I. Le principe de l’accession en fin de bail commercial et ses aménagements conventionnels
A. L’application du régime de l’article 555 du Code civil aux constructions édifiées par le preneur
L’article 551 du Code civil pose le principe selon lequel tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, tandis que l’article 552 du même code précise que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Ces deux textes constituent le socle théorique du mécanisme de l’accession immobilière, dont l’article 555 du Code civil constitue une application particulière lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers avec ses propres matériaux. Selon ce dernier texte, le propriétaire du fonds dispose d’une option : soit conserver la propriété de ces constructions en remboursant au tiers une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit obliger le tiers à les enlever. En matière de bail commercial, ce mécanisme reçoit une application singulière, dans la mesure où le preneur n’est pas un tiers ordinaire mais un occupant régulier des lieux, ce qui confère à la question de l’accession une dimension contractuelle qui se superpose au régime légal.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion, par un arrêt du 12 septembre 2024, de rappeler l’articulation entre les règles du droit des biens et le régime du bail. Elle y énonce que « si au cours de l’exécution du bail, le preneur à bail rural qui édifie des constructions les cède à la société bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles louées, le bailleur en devient propriétaire, sauf accord contraire des parties au bail, à l’issue de celui-ci par l’effet de l’article 555 précité » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-23.422). Cette formulation consacre le caractère supplétif de l’article 555, lequel ne s’applique qu’en l’absence d’accord contraire des parties au bail. La Cour ajoute que « la confusion des droits locatifs et de propriété éteint le droit au bail sur le bien immobilier dont le preneur devient propriétaire », ce qui déclenche le mécanisme de l’accession à l’extinction du contrat.
Par ailleurs, la jurisprudence la plus récente est venue préciser le champ d’application matériel de l’article 555 du Code civil dans le contentieux des baux commerciaux. La Cour de cassation, par un arrêt du 21 mai 2026, a jugé que « l’application de l’article 555 du code civil au profit du locataire sortant, en cas de silence du contrat sur le sort des travaux, supposait que les constructions édifiées par le locataire, que le bailleur décidait de conserver, soient de réelles constructions nouvelles, et non pas de simples réparations ou améliorations d’un ouvrage existant » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.612). Cette décision exclut ainsi du bénéfice de l’indemnisation légale les travaux qui se bornent à réaménager des ouvrages préexistants sans constituer une adjonction véritablement nouvelle au fonds. La distinction entre construction nouvelle et simple amélioration revêt dès lors une importance décisive pour la détermination du droit à indemnité du preneur sortant.
En conséquence, le droit commun de l’accession tel qu’il résulte de l’article 555 du Code civil ne s’applique au bail commercial qu’à titre supplétif et dans les strictes limites de son domaine matériel. Dès lors que les parties ont stipulé une clause relative au sort des travaux, cette clause constitue la loi des parties et écarte le régime légal. À cet égard, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion, dans un précédent arrêt du 14 décembre 2023, de rappeler qu’« en l’absence de convention entre les parties régissant le sort des constructions édifiées par le preneur en cours de bail, et dès lors que les travaux ont été effectués de bonne foi par le preneur, la circonstance que le bailleur soit devenu propriétaire des constructions à l’occasion du renouvellement du bail ne fait pas obstacle au droit à indemnité du preneur, en application des dispositions de l’article 555 du code civil » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-19.488).
B. La clause d’accession conventionnelle : portée, conditions de mise en œuvre et effets
La pratique notariale des baux commerciaux recourt de manière quasi systématique à une clause régissant le sort des travaux, embellissements, améliorations et constructions nouvelles réalisés par le preneur au cours du bail. Cette clause, dite d’accession conventionnelle, prévoit généralement que ces éléments deviendront la propriété du bailleur à l’expiration du bail, sans indemnité au profit du preneur. La troisième chambre civile a eu à en préciser les conditions d’application dans plusieurs décisions significatives, dont l’économie générale révèle une double exigence : la survenance du terme contractuel et l’identification des parties concernées.
L’arrêt rendu le 10 septembre 2020 illustre la portée que la Cour de cassation confère à la clause d’accession stipulée dans un bail de longue durée. En l’espèce, le contrat prévoyait qu’« à l’expiration du bail, à quelque époque et de quelque façon qu’elle arrive, les embellissements, améliorations, installations, constructions nouvelles et tous autres travaux éventuels, achevés ou non, réalisés par le preneur appartiendront de plein droit au bailleur ou ses ayants droit à titre d’accession, sans aucune indemnité à la charge de celle-ci » (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 18-25.924). Cette formulation, d’une portée remarquablement extensive, fait échec à toute prétention indemnitaire du preneur au titre des impenses qu’il a exposées et confère au bailleur un droit absolu sur les ouvrages réalisés.
