I. Le champ d’application de la prescription : la coexistence du délai biennal et du délai quinquennal
A. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce : la fixation du loyer renouvelé et l’indemnité d’occupation
L’article L. 145-60 du code de commerce énonce que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », la disposition étant accessible en ligne sur le site Légifrance. La lecture de ce texte commande de déterminer, pour chaque prétention, si elle trouve son fondement dans le statut des baux commerciaux ou dans le droit commun des contrats, car de cette qualification dépend la durée du délai applicable. La troisième chambre civile a, dans une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, précisé les contours de cette distinction avec une constance remarquable, en éclairant aussi bien le domaine de la prescription biennale que son point de départ.
Par un arrêt du 16 mars 2023, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code », comme le révèle le texte intégral de la décision accessible sur le site de la Cour de cassation. En l’espèce, la bailleresse, qui avait signifié un congé avec offre de renouvellement à effet du 31 décembre 2013, puis avait vu la locataire renoncer au renouvellement et libérer les lieux le 31 décembre 2015, avait assigné celle-ci le 2 juin 2017 en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er janvier 2014 et le 13 mars 2017. La cour d’appel de Poitiers avait écarté la prescription biennale au motif que la locataire, ayant elle-même donné congé, occupait les lieux sans droit ni titre, de sorte que son occupation échappait au statut des baux commerciaux. La Haute juridiction a censuré ce raisonnement, considérant que l’indemnité litigieuse se rattachait à l’article L. 145-57 du code de commerce, dont le texte est consultable sur Légifrance, et se trouvait de ce fait soumise au délai biennal.
La même décision détermine le point de départ de ce délai avec une précision utile aux praticiens. La Cour de cassation a en effet retenu que « le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date », ainsi que l’énonce l’arrêt publié sur le site de la Cour de cassation. Or, la jurisprudence applique ici le principe général posé par l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », le texte étant accessible sur Légifrance. La substitution rétroactive de l’indemnité d’occupation au loyer justifie que le délai ne commence à courir qu’à la date de la connaissance, par le bailleur, de l’exercice du droit d’option, et non à celle de la cessation des relations contractuelles.
La fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé offre un second terrain d’application de la prescription biennale, dont la rigueur se double d’un formalisme procédural redoutable. Par un arrêt du 25 janvier 2023, publié au Bulletin, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par une bailleresse dont l’action en fixation du loyer du bail renouvelé avait été déclarée prescrite, l’assignation ayant été délivrée plus de deux années après la date d’effet du renouvellement, comme le rapporte la décision publiée sur le site de la Cour de cassation. L’espèce concernait la société Uni-Commerces, bailleresse de la société H & M Hennes & Mauritz, qui avait notifié un mémoire à sa locataire le 30 mars 2016 avant de l’assigner le 14 mars 2018 devant le tribunal de grande instance en validation du congé et, accessoirement, en fixation du loyer. La Cour a considéré que la notification du mémoire préalable n’avait pu interrompre la prescription dès lors qu’elle n’avait pas été suivie d’une saisine du juge des loyers commerciaux, la demande accessoire portée devant la juridiction de droit commun ne bénéficiant pas de cet effet interruptif.
Par ailleurs, la procédure devant le juge des loyers commerciaux est enfermée dans des exigences dont la méconnaissance est sanctionnée sans possibilité de régularisation. Par un arrêt du 8 février 2024, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir et que cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation », ainsi que l’expose la décision accessible sur le site de la Cour de cassation. La bailleresse avait assigné sa locataire le 25 mars 2019 en fixation du prix du bail renouvelé sans avoir notifié de mémoire préalable, puis avait tenté de régulariser la procédure par l’envoi de mémoires les 7 et 26 mai 2020. La Haute juridiction a validé l’irrecevabilité prononcée par la cour d’appel de Nîmes, en application des articles 126 du code de procédure civile et R. 145-27 du code de commerce, dont la lecture confirme que le juge des loyers commerciaux « ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ». Cette solution, qui combine fin de non-recevoir et prescription biennale, illustre la technicité du contentieux de la fixation du loyer renouvelé.
B. La prescription quinquennale de droit commun : le recouvrement des loyers et la clause de dédit
Le délai biennal ne régit pas l’ensemble des actions nées de la relation locative, la jurisprudence réservant au droit commun les actions qui trouvent leur fondement dans le contrat de bail lui-même. L’article L. 110-4 du code de commerce dispose que « les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes », le texte étant consultable sur Légifrance. Par un arrêt du 25 avril 2024, la Cour de cassation a fait application de ce principe au recouvrement des loyers, en énonçant que « le bailleur ne peut pas obtenir le recouvrement des arriérés de loyer échus plus de cinq ans avant la date de sa demande en justice, sauf interruption de la prescription », comme le rapporte la décision publiée sur le site de la Cour de cassation.
