I. Le mécanisme du plafonnement légal et la cause de déplafonnement tirée de la durée du bail expiré
A. Le principe du plafonnement et le critère de la durée supérieure à douze ans
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur, qui bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, et la liberté contractuelle du bailleur, qui conserve la maîtrise de son patrimoine immobilier. Cet équilibre se manifeste avec une particulière acuité dans les règles gouvernant la fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative (art. L. 145-33 C.com). Toutefois, ce principe connaît un tempérament majeur à l’article L. 145-34 du même code, qui institue un mécanisme de plafonnement du loyer du bail renouvelé (art. L. 145-34 C.com) destiné à protéger le preneur contre des augmentations excessives qui compromettraient la pérennité de son exploitation. Ce dispositif, sous réserve de certaines exceptions, limite la variation du loyer à l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, privant ainsi le bailleur de la faculté de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative de marché.
Le législateur a néanmoins prévu plusieurs causes de déplafonnement, dont la plus mécanique réside dans la durée du bail expiré. Aux termes de l’article L. 145-34, alinéa 4, du code de commerce, les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette règle, d’application automatique, sanctionne la circonstance que le bailleur a laissé le preneur se maintenir dans les lieux au-delà de la durée normale du bail renouvelé de neuf ans, le bail se poursuivant alors par tacite prolongation en application de l’article L. 145-9 du code de commerce (art. L. 145-9 C.com), lequel dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que cette cause de déplafonnement se distingue radicalement des autres exceptions au plafonnement, notamment de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle a ainsi énoncé qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette distinction est lourde de conséquences pratiques, car elle détermine le champ d’application du mécanisme d’échelonnement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34.
La justification de cette exception au plafonnement réside dans l’idée que le bailleur, en laissant le bail se poursuivre au-delà de douze années sans procéder à son renouvellement formel, subit un gel prolongé du loyer qui justifie, à l’expiration de cette période, un retour au droit commun de la valeur locative. La doctrine considère traditionnellement que cette règle constitue une sanction du bailleur négligent, qui s’est abstenu de mettre fin à la tacite prolongation par la délivrance d’un congé ou d’une demande de renouvellement. Il s’agit toutefois d’une sanction paradoxale, puisque le déplafonnement qui en résulte profite en définitive au bailleur lui-même, en lui permettant d’obtenir un loyer supérieur à celui qui aurait résulté de l’application du plafonnement indiciaire. Par ailleurs, la règle de computation de cette durée de douze ans a longtemps donné lieu à des controverses contentieuses, que la troisième chambre civile a récemment tranchées par un arrêt remarqué du 9 juillet 2026.
B. La computation de la durée du bail expiré et l’effet de la demande de renouvellement
La question centrale qui se posait aux praticiens était celle de savoir si la demande de renouvellement formulée par le preneur avant l’expiration de la douzième année de tacite prolongation avait pour effet de figer la durée du bail expiré, faisant ainsi obstacle au déplafonnement. La troisième chambre civile a répondu par la négative dans un arrêt du 9 juillet 2026, statuant sur un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 décembre 2024. Dans cette espèce, une société locataire d’un local commercial, dont le bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000 s’était poursuivi par tacite prolongation, avait sollicité le renouvellement le 24 mai 2012. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, en invoquant la durée du bail expiré supérieure à douze ans. Le juge des loyers commerciaux s’était déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire en raison d’une contestation sur la date de renouvellement du bail, et la cour d’appel avait finalement fixé le loyer à la valeur locative.
La Cour de cassation a approuvé cette solution en énonçant que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce (art. L. 145-10 C.com), n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). En d’autres termes, la demande de renouvellement ne met pas un terme immédiat au bail expiré, lequel se poursuit jusqu’à la date de prise d’effet du nouveau bail. Dès lors, si cette date de prise d’effet intervient après que la durée du bail a excédé douze ans, le déplafonnement est acquis, quand bien même la demande de renouvellement aurait été formulée avant l’expiration de ce délai. La troisième chambre civile a précisé, dans le même arrêt, qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du code de commerce (art. L. 145-12 C.com), et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail. Cette règle de computation s’applique avec une rigueur arithmétique : en l’espèce, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement du 24 mai 2012 était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, « soit douze ans et un jour », ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative.
