Le renouvellement du bail commercial constitue l’un des moments les plus délicats de la vie locative. La date à laquelle le nouveau bail prend effet détermine, en cascade, la durée du bail expiré, l’applicabilité du plafonnement légal du loyer et, partant, l’équilibre financier de l’opération pour les deux parties. Or le régime de la tacite prolongation, qui maintient le preneur dans les lieux au-delà du terme contractuel sans qu’aucun congé ni demande de renouvellement n’ait été formalisé, introduit une complexité supplémentaire dans ce calcul.
Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser, dans une hypothèse de tacite prolongation suivie d’une demande de renouvellement, la date de prise d’effet du bail renouvelé et les conséquences qui en découlent pour la fixation du loyer. Cette décision, qui applique rigoureusement la lettre de l’article L. 145-12 du Code de commerce, éclaire une articulation temporelle dont les enjeux pratiques sont considérables, notamment lorsque la durée du bail expiré, augmentée de la période de tacite prolongation, franchit le seuil de douze ans au-delà duquel le plafonnement du loyer cesse de s’appliquer.
L’analyse de cette décision, replacée dans le cadre plus large des règles gouvernant le renouvellement et la fixation du loyer du bail commercial, permet de mesurer l’importance d’une chronologie maîtrisée et d’une anticipation contractuelle des échéances. Elle invite également à s’interroger sur les marges de manœuvre dont disposent bailleurs et preneurs pour sécuriser la date d’effet du bail renouvelé et, par voie de conséquence, le régime applicable au loyer.
I. Le mécanisme de la tacite prolongation et la détermination de la date d’effet du bail renouvelé
A. Le cadre légal de la prolongation tacite et de la demande de renouvellement
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise avec précision les conditions dans lesquelles le bail se prolonge au-delà de son terme et celles dans lesquelles le preneur peut solliciter son renouvellement. L’article L. 145-9 du Code de commerce (Legifrance) dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ». Il en résulte, de manière impérative, que le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son échéance contractuelle : à défaut de congé ou de demande de renouvellement, « le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ».
Cette tacite prolongation produit un effet essentiel : le contrat de bail survit à son terme et continue de produire ses effets comme s’il n’avait jamais expiré. Le preneur demeure dans les lieux, le loyer continue d’être dû selon les stipulations du bail, et aucune novation ne vient altérer la relation contractuelle. L’article L. 145-10 du Code de commerce (Legifrance) tire les conséquences de cette situation en permettant au locataire de formuler sa demande de renouvellement à un moment qui n’est pas nécessairement celui de l’échéance contractuelle initiale : « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation ».
La souplesse ainsi offerte au preneur, qui peut laisser le bail se prolonger tacitement pendant plusieurs années avant de solliciter son renouvellement, n’est pas sans conséquence sur la détermination de la date à laquelle le bail renouvelé prendra effet. C’est précisément cette question que l’article L. 145-12 du même code (Legifrance) règle en énonçant que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ».
Le législateur opère ainsi une distinction nette entre deux hypothèses. Lorsqu’un congé a été délivré, le bail renouvelé prend effet à la date pour laquelle ce congé a été donné, c’est-à-dire à l’échéance contractuelle ou, en cas de tacite prolongation, au dernier jour du trimestre civil suivant le délai de préavis de six mois prévu par l’article L. 145-9. En revanche, lorsqu’aucun congé n’a été délivré et que le preneur prend l’initiative de solliciter le renouvellement en cours de tacite prolongation, le bail renouvelé prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Ce mécanisme, qui fait du trimestre civil l’unité de computation du point de départ du nouveau bail, produit des effets en cascade dont la portée pratique est considérable.
B. L’arrêt du 9 juillet 2026 : une application rigoureuse de la lettre de l’article L. 145-12
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167) (Cour de cassation) illustre avec netteté l’application du mécanisme légal. En l’espèce, une pharmacie, locataire d’un local commercial depuis le 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement de son bail par acte du 14 mai 2012, soit près de douze ans après la conclusion du bail initial et en cours de tacite prolongation, aucun congé n’ayant été délivré à l’échéance contractuelle de neuf ans. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement, mais les parties s’opposaient sur la date de prise d’effet du bail renouvelé et, par voie de conséquence, sur l’applicabilité de la règle du plafonnement prévue à l’article L. 145-34 du Code de commerce.
