I. La validité relative du bail commercial de la chose d’autrui
A. L’exclusion de la nullité au profit d’une simple inopposabilité au propriétaire
L’application du statut des baux commerciaux ne suppose nullement que le bailleur soit propriétaire de l’immeuble loué. Selon l’article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions du chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, sans qu’aucune condition relative à la propriété du bailleur soit énoncée. La seule exigence réside dans l’exploitation d’un fonds par un commerçant, un industriel ou un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat, immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. Or, cette neutralité du statut quant à la qualité de propriétaire du bailleur constitue le premier indice de la reconnaissance prétorienne du bail de la chose d’autrui.
Le droit commun du louage confirme cette analyse. Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer, tandis que l’article 1713 du même code dispose que l’on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. La Cour de cassation a déduit de ces textes que le bail consenti par une personne dépourvue de tout droit sur la chose louée n’encourt pas la nullité. Dans un arrêt du 2 février 2010, la troisième chambre civile a ainsi énoncé que « le bail de la chose d’autrui, qui n’est pas nul, mais inopposable au propriétaire, produit ses effets dans les rapports entre le bailleur et le preneur, tant que celui-ci en a la jouissance paisible » (Cass. 3e civ., 2 févr. 2010, n° 08-11.233).
Cette solution écarte toute transposition de l’article 1599 du code civil, lequel frappe de nullité relative la vente de la chose d’autrui. Le louage étant un contrat translatif de jouissance et non de propriété, la haute juridiction refuse d’étendre au bail la sanction édictée pour la vente, le preneur n’étant pas exposé à perdre la propriété d’un bien qui ne lui a jamais appartenu. En conséquence, le bail de la chose d’autrui demeure pleinement efficace entre les parties, et seul le véritable propriétaire peut s’en prévaloir pour revendiquer son bien, la convention lui étant inopposable. A cet égard, l’inopposabilité opère dans le seul intérêt du propriétaire, jamais au profit des parties, lesquelles demeurent liées par leurs engagements réciproques.
La portée de cette règle a été précisée dans l’arrêt du 5 mai 2010, rendu dans une affaire où des locataires contestaient le droit du bailleur de percevoir les loyers au motif qu’il n’était pas propriétaire de la maison louée. La Cour de cassation, rejetant le pourvoi, a retenu que « le bail de la chose d’autrui produisant ses effets entre le bailleur et le preneur », les locataires, qui avaient exécuté le bail pendant trois années sans soutenir avoir subi un trouble de jouissance, demeuraient tenus au paiement des loyers (Cass. 3e civ., 5 mai 2010, n° 08-19.922). Le défaut de propriété du bailleur ne peut donc être utilement opposé par le preneur que s’il s’analyse en un trouble de jouissance effectif.
La distinction entre l’inopposabilité et la nullité commande enfin le régime de l’action du propriétaire. Ce dernier peut revendiquer la chose et obtenir l’expulsion du preneur, sans que le bailleur puisse lui opposer une convention à laquelle il est demeuré étranger. Par ailleurs, l’inopposabilité ne prive pas la convention de toute effectivité : le preneur qui occupe les lieux en vertu d’un bail consenti par un non-propriétaire peut se maintenir dans les locaux et exploiter son fonds tant que le propriétaire n’a pas engagé d’action en revendication. Dès lors, la situation juridique du preneur est gouvernée par une condition suspensive de fait, la jouissance paisible, dont la jurisprudence a progressivement précisé les contours.
B. L’effet utile de la convention dans les rapports entre le bailleur et le preneur
La condition de jouissance paisible, qui gouverne l’efficacité du bail de la chose d’autrui, a été consacrée dès 1994. Dans un arrêt du 29 juin 1994, la troisième chambre civile a jugé que « le bail de la chose d’autrui produit effet, dans les rapports entre bailleur et preneur, tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux », en précisant qu’il appartenait au preneur d’établir l’existence d’un trouble de jouissance pour se soustraire à l’exécution de ses obligations (Cass. 3e civ., 29 juin 1994, n° 92-14.411). La charge de la preuve du trouble pèse ainsi sur le locataire, lequel ne peut se contenter d’alléguer le défaut de propriété du bailleur pour refuser d’exécuter le contrat.