L’arrêt du 25 avril 2024 mérite une attention particulière en ce qu’il écarte l’incidence d’une instance antérieure relative à la validité du bail sur le cours de la prescription de l’action en paiement des loyers. La société Popken, locataire, avait intenté en 2012 une action en nullité du bail pour dol, laquelle avait été rejetée par un arrêt du 9 janvier 2017, et la bailleresse soutenait que le litige relatif à la validité du bail avait eu un impact direct sur les loyers, de sorte que la prescription n’aurait pu courir. La Cour de cassation a censuré cette analyse, jugeant que « l’action en nullité du bail intentée par la locataire était sans incidence sur la prescription de l’action en paiement des loyers ». Or, la règle ainsi rappelée se combine avec le principe selon lequel « l’interruption de la prescription, qui ne profite qu’à celui qui a réalisé l’acte interruptif, ne peut s’étendre d’une action à une autre », l’arrêt précisant qu’« il n’en est autrement que lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de telle sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ». Cette solution rappelle utilement que chaque créance locative suit son propre régime de prescription, sans égard aux débats judiciaires antérieurs portant sur des objets distincts.
La distinction entre prescription biennale et prescription quinquennale s’applique également aux indemnités conventionnelles de résiliation anticipée. Par un arrêt du 9 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que l’action en paiement de l’indemnité prévue par la clause de dédit insérée au contrat, laquelle trouve son fondement dans la convention et non dans le statut des baux commerciaux, « est soumise à la prescription quinquennale de droit commun », comme le révèle la décision publiée sur le site de la Cour de cassation. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que la prescription biennale s’appliquait à l’action en paiement de l’indemnité de rupture, méconnaissant ainsi les articles L. 110-4 et L. 145-60 du code de commerce. La Haute juridiction a censuré ce raisonnement, confirmant que la clause de dédit, étant l’expression de la liberté contractuelle des parties, échappe au champ de la prescription spéciale du statut.
En conséquence, la nature de l’indemnité d’occupation après l’exercice du droit d’option obéit à la même logique. Dans son arrêt du 16 mars 2023, la Cour de cassation a en effet précisé que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour », ainsi que l’énonce la décision accessible sur le site de la Cour de cassation. La période antérieure à l’option relève donc de la prescription biennale, tandis que la période postérieure, qui correspond à une occupation sans titre fondée sur le droit commun, relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Cette dualité de régimes pour une même relation locative constitue une source fréquente d’erreurs dans la rédaction des demandes, les parties devant identifier avec exactitude le fondement de chacune de leurs prétentions.
La répétition des loyers indûment versés obéit également à la prescription quinquennale, dont le point de départ a été précisé par un arrêt du 23 janvier 2025, publié au Bulletin. La Cour de cassation y a jugé que « l’action en répétition de l’indu étant soumise à la prescription quinquennale, la créance de restitution ne pouvait être calculée que sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription », comme le rapporte la décision publiée sur le site de la Cour de cassation. En matière de clause d’indexation réputée non écrite, cette solution fixe le montant restituable à la différence entre le loyer payé et le loyer qui aurait été dû sans la stipulation prohibée, dans la limite du délai quinquennal précédant la demande. Par ailleurs, la Cour a rappelé dans le même arrêt que la restitution devait être calculée à compter du point de départ de la prescription, consacrant ainsi une lecture stricte de l’article 2224 du code civil, dont la version applicable est consultable sur Légifrance.
II. Le décompte du délai : le point de départ, l’interruption et les limites de la prescription
A. Le point de départ de la prescription et les causes d’interruption
La détermination du point de départ constitue l’enjeu central du contentieux de la prescription, la jurisprudence ayant progressivement fait prévaloir le critère de la connaissance des faits permettant d’agir. L’article 2224 du code civil, dont le texte est accessible sur Légifrance, pose le principe selon lequel la prescription quinquennale court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La troisième chambre civile a transposé ce critère aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux, comme en témoigne l’arrêt du 16 mars 2023 précité, qui fait courir le délai biennal de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation à compter du jour où le bailleur est informé de l’exercice du droit d’option, ainsi que le précise la décision publiée sur le site de la Cour de cassation.