La solution ainsi consacrée est d’une portée pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Elle clarifie une règle de computation qui avait pu donner lieu à des lectures divergentes de l’article L. 145-34, alinéa 4, du code de commerce. En considérant que la durée du bail expiré court jusqu’au jour précédant la date de prise d’effet du bail renouvelé, et non jusqu’à la date de la demande de renouvellement, la Cour de cassation adopte une lecture littérale des textes, conforme à l’intention du législateur de 2014 qui a dissocié la cause de déplafonnement tirée de la durée du bail de celle tirée de la modification notable des facteurs de commercialité. Cette jurisprudence s’impose avec d’autant plus de force qu’elle s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 16 octobre 2025 précité, qui avait déjà dénié au preneur le bénéfice de l’échelonnement des hausses en cas de déplafonnement fondé sur la durée du bail supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation. La cohérence de cette construction prétorienne confère désormais une sécurité juridique appréciable aux bailleurs qui, confrontés à une tacite prolongation prolongée, peuvent anticiper avec certitude la date à laquelle le déplafonnement sera acquis.
Il importe toutefois de relever que cette rigueur dans la computation de la durée n’est pas sans contrepartie pour le preneur. Celui-ci conserve en effet la faculté, à tout moment au cours de la tacite prolongation, de solliciter le renouvellement de son bail et de demander la fixation judiciaire du loyer. À cet égard, la solution de l’arrêt du 9 juillet 2026 ne constitue pas une incitation à la passivité du preneur, mais plutôt un appel à la vigilance dans la gestion de la temporalité contractuelle. Le preneur avisé qui constate que la durée de son bail approche les douze ans aura tout intérêt à anticiper cette échéance pour négocier avec le bailleur les conditions du renouvellement, ou, à défaut d’accord, à saisir le juge des loyers commerciaux avant que le déplafonnement ne soit consommé. Or, la maîtrise de cette temporalité suppose une connaissance précise des règles de computation que la Cour de cassation vient de clarifier.
II. Les conséquences du déplafonnement et l’articulation avec les autres régimes dérogatoires au plafonnement
A. L’absence d’échelonnement des hausses en cas de déplafonnement par l’effet de la durée
L’une des questions les plus débattues en doctrine et en jurisprudence concerne le sort des augmentations de loyer consécutives à un déplafonnement fondé sur la durée du bail expiré supérieure à douze ans. L’article L. 145-34, dans son dernier alinéa, prévoit en effet un mécanisme d’échelonnement des hausses : en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif, qui vise à amortir le choc financier pour le preneur en cas de déplafonnement, est d’interprétation stricte et son champ d’application a été précisément circonscrit par la troisième chambre civile.
Dans l’arrêt précité du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a jugé que ce mécanisme de lissage ne bénéficie pas au preneur dont le bail a été déplafonné en raison de la durée supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation. La locataire faisait valoir, au soutien de son pourvoi, que la variation de loyer d’un bail commercial, dans toutes les hypothèses de déplafonnement du loyer, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La Cour a rejeté cette argumentation en approuvant la cour d’appel qui avait constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation. La lecture combinée des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce révèle ainsi une hiérarchie des causes de déplafonnement : le mécanisme d’échelonnement ne s’applique qu’aux hypothèses de déplafonnement fondées sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité ou sur une clause contractuelle relative à la durée du bail, à l’exclusion expresse du déplafonnement résultant de la durée du bail supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation.
Cette solution, pour sévère qu’elle puisse paraître à l’égard du preneur, trouve sa justification dans les travaux préparatoires de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel. Le législateur de 2014 a entendu réserver le bénéfice de l’échelonnement des hausses aux hypothèses dans lesquelles le déplafonnement trouve sa source dans une décision unilatérale du bailleur ou dans une stipulation contractuelle qu’il a lui-même négociée. En revanche, lorsque le déplafonnement résulte du seul écoulement du temps et de l’inertie des parties, la protection du preneur par le lissage des hausses ne se justifie plus, dès lors que celui-ci a bénéficié, pendant la période de tacite prolongation, d’un maintien dans les lieux à des conditions financières inchangées. Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que le mécanisme d’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative, et qu’il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette décision consacre une distinction procédurale essentielle entre la fixation du loyer, qui relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, et les modalités d’échelonnement des hausses, qui relèvent des parties ou du tribunal judiciaire de droit commun.
B. L’articulation avec la modification notable des facteurs locaux de commercialité et l’appréciation in abstracto
La distinction des causes de déplafonnement ne se limite pas à la question de l’échelonnement des hausses. Elle commande également les conditions de fond auxquelles est subordonné le déplafonnement, selon que celui-ci est invoqué au titre de la durée du bail expiré ou au titre de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dans cette seconde hypothèse, la troisième chambre civile a récemment apporté une précision doctrinale majeure qui intéresse directement l’articulation des différents régimes de déplafonnement. Par un arrêt du 18 septembre 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, elle a jugé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B).
