I. L’indemnisation du preneur évincé : le principe de la réparation intégrale
A. La composition de l’indemnité d’éviction : la valeur du fonds, le droit au bail et les constructions édifiées par le preneur
L’expropriation pour cause d’utilité publique d’un immeuble donné à bail commercial emporte l’extinction anticipée du contrat et ouvre au preneur un droit à indemnisation dont le fondement diffère de celui de l’indemnité d’éviction du droit commun. En effet, selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Ce principe de réparation intégrale constitue la pierre angulaire du régime indemnitaire applicable au locataire commercial, dont la situation s’apprécie toutefois au regard des règles propres du statut des baux commerciaux, lesquelles trouvent à s’appliquer lorsque la mesure d’expropriation résulte d’une opération d’aménagement conduite par une personne publique.
Le rapprochement des deux corps de règles s’impose d’autant plus que l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme dispose que, si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Le preneur à bail commercial évincé à la suite d’une opération d’aménagement se voit ainsi appliquer, pour la fixation de son indemnité, les principes du code de l’expropriation sans perdre pour autant les prérogatives qu’il tient de son bail. Or, cette articulation entre le droit de l’expropriation et le droit des baux commerciaux a donné lieu, depuis 2023, à une série de décisions de la troisième chambre civile qui n’avaient encore jamais été synthétisées.
La Cour de cassation a notamment été conduite à préciser le sort des constructions édifiées par le preneur sur le terrain donné à bail. Dans son arrêt du 23 novembre 2023, elle rappelle que le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.866, publié au Bulletin). Cette solution conserve toute sa vigueur en présence d’une clause de nivellement stipulée au bail, dès lors que l’éviction anticipée du preneur en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption met fin prématurément au contrat à une date à laquelle celui-ci était encore propriétaire de ses constructions.
La haute juridiction a, dans le même temps, rejeté l’argument selon lequel la clause de nivellement applicable en fin de bail devrait conduire à exclure l’indemnisation des constructions de l’assiette de l’indemnité d’éviction. Elle énonce en effet que les clauses des contrats de location, applicables à la fin du bail, n’ont pas vocation à recevoir application lorsque l’éviction anticipée du locataire a pour cause la démolition des constructions après une décision de préemption, à une date à laquelle le locataire était propriétaire de ces constructions. En conséquence, l’indemnité allouée au preneur comprend, outre la valeur du droit au bail, celle des constructions édifiées sur le bien préempté (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.867).
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement de la solution traditionnelle relative à la propriété des constructions du preneur, mais elle en tire des conséquences nouvelles au regard du droit de l’expropriation. Le juge de l’expropriation choisit d’ailleurs souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 555 du code civil pour fixer le montant de l’indemnité due au preneur évincé au titre de la perte des constructions. Or, cette précision, rendue dans les deux arrêts du 23 novembre 2023, écarte toute option offerte au bailleur entre la plus-value apportée par les constructions et le coût en matériaux et main d’œuvre.
Par ailleurs, l’assiette de l’indemnité d’éviction du preneur commercial exproprié demeure gouvernée par les principes de l’article L. 145-14 du code de commerce, lequel prévoit que l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation. Le droit au bail et le fonds de commerce constituent ainsi les deux composantes principales de l’indemnisation du preneur, la valeur des constructions édifiées s’y ajoutant lorsque le preneur en demeure propriétaire au jour de son éviction définitive.
B. L’éviction partielle et le trouble commercial : la recherche d’un préjudice distinct
La question de l’indemnisation du trouble commercial subi par l’exploitant évincé a été au cœur de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile. Dans son arrêt de principe du 4 juillet 2024, la Cour de cassation affirme que l’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-15.027, publié au Bulletin). Cette décision, rendue au visa de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, marque une étape importante dans la protection du commerçant exproprié.
En l’espèce, la cour d’appel avait refusé d’indemniser le trouble commercial au motif qu’une telle indemnité, due en cas de transfert d’activité pour compenser la période d’adaptation nécessaire, ne l’est pas en cas de perte partielle du fonds de commerce, faute pour l’activité évincée d’avoir vocation à reprendre. Or, la Cour de cassation censure ce raisonnement en énonçant que l’éviction partielle d’un fonds de commerce peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur partielle du fonds et par l’indemnité de remploi, à charge pour celui-ci d’en rapporter la preuve. L’éviction de l’exploitant d’une partie des locaux d’exercice de son activité commerciale, subissant ainsi une perte partielle de son fonds de commerce, cause ainsi nécessairement un trouble commercial.
Cette exigence d’un préjudice distinct a été confirmée et précisée dans l’arrêt du 5 septembre 2024, par lequel la Cour de cassation a rappelé que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 23-18.779). La société exploitante, qui se prévalait d’un trouble commercial et de frais de déménagement, soutenait avoir subi un préjudice actuel et direct du fait de l’arrêt de l’activité de son établissement, non réparé par l’indemnisation de la valeur du fonds de commerce et par l’indemnité de remploi. Or, les juges du fond, qui avaient rejeté ces demandes sans rechercher si la société n’avait pas subi un tel préjudice, ont vu leur décision cassée pour manque de base légale au regard de l’article L. 321-1 précité.