L’interruption de la prescription obéit, quant à elle, à une énumération limitative des causes, dont la jurisprudence refuse d’étendre la portée. Par un arrêt du 25 janvier 2023, publié au Bulletin, la Cour de cassation a énoncé que « l’énumération des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil des causes de droit commun d’interruption du délai de prescription étant limitative, le mémoire préalable, qui ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil, n’est une cause interruptive de la prescription qu’en vertu de l’article 33, alinéa 1er, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 », comme le révèle le texte intégral de la décision accessible sur le site de la Cour de cassation. L’article 2241 du code civil, dont le texte est consultable sur Légifrance, dispose pourtant que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ». Or, la Cour de cassation en déduit que le mémoire notifié en application de l’article R. 145-23 du code de commerce, dont le texte est accessible sur Légifrance, n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix est portée devant le juge des loyers commerciaux, et non lorsque la demande de fixation du loyer est formée accessoirement devant la juridiction de droit commun.
La portée de cette solution doit être mesurée à l’aune de ses conséquences pratiques pour les bailleurs. L’arrêt du 25 janvier 2023 enseigne que la notification d’un mémoire préalable, suivie d’une assignation devant le tribunal judiciaire portant une demande accessoire de fixation du loyer renouvelé, laisse courir le délai biennal sans interruption. Or, l’action en fixation du prix du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter de la date d’effet du renouvellement, ainsi que le rappelle la décision publiée sur le site de la Cour de cassation. En conséquence, le bailleur qui entend préserver son action doit saisir le juge des loyers commerciaux dans le délai biennal, l’exercice accessoire de la demande de fixation devant le tribunal judiciaire ne bénéficiant pas de l’effet interruptif du mémoire. Cette exigence de célérité se conjugue avec la nécessité de notifier un mémoire avant toute saisine du juge des loyers commerciaux, à peine d’irrecevabilité non régularisable, ainsi que l’a jugé l’arrêt du 8 février 2024 dont la solution est exposée sur le site de la Cour de cassation.
Le contentieux de l’indemnité d’éviction offre un second terrain d’application des règles d’interruption, qui a donné lieu à deux arrêts du 4 juin 2026 dont la portée n’a pas encore été pleinement mesurée. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné », le texte étant accessible sur Légifrance. Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a rappelé ce principe en jugeant que le congé donné le 18 décembre 2019, avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, à effet au 30 juin 2020, enfermait la demande en paiement de l’indemnité d’éviction dans un délai expirant le 30 juin 2022, ainsi que le relate la décision publiée sur le site de la Cour de cassation.
L’apport de cet arrêt du 4 juin 2026 réside dans le rappel de l’interaction entre la contestation du congé et l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation y a censuré la cour d’appel de Versailles pour avoir déclaré prescrite la demande formée par le cessionnaire du fonds de commerce, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription », ainsi que l’énonce la décision accessible sur le site de la Cour de cassation. Or, la contestation du congé dans le délai biennal, lorsqu’elle est formée dans les formes requises, est susceptible d’ouvrir au preneur la faculté de demander le paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure. Cette solution, qui protège le preneur diligent, s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure selon laquelle l’action en contestation du refus de renouvellement doit être exercée dans le délai biennal, la décision du 4 juin 2026 publiée sur le site de la Cour de cassation rappelant que la contestation du non-renouvellement intervenue dans ce délai prive le bailleur de la faculté de se prévaloir de la perte de la qualité de locataire du preneur.
Par ailleurs, l’interruption de la prescription par une demande en justice ne produit ses effets que dans les limites de l’objet de cette demande. L’arrêt du 25 avril 2024, dont la solution a été exposée ci-dessus, a rappelé que « l’interruption de la prescription, qui ne profite qu’à celui qui a réalisé l’acte interruptif, ne peut s’étendre d’une action à une autre », ainsi que le rapporte la décision publiée sur le site de la Cour de cassation. En conséquence, une action en nullité du bail intentée par le locataire ne saurait interrompre la prescription de l’action en paiement des loyers exercée par le bailleur, quand bien même les deux actions concerneraient le même bail. Cette règle, qui commande à chaque partie d’agir dans le délai applicable à sa propre prétention, doit être rappelée aux rédacteurs d’actes comme aux conseils des parties, la méconnaissance de ces subtilités pouvant conduire à la perte définitive de droits importants.
B. La suspension de la prescription et les actions non soumises au délai biennal
La prescription biennale n’est pas dépourvue de limites, la jurisprudence admettant des causes de suspension qui en interrompent temporairement le cours. L’article 2239 du code civil dispose que « la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès », le délai ne recommençant à courir, « pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée », le texte étant consultable sur Légifrance. La troisième chambre civile a fait application de cette disposition au contentieux des charges locatives dans un arrêt du 14 novembre 2024, qui confirme que l’action en paiement des charges est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, tout en rappelant que la suspension du délai par l’expertise ordonnée avant tout procès s’applique à cette action, comme le révèle la décision publiée sur le site de la Cour de cassation.
