I. La nature juridique de l’indemnité d’occupation statutaire
A. Une obligation corrélative au droit au maintien dans les lieux
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, érige au rang de principe cardinal la protection du preneur évincé. L’article L. 145-14 de ce code pose ainsi que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. En contrepartie de cette protection substantielle, l’article L. 145-28, alinéa premier, du même code dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Ce droit au maintien dans les lieux constitue une garantie procédurale et substantielle essentielle pour le preneur évincé. Il lui permet de poursuivre son exploitation commerciale en attendant le versement effectif de l’indemnité d’éviction, laquelle peut faire l’objet de longs débats judiciaires portant tant sur son principe que sur son quantum. Or, ce maintien dans les lieux ne saurait être gratuit. Dès lors, le statut prévoit que le locataire maintenu est redevable d’une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer contractuel à compter de la date d’expiration du bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé ce principe avec une netteté particulière dans un arrêt du 27 février 2025, en énonçant que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, le mécanisme du droit d’option, prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, permet au bailleur qui a initialement accepté le principe du renouvellement de se raviser dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé. Cet exercice du droit d’option entraîne rétroactivement la substitution du loyer par l’indemnité d’occupation depuis la date d’expiration du bail initial. À cet égard, l’arrêt du 27 février 2025 précité revêt une importance doctrinale considérable, en ce qu’il censure une cour d’appel qui avait limité la substitution rétroactive à une date postérieure à l’expiration effective du bail. La Cour de cassation affirme ainsi que l’indemnité d’occupation se substitue au loyer à compter de la date d’expiration du bail, sans considération du moment auquel le bailleur a manifesté son intention de ne pas renouveler.
B. Une créance distincte du loyer, déterminée selon la valeur locative
L’indemnité d’occupation statutaire ne se confond nullement avec le loyer contractuel. Elle en constitue une créance de nature distincte, soumise à un régime juridique propre. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler avec une constance remarquable dans sa jurisprudence récente. Dans un arrêt du 8 juin 2023, elle a censuré une cour d’appel qui avait fixé le montant de l’indemnité d’occupation par référence à l’indexation du loyer de base, en estimant qu’il s’agissait d’un « moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable ». La Cour de cassation a jugé au contraire que « l’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux et non à une indemnité équitable » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-11.657).
Cette solution traduit une volonté de la Haute juridiction de maintenir une cohérence du régime de l’indemnité d’occupation avec les principes généraux qui gouvernent la fixation du prix du bail renouvelé. La valeur locative s’apprécie selon les critères énoncés à l’article L. 145-33 du code de commerce, lesquels prennent notamment en considération les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En conséquence, toute référence à l’équité ou à un mécanisme d’indexation contractuelle est proscrite pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, sauf si les parties en ont convenu autrement par une stipulation expresse du bail.
Dès lors, le preneur maintenu dans les lieux se trouve débiteur d’une obligation de paiement dont le montant peut excéder significativement celui du loyer contractuel antérieur. La valeur locative ainsi déterminée reflète le prix du marché au jour de l’occupation, lequel peut avoir sensiblement évolué depuis la conclusion du bail initial. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans l’arrêt du 27 février 2025 précité que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès l’expiration du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce ». Cette formulation consacre définitivement l’autonomie conceptuelle de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer.
La distinction entre le loyer contractuel et l’indemnité d’occupation emporte également des conséquences en matière de charges et taxes accessoires. La jurisprudence de la troisième chambre civile considère que l’indemnité d’occupation ne suit pas nécessairement le régime conventionnel des charges prévu au bail expiré. En effet, la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer n’emporte pas automatiquement la reconduction des clauses du bail relatives à la répartition des charges, dès lors que l’article L. 145-28 prévoit que le maintien dans les lieux s’opère « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Or, cette référence textuelle vise principalement à garantir la continuité de l’exploitation commerciale dans des conditions identiques à celles du bail initial, sans pour autant figer l’ensemble des obligations pécuniaires accessoires. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant déterminée selon la valeur locative, laquelle intègre déjà certains paramètres relatifs aux caractéristiques du local et aux obligations respectives des parties, l’application cumulative des clauses de charges du bail expiré pourrait conduire à une double imputation, contraire à l’économie générale du dispositif statutaire.