La jurisprudence a toutefois précisé que l’accession conventionnelle ne peut jouer qu’à la condition que le preneur ait effectivement cessé sa jouissance des lieux. Dans un arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que « la SCP ayant cédé, par l’acte du 30 septembre 2006, son droit au bail à une personne morale distincte, sa jouissance des lieux avait pris fin à cette date, de sorte que, par l’effet de la clause d’accession stipulée au contrat, le bailleur était, à cette date, devenu propriétaire des travaux réalisés par le preneur » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.613). La cession du droit au bail par le preneur initial à un tiers constitue ainsi le fait générateur de l’accession, la clause produisant alors ses effets à la date de la cession et non à l’expiration du terme contractuel.
Par ailleurs, les conséquences de la clause d’accession sur les droits respectifs des parties ne se limitent pas à la question de la propriété des ouvrages. L’arrêt du 13 avril 2022 met en évidence l’incidence de cette clause sur la détermination du prix du bail renouvelé. La Cour de cassation y a jugé que, nonobstant le motif erroné tiré de la modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux réalisés par le preneur, la cour d’appel avait légalement justifié sa décision de déplafonnement en retenant que les facteurs locaux de commercialité avaient connu une modification notablement positive (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 19-24.068). Cette solution rappelle que la clause d’accession interdit au bailleur de se prévaloir, pour justifier le déplafonnement du loyer, des travaux réalisés par le preneur, dès lors que ceux-ci demeurent la propriété de ce dernier jusqu’à l’expiration de sa jouissance. Le bailleur ne peut invoquer une modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux du preneur que lorsqu’il en est devenu propriétaire par l’effet de l’accession.
Enfin, le bail emphytéotique, régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, obéit à un régime distinct qui confère à l’accession une place centrale. Ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 11 juillet 2024, ce contrat confère au preneur un droit réel « lui permettant notamment, sauf clause contraire, de profiter de l’accession pendant la durée de l’emphytéose et d’acquérir au profit du fonds des servitudes actives et de les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps n’excédant pas la durée du bail, en contrepartie de l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations réalisés par le preneur au profit du bailleur » (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-12.491, Publié au Bulletin). L’accession sans indemnité constitue ainsi la contrepartie structurelle du droit réel conféré à l’emphytéote pendant la durée de son contrat.
II. Les limites à l’accession automatique et les droits du preneur évincé
A. La protection du droit de propriété temporaire du preneur sur les constructions
Le preneur à bail commercial qui édifie des constructions sur le terrain loué demeure propriétaire de ces ouvrages pendant toute la durée de la location. Ce principe, solidement établi par la jurisprudence, a été réaffirmé avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 23 novembre 2023, publié au Bulletin, qui énonce que « le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.866, Publié au Bulletin). Cette reconnaissance d’un véritable droit de propriété temporaire du preneur sur les ouvrages qu’il a édifiés constitue le fondement de son droit à indemnisation en cas d’éviction anticipée.
Or, la question de la propriété des constructions rejaillit directement sur l’évaluation du préjudice subi par le preneur évincé. Dans la même décision du 23 novembre 2023, la Cour de cassation a précisé que « le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de l’éviction anticipée définitive du preneur en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption mettant fin prématurément au bail, celui-ci était propriétaire de ces constructions ». Cette solution est d’une portée considérable, car elle écarte le jeu de la clause de nivellement, pourtant stipulée au contrat, au motif que l’éviction anticipée prive cette clause de son fait générateur, lequel est l’expiration normale du bail.
L’arrêt du 12 septembre 2024 déjà cité a apporté une précision supplémentaire sur les conditions dans lesquelles l’accession conventionnelle peut être écartée. La Cour de cassation y a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas constaté que le bail « comprenait une renonciation expresse du bailleur à l’accession à l’extinction du bail » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-23.422). Il en résulte que le mécanisme de l’accession, fût-il conventionnel, ne peut être écarté que par une stipulation expresse, ce qui conforte la force obligatoire des clauses d’accession et leur caractère impératif à défaut de renonciation explicite du bailleur.
En contrepoint de ce droit de propriété temporaire, le preneur est tenu, en vertu de l’article 1732 du Code civil, de répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La question de la restitution des locaux en fin de bail et du préjudice éventuellement subi par le bailleur a donné lieu à un arrêt remarqué du 27 juin 2024, publié au Bulletin, dans lequel la troisième chambre civile énonce que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » et que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, Publié au Bulletin). La Cour précise toutefois que « tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ».
La Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 28 septembre 2022, que la liberté contractuelle permet au bailleur de transférer au preneur, par une clause expresse, la charge de travaux excédant les simples réparations locatives. Elle y juge que « le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge des travaux autres que ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-20.879). Cette solution consacre une possibilité pour les parties d’aménager la répartition des charges de travaux, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.
