I. Les conditions de validité du bail dérogatoire au statut des baux commerciaux
A. Le cadre temporel strict : la durée maximale de trois ans
Le statut des baux commerciaux, régi par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, confère au preneur à bail commercial une protection statutaire particulièrement forte, dont la pierre angulaire réside dans le droit au renouvellement du bail à son échéance. L’article L145-1 du code de commerce définit le champ d’application de ce statut en l’étendant aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un artisan immatriculé. A cet égard, la durée minimale du bail commercial est fixée à neuf années par l’article L145-4 du même code, le preneur disposant toutefois de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Cette armature protectrice connaît néanmoins une exception notable : le bail dérogatoire, institué par l’article L145-5 du code de commerce, qui autorise les parties à écarter temporairement les dispositions du statut des baux commerciaux.
L’article L145-5, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose en son premier alinéa que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. La troisième chambre civile exerce un contrôle rigoureux sur le respect de cette condition temporelle, qui constitue le fondement même du régime dérogatoire. Dans un arrêt du 22 octobre 2020, la Cour de cassation a ainsi considéré qu’un contrat de sous-location d’une durée de quinze années ne pouvait « être qualifié de bail dérogatoire, ce qui est exclu compte-tenu de la durée de 15 ans contractuellement convenue », rappelant par là même que le dépassement du plafond légal fait obstacle à toute qualification de bail dérogatoire (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-13.229, courdecassation.fr). Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que la durée de trois ans s’apprécie de manière cumulative lorsque plusieurs baux dérogatoires successifs sont conclus entre les mêmes parties pour le même local. En effet, la troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 25 octobre 2018, que « trois autres baux dérogatoires de même durée ont été conclus successivement », et que c’est à l’expiration du terme de trois années à compter de l’entrée dans les lieux que le preneur, laissé en possession, se trouve titulaire d’un bail commercial de neuf ans (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-26.126, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
En conséquence, le mécanisme de l’article L145-5 impose aux rédacteurs d’actes une vigilance particulière quant au comput de la durée. La troisième chambre civile vérifie que la somme des périodes couvertes par les baux successifs n’excède pas trente-six mois, le point de départ étant la date d’entrée dans les lieux du preneur. Un arrêt du 19 octobre 2022 rappelle que « ce n’est qu’à l’expiration de cette durée que, en cas de renouvellement exprès du bail ou du maintien dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux si le preneur » demeure dans les lieux (Cass. 3e civ., 19 octobre 2022, n° 21-22.100, courdecassation.fr). Dès lors, la computation de la durée de trois ans relève de l’ordre public économique de protection du preneur, ainsi que l’atteste la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne tout dépassement, même minime. La troisième chambre civile a également jugé, le 26 mars 2020, que la conclusion successive de contrats dérogatoires ne saurait faire obstacle à l’application du statut des baux commerciaux dès lors que le preneur demeure dans les lieux et y est laissé en possession au-delà du terme de trois années (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-16.113, courdecassation.fr).
B. L’exigence formelle d’un état des lieux et l’exclusion de la location saisonnière
La loi du 18 juin 2014 a introduit une exigence formelle nouvelle à l’article L145-5, dont l’alinéa 5 dispose que, lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. A défaut d’accord entre les parties, l’état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Cette formalité, qui s’impose à peine d’inopposabilité du caractère dérogatoire du bail, participe de la volonté du législateur d’encadrer strictement ce régime d’exception afin de prévenir les abus.
Par ailleurs, l’article L145-5 prévoit expressément que la requalification en bail commercial statutaire n’est pas applicable « s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier ». Cette exception, dont la portée a été précisée par la jurisprudence, doit être interprétée restrictivement, conformément au principe selon lequel les exceptions au statut protecteur des baux commerciaux sont d’interprétation stricte. La location saisonnière se caractérise par une occupation temporaire des lieux liée à une activité cyclique, comme l’illustre la diversité des situations contentieuses soumises à la troisième chambre civile. La Cour de cassation vérifie, au cas par cas, que la qualification de location saisonnière n’est pas détournée de sa finalité pour faire échec au statut des baux commerciaux. La charge de la preuve du caractère saisonnier de l’occupation incombe au bailleur qui entend se prévaloir de cette exclusion, conformément au principe selon lequel il appartient à celui qui invoque une exception d’en établir les conditions d’application.