La Cour de cassation, rejetant le pourvoi de la locataire, approuve la cour d’appel de Paris d’avoir retenu « à bon droit, d’une part, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement, d’autre part, qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail. »
Ce raisonnement, d’une rigueur toute mathématique, conduit à un résultat qui peut surprendre. La demande de renouvellement ayant été signifiée le 24 mai 2012, le premier jour du trimestre civil suivant cette demande était le 1er juillet 2012. Le bail renouvelé a donc pris effet à cette date, et le bail expiré s’est trouvé maintenu jusqu’au 30 juin 2012 inclus. La durée totale du bail expiré, de son point de départ le 30 juin 2000 à son terme le 30 juin 2012, s’établissait ainsi à douze ans et un jour. Ce dépassement, fût-il d’un seul jour, du seuil de douze ans a pour conséquence directe de rendre inapplicable la règle du plafonnement et de soumettre le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
La Haute juridiction confirme ainsi que la date d’effet du bail renouvelé se détermine de manière purement objective, par application mécanique de l’article L. 145-12, sans que la date de signification de la demande de renouvellement puisse être retenue comme date d’effet du nouveau bail. Cette solution, qui peut paraître sévère pour un preneur dont la demande de renouvellement est intervenue quelques semaines seulement avant le franchissement du seuil de douze ans, est imposée par la lettre même du texte.
Par ailleurs, dans un arrêt du même jour (pourvoi n° 22-24.254) (Cour de cassation), la troisième chambre civile a rappelé qu’aucun texte n’interdit aux parties de stipuler contractuellement que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché. En l’espèce, le bail prévoyait que, « en cas de renouvellement du bail, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché », et organisait un mécanisme conventionnel de désignation d’un expert pour déterminer cette valeur. La Cour a jugé que l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant cet expert était susceptible d’appel, dès lors qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative […], l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance. »
Cette seconde décision confirme que la liberté contractuelle conserve toute sa place dans l’organisation du renouvellement, les parties pouvant convenir à l’avance du mode de détermination du loyer renouvelé, sous réserve des dispositions d’ordre public du statut.
II. Les conséquences de la date d’effet sur le régime du loyer du bail renouvelé
A. Le déplafonnement automatique à l’issue d’une tacite prolongation de plus de douze ans
La détermination de la date d’effet du bail renouvelé n’est pas un simple exercice de comput. Elle commande, de manière directe, le régime applicable au loyer du nouveau bail. L’article L. 145-34 du Code de commerce (Legifrance) pose en effet une règle de plafonnement selon laquelle, à moins d’une modification notable des éléments de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce plafonnement, qui constitue l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux, garantit au preneur que son loyer ne subira pas, à l’occasion du renouvellement, une hausse décorrélée de l’évolution générale des prix.
Toutefois, le même article prévoit expressément que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette disposition, introduite par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, traduit la volonté du législateur de ne pas faire bénéficier indéfiniment le preneur du plafonnement lorsque celui-ci a laissé le bail se prolonger tacitement au-delà d’une durée raisonnable. Le dépassement du seuil de douze ans, fût-il d’un jour, emporte ainsi déplafonnement automatique du loyer, qui doit alors être fixé à la valeur locative.
L’arrêt du 9 juillet 2026 illustre ce mécanisme avec une acuité particulière. La locataire, qui avait pourtant signifié sa demande de renouvellement avant que le bail n’atteigne douze ans (le 24 mai 2012, pour un bail ayant débuté le 30 juin 2000), s’est vue opposer le déplafonnement au seul motif que le bail expiré, du fait du report de la date d’effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande, avait duré douze ans et un jour. La Cour de cassation écarte l’argument selon lequel « la règle du plafonnement du loyer renouvelé énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui s’était tacitement prolongé à son expiration, avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé ».
Ce faisant, la Haute juridiction consacre une interprétation littérale de l’article L. 145-34, qui attache le déplafonnement à la durée effective du bail expiré, augmentée de la période de tacite prolongation, et non à la date à laquelle la demande de renouvellement a été formée. Le preneur qui tarde à solliciter le renouvellement s’expose ainsi à perdre le bénéfice du plafonnement, même si sa demande intervient avant le franchissement du seuil de douze ans, dès lors que le report de la date d’effet au trimestre civil suivant prolonge mécaniquement la durée du bail expiré au-delà de ce seuil.