L’arrêt du 22 novembre 2011 illustre la portée de cette règle dans le contentieux des baux commerciaux. Des héritiers du bailleur, qui avait donné à bail commercial une maison édifiée sur un terrain dont il n’était pas propriétaire, agissaient en paiement des loyers demeurés impayés. La cour d’appel avait déclaré leur action irrecevable au motif que leur auteur n’avait jamais été propriétaire du terrain ni des constructions. Or, la Cour de cassation a censuré cette décision, retenant que « le bail de la chose d’autrui produit ses effets entre bailleur et preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible », le défaut de qualité de propriétaire constituant un motif inopérant (Cass. 3e civ., 22 nov. 2011, n° 10-24.919).
En conséquence, le bailleur non propriétaire peut valablement agir en paiement des loyers, et le preneur peut, réciproquement, se prévaloir du bail à l’encontre de celui qui le lui a consenti. La troisième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 8 février 2024, rendu dans une affaire où le preneur d’un bail commercial verbal assignait la bailleresse en reconnaissance de l’existence d’un bail statutaire de neuf ans, tandis que celle-ci, exposant ne pas être propriétaire du bien appartenant à une société civile immobilière, concluait à l’irrecevabilité des demandes. La Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait déclaré ces demandes irrecevables, en relevant que la bailleresse avait laissé sans réponse les conclusions du preneur qui soutenait « que le bail de la chose d’autrui était valable dans les rapports entre le locataire et le bailleur non-propriétaire du bien loué » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-21.219).
Le preneur d’un local commercial peut donc faire reconnaître l’existence et la validité de son bail contre le bailleur qui n’est pas propriétaire, et bénéficier de la protection statutaire tant que le véritable propriétaire ne revendique pas le bien. Par ailleurs, la jouissance paisible doit s’apprécier au regard des actes du propriétaire, seul titulaire du droit de contredire les droits conférés par le bailleur au preneur. Dès lors, la reconnaissance du bail de la chose d’autrui dans l’ordre du statut des baux commerciaux ouvre au preneur l’ensemble des prérogatives attachées à la propriété commerciale, y compris le droit au renouvellement du bail et le droit à indemnité d’éviction, sans que la qualité du bailleur puisse y faire obstacle.
Cette édification prétorienne trouve néanmoins ses limites dans les hypothèses où la chose louée est insusceptible d’être donnée à bail, ainsi que dans celles où le preneur, bien que titulaire d’un bail efficace entre les parties, subit l’éviction de la part du véritable propriétaire. C’est à l’analyse de ces limites et des protections offertes au preneur qu’il convient à présent de se consacrer.
II. Les limites de la validité relative et l’étendue de la protection du preneur
A. Le sort de la convention portant sur le domaine public et sur un bien indivis
La règle de l’inopposabilité cède devant l’illicéité de l’objet du contrat. Dans un arrêt du 21 mai 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, publié au Bulletin). L’affaire concernait un local situé à l’arrière d’une plage, donné à bail commercial pour l’exploitation d’un restaurant, dont les preneurs poursuivaient la nullité en soutenant qu’il portait sur un bien du domaine public.
La Cour de cassation a, dans le même temps, tiré les conséquences de l’annulation sur le sort des prestations échangées. Elle a rappelé que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure », de sorte que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies. En conséquence, le bailleur dont le bail est annulé peut réclamer une indemnité d’occupation égale à la valeur de la jouissance effectivement procurée au preneur, quand bien même il n’est pas propriétaire du bien donné à bail ; la cour d’appel qui avait écarté cette demande au motif inopérant que le bailleur n’était pas propriétaire a été censurée. Cet arrêt, qui distingue nettement le bail de la chose d’autrui, simplement inopposable au propriétaire, du bail portant sur le domaine public, nul de nullité absolue, délimite avec précision le champ de la jurisprudence protectrice.