L’arrêt du 14 novembre 2024 présente un intérêt supplémentaire en ce qu’il précise le sort des créances dont le montant n’est pas déterminé. La cour d’appel avait exclu l’application de la prescription quinquennale à l’action en paiement des charges locatives au motif que ces charges, variables et non déterminées dans leur montant, ne pouvaient être atteintes par la prescription. La Cour de cassation, tout en rejetant le pourvoi, a rappelé le principe selon lequel la prescription quinquennale s’applique aux actions en paiement des charges locatives, dont le texte de la décision est accessible sur le site de la Cour de cassation. Cette solution confirme que la seule circonstance que les charges soient variables ne fait pas obstacle à l’application de la prescription, le débiteur pouvant toutefois se prévaloir des règles relatives au point de départ de la prescription lorsque la créance n’était pas encore exigible.
La fraude constitue une autre cause de suspension de la prescription, dont la jurisprudence fait application avec une particulière rigueur. Par un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que la fraude de l’une des parties, caractérisée par l’enchaînement de conventions dérogatoires destinées à faire échec au statut des baux commerciaux, suspendait la prescription de l’action en requalification, ainsi que le rapporte la décision publiée sur le site de la Cour de cassation. En l’espèce, des baux dérogatoires successifs avaient été conclus pour une durée totale dépassant le plafond légal, le preneur soutenant que la fraude ainsi caractérisée faisait obstacle à l’écoulement du délai biennal de l’action en reconnaissance du statut. La Cour de cassation a consacré cette analyse, rappelant que la prescription ne court pas contre celui qui ne peut agir, et que la fraude ne peut être opposée à celui qui en est victime. Cette solution, qui protège le preneur maintenu artificiellement hors du statut, s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la chambre commerciale et de la première chambre civile.
En outre, certaines actions échappent par nature à la prescription, qu’il s’agisse de la prescription biennale ou de la prescription quinquennale. Tel est le cas de l’action en constatation de l’existence d’un bail commercial, qui tend à la reconnaissance d’un droit dont l’écoulement du temps ne saurait éteindre la revendication. La Cour de cassation a consacré cette solution dans le contentieux du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, en jugeant que l’action en constatation de l’existence du bail statutaire né de ce maintien n’est pas soumise à la prescription biennale, ainsi que l’illustre la jurisprudence rendue en 2023 et rappelée par les décisions publiées sur le site de la Cour de cassation. Cette imprescriptibilité de l’action en constatation se distingue nettement de la prescription biennale de l’action en requalification, qui tend non pas à la constatation d’une situation existante mais à la transformation juridique d’une convention, ainsi que le rappelle la jurisprudence de la troisième chambre civile.
Des lors, la qualification de l’action commande le régime applicable, la frontière entre action en constatation et action en requalification déterminant l’existence même d’un délai de prescription. L’action en requalification d’une convention d’occupation en bail commercial, qui vise à faire reconnaître l’application du statut à une situation précaire, est soumise à la prescription biennale dont le point de départ a été précisé par la jurisprudence de la troisième chambre civile, tandis que l’action en constatation du bail né du maintien en possession échappe à toute prescription. Cette distinction, dont les enjeux pratiques sont considérables pour les preneurs occupants, a été confirmée par la jurisprudence rendue en 2023 et 2024, les décisions correspondantes étant accessibles sur le site de la Cour de cassation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime de la prescription des actions en matière de baux commerciaux d’une grande cohérence, fondé sur la distinction entre les actions qui trouvent leur fondement dans le statut et celles qui procèdent du droit commun. Le délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce, dont le texte est accessible sur Légifrance, régit les actions nées du statut, telles que l’action en fixation du loyer renouvelé, l’action en paiement de l’indemnité d’occupation antérieure à l’exercice du droit d’option ou encore l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, tandis que la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil s’applique au recouvrement des loyers, à la clause de dédit et à la répétition de l’indu. Le point de départ du délai obéit au critère de la connaissance des faits, les causes d’interruption sont d’interprétation stricte, et les causes de suspension, telles que la fraude ou l’expertise ordonnée avant tout procès, en écartent temporairement le cours. La vigilance des parties s’impose donc à chaque étape de la vie du bail, la méconnaissance de ces règles emportant des conséquences irrémédiables sur l’exercice des droits les plus essentiels. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans la sécurisation de leurs démarches, notamment à l’occasion des congés, des renouvellements et des contentieux indemnitaires, ainsi que le présente leur page dédiée au bail commercial.
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