I. La mise en œuvre de la procédure accélérée au fond : un cadre d’attribution strictement limité
A. L’étendue des pouvoirs du président du tribunal judiciaire et le sort des demandes étrangères à la procédure
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 institue, au profit du syndicat des copropriétaires, une voie de recouvrement dérogatoire du droit commun dont la singularité procédurale commande une application rigoureuse. À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne alors le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles, après avoir constaté l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance de l’intéressé.
La nature exacte de cette attribution a été précisée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 15 janvier 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-10.778). La Cour y rappelle que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure, en application des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile. Il s’en déduit que, saisi sur le fondement de l’article 19-2, ce magistrat ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond. En l’espèce, des nus-propriétaires et une usufruitière avaient formé des demandes reconventionnelles tendant au remboursement de charges, de frais et d’honoraires qu’ils estimaient indus et à la compensation avec les sommes réclamées par le syndicat.
La haute juridiction apporte, dans le même arrêt, une précision de portée générale s’agissant de la sanction de ce dépassement de pouvoir juridictionnel. « Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence », énonce-t-elle (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-10.778, n° 11). Les demandes reconventionnelles étrangères au champ de l’article 19-2 sont donc déclarées irrecevables, sans qu’il soit besoin de renvoyer les parties devant un autre juge, et non frappées d’incompétence comme le soutenait le demandeur au pourvoi. La Cour de cassation casse en revanche l’arrêt de la cour d’appel de Rouen qui, après avoir écarté la solidarité entre nus-propriétaires et usufruitière, avait omis de répartir les sommes entre eux conformément aux prétentions du syndicat, en méconnaissance de l’article 4 du code de procédure civile qui détermine l’objet du litige par les prétentions respectives des parties.
Cette délimitation des attributions du juge de l’article 19-2 a été réaffirmée avec force dans l’arrêt du 18 juin 2026, également publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950). Le syndicat des copropriétaires avait obtenu la condamnation d’une copropriétaire au paiement d’une créance de charges dont le décompte était arrêté à 77 128,51 euros, ainsi qu’au remboursement de frais de déménagement de meubles exposés pour la réalisation de travaux. La cour d’appel de Rennes avait accueilli cette dernière demande au motif qu’elle entrait dans le cadre des rapports financiers entre le syndicat et la copropriétaire, ce qui caractérisait un lien suffisant avec la demande principale au sens de l’article 70 du code de procédure civile. La Cour de cassation censure ce raisonnement, considérant que ces motifs étaient impropres à établir que les sommes litigieuses entraient dans le champ d’application de l’article 19-2. « Lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, n° 11). La cassation, prononcée en toutes ses dispositions, entraîne par ailleurs, en application de l’article 624 du code de procédure civile, celle de la condamnation aux dommages-intérêts fondée sur l’article 1231-6 du code civil, qui se rattachait aux chefs censurés par un lien de dépendance nécessaire.
B. La mise en demeure préalable : un préalable de recevabilité au contenu précis et aux effets limités
La mise en demeure constitue la pierre angulaire de la procédure de recouvrement instituée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La troisième chambre civile a dit pour avis, le 12 décembre 2024, que cette mise en demeure, « qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande » (avis n° 24-70.007, publié, rappelé par Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, n° 4). L’exigence ainsi posée ne se réduit pas à une simple formalité de relance : le syndic doit détailler la nature des provisions dues au titre de l’article 14-1 restées impayées et en indiquer le montant, faute de quoi la demande formée devant le président du tribunal judiciaire est irrecevable.
Dans l’affaire tranchée le 18 juin 2026, le syndicat produisait une mise en demeure du 11 juin 2021 accompagnée d’un relevé de compte faisant apparaître un solde antérieur de 68 541,03 euros et les appels de provisions du 1er janvier 2020 au 1er avril 2021. La Cour de cassation a néanmoins jugé que la cour d’appel ne pouvait se borner à relever la production de ces pièces sans rechercher si la mise en demeure indiquait avec précision la provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours qui n’aurait pas été payée, ni constater la défaillance de la copropriétaire dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure. La simple circonstance que la copropriétaire ne s’était pas acquittée des charges exigibles pour un montant de 77 128,51 euros était inopérante, faute de caractériser le défaut de paiement d’une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.