Par ailleurs, le régime de l’indivision offre une autre illustration des limites de la convention conclue par une personne dépourvue du pouvoir de consentir au bail. Selon l’article 815-3 du code civil, un indivisaire ne peut consentir à l’aliénation ou à la location des biens indivis sans le concours de ses coïndivisaires. Or, la jurisprudence apprécie la validité du bail consenti par un seul indivisaire à l’aune de la règle de l’inopposabilité, la convention produisant ses effets entre les parties et ne pouvant être opposée aux autres indivisaires, qui n’y ont pas consenti.
La troisième chambre civile a récemment précisé la portée de ce mécanisme dans un arrêt du 7 mai 2025, publié au Bulletin, aux termes duquel « si en matière d’indivision forcée, chacun des indivisaires a le droit d’user et de jouir du bien indivis, à la condition de ne pas en changer la destination sans le consentement unanime de tous les copropriétaires et de ne causer ni dommage ni trouble à la possession d’aucun d’eux » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-15.027, publié au Bulletin). Le bail consenti par un indivisaire sans le consentement des autres constitue ainsi un acte dont la régularité est subordonnée à l’accord unanime des coïndivisaires, son défaut rendant la convention inopposable à ceux qui n’y ont pas été parties.
L’arrêt du 29 janvier 2026, également publié au Bulletin, apporte un tempérament important à cette inopposabilité. Rendu au visa de l’article 1743, alinéa 1er, du code civil, selon lequel l’acquéreur de la chose louée ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, il énonce que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852, publié au Bulletin). La connaissance du bail par l’ayant cause du bailleur non propriétaire neutralise ainsi l’inopposabilité de la convention.
Dès lors, le preneur dont le bailleur n’était pas propriétaire peut opposer sa convention à celui qui recueille les droits du bailleur, dès lors que ce dernier en avait connaissance au jour de la transmission. Cette solution, rendue en matière de bail rural, traduit un principe général dont la transposition au bail commercial s’impose au regard de l’article 1743 du code civil, qui protège le locataire d’un bail authentique ou à date certaine contre l’expulsion par l’acquéreur de la chose louée. La protection du preneur s’en trouve renforcée, à la condition qu’il soit en mesure d’établir la connaissance du bail par le nouveau titulaire des droits du bailleur.
B. La garantie d’éviction du bailleur et les troubles de jouissance du preneur
La protection du preneur d’un bail de la chose d’autrui repose, en second lieu, sur la garantie d’éviction due par le bailleur. Les articles 1725, 1726 et 1727 du code civil organisent la répartition des risques entre les parties selon la nature du trouble subi. Aux termes de l’article 1725, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; l’article 1726 prévoit en revanche que, si le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire ; l’article 1727 oblige enfin le preneur cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la chose à appeler le bailleur en garantie.
La Cour de cassation a consacré la portée de ces textes dans un arrêt de principe du 2 mars 2017, publié au Bulletin. La société bailleresse avait donné à bail un restaurant dont une partie des locaux avait été édifiée sur un terrain appartenant à une personne publique, qu’elle occupait en vertu d’une convention d’occupation du domaine public résiliable à tout moment, sans préavis ni indemnité. Or, la haute juridiction a jugé que, « l’exploitation d’une partie des locaux était soumise au bon vouloir d’un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur », la cour d’appel ayant ainsi légalement caractérisé le risque d’éviction du preneur et le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible (Cass. 3e civ., 2 mars 2017, n° 15-11.419 et 15-25.136, publié au Bulletin).
