I. La faculté de résiliation triennale, un droit d’ordre public au service de la liberté du preneur
A. La portée légale de la faculté de résiliation triennale
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives du bailleur. Au sein de cet édifice législatif, l’article L. 145-4 du code de commerce occupe une place singulière en ce qu’il consacre, au bénéfice du preneur, une faculté de résiliation unilatérale à l’expiration de chaque période triennale. Le deuxième alinéa de ce texte dispose que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Cette disposition, dont la version en vigueur résulte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, constitue une dérogation notable au droit commun du louage qui, aux termes des articles 1736 et 1737 du code civil, ne permet la résiliation qu’à l’expiration du contrat.
La faculté de résiliation triennale répond à une préoccupation pratique essentielle : permettre au preneur de se dégager d’un engagement de neuf années lorsque les circonstances économiques ou l’évolution de son activité le commandent, sans avoir à supporter la charge d’un loyer devenu excessif ou inadapté. La durée légale minimale du bail commercial étant fixée à neuf ans par le premier alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce, l’octroi au preneur de cette faculté de sortie anticipée constitue un tempérament essentiel à la rigueur de l’engagement initial. Le législateur a ainsi entendu concilier la stabilité nécessaire à l’exploitation d’un fonds de commerce avec la liberté d’entreprendre du commerçant, qui ne saurait être contraint de poursuivre une activité déficitaire pendant neuf années entières.
Par ailleurs, ce droit de résiliation triennale est exclusivement réservé au preneur, le bailleur ne disposant d’une faculté équivalente que dans les hypothèses limitativement énumérées au troisième alinéa du même article, à savoir lorsqu’il entend se prévaloir des dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 du code de commerce, relatifs à la construction, à la reconstruction, à la surélévation, à la transformation à usage d’habitation ou à la démolition dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. En dehors de ces hypothèses, le bailleur demeure tenu par l’engagement de neuf années, ce qui conforte le caractère protecteur du statut à l’égard du preneur.
Il convient de préciser que le troisième alinéa de l’article L. 145-4 exclut du bénéfice de la résiliation triennale certaines catégories de baux pour lesquelles les parties peuvent convenir de stipulations contraires : les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts. Cette exclusion, justifiée par la spécificité économique de ces locaux, démontre que le législateur a entendu réserver le bénéfice de la résiliation triennale aux situations dans lesquelles la mobilité du preneur constitue un enjeu économique légitime.
Par ailleurs, le législateur a étendu le bénéfice de la résiliation triennale à des situations particulières méritant une protection renforcée. Le cinquième alinéa de l’article L. 145-4 prévoit ainsi que « le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article ». Cette disposition, étendue à « l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail », manifeste la volonté du législateur d’adapter la protection du preneur aux évolutions des structures d’exploitation commerciale. Le départ en retraite ou l’invalidité du preneur personne physique ne saurait ainsi constituer un obstacle à la cessation du bail, le législateur ayant entendu éviter que le commerçant ne soit contraint de poursuivre une exploitation au-delà de ce que son état physique ou son âge lui permettent.
B. Les conditions formelles du congé délivré par le preneur à l’expiration d’une période triennale
Si la faculté de résiliation triennale est reconnue de plein droit au preneur, son exercice est subordonné au respect de conditions formelles strictes dont le non-respect est sanctionné par l’inefficacité du congé. L’article L. 145-4 du code de commerce exige que le congé soit délivré « au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». La computation de ce délai de six mois constitue une question pratique essentielle : le congé doit parvenir au bailleur six mois au moins avant la date d’expiration de la période triennale en cours, faute de quoi il ne produira effet qu’à l’issue de la période triennale suivante.
À cet égard, la jurisprudence a précisé avec rigueur les exigences formelles du congé. Dans une décision du 24 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a jugé nul et de nul effet le congé délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par le bailleur, en rappelant que le cinquième alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce impose, s’agissant du congé du bailleur, un acte extrajudiciaire à peine de nullité (TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 24 janv. 2024, n° 22/01721). Si cette exigence d’acte extrajudiciaire ne s’applique pas au congé délivré par le preneur sur le fondement de l’article L. 145-4, pour lequel la lettre recommandée avec accusé de réception constitue un mode de notification suffisant, la rigueur avec laquelle le juge apprécie le respect des formalités mérite d’être soulignée.
Le tribunal judiciaire de Meaux, dans un jugement du 23 janvier 2025, a également prononcé la nullité d’un congé délivré en méconnaissance des prescriptions de l’article L. 145-9 du code de commerce, rappelant que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement » (TJ Meaux, 1re ch., 23 janv. 2025, n° 23/04396). Cette décision illustre la sévérité avec laquelle les juges sanctionnent l’absence de respect des prescriptions légales, le congé irrégulier étant privé de tout effet, ce qui contraint le preneur à demeurer dans les lieux jusqu’à l’échéance triennale suivante.