À cet égard, le cabinet Kohen Avocats observe que cette distinction entre loyer et indemnité d’occupation produit des conséquences pratiques considérables en matière de prescription. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La prescription biennale s’applique donc tant à l’action en fixation de l’indemnité d’éviction qu’à celle tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation, lesquelles relèvent toutes deux du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-9 du même code précise que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
II. Les modalités de fixation et les causes d’extinction du droit au maintien dans les lieux
A. La détermination temporelle et quantitative de l’indemnité d’occupation
La fixation du point de départ de l’indemnité d’occupation est déterminée par le moment où le bail prend fin. L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne le droit au renouvellement à l’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux loués. Lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement, le bail prend fin à la date d’effet de ce congé. Dès cette date, le preneur qui entend se prévaloir du bénéfice de l’article L. 145-28 devient redevable de l’indemnité d’occupation. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a apporté des précisions importantes sur l’articulation entre le congé et la naissance de l’obligation au paiement de l’indemnité d’occupation.
Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a posé une règle fondamentale relative à la qualification du congé. Elle a jugé qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). En l’espèce, des bailleurs avaient délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien nouvelles. La cour d’appel avait refusé d’accorder l’indemnité d’éviction aux preneurs, estimant que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail. La Cour de cassation a censuré cette analyse, en rappelant que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration. En conséquence, toute modification substantielle de ces clauses par le bailleur équivaut juridiquement à un refus de renouvellement, faisant naître corrélativement le droit à l’indemnité d’éviction et, par voie de conséquence, l’obligation au paiement de l’indemnité d’occupation durant le maintien dans les lieux.
Par ailleurs, la question de la suspension de la prescription biennale à la faveur d’une mesure d’instruction sollicitée par le bailleur a donné lieu à un arrêt particulièrement pédagogique de la troisième chambre civile en date du 12 février 2026. Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis avait sollicité en référé une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. La Cour de cassation a précisé que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427). Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation, impose au preneur une vigilance particulière : la simple comparution en référé avec protestations et réserves ne suffit pas à interrompre ou suspendre la prescription biennale de son action en paiement de l’indemnité d’éviction.
En conséquence, le preneur qui souhaite préserver ses droits doit nécessairement s’associer aux demandes d’expertise ou introduire ses propres demandes reconventionnelles dans le délai de deux ans. À défaut, il s’expose à la perte irrémédiable de son droit à l’indemnité d’éviction et, partant, à la cessation de son maintien dans les lieux, devenu sans objet. Cette rigueur procédurale s’explique par la nature particulièrement protectrice du statut des baux commerciaux, lequel ne saurait bénéficier au preneur qui néglige d’agir en justice dans les délais impartis.
B. La perte du droit au maintien dans les lieux et ses conséquences sur l’indemnité d’occupation
Le droit au maintien dans les lieux, prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce, n’est pas absolu. Il est subordonné à la condition que le preneur puisse effectivement prétendre au bénéfice d’une indemnité d’éviction. Or, cette prétention peut être anéantie par l’acquisition de la prescription biennale de l’action en paiement. Dans un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile a posé un principe d’une portée pratique considérable en jugeant que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin).
L’arrêt du 12 février 2026 revêt une importance doctrinale majeure en ce qu’il écarte expressément la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale. La Cour de cassation a en effet censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé de constater la perte du droit au maintien dans les lieux au motif que l’attitude de la bailleresse était empreinte de mauvaise foi. La Haute juridiction a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette position, qui s’inscrit dans le droit fil du caractère strictement objectif de la prescription extinctive, rappelle que la protection statutaire du preneur trouve sa limite dans sa propre diligence procédurale.
Dès lors, le preneur qui laisse s’écouler le délai de deux ans sans saisir le tribunal compétent se trouve déchu de son droit à l’indemnité d’éviction et, par voie de conséquence, de son droit au maintien dans les lieux. Il devient alors occupant sans droit ni titre, exposé à une procédure d’expulsion. La perte du droit au maintien dans les lieux emporte également extinction de l’obligation du bailleur de verser l’indemnité d’éviction, ce qui met fin au régime de l’indemnité d’occupation statutaire. Le preneur devient alors redevable, non plus d’une indemnité d’occupation statutaire, mais éventuellement d’une indemnité d’occupation de droit commun ou d’une indemnité pour occupation sans droit ni titre.