En conséquence, la vigilance du preneur quant au calendrier de sa demande de renouvellement est essentielle. Une demande formée suffisamment tôt avant le franchissement du seuil de douze ans permettra au bail renouvelé de prendre effet à une date antérieure à ce seuil et, partant, de conserver le bénéfice du plafonnement. À l’inverse, une demande tardive, même antérieure de quelques semaines au douzième anniversaire du bail, peut conduire au déplafonnement si le premier jour du trimestre civil suivant cette demande se situe au-delà de ce seuil.
B. La fixation du loyer à la valeur locative et les perspectives d’encadrement conventionnel
Lorsque le plafonnement est écarté, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux critères énumérés par l’article L. 145-33 du Code de commerce (Legifrance). Ce texte dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » et que, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La valeur locative constitue ainsi le prix de marché du local, apprécié de manière objective par référence à ces cinq critères cumulatifs.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, au fil de ses décisions, la portée de chacun de ces critères. S’agissant des obligations respectives des parties, la Cour a jugé, dans un arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-15.394, publié au Bulletin) (Cour de cassation), que « selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Elle y a toutefois précisé que « dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. »
Dès lors, l’évaluation de la valeur locative implique une analyse fine de l’ensemble des stipulations du bail, chaque obligation excédant la loi ou les usages et restant sans contrepartie devant être prise en compte à la baisse. Le bailleur qui sollicite le déplafonnement ne peut donc se contenter d’invoquer le franchissement du seuil de douze ans ; il doit encore établir que la valeur locative excède le loyer plafonné, ce qui suppose une démonstration fondée sur les cinq critères de l’article L. 145-33.
Par ailleurs, le déplafonnement peut également résulter d’une modification notable des éléments de la valeur locative, indépendamment de la durée du bail. Dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin) (Cour de cassation), la troisième chambre civile a énoncé qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. » Cette décision, qui dissocie l’incidence favorable potentielle de l’incidence effective, facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur, qui n’a pas à démontrer que le chiffre d’affaires du preneur a effectivement augmenté du fait de la modification des facteurs locaux de commercialité.
Enfin, les parties conservent la possibilité d’anticiper conventionnellement la fixation du loyer du bail renouvelé. L’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 22-24.254), en reconnaissant la validité d’une clause stipulant que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché selon une procédure d’expertise conventionnelle, rappelle que le statut des baux commerciaux, pour partie d’ordre public, n’exclut pas les aménagements conventionnels qui ne contreviennent pas à ses dispositions impératives. Les parties peuvent ainsi convenir, dès la conclusion du bail, du mode de détermination du loyer renouvelé, qu’il s’agisse d’une clause d’indexation, d’une clause de fixation à la valeur locative ou d’une clause d’échelle mobile conforme aux exigences de l’article L. 145-39 du Code de commerce.
A cet égard, l’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier à Paris permet d’anticiper, dès la rédaction du bail, les conséquences du mécanisme de la tacite prolongation sur le plafonnement du loyer et de sécuriser la date d’effet du bail renouvelé par des stipulations adaptées.
Conclusion
L’arrêt du 9 juillet 2026 apporte une confirmation attendue de l’application littérale du mécanisme de détermination de la date d’effet du bail commercial renouvelé en cas de tacite prolongation. En rappelant que le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement et que le bail expiré expire la veille de cette date, la Cour de cassation ancre solidement sa solution dans la lettre de l’article L. 145-12 du Code de commerce. Cette rigueur mathématique peut conduire au déplafonnement automatique du loyer lorsque la durée du bail expiré, augmentée du report au trimestre civil, excède douze ans.
La décision invite bailleurs et preneurs à une vigilance accrue dans la gestion du calendrier du renouvellement. Pour le preneur qui souhaite conserver le bénéfice du plafonnement, la demande de renouvellement doit être anticipée de manière à ce que le premier jour du trimestre civil suivant cette demande se situe avant le douzième anniversaire du bail. Pour le bailleur, la tacite prolongation au-delà de douze ans constitue une voie d’accès au déplafonnement, sous réserve de démontrer que la valeur locative excède le loyer plafonné. Dans tous les cas, la rédaction initiale du bail peut utilement prévoir des stipulations encadrant la date d’effet du renouvellement et le mode de détermination du loyer, dans le respect des dispositions d’ordre public du statut.
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