La portée temporelle de la mise en demeure a été circonscrite par un arrêt rendu le même jour que l’arrêt n° 24-10.778, soit le 15 janvier 2026, également en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534). En l’espèce, un commandement de payer avait été délivré le 11 septembre 2020, mais le syndicat réclamait des charges arrêtées au 1er janvier 2023, premier trimestre 2023 inclus, pour un montant de 20 388,61 euros. La Cour énonce que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 qu’en paiement de provisions ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. La cour d’appel d’Angers, qui avait condamné les copropriétaires sans rechercher si les budgets prévisionnels, les travaux ou les comptes annuels des exercices 2022 et 2023 avaient été approuvés et si des mises en demeure avaient été adressées au titre de ces exercices, a été censurée.
Par ailleurs, l’arrêt du 15 janvier 2026 n° 23-23.490, rendu en formation restreinte, écarte un moyen tiré de l’annulation judiciaire ultérieure de l’assemblée générale ayant désigné le syndic qui avait représenté le syndicat devant les juges du fond. La Cour retient que « tout copropriétaire est tenu de participer aux charges en application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » et que « l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires désignant un syndic, prononcée postérieurement à un arrêt d’appel qui condamne un copropriétaire à payer des charges de copropriété sur l’action engagée par le syndicat des copropriétaires représenté par ce syndic, n’affecte pas le fondement juridique de cet arrêt » (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.490). L’obligation légale de participation aux charges, posée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, demeure ainsi le fondement stable de la créance du syndicat, indépendamment des vicissitudes affectant la désignation de son représentant.
II. La détermination des sommes exigibles : provisions de l’exercice courant et arriérés des exercices approuvés
A. La distinction des provisions et des charges, clef du mécanisme d’exigibilité
La compréhension du régime de l’article 19-2 suppose de distinguer rigoureusement les provisions sur charges des charges elles-mêmes. L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 définit les premières comme « les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat », tandis que les secondes s’entendent des dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, précise le même texte. Cette distinction commande le champ des sommes recouvrables par la voie accélérée : seules peuvent être poursuivies les provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, qui devient exigible chaque trimestre conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, et les arriérés des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés.
La série d’arrêts rendus le 20 novembre 2025 illustre la vigilance de la Cour de cassation sur ce point. Des copropriétaires de résidences-services contestaient des condamnations au paiement de provisions pour charges de services couvrant les exercices 2018 à 2021, alors que seuls les budgets prévisionnels de ces exercices avaient été adoptés, sans qu’il soit justifié de l’approbation des comptes des exercices 2018 à 2020. La Cour, après avoir rappelé les articles 14-1, 14-2, I et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, énonce que « si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315, publié au Bulletin, et Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.313). Les cours d’appel, qui n’avaient pas recherché si les comptes des exercices antérieurs à celui de l’action avaient été approuvés, ont été censurées, les affaires étant renvoyées devant la cour d’appel d’Angers.
La solution vaut également pour les charges réclamées au titre des services spécifiques dont le financement échappe au budget prévisionnel. La Cour de cassation a en effet rappelé, dans les mêmes arrêts, que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. Les redevances de services facturées d’année en année ne deviennent ainsi des sommes restant dues au sens de l’article 19-2 qu’à la double condition d’avoir été appelées et d’être rattachées à des exercices dont les comptes ont été approuvés. L’adoption du budget prévisionnel de services pour les années 2018 à 2021, relevée par les juges du fond, ne suppléait pas l’approbation des comptes correspondants.
À cet égard, l’arrêt du 18 décembre 2025 rappelle que le syndicat doit, au surplus, respecter l’objet du litige tel qu’il est déterminé par les prétentions des parties. Une cour d’appel ayant condamné des copropriétaires à payer 36 880 euros au titre de charges impayées au 30 juin 2021, alors qu’ils faisaient valoir que, pour une période de trente-trois mois à raison d’un coût mensuel de services de 650 euros, la créance ne pouvait s’élever qu’à 21 450 euros, a été censurée pour avoir modifié l’objet du litige en violation de l’article 4 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-13.018). La vérification du quantum de la créance, que la procédure accélérée au fond n’exonère pas le juge d’opérer au regard des écritures des parties, s’ajoute ainsi aux conditions de recevabilité propres à l’article 19-2.