La troisième chambre civile a réaffirmé cette règle dans son arrêt du 9 mars 2023, publié au Bulletin, aux termes duquel « le bailleur doit garantir son locataire du risque d’éviction c’est-à-dire du trouble apporté à sa jouissance par l’exercice d’une action concernant la propriété du fonds ou le risque d’une telle action par ceux qui disposent de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au locataire » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.698, publié au Bulletin). Cette définition, qui reprend celle de l’arrêt de 2017, place le risque d’éviction au cœur de la garantie du bailleur, même en l’absence d’action judiciaire déjà engagée par le propriétaire de la chose.
L’arrêt du 9 mars 2023 comporte en outre un enseignement précieux pour le preneur dont le bailleur est une société civile immobilière. En l’espèce, l’accès au parking objet du bail avait été bloqué par les ayants droit d’un associé décédé de la société bailleresse, qui contestaient le droit de celle-ci de louer les lieux. Or, la Cour de cassation a jugé que le bailleur, constitué en société civile, « est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de l’article 1725 du code civil, ont apporté à sa jouissance par voie de fait », avant de censurer la cour d’appel qui avait exonéré la société de toute garantie. La qualité de la personne morale bailleresse ne saurait ainsi servir d’écran aux manquements de ses organes ou de ses associés.
En revanche, le trouble de jouissance causé par un tiers qui ne prétend à aucun droit sur la chose louée demeure exclu de la garantie, le preneur étant alors renvoyé à une action personnelle contre l’auteur du trouble. Par ailleurs, lorsque l’auteur d’une voie de fait conteste le droit du locataire à occuper les lieux sans prétendre lui-même à un droit sur la chose louée, la Cour de cassation a retenu que le trouble subi relève de la voie de fait et non d’un risque d’éviction, lequel « ne saurait être caractérisé du seul fait que l’auteur d’une voie de fait conteste le droit du locataire à louer les lieux sans prétendre à un droit sur la chose louée ». La distinction entre trouble de fait et trouble de droit commande ainsi l’étendue de la protection du preneur.
Dès lors, le preneur d’un bail commercial consenti sur la chose d’autrui dispose d’un faisceau de protections : la validité de sa convention entre les parties, tant que le propriétaire ne revendique pas le bien ; la garantie d’éviction du bailleur, dès lors qu’un tiers disposant de droits sur la chose menace sa jouissance ; et la faculté d’opposer son bail à l’ayant cause du bailleur qui en avait connaissance. La situation la plus exposée demeure celle du preneur évincé par le véritable propriétaire, lequel peut revendiquer son bien sans que la convention puisse lui être opposée, le preneur étant alors réduit à exercer ses recours contre le bailleur sur le fondement de la garantie d’éviction.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt du 29 juin 1994 à celui du 21 mai 2026, dessine un régime cohérent du bail commercial consenti sur la chose d’autrui. La convention n’est pas nulle, mais seulement inopposable au propriétaire, et elle produit ses effets entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible. Or, cette architecture protectrice comporte deux limites majeures : la nullité absolue du bail portant sur le domaine public, d’une part, et l’éviction par le véritable propriétaire, d’autre part, que la garantie d’éviction du bailleur ne compense qu’après coup.
Le preneur doit en conséquence s’assurer, lors de la conclusion du bail, de la réalité du droit de louer dont se prévaut le bailleur, qu’il s’agisse de la propriété du bien, d’un droit d’usage ou d’un mandat régulier. En cas de litige, la reconnaissance du bail de la chose d’autrui et la mise en œuvre de la garantie d’éviction constituent néanmoins des instruments efficaces, dont le succès suppose une appréciation rigoureuse des circonstances de l’espèce et de la nature du trouble invoqué. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les bailleurs et les preneurs dans l’ensemble des contentieux relatifs aux baux commerciaux, qu’il s’agisse de vérifier la validité d’une convention, d’engager une action en reconnaissance de bail ou de faire valoir la garantie d’éviction devant les juridictions compétentes.
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