La convention d’occupation précaire, notion prétorienne distincte du bail dérogatoire, suscite également un contentieux nourri. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que la qualification de convention d’occupation précaire suppose la réunion de conditions strictes, tenant notamment au caractère temporaire et indépendant de la seule volonté des parties de l’occupation consentie. L’arrêt de la Cour de cassation du 12 juillet 2018 énonce que le maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, « qui résulte du seul effet de la loi, n’est pas subordonné à l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés » (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-23.384, courdecassation.fr). Cette solution confirme l’autonomie du mécanisme légal de requalification par rapport aux conditions d’application du statut des baux commerciaux.
En pratique, l’état des lieux contradictoire constitue un élément probatoire essentiel en cas de litige portant sur les réparations locatives ou sur la restitution des locaux. Son absence peut priver le bailleur de la faculté de se prévaloir du caractère dérogatoire du bail, dès lors que le non-respect de cette formalité substantielle est susceptible de caractériser une fraude aux droits du preneur. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 8 avril 2021, a ainsi rappelé que la conclusion d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux intervient de plein droit lorsque le preneur est resté et a été laissé en possession au-delà du terme d’un bail dérogatoire, cette conséquence n’étant pas subordonnée à l’accomplissement d’une formalité particulière par le preneur (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-24.672, courdecassation.fr).
II. La sanction du dépassement : la requalification en bail commercial statutaire
A. Le mécanisme de la requalification automatique par le maintien dans les lieux
L’article L145-5 prévoit, en ses deuxième et troisième alinéas, un mécanisme de requalification automatique dont les effets sont particulièrement rigoureux. Ainsi, à l’expiration de la durée totale de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Surtout, si à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre V du code de commerce. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.
La troisième chambre civile applique ce mécanisme avec une constance remarquable. Dans un arrêt du 11 mai 2022, rendu en formation de section et publié au Bulletin, elle a énoncé de manière particulièrement nette le principe suivant : « Un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389, Publié au Bulletin, courdecassation.fr). Cette décision éclaire la distinction fondamentale entre la tacite reconduction conventionnelle et le mécanisme légal de requalification : le bailleur qui manifeste clairement, avant le terme, son intention de ne pas poursuivre la relation contractuelle au-delà de la durée légale de trois ans empêche la requalification.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que l’absence d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ne fait pas obstacle au jeu de la requalification en bail commercial statutaire. L’arrêt du 25 octobre 2018, publié au Bulletin, retient à cet égard que « l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-26.126, Publié au Bulletin, précité). Cette solution, qui distingue nettement les conditions d’entrée dans le statut des baux commerciaux du mécanisme de requalification de l’article L145-5, traduit la volonté de la Haute juridiction de faire prévaloir l’effectivité de la protection légale du preneur sur les conditions d’éligibilité au statut.
L’arrêt du 3 juin 2021 confirme cette approche en rappelant, sur le fondement de l’article L145-5, que le maintien en possession du preneur au-delà du terme du bail dérogatoire emporte, de plein droit, la naissance d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, sans que le bailleur puisse opposer au preneur l’absence d’immatriculation de celui-ci au registre du commerce et des sociétés (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 19-18.489, courdecassation.fr). Dès lors, le mécanisme de l’article L145-5 fonctionne comme une véritable sanction de la passivité du bailleur qui, en laissant le preneur se maintenir dans les lieux au-delà du délai légal, consent implicitement mais nécessairement à la soumission de la relation contractuelle au statut des baux commerciaux.
En pratique, les conséquences de la requalification sont considérables pour les parties. Le nouveau bail commercial est réputé avoir une durée de neuf années en application de l’article L145-4 du code de commerce. Le preneur bénéficie alors de l’ensemble des prérogatives attachées au statut : droit au renouvellement, droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, plafonnement du loyer du bail renouvelé, et protection contre les clauses réputées non écrites en application de l’article L145-15 du même code. La requalification opère ainsi un basculement complet du régime juridique applicable, transformant une convention précaire en un contrat à durée déterminée de neuf ans assorti des protections statutaires les plus étendues. Ce basculement revêt une portée économique considérable pour le bailleur, qui se trouve privé de la faculté de reprendre les locaux à brève échéance sans avoir à verser une indemnité d’éviction au preneur, conformément aux dispositions des articles L145-14 et suivants du code de commerce.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 19 octobre 2022, que « ce n’est qu’à l’expiration de cette durée » de trois ans « que, en cas de renouvellement exprès du bail ou du maintien dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 19 octobre 2022, n° 21-22.100, précité). Cette formulation souligne le caractère automatique et impératif de la requalification, qui échappe à la volonté des parties. En d’autres termes, la conclusion d’un nouveau bail ou le maintien dans les lieux après l’expiration du délai de trois ans saisit la relation contractuelle dans le statut des baux commerciaux, sans que les parties puissent y renoncer conventionnellement.
