I. La détermination des sommes restant dues au bailleur
A. L’indemnité d’occupation, une créance déductible du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, dont le montant ne peut excéder un mois de loyer en principal, est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », ainsi que le prévoit l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La portée de cette déduction a été précisée par un arrêt de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026, n° 24-20.758, publié au Bulletin, qui a jugé que « est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail », comme le rapporte l’arrêt du 29 janvier 2026.
En l’espèce, la locataire, après l’effet d’un congé pour vendre fixé au 31 mars 2016, s’était maintenue dans les lieux durant le mois d’avril 2016 avant d’assigner la bailleresse en restitution du dépôt de garantie, majoré de pénalités de retard, et en indemnisation de divers préjudices. La bailleresse opposait à cette demande une créance d’indemnité d’occupation pour la période du maintien dans les lieux, tandis que la locataire soutenait que cette indemnité, qui trouve sa source dans l’occupation sans droit ni titre et non dans le bail, ne pouvait être déduite du dépôt de garantie. Or la Cour de cassation, rejetant le pourvoi, a estimé que la cour d’appel avait, à bon droit, déduit le montant de cette indemnité de la créance de restitution du dépôt de garantie. A cet égard, la distinction opérée entre les créances nées du contrat et celles nées de l’occupation irrégulière ne saurait priver le bailleur de la garantie qu’il a constituée pour l’exécution des obligations locatives de son cocontractant.
La solution du 29 janvier 2026 s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui assimile l’indemnité d’occupation à la contrepartie de la jouissance effective des lieux par l’occupant sans droit ni titre, ainsi que l’avait retenu la même chambre dans une décision du 18 janvier 2023, n° 21-20.686, laquelle rappelait que « l’indemnité d’occupation est la contrepartie de la jouissance effective des lieux par l’occupant sans droit ni titre », selon les termes rapportés par la décision du 18 janvier 2023. Cette qualification explique que la créance du bailleur ne soit pas éteinte par la fin du contrat de location, mais subsiste tant que l’occupant irrégulier n’a pas restitué les lieux, ce qui en fait une dette locative au sens large, imputable sur la garantie.
La troisième chambre civile a, dans le même esprit, étendu le jeu de l’imputation aux situations les plus diverses d’occupation sans droit ni titre. Ainsi, dans un arrêt du 4 juin 2026, n° 24-12.871, elle a rejeté le pourvoi formé par des occupants demeurés dans les lieux après la résiliation de plein droit du bail au décès de la locataire, et a validé leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 17 août 2020, comme l’établit l’arrêt du 4 juin 2026. Dès lors, le maintien dans les lieux, quelle qu’en soit la cause, fait naître au profit du bailleur une créance certaine, liquide et exigible, dont l’imputation sur le dépôt de garantie constitue désormais une règle claire de la jurisprudence de la chambre.
Il demeure que cette imputation est subordonnée à une condition de proportionnalité entre le montant du dépôt et celui des sommes retenues. La Cour de cassation a en effet jugé, dans un arrêt de cassation partielle sans renvoi du 26 octobre 2023, n° 22-20.183, publié au Bulletin, que le bailleur qui avait retenu l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 660 euros en raison d’un arriéré locatif de 301,73 euros et de dégradations locatives de 732,45 euros, soit un total de 1 034,18 euros excédant le montant de la garantie, n’était redevable d’aucune restitution ni d’aucune majoration de retard, la somme de 660 euros devant « s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre des locataires », comme le précise l’arrêt du 26 octobre 2023. Or cette solution révèle la fonction première du dépôt de garantie, qui n’est pas une simple avance restituable mais une sûreté affectée à l’exécution des obligations locatives du preneur.
B. La justification des retenues et la preuve des dégradations
La déduction des sommes restant dues au bailleur n’est toutefois admise que « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », ainsi que le rappelle l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Cette exigence de justification a conduit la troisième chambre civile à censurer les retenues opérées sans démonstration de la créance du bailleur. Dans un arrêt du 13 juin 2024, n° 23-14.760, elle a ainsi cassé la décision qui avait rejeté la demande de pénalités pour restitution tardive du dépôt de garantie en retenant que les bailleurs étaient fondés à subordonner cette restitution à la justification du paiement intégral des charges par la locataire, sans rechercher s’ils pouvaient être tenus, « aux lieu et place de la locataire », au paiement d’une facture de gaz correspondant à un contrat de fourniture d’énergie souscrit par celle-ci à titre personnel, ainsi que l’expose l’arrêt du 13 juin 2024. Par ailleurs, une dette personnelle du locataire envers un tiers ne constitue pas, en principe, une somme restant due au bailleur ni une somme dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, de sorte que sa retenue sur le dépôt de garantie est dépourvue de base légale.