B. La résiliation anticipée du bail et l’éviction du preneur : les tempéraments à l’accession conventionnelle
La question du sort des constructions édifiées par le preneur se pose avec une acuité particulière lorsque le bail prend fin de manière anticipée, notamment dans le cadre d’une opération de préemption ou d’expropriation. Dans ces hypothèses, le jeu normal de la clause d’accession se trouve confronté à un fait juridique extérieur — la résiliation anticipée du bail — qui en perturbe le mécanisme et en déplace la date d’effet. La jurisprudence de la troisième chambre civile a construit, au fil de plusieurs décisions rendues entre 2021 et 2023, un régime protecteur du preneur évincé qui mérite une analyse détaillée.
Deux arrêts du 4 mars 2021 constituent le point de départ de cette construction jurisprudentielle. Dans ces deux espèces, la Ville de Paris avait acquis par voie de préemption des terrains sur lesquels les preneurs à bail commercial avaient édifié des constructions, puis avait engagé une opération d’aménagement nécessitant l’évacuation définitive des locaux. Les cours d’appel avaient limité l’indemnisation des preneurs en faisant application des clauses de nivellement et d’accession stipulées dans les baux. La Cour de cassation a censuré cette approche, reprochant aux juges du fond de n’avoir pas répondu au moyen des preneurs tiré de ce que « la règle selon laquelle, même en présence d’une clause de nivellement, la résiliation anticipée du bail du fait d’une expropriation ne pouvait priver le locataire d’un terrain de son droit à indemnité pour les constructions régulièrement édifiées, était également applicable à la résiliation anticipée du bail par une personne publique exécutant des travaux dans un bien acquis par voie de préemption » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.148 ; Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099).
Ces deux décisions posent le principe selon lequel la résiliation anticipée du bail, lorsqu’elle résulte de l’initiative d’une personne publique agissant dans le cadre de ses prérogatives de puissance publique, fait obstacle au jeu des clauses contractuelles relatives au sort des constructions en fin de bail. La Cour de cassation fonde cette solution sur la combinaison des articles L. 213-10, L. 314-1 et L. 314-2 du code de l’urbanisme, qui assimilent les occupants évincés à la suite d’une préemption aux expropriés et leur confèrent les mêmes garanties indemnitaires. Cette assimilation a pour effet de substituer au régime contractuel de l’accession le régime légal de l’indemnisation d’expropriation, lequel impose la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 23 novembre 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin, est venu confirmer et consolider cette jurisprudence dans des termes dépourvus d’ambiguïté. La Cour y énonce que « la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne prive pas le preneur de son droit à indemnité pour les constructions » et que « les clauses des contrats de location applicables à la fin du bail n’avaient pas vocation à recevoir application, puisque l’éviction anticipée du locataire avait pour cause la démolition des constructions après une décision de préemption à une date à laquelle les locataires étaient propriétaires de ces constructions » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.866, Publié au Bulletin). La Cour ajoute, s’agissant de la méthode d’évaluation de l’indemnité, que « le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 555 du code civil pour fixer le montant de l’indemnité due au preneur évincé au titre de la perte des constructions ».
Dès lors, le droit à indemnisation du preneur évincé ne saurait être tenu en échec par une clause contractuelle d’accession ou de nivellement dont le fait générateur — la fin normale du bail — ne s’est pas réalisé. La résiliation anticipée pour cause d’utilité publique opère une césure dans le mécanisme contractuel et replace le preneur dans la situation d’un propriétaire exproprié, dont le droit à réparation intégrale du préjudice subi est constitutionnellement garanti. Cette solution, qui privilégie la protection du droit de propriété sur le respect de la loi contractuelle, s’inscrit dans une tendance plus large de la jurisprudence de la Cour de cassation à renforcer les garanties indemnitaires des occupants évincés dans le cadre d’opérations d’aménagement public.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur la période 2020-2026 a construit un équilibre subtil entre la liberté contractuelle qui autorise les parties à aménager le sort des constructions édifiées par le preneur et la protection du droit de propriété temporaire de ce dernier sur les ouvrages qu’il a régulièrement édifiés. Le mécanisme de l’accession, qu’il soit d’origine légale ou conventionnelle, constitue la règle en fin normale de bail, mais cède face à la résiliation anticipée du contrat lorsque celle-ci procède de l’exercice de prérogatives de puissance publique. La distinction entre constructions nouvelles et simples améliorations, récemment consacrée par l’arrêt du 21 mai 2026, confère à la qualification des travaux réalisés par le preneur une importance décisive pour la détermination de ses droits indemnitaires. L’édifice jurisprudentiel ainsi consolidé invite les rédacteurs d’actes à une vigilance accrue dans la stipulation des clauses d’accession et de nivellement, dont les effets peuvent être neutralisés par des circonstances extérieures à la volonté des parties, telles que la préemption ou l’expropriation.
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