Cette décision consacre une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, par opposition à une approche in concreto qui exigerait la démonstration d’une incidence effective et chiffrée sur l’activité du preneur. La Cour de cassation a ainsi approuvé la cour d’appel qui s’était contentée de constater que la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité était de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale exercée par le preneur, sans qu’il fût nécessaire de rapporter la preuve d’une augmentation effective du chiffre d’affaires ou de la fréquentation. Ce faisant, elle facilite la tâche probatoire du bailleur qui invoque cette cause de déplafonnement, tout en préservant la cohérence du système en refusant de transposer cette solution à l’hypothèse du déplafonnement par l’effet de la durée. En conséquence, le bailleur dispose de deux voies distinctes pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé : la voie automatique de la durée du bail expiré supérieure à douze ans, qui ne requiert aucune démonstration particulière autre que la preuve de l’écoulement du temps, et la voie conditionnelle de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, qui exige la démonstration d’une évolution favorable du cadre commercial environnant, mais sans qu’il soit besoin de rapporter la preuve d’une incidence effective sur l’exploitation du preneur.
L’articulation de ces deux régimes de déplafonnement n’est pas sans incidence sur l’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence a été récemment précisée par la Cour de cassation. Par un arrêt du 30 mai 2024, la troisième chambre civile a rappelé les règles de compétence applicables lorsque le juge des loyers commerciaux est saisi d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). La juridiction du président du tribunal judiciaire, statuant en matière de loyers commerciaux, connaît de l’ensemble des contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, y compris celles portant sur l’existence d’une cause de déplafonnement. Toutefois, lorsque la contestation porte sur une question qui ne relève pas de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, notamment sur la date de prise d’effet du bail renouvelé, la juridiction de droit commun retrouve sa compétence. Cette répartition des compétences, qui peut paraître source de complexité procédurale, est en réalité garante d’une répartition cohérente du contentieux entre le juge spécialisé des loyers et le juge de droit commun. Dans un arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a par ailleurs précisé que le bailleur qui n’a pas exercé son droit d’opposition à la déspécialisation sollicitée par le preneur en application de l’article L. 145-51 du code de commerce ne renonce pas, pour autant, à invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré comme cause de déplafonnement du loyer du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, FS-B). Cette solution confirme la pleine autonomie des causes de déplafonnement et leur application distributive, sans que le comportement processuel ou substantiel des parties au cours du bail expiré ne puisse en amoindrir la portée.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine ainsi un système cohérent de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, dans lequel la cause tirée de la durée du bail expiré supérieure à douze ans occupe une place singulière. Cette cause de déplafonnement, d’application automatique, se distingue par la rigueur de ses effets, qui excluent tout mécanisme d’échelonnement des hausses, mais aussi par la simplicité de ses conditions, qui dispensent le bailleur de toute démonstration autre que celle de l’écoulement du temps. La computation de cette durée, désormais clarifiée par l’arrêt du 9 juillet 2026, constitue un enjeu stratégique pour les deux parties au contrat de bail commercial. Le preneur doit intégrer dans sa gestion locative la perspective du déplafonnement qui surviendra nécessairement à l’expiration de la douzième année de tacite prolongation, tandis que le bailleur doit anticiper cette échéance pour optimiser le rendement locatif de son actif immobilier. La combinaison de ces règles de fond et de procédure confère au contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé une technicité qui justifie le recours à un avocat en baux commerciaux à Paris, en particulier lorsqu’il s’agit de déterminer la date de prise d’effet du bail renouvelé et ses conséquences sur le montant du loyer dû par le preneur.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série de décisions rendues entre janvier 2023 et juillet 2026, a considérablement consolidé le régime juridique du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. L’arrêt du 9 juillet 2026 apporte une clarification décisive sur la computation de la durée du bail expiré, en consacrant le critère de la date de prise d’effet du nouveau bail comme terme de la période de référence. Combinée avec la jurisprudence antérieure qui exclut tout étalement des hausses en cas de déplafonnement fondé sur la durée supérieure à douze ans et qui facilite la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité par une appréciation in abstracto, cette construction prétorienne offre désormais une grille de lecture cohérente de l’article L. 145-34 du code de commerce. La sécurité juridique qui en résulte profite tant aux bailleurs, qui peuvent anticiper les conditions financières du renouvellement, qu’aux preneurs, qui disposent d’éléments clairs pour négocier ou contester la fixation du loyer renouvelé.
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