La preuve des dégradations locatives obéit, quant à elle, aux règles de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, selon lesquelles l’état des lieux est « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles », et, à défaut, par un commissaire de justice, ainsi que le prévoit l’article 3-2 de la loi n° 89-462. La Cour de cassation a tiré les conséquences de ce formalisme probatoire dans un arrêt du 16 novembre 2023, n° 22-19.422, publié au Bulletin, en énonçant qu’un état des lieux de sortie « établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire », comme le rapporte l’arrêt du 16 novembre 2023. En conséquence, le bailleur qui n’a pas fait établir contradictoirement l’état des lieux de sortie ne peut opposer au locataire les désordres qu’il invoque pour justifier la conservation du dépôt de garantie.
A l’inverse, la chambre a admis la valeur probatoire d’un état des lieux contradictoire complété par des photographies. Dans un arrêt du 6 février 2025, n° 23-21.193, elle a rejeté le pourvoi du locataire qui contestait la preuve de dégradations rapportée par les bailleurs au moyen de photographies annexées à l’état des lieux de sortie, dès lors que les parties étaient convenues, d’un commun accord, de consigner l’état du logement « par la prise de photographies », cet accord étant mentionné dans la rubrique « autres observations » de l’état des lieux de sortie suivie de leur signature, ainsi que l’expose l’arrêt du 6 février 2025. A cet égard, l’exigence légale de contradiction n’impose pas le recours à un commissaire de justice lorsque les parties ont librement convenu d’un autre mode de constat, pourvu que celui-ci permette la comparaison de l’état du logement à l’entrée et à la sortie des lieux.
La charge de la preuve de la libération du bailleur obéit enfin aux règles de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation », ainsi que le dispose l’article 1353 du code civil. Dans un arrêt du 12 février 2026, n° 24-21.258, la troisième chambre civile a ainsi cassé la décision qui avait retenu que le bailleur avait satisfait à son obligation de restitution du dépôt de garantie pour avoir adressé un chèque au locataire, alors qu’il n’était pas constaté que ce chèque, dont la réception était contestée, avait été encaissé, la remise d’un chèque ne valant paiement que sous réserve de son encaissement, ainsi que l’établit l’arrêt du 12 février 2026. Or cette exigence de justification du paiement protège le locataire sortant contre les restitutions purement formelles qui le laisseraient en réalité privé de sa garantie.
II. La majoration légale et l’office du juge dans la liquidation de la garantie
A. Les conditions d’application de la majoration de dix pour cent
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », ainsi que le précise l’article 22, alinéa 7, de la loi n° 89-462. La majoration constitue donc une sanction de plein droit du défaut de restitution dans le délai de deux mois suivant la remise des clés, dont le point de départ est fixé à l’issue de ce délai. La troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt du 12 février 2026 précité, n° 24-21.258, que « la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés », ainsi qu’elle l’énonce dans cet arrêt du 12 février 2026. Dès lors, la seule émission d’un chèque non encaissé ne fait pas courir la restitution et n’exonère pas le bailleur de la pénalité légale.
La majoration de dix pour cent ne trouve toutefois pas à s’appliquer lorsque le bailleur est fondé à conserver l’intégralité du dépôt de garantie en raison des sommes restant dues. La Cour de cassation l’a expressément jugé dans l’arrêt du 26 octobre 2023, n° 22-20.183, en censurant la condamnation de la bailleresse à verser la somme de 1 188 euros au titre de la majoration de 10 % alors qu’il avait été constaté que les locataires étaient redevables de sommes excédant le montant du dépôt de garantie de 660 euros, comme le détaille l’arrêt du 26 octobre 2023. En effet, la majoration ne sanctionne que la restitution tardive du dépôt « restant dû au locataire » ; lorsque la garantie est entièrement absorbée par les créances du bailleur, il n’existe aucune somme à restituer et, partant, aucun retard à sanctionner.
L’office du juge dans l’application de la majoration est, en outre, strictement circonscrit par les principes du procès civil. Dans un arrêt du 4 juin 2026, n° 25-13.387, la troisième chambre civile a cassé le jugement qui avait assorti d’office la condamnation du bailleur au paiement d’une somme au titre du dépôt de garantie de la majoration de 10 % par période mensuelle commencée en retard, alors que le juge, qui n’était saisi d’aucune demande tendant à l’application d’une telle majoration, « a modifié l’objet du litige », en violation de l’article 4 du code de procédure civile, ainsi que l’expose l’arrêt du 4 juin 2026. Par ailleurs, le même arrêt rappelle que la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, « ne suffisent pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l’intégralité des loyers échus pendant le préavis », lorsque c’est le locataire qui a notifié le congé, ainsi que le précise ledit arrêt.
La liquidation du dépôt de garantie s’articule ainsi autour d’un ordre logique strict : détermination des sommes restant dues au bailleur, imputation sur la garantie, puis, s’il subsiste un solde non restitué dans le délai légal, application de la majoration de dix pour cent. Or cette construction révèle que la majoration légale ne profite qu’au locataire dont la créance de restitution n’est pas absorbée par ses propres dettes locatives, et que son application demeure subordonnée à une demande en justice du locataire, le juge ne pouvant la prononcer d’office.
