des actions et la prescription

La force de la réserve ne dispense toutefois pas le juge des référés de vérifier le caractère non sérieusement contestable de l’obligation invoquée. Dans le même arrêt du 25 juin 2026, la troisième chambre civile a en effet cassé la condamnation du vendeur à remplacer la baignoire de l’acquéreur, la cour d’appel ayant affirmé que le vendeur ne contestait pas l’absence de levée de la réserve, sans rechercher, comme il le lui était demandé, « si le vendeur n’avait pas contesté l’existence des désordres affectant la baignoire, de sorte que son obligation de lever cette réserve était sérieusement contestable » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-17.715). L’arrêt rappelle, à cet égard, que la seule existence d’une réserve ne suffit pas à caractériser une obligation non sérieusement contestable, le juge devant apprécier la contestation au regard de la position du débiteur et des éléments produits. Dès lors, l’acquéreur qui entend obtenir la levée de ses réserves par la voie du référé doit être en mesure de démontrer que le désordre réservé correspond à un engagement précis du vendeur, tiré de l’acte de vente, des plans annexés ou du permis de construire, et que le débiteur ne discute pas sérieusement l’existence de cet engagement.

La nature de l’action de l’acquéreur doit, par ailleurs, être appréciée au regard de la garantie propre à la vente en l’état futur d’achèvement, exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun. Le 13 février 2025, statuant en formation de section et publiant son arrêt au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que la demande des acquéreurs d’un appartement et de deux places de stationnement, qui reprochaient au vendeur en l’état futur d’achèvement d’avoir « sciemment celé » la modification, en cours de travaux, de la dimension de la place de stationnement extérieure, relevait de la garantie des vices apparents, et non de la responsabilité contractuelle de droit commun, dès lors que « la réparation d’une non-conformité apparente, quelle qu’en soit l’origine ou la cause, pouvait être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne », l’action en indemnisation « relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 code civil, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun » étant, en conséquence, « irrecevable pour forclusion, pour avoir été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire » (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-15.846, publié au Bulletin). La solution présente une portée pratique considérable, puisqu’elle enferme dans le délai annuel de forclusion l’ensemble des demandes indemnitaires fondées sur une non-conformité apparente, y compris lorsqu’elles sont présentées sous le couvert d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil du vendeur.

Au-delà de la garantie des vices apparents, l’acquéreur en l’état futur d’achèvement demeure titulaire, pour les vices cachés, de la garantie de droit commun de l’article 1641 du code civil, dont le régime temporel est encadré par le délai butoir de vingt ans. La troisième chambre civile a rappelé, le 4 juillet 2024, que « l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés est assuré par l’article 2232 du code civil, de sorte que cette action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-11.475). Le point de départ du délai de prescription des actions en responsabilité se rattache, dans la chaîne des constructeurs, à la livraison, la Cour de cassation ayant jugé le 3 octobre 2024 que « le délai de prescription de l’action contractuelle directe du maître de l’ouvrage contre le fabricant, fondée sur le manquement au devoir d’information et de conseil, court à compter de la livraison des matériaux à l’entrepreneur » (Civ. 3e, 3 octobre 2024, n° 22-22.792). À cet égard, l’articulation des garanties de la vente en l’état futur d’achèvement avec les régimes de la construction, dont la garantie décennale à Paris constitue le prolongement naturel, exige de l’acquéreur une vigilance particulière sur la chronologie de ses actions.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’elle s’est déployée de 2023 à 2026, dessine un régime cohérent de la livraison de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement, dont le point d’équilibre réside dans l’articulation de l’achèvement, des réserves et de la conformité contractuelle. La date de la livraison s’apprécie au regard de l’aptitude de l’immeuble à son utilisation, conformément à l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, sans que la constatation de l’achèvement emporte reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat. La garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil, sanctionnée par la forclusion annuelle de l’article 1648, alinéa 2, s’applique à l’ensemble des non-conformités apparentes, quelles qu’en soient l’origine ou la cause, et autorise l’acquéreur à agir dans l’année suivant la réception ou la prise de possession, même en l’absence de réserves consignées. La délivrance conforme, dont l’arrêt du 25 juin 2026 rendu à propos de l’implantation d’une maison et des engagements du vendeur sur le permis de construire modificatif a rappelé la vigueur, place le contrat et ses annexes au centre de l’appréciation du juge, tandis que la voie du référé permet d’obtenir la levée des réserves lorsque l’obligation du vendeur n’est pas sérieusement contestable. L’acquéreur d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement gagne, en définitive, à faire consigner ses réserves avec précision, à conserver l’ensemble des documents contractuels et à agir dans les délais légaux, la maîtrise de cette chronologie conditionnant l’effectivité de ses droits.