En conséquence, le preneur qui entend exercer sa faculté de résiliation triennale doit porter une attention particulière à la computation du délai de préavis et au respect du formalisme légal, sous peine de voir son congé privé d’effet et de rester engagé dans les liens du bail pour une durée supplémentaire de trois années. Il lui appartient, en pratique, de notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en veillant à ce que la date de réception par le bailleur soit antérieure d’au moins six mois à la date d’expiration de la période triennale en cours. Toute erreur dans le calcul de ce délai expose le preneur à la prolongation de facto du bail jusqu’à l’échéance triennale suivante. La Cour de cassation, troisième chambre civile, a eu l’occasion de rappeler dans un arrêt du 17 juin 2021 que les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 et régissent notamment la forme du congé (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, Publié au Bulletin).
II. Les limites contractuelles et jurisprudentielles à l’exercice de la résiliation triennale
A. L’interdiction des clauses restrictives et le caractère d’ordre public
Le caractère d’ordre public de la faculté de résiliation triennale constitue l’un des piliers de la protection du preneur à bail commercial. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». La référence explicite à l’article L. 145-4 au sein de cette disposition est fondamentale : elle signifie que toute clause du bail qui tendrait à limiter, restreindre ou entraver la faculté de résiliation triennale du preneur est réputée non écrite.
Cette nullité de plein droit des clauses restrictives protège le preneur contre les pressions que le bailleur pourrait exercer au moment de la conclusion du contrat pour le priver de cette faculté essentielle. Ainsi, une clause qui imposerait au preneur de renoncer à la résiliation triennale ou qui subordonnerait l’exercice de cette faculté au paiement d’une indemnité ou à l’agrément du bailleur serait dépourvue de tout effet juridique. La sanction de la clause réputée non écrite présente cette particularité remarquable que la clause est réputée n’avoir jamais existé, sans que sa nullité n’affecte la validité du contrat dans son ensemble. Le législateur a ainsi entendu dissuader les bailleurs d’insérer de telles stipulations, en privant ces dernières de toute portée contraignante tout en préservant l’économie générale du bail.
Par ailleurs, la mention de l’article L. 145-4 dans l’énumération de l’article L. 145-15 a été maintenue par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, ce qui témoigne de la constance du législateur dans la protection de ce droit fondamental du preneur. La loi du 26 mai 2026, qui a notamment modifié l’article L. 145-15 pour y intégrer la référence au nouvel article L. 145-32-1 relatif à la mensualisation du loyer, n’a pas altéré la protection de la faculté de résiliation triennale, confirmant ainsi la permanence de ce droit dans l’architecture du statut. Il en résulte une sécurité juridique appréciable pour les preneurs, qui peuvent exercer leur faculté de résiliation triennale en toute connaissance de cause, sans craindre qu’une stipulation contractuelle ne vienne en limiter la portée.
La Chambre commerciale de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 19 avril 2023, que la cession du droit au bail, même incluse dans la cession du fonds de commerce autorisée par le juge-commissaire en liquidation judiciaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire (Cass. com., 19 avr. 2023, n° 21-20.655, Publié au Bulletin). Cet arrêt, bien que rendu en matière de procédures collectives, illustre la primauté du statut impératif des baux commerciaux sur les stipulations contractuelles qui tendraient à en limiter la portée.
Il résulte de la combinaison des articles L. 145-4 et L. 145-15 du code de commerce que la faculté de résiliation triennale constitue un droit auquel le preneur ne peut renoncer ni directement ni indirectement, et dont l’exercice ne peut être entravé par aucune stipulation contractuelle. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2025, a rappelé que « le bailleur d’un local commercial ne peut s’opposer à la cession, par le locataire, du fonds de commerce avec le bail », consacrant ainsi la primauté des dispositions d’ordre public du statut sur les clauses contraires (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 13 nov. 2025, n° 22/12792).
B. Les conséquences juridiques et économiques de la résiliation triennale
L’exercice de la faculté de résiliation triennale emporte des conséquences significatives pour les deux parties. Pour le preneur, la résiliation du bail à l’expiration d’une période triennale entraîne la libération des lieux et la cessation de l’obligation de paiement du loyer, sous réserve du respect du délai de préavis. Le preneur ne saurait toutefois prétendre au versement d’une indemnité d’éviction, laquelle n’est due par le bailleur qu’en cas de refus de renouvellement au sens de l’article L. 145-14 du code de commerce. La résiliation triennale étant le fait du preneur, elle ne donne lieu à aucune indemnisation de ce chef, le preneur ayant lui-même pris l’initiative de mettre fin au contrat.