B. Le sort de la créance d’indemnité d’occupation et l’articulation avec le congé
L’imputation de l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie produit également un effet sur la prescription de l’action en paiement de cette indemnité. La troisième chambre civile a jugé, dans l’arrêt du 29 janvier 2026, n° 24-20.758, qu’« il résulte de ce que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation », selon la motivation de l’arrêt du 29 janvier 2026. La créance d’indemnité d’occupation, en tant que somme restant due au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, se trouve ainsi soustraite à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », ainsi que le dispose l’article 2224 du code civil, dès lors que le locataire la provoque en agissant en restitution de la garantie.
Cette solution doit être rapprochée de la distinction opérée par la chambre entre l’indemnité d’occupation de droit commun et celle qui trouve sa source dans le statut des baux commerciaux. Dans un arrêt du 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin, la Cour de cassation a en effet jugé que l’indemnité d’occupation due pour la période ayant précédé l’exercice du droit d’option du locataire commercial trouve son origine dans l’article L. 145-57 du code de commerce et relève de la prescription biennale, tandis que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale », ainsi que l’énonce l’arrêt du 16 mars 2023. Or le régime de l’imputation sur le dépôt de garantie, propre au bail d’habitation, constitue une protection particulière du bailleur, qui peut toujours opposer la déduction de l’indemnité lorsque le locataire réclame la restitution de sa garantie.
L’articulation entre la créance d’indemnité d’occupation et le sort du congé délivré par le bailleur a, en outre, été précisée par un arrêt du 16 avril 2026, n° 24-13.191, publié au Bulletin, dont la solution retentit directement sur la liquidation des comptes locatifs. La bailleresse avait notifié aux locataires un congé aux fins de reprise pour habiter elle-même le logement, puis était décédée avant l’expiration du délai de préavis, son fils ayant alors assigné les locataires en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. La Cour de cassation, cassant partiellement l’arrêt d’appel, a énoncé qu’« il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise », en application de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le rapporte l’arrêt du 16 avril 2026. En conséquence, les héritiers du bailleur ne peuvent se prévaloir d’un congé pour reprise dont le bénéficiaire désigné est décédé avant son effet, et le locataire conserve son titre d’occupation, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être exigée de lui.
Cette dernière solution illustre la condition préalable de toute indemnité d’occupation, qui suppose la déchéance du titre d’occupation du locataire, ainsi que le rappelle l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués », selon cet article. Dès lors, la créance d’indemnité d’occupation n’est imputable sur le dépôt de garantie que lorsque le congé a produit ses effets et que le locataire s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre. A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la période 2023-2026 dessine un régime cohérent : la garantie sert d’abord à couvrir les créances nées de l’exécution du bail, y compris l’indemnité d’occupation consécutive au maintien irrégulier dans les lieux ; sa restitution, soumise à des délais stricts, est sanctionnée par une majoration de dix pour cent qui court de plein droit ; enfin, le juge veille à ce que ni le bailleur, ni le locataire, ne puissent tirer de ces règles un avantage non justifié.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la période 2023-2026 a significativement précisé le régime du dépôt de garantie dans le bail d’habitation, dont l’arrêt du 29 janvier 2026, n° 24-20.758, publié au Bulletin, constitue la pièce maîtresse en jugeant que l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail est incluse dans les sommes restant dues au bailleur, déductibles de la garantie, sans que le locataire puisse opposer la prescription de l’action en paiement de cette indemnité. Or cette solution, combinée aux arrêts du 26 octobre 2023, n° 22-20.183, du 12 février 2026, n° 24-21.258, et du 4 juin 2026, n° 25-13.387, fixe un cadre complet : les retenues doivent être dûment justifiées, la majoration de dix pour cent ne joue que sur le solde restant dû et ne peut être prononcée d’office, et la remise des clés ne vaut pas renonciation du bailleur au paiement des loyers du préavis. Par ailleurs, l’arrêt du 16 avril 2026, n° 24-13.191, rappelle que l’indemnité d’occupation suppose la déchéance du titre d’occupation, privant d’effet le congé pour reprise dont le bénéficiaire est décédé avant l’expiration du préavis. Dès lors, la liquidation du dépôt de garantie, loin d’être une simple formalité de fin de bail, constitue un contentieux technique dont l’issue dépend de la preuve des créances, du respect des délais et de l’office du juge, ce qui invite les parties à se faire assister d’un avocat en droit du bail d’habitation à Paris et, le cas échéant, d’un avocat en contentieux du dépôt de garantie à Paris, tant les enjeux financiers et procéduraux de cette matière exigent une maîtrise précise de la jurisprudence la plus récente.
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