La haute juridiction a également eu l’occasion de préciser le régime des frais de licenciement engagés par l’exploitant évincé. Dans la même décision, elle a censuré la cour d’appel qui avait écarté l’indemnisation de tels frais sans rechercher si, en raison de l’impossibilité de transférer le fonds de commerce exproprié, la société n’était pas tenue de licencier les salariés mentionnés sur le document établi par l’expert-comptable et, partant, tenue de leur allouer une indemnité de licenciement. La cessation définitive de l’activité commerciale constitue donc un préjudice directement indemnisable dès lors qu’elle est la conséquence certaine de la mesure d’expropriation.
En conséquence, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime cohérent dans lequel l’indemnisation du preneur commercial exproprié obéit à une logique de réparation intégrale, chaque chef de préjudice distinct étant indemnisé séparément dès lors qu’il n’est pas déjà couvert par l’indemnité principale ou l’indemnité de remploi. A cet égard, la charge de la preuve pèse sur l’exploitant évincé, qui doit démontrer la réalité et l’étendue du trouble commercial ou des frais annexes dont il demande réparation.
II. Les conditions de mise en œuvre de l’indemnisation : l’évaluation du préjudice et la sortie des lieux
A. La détermination de la consistance des biens et la charge de la preuve
La fixation de l’indemnité d’expropriation obéit à des règles d’évaluation strictes, dont la mise en œuvre conditionne l’étendue de la réparation due au preneur commercial. Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Cette règle vaut également pour les locaux commerciaux donnés à bail, dont la surface et l’état doivent être appréciés à la date de référence, indépendamment des mentions éventuellement inexactes du contrat de bail.
La troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 14 septembre 2023, que les biens doivent être évalués d’après leur consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et que le juge de l’expropriation ne peut retenir une contenance théorique sans rapport avec celle résultant de l’état des lieux réel (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-17.723). Le juge conserve néanmoins un pouvoir souverain d’appréciation de la portée des éléments de preuve produits par les parties, qu’il s’agisse des déclarations fiscales, des mentions du bail ou des constatations réalisées lors d’un transport sur les lieux. En l’espèce, la cour d’appel avait pu, sans inverser la charge de la preuve, écarter la qualification de terrain à bâtir et retenir une surface bâtie conforme aux déclarations fiscales.
La question de la charge de la preuve relative à la qualification de terrain à bâtir a été tranchée dans un arrêt de principe du 8 janvier 2026, publié au Bulletin. Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, cette qualification est réservée aux terrains qui sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d’urbanisme et effectivement desservis par une voie d’accès et des réseaux de dimensions adaptées, appréciées, le cas échéant, au regard de l’ensemble de la zone d’aménagement. La Cour de cassation énonce que, lorsque la qualification de terrain à bâtir n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, il incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier, de rapporter la preuve de cette insuffisance (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-22.726, publié au Bulletin).
Cette solution, favorable à l’exproprié, ne saurait toutefois être généralisée à l’ensemble des conditions de la qualification de terrain à bâtir. La Cour de cassation précise en effet que la charge de la preuve ne pèse sur l’expropriant qu’en ce qui concerne la capacité des réseaux, dès lors que la contestation porte exclusivement sur ce point. Or, l’expropriant, responsable de l’aménagement de la zone d’aménagement concerté, est seul à même de rapporter des éléments de preuve concrets sur l’existence, la configuration et la capacité suffisante de ces réseaux au regard de la zone. La répartition de la charge de la preuve s’explique ainsi par une considération de proximité de l’information.
Par ailleurs, la détermination de la date de référence à laquelle est appréciée la consistance du bien exproprié a donné lieu à une décision du 23 octobre 2025, qui intéresse directement les locaux commerciaux situés dans une zone d’aménagement concerté. La Cour de cassation y rappelle que la date de publication de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif d’un bien soumis au droit de préemption (Cass. 3e civ., 23 oct. 2025, n° 24-15.040). La mise en compatibilité du plan local d’urbanisme avec l’opération déclarée d’utilité publique ne peut donc être assimilée à une modification de ce plan pour la fixation de la date de référence, ce qui prémunit l’exproprié contre l’éviction des plus-values provoquées par l’annonce de l’opération.
En conséquence, l’évaluation de l’indemnité d’expropriation du local commercial s’opère à partir d’éléments objectifs dont la maîtrise est essentielle pour le preneur, qu’il s’agisse de la consistance réelle des lieux à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, de la qualification de terrain à bâtir ou de la date de référence applicable. Dès lors, la préparation du dossier indemnitaire constitue un enjeu déterminant pour le commerçant exproprié, qui doit être en mesure de documenter précisément la surface, l’état et l’usage des locaux occupés.