Par ailleurs, le droit au maintien dans les lieux peut également être écarté lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, conformément à l’article L. 145-17 du code de commerce. Ce texte précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’agissant de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.
La troisième chambre civile a rappelé la rigueur de cette exigence procédurale dans un arrêt du 4 juin 2026, qui illustre les conséquences d’une délivrance de congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Dans cette affaire, la Cour a expressément censuré la cour d’appel pour ne pas avoir pris en considération les dernières conclusions de la locataire, lesquelles contestaient précisément les motifs du congé dans le délai de deux ans. Cette décision souligne l’importance cruciale du respect des exigences formelles de la procédure d’appel dans le contentieux du statut des baux commerciaux.
En matière de cession du bail commercial, la troisième chambre civile a également apporté une précision déterminante dans un arrêt du 14 décembre 2023. Elle a jugé qu’« au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-13.661). Cette solution, protectrice des droits du cessionnaire, a pour corollaire que le maintien dans les lieux aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction peut être revendiqué par le cessionnaire dùment autorisé, dès lors que les manquements invoqués par le bailleur ne lui sont pas personnellement imputables.
Enfin, l’arrêt du 2 juillet 2026 est venu rappeler la rigueur des exigences formelles dans le contentieux de l’indemnité d’éviction. Il censure une cour d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions d’une SCI bailleresse, lesquelles contenaient des développements nouveaux relatifs à la mise en demeure préalable au congé et étaient accompagnées de nouvelles pièces (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340). Cette décision illustre que le contentieux de l’indemnité d’occupation, indissociable de celui de l’indemnité d’éviction, est soumis à des exigences procédurales particulièrement strictes dont le non-respect emporte des conséquences potentiellement irréversibles pour les parties.
Par ailleurs, la question de la renonciation conventionnelle au droit à l’indemnité d’éviction a donné lieu à une décision remarquée de la troisième chambre civile en date du 28 mars 2024. La Cour de cassation a jugé que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué au régime de nullité des clauses contraires au statut le caractère réputé non écrit prévu à l’article L. 145-15 du code de commerce, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant son entrée en vigueur sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.640). En l’espèce, une clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction, insérée dans un bail conclu en 2002, avait été déclarée non écrite par la cour d’appel au motif que les effets du congé délivré en 2013 n’étaient pas définitivement réalisés lors de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 2 du code civil, L. 145-15 ancien et L. 145-60 du code de commerce. Elle a ainsi rappelé qu’une loi nouvelle ne saurait, sans rétroactivité, régir les effets des situations juridiques définitivement réalisées avant son entrée en vigueur. En conséquence, l’extinction du droit au renouvellement par l’effet d’un congé antérieur à la loi du 18 juin 2014 fait obstacle à l’application du mécanisme du réputé non écrit, et le preneur se trouve privé de tout droit à indemnité d’éviction comme à indemnité d’occupation statutaire.
Dès lors, l’indemnité d’occupation apparaît comme une institution essentielle du statut des baux commerciaux, dont le régime juridique a été précisé avec une remarquable continuité par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2023 à 2026. Sa nature de créance distincte du loyer, sa détermination par référence exclusive à la valeur locative, et les conditions strictes de son maintien dans le temps constituent autant de garanties d’un équilibre entre les intérêts du preneur évincé et ceux du bailleur.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile met en lumière la sophistication croissante du régime de l’indemnité d’occupation dans le bail commercial statutaire. La Haute juridiction a rappelé avec constance que cette indemnité, distincte du loyer par sa nature et son mode de calcul, obéit à des règles propres qui en garantissent la cohérence avec les principes généraux du statut. La fixation à la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33, la rétroactivité de la substitution au loyer à compter de l’expiration du bail, la rigueur de la prescription biennale et l’impossibilité d’invoquer la mauvaise foi du bailleur pour l’écarter, constituent les lignes directrices d’un régime juridique protecteur mais exigeant. En conséquence, la maîtrise de ces mécanismes procéduraux et substantiels conditionne la préservation effective des droits du preneur comme du bailleur dans le cadre du contentieux du renouvellement et de l’éviction.
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