B. La prescription biennale de l’action en requalification
L’article L145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription abrégée, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, s’applique à l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux, y compris l’action en requalification d’une convention en bail commercial. L’articulation entre cette prescription biennale et le mécanisme de requalification automatique de l’article L145-5 a donné lieu à un contentieux abondant, dont la troisième chambre civile a tiré des principes directeurs dans un arrêt de section du 25 mai 2023, publié au Bulletin.
Dans cette décision, la Cour de cassation a posé un principe dont la clarté mérite d’être saluée : « Le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, Publié au Bulletin, courdecassation.fr). En l’espèce, la société La Mangeoire, exploitant un commerce de piano-bar-restaurant, avait conclu avec une commune propriétaire successivement sept conventions qualifiées de « convention d’occupation précaire » pour loger son personnel, la première du 9 novembre 2009 et la dernière à effet du 1er novembre 2014. La cour d’appel de Chambéry avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite en fixant le point de départ du délai de prescription à la date du premier contrat, soit le 9 novembre 2009.
La Cour de cassation censure cette analyse, au motif que la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu entre les parties, en sorte que le point de départ de la prescription de son action courait à compter du 1er novembre 2014, et non du premier contrat. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile, consacre une approche pragmatique du point de départ du délai de prescription : chaque contrat constitue un fait générateur autonome de l’action en requalification, de sorte que la conclusion d’un nouveau contrat fait courir un nouveau délai de prescription biennale. Par ailleurs, cette décision confirme que la qualification donnée par les parties à leur convention est sans incidence sur l’application du régime de prescription : que la convention soit dénommée « convention d’occupation précaire », « bail de location saisonnière » ou « bail dérogatoire », l’action en requalification est soumise à la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce.
Les obligations du bailleur, telles que définies par l’article 1719 du code civil, conservent toute leur vigueur dans le cadre du bail dérogatoire, nonobstant le caractère temporaire de la convention. Le bailleur est ainsi tenu de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces obligations, qui sont de l’essence même du contrat de louage, ne sauraient être écartées par la qualification de bail dérogatoire. L’arrêt du 5 mars 2020, publié au Bulletin, rappelle implicitement cette exigence en censurant la cour d’appel qui avait écarté à tort la qualification de bail commercial au profit d’un bail dérogatoire d’une durée de vingt-trois mois, en méconnaissance des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-10.398, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
La computation du point de départ de la prescription biennale dans le cadre des baux successifs revêt une importance pratique considérable. En effet, la troisième chambre civile considère que, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, le délai de prescription de l’action en requalification court à compter de la conclusion de chaque contrat successif. Cette solution, qui s’évince de l’arrêt du 25 mai 2023 précité, permet au preneur d’agir en requalification dans un délai de deux ans à compter de la conclusion du dernier contrat, sans que la succession de contrats antérieurs ne fasse obstacle à la recevabilité de son action. Ce tempérament au principe de la prescription biennale traduit la préoccupation constante de la Cour de cassation de ne pas priver le preneur de la protection statutaire à laquelle il peut légitimement prétendre.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle que le bail dérogatoire de l’article L145-5 du code de commerce, loin de constituer une simple faculté offerte aux parties de déroger au statut des baux commerciaux, s’inscrit dans un cadre légal et jurisprudentiel d’une grande rigueur. La durée maximale de trois ans, l’exigence d’un état des lieux contradictoire, le mécanisme de requalification automatique en cas de maintien dans les lieux au-delà du délai d’un mois suivant l’échéance, et la prescription biennale de l’action en requalification constituent autant de garde-fous destinés à prévenir les détournements du régime dérogatoire. La troisième chambre civile, par une série d’arrêts dont plusieurs ont été publiés au Bulletin, a construit un édifice jurisprudentiel cohérent qui, tout en préservant la liberté contractuelle des parties, garantit l’effectivité de la protection légale du preneur à bail commercial. Les praticiens du droit des baux commerciaux sont ainsi invités à manier le bail dérogatoire avec la plus grande prudence, en ayant conscience que toute irrégularité dans sa conclusion ou son exécution est susceptible d’emporter la requalification de la convention en bail commercial statutaire de neuf ans, avec les conséquences indemnitaires et contentieuses que cette transformation implique. Au demeurant, l’attention portée par la troisième chambre civile au respect scrupuleux des conditions posées par l’article L145-5 témoigne de la volonté constante de la Haute juridiction de prévenir les stratégies d’évitement du statut des baux commerciaux, qui porteraient une atteinte irrémédiable à la protection du fonds de commerce, valeur économique et juridique dont le preneur est le légitime dépositaire.
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