B. Le paiement de l’indemnité, la libération des lieux et le relogement des occupants
L’éviction définitive du preneur commercial suppose, à défaut d’accord amiable, que l’indemnité soit fixée par le juge de l’expropriation puis payée par l’expropriant. Or, le régime de la prise de possession des lieux a été précisé par un arrêt du 10 juillet 2025, publié au Bulletin, rendu dans une affaire opposant une société publique locale d’aménagement à une expropriée s’étant maintenue dans les lieux pendant la procédure d’appel (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 24-10.402, publié au Bulletin). La Cour de cassation y affirme que le délai d’un mois à partir duquel l’expropriant peut solliciter la libération du local exproprié court à compter du paiement de l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation en première instance ou de la consignation autorisée, peu important que cette indemnité ne présente pas un caractère définitif.
Cette solution s’appuie sur l’article L. 231-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, aux termes duquel, dans le délai d’un mois, soit du paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux, et, passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants. La haute juridiction censure ainsi la cour d’appel qui avait subordonné l’expulsion au caractère définitif de la décision en exécution de laquelle l’indemnité avait été versée, ajoutant à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas.
Par ailleurs, l’appel du jugement fixant les indemnités n’étant pas suspensif, conformément à l’article L. 331-3 du code de l’expropriation, le maintien dans les lieux du preneur commercial après le paiement de l’indemnité ne peut être fondé sur la seule circonstance que l’indemnité payée n’est pas définitive. Or, en cas d’appel de l’expropriant, celui-ci peut être autorisé à consigner tout ou partie du montant de l’indemnité supérieur à ce qu’il avait proposé, cette consignation valant paiement de ce surplus et permettant la prise de possession des lieux. La situation du preneur qui conteste le montant de son indemnité s’en trouve encadrée dans des délais stricts.
La question du relogement des occupants évincés a également été tranchée dans ce même arrêt du 10 juillet 2025. Selon l’article L. 314-7 du code de l’urbanisme, toute offre de relogement, définitive ou provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l’avance et l’occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait écarté l’expulsion de l’occupante sans rechercher si celle-ci ne devait pas être réputée avoir accepté les offres de relogement auxquelles elle n’avait pas répondu dans le délai de deux mois.
En revanche, la protection des commerçants et artisans évincés comporte des garanties propres. L’article L. 314-2 du code de l’urbanisme prévoit en effet que les commerçants, artisans et industriels ont un droit de priorité pour la réinstallation de leur activité, défini à l’article L. 314-5 du même code, lorsque leur éviction résulte de travaux d’aménagement. Cette prérogative, qui s’ajoute au droit à indemnisation, témoigne de la volonté du législateur de préserver la continuité de l’activité économique dans le cadre des opérations d’aménagement urbain. Or, la mise en œuvre de ce droit de priorité suppose une démarche active de la part de l’exploitant, qui doit se faire connaître auprès de la personne publique responsable de l’opération.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative à l’activité transférable vient éclairer l’appréciation du préjudice subi par l’exploitant. Dans son arrêt du 9 octobre 2025, la Cour de cassation rappelle que le préjudice subi par une personne exerçant une activité commerciale sur le site exproprié est différemment apprécié en fonction du point de savoir si l’activité est transférable sur un autre site ou si l’expropriation implique la cessation d’activité (Cass. 3e civ., 9 oct. 2025, n° 24-18.168). La haute juridiction a ainsi censuré la cour d’appel qui avait retenu que l’activité d’une société soumise au régime des installations classées pour la protection de l’environnement était transférable, sans rechercher si les sites de remplacement proposés par l’expropriant étaient adaptés à cette activité au regard des contraintes juridiques résultant de son classement et du plan local d’urbanisme applicable à chacun de ces sites.
En conséquence, l’appréciation du caractère transférable de l’activité conditionne directement le quantum de l’indemnité due au preneur évincé, l’exploitant dont l’activité ne peut être réinstallée devant être indemnisé de la perte de son fonds dans son intégralité, tandis que l’exploitant dont l’activité peut être transférée se voit allouer une indemnité comprenant les frais de déménagement et de réinstallation. Dès lors, la démonstration de l’impossibilité de transfert, par la production d’éléments relatifs à l’inadaptation des sites de remplacement, constitue un levier décisif pour le commerçant exproprié dans la négociation de son indemnité.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, dessine un régime d’indemnisation du preneur à bail commercial exproprié fondé sur la réparation intégrale du préjudice, conformément à l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. La valeur du fonds de commerce, le droit au bail et les constructions édifiées par le preneur constituent les composantes principales de l’indemnité, à laquelle s’ajoutent le trouble commercial subi en cas d’éviction partielle et les frais annexes, dès lors qu’ils sont distincts du préjudice déjà indemnisé par la valeur du fonds et l’indemnité de remploi. Or, la mise en œuvre de ces principes exige une parfaite maîtrise des règles d’évaluation, de la charge de la preuve et des délais de procédure, dont dépendent tant le quantum de l’indemnité que les conditions de la sortie des lieux. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent les exploitants confrontés à une procédure d’expropriation dans la constitution de leur dossier indemnitaire, la négociation avec la personne publique expropriante et la défense de leurs intérêts devant le juge de l’expropriation.
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