B. La nécessaire approbation des comptes et la mise en demeure renouvelée, conditions cumulatives du recouvrement
L’arrêt du 15 janvier 2026 n° 23-23.534 opère la synthèse la plus complète du régime de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il articule les deux conditions cumulatives qui bornent le recouvrement. D’une part, le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée suppose qu’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée ait été adressée au copropriétaire. D’autre part, le paiement des sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure est exclu lorsque les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel d’Angers qui avait condamné M. et Mme T. au paiement de 20 388,61 euros de charges arrêtées au 1er janvier 2023 en se fondant sur l’approbation des comptes des années 2016 à 2021 et sur un commandement de payer du 11 septembre 2020, sans rechercher si les comptes des exercices 2022 et 2023 avaient été approuvés et si de nouvelles mises en demeure avaient été adressées (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534).
La logique du système apparaît ainsi clairement : la mise en demeure préalable produit ses effets pour les provisions de l’exercice qu’elle vise et pour les exercices dont les comptes sont approuvés à la date où elle est délivrée, mais elle ne saurait couvrir des exercices futurs dont l’approbation des comptes n’est pas encore intervenue. Le copropriétaire défaillant doit être mis en mesure de connaître, à chaque stade, la nature et le montant des provisions dont le paiement est exigé, ainsi que le rappelle l’exigence de précision posée par l’avis n° 24-70.007 du 12 décembre 2024. Le renouvellement des mises en demeure à chaque exercice constitue dès lors une obligation pratique décisive pour les syndics, dont la méconnaissance expose le syndicat à une irrecevabilité partielle ou totale de son action en recouvrement.
Le contrôle du juge s’étend encore à la régularité des décisions d’assemblée générale qui fondent la créance, puisque l’approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des travaux constitue la condition expresse de la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 19-2. Le syndicat doit ainsi être en mesure de produire des procès-verbaux non équivoques, dont les délais de convocation et de notification ont été respectés, l’irrégularité de ces décisions étant de nature à priver la demande de sa base. Les copropriétaires débiteurs disposent en retour, dans la contestation des résolutions adoptées, d’un moyen de défense dont la mise en œuvre doit être anticipée par le conseil du syndicat, qu’il s’agisse de la discussion du montant des provisions ou de la validité des approbations invoquées ; l’assistance d’un avocat en droit des assemblées générales de copropriété permet de sécuriser chacune de ces étapes.
En conséquence, la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis 2023 encadre la procédure de l’article 19-2 d’un triple verrou : un verrou procédural, tenant à la limitation des attributions du président du tribunal judiciaire aux seules demandes entrant dans le champ du texte, sanctionnée par la fin de non-recevoir ; un verrou probatoire, tenant à la mise en demeure préalable dont le contenu doit être précis quant à la nature et au montant des provisions réclamées ; un verrou comptable, tenant à l’approbation des comptes des exercices antérieurs dont les arriérés sont poursuivis. La série d’arrêts des 20 novembre 2025 et 15 janvier 2026, complétée par l’arrêt du 18 juin 2026, dessine un régime cohérent qui protège le copropriétaire débiteur contre les réclamations globalisées tout en offrant au syndicat un instrument de recouvrement rapide pour les sommes dont l’exigibilité est incontestable.
La portée pratique de cette construction jurisprudentielle est considérable, tant le contentieux du recouvrement des provisions constitue le litige le plus fréquent des syndicats de copropriétaires. Les praticiens du recouvrement des charges de copropriété doivent, à chaque exercice, veiller à la régularité de la mise en demeure, à sa précision et à son renouvellement, ainsi qu’à la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes. L’articulation de ces exigences avec les pouvoirs du juge de la procédure accélérée au fond, tels que délimités par les arrêts de 2025 et 2026, conditionne directement la recevabilité des actions engagées sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confère à la procédure de recouvrement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 une architecture exigeante, dont la maîtrise est essentielle tant pour les syndicats que pour les copropriétaires. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ne dispose que d’une compétence d’attribution strictement bornée, dont le dépassement est sanctionné par une fin de non-recevoir, et la mise en demeure préalable, condition de recevabilité de l’action, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. La Cour de cassation exige en outre, pour chaque exercice, le renouvellement de la mise en demeure et l’approbation des comptes, seule apte à transformer les provisions en charges définitivement dues. Des lors, l’arrêt du 15 janvier 2026 n° 23-23.534, l’arrêt du 18 juin 2026 n° 24-19.950 et la série des arrêts du 20 novembre 2025 offrent aux acteurs du droit de la copropriété un référentiel complet, dont l’application rigoureuse garantit l’efficacité du recouvrement sans méconnaître les droits du copropriétaire défaillant.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.