Cette distinction entre la résiliation triennale et le refus de renouvellement est essentielle. Alors que le refus de renouvellement par le bailleur ouvre droit, sauf motifs graves et légitimes, à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, la résiliation triennale constitue une simple faculté de sortie anticipée, sans contrepartie financière pour le preneur. Le législateur a ainsi entendu offrir au preneur une voie de sortie souple, sans pour autant lui garantir une indemnisation lorsqu’il décide librement de quitter les lieux.
En outre, l’exercice de la résiliation triennale peut avoir des incidences sur le montant du loyer en cas de renouvellement ultérieur du bail par un nouveau preneur. Le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, en fonction des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le départ anticipé du preneur peut ainsi conduire le bailleur à consentir un nouveau bail à des conditions de loyer révisées, potentiellement plus favorables si le marché locatif a évolué à la baisse, ou inversement.
Par ailleurs, le droit de repentir reconnu au bailleur par l’article L. 145-58 du code de commerce, qui permet au propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en consentant au renouvellement du bail dans les quinze jours de la décision passée en force de chose jugée, ne trouve pas à s’appliquer dans l’hypothèse d’une résiliation triennale, laquelle procède de la seule volonté du preneur. La décision du bailleur d’exercer son droit de repentir est, aux termes de l’article L. 145-59 du même code, irrévocable, ce qui confère une sécurité juridique au preneur dans l’hypothèse d’un refus de renouvellement, mais demeure sans incidence sur l’exercice unilatéral par le preneur de sa faculté triennale.
Dès lors, la résiliation triennale constitue un mécanisme juridique autonome, distinct tant du congé avec refus de renouvellement que de la demande de renouvellement, et dont les effets sont circonscrits à la cessation du contrat à l’initiative du preneur, sans ouvrir droit à une quelconque indemnisation de part ni d’autre, sous la seule réserve du respect par le preneur de ses obligations locatives jusqu’à la date d’effet du congé.
L’absence de contrepartie financière à la résiliation triennale n’en diminue pas pour autant l’intérêt pratique pour le preneur. Dans un contexte économique incertain, la possibilité de se libérer d’un engagement locatif tous les trois ans constitue un instrument de gestion essentiel, qui permet au commerçant d’adapter la localisation et la surface de son exploitation à l’évolution de son activité, sans supporter le poids d’un loyer devenu disproportionné. Cette souplesse est d’autant plus précieuse que le loyer du bail renouvelé, fixé à la valeur locative, peut connaître des variations significatives en fonction de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, rendant parfois préférable pour le preneur la recherche de nouveaux locaux plutôt que l’acceptation d’un loyer renouvelé à des conditions qu’il juge prohibitrices.
Or, il importe de souligner que la faculté de résiliation triennale ne se confond ni avec le congé avec offre de renouvellement ni avec le droit de repentir reconnu au bailleur par l’article L. 145-58 du code de commerce. Le droit de repentir, qui permet au propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en consentant au renouvellement dans les quinze jours de la décision passée en force de chose jugée, est défini à l’article L. 145-58 du code de commerce et reste conditionné à ce que « le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ». La résiliation triennale, quant à elle, produit ses effets indépendamment de toute décision judiciaire et de toute appréciation des circonstances économiques du preneur, ce qui en fait un instrument juridique d’une grande simplicité opératoire, à la différence du droit de repentir dont l’exercice est, aux termes de l’article L. 145-59 du code de commerce, irrévocable une fois exercé.
Conclusion
La faculté de résiliation triennale conférée au preneur par l’article L. 145-4 du code de commerce constitue une prérogative essentielle du statut des baux commerciaux, dont le caractère d’ordre public, consacré par l’article L. 145-15 du même code, interdit toute stipulation contractuelle qui tendrait à en limiter la portée. L’exercice de ce droit est subordonné au respect de conditions formelles strictes, dont la jurisprudence assure un contrôle rigoureux, le non-respect du délai de préavis de six mois ou des formes prescrites étant sanctionné par l’inefficacité du congé. Si la résiliation triennale n’ouvre droit à aucune indemnité au profit du preneur, elle n’en demeure pas moins un instrument de gestion fondamental pour le commerçant, dont la portée pratique est considérable dans un environnement économique où la mobilité et l’adaptabilité constituent des facteurs déterminants de la pérennité des entreprises. La constance du législateur, réaffirmée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dans la protection de ce droit, témoigne de son importance au sein de l’équilibre général du statut des baux commerciaux, qui repose sur la recherche permanente d’une conciliation entre la protection du fonds de commerce du preneur et les droits légitimes du bailleur propriétaire.
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