La prescription acquisitive immobilière : conditions de la possession utile et obstacles à l’usucapion dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Les conditions de la possession utile à l’acquisition par prescription
A. L’animus domini ou l’intention de se comporter en véritable propriétaire
La prescription acquisitive, définie par l’article 2258 du code civil comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi », repose tout entière sur la démonstration d’une possession répondant aux exigences cumulatives de l’article 2261 du code civil. Parmi ces exigences, la plus délicate à établir en pratique est sans conteste l’animus domini, cette intention de se comporter comme le véritable propriétaire du bien que l’on entend prescrire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours des trois dernières années, plusieurs décisions qui précisent avec une remarquable constance les contours de cette notion cardinale du droit des biens.
L’arrêt le plus significatif sur ce point est celui rendu le 24 octobre 2024 par la troisième chambre civile, aux termes duquel la Cour a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé le bénéfice de la prescription acquisitive à un possesseur au motif que celui-ci avait proposé d’acheter les parcelles revendiquées, ce qui démontrait qu’il avait « parfaitement conscience de ne pas en être propriétaire » (Civ. 3e, 24 oct. 2024, n° 23-16.882, Publié au Bulletin). La Cour de cassation énonce que « la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel ». En d’autres termes, le possesseur peut parfaitement savoir qu’il n’est pas le propriétaire juridique du bien et néanmoins développer un animus domini caractérisé, dès lors qu’il accomplit des actes matériels manifestant objectivement cette intention. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, conforte l’autonomie de l’animus domini par rapport à la connaissance subjective du possesseur.
Dans la même décision, la Cour de cassation a également précisé que « la publication d’un acte autorisant l’incorporation de parcelles dans le domaine privé d’une commune n’est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours » et qu’il « est toujours possible de prescrire contre un titre de propriété ». Ces énonciations, en forme de principe, rappellent avec force que la prescription acquisitive opère indépendamment de l’existence d’un titre concurrent et que la publicité foncière d’un acte administratif d’incorporation ne saurait, par elle-même, faire obstacle à l’usucapion.
La question de l’animus domini a connu un nouvel éclairage avec l’arrêt du 21 mai 2026, dans lequel la troisième chambre civile a jugé que le nu-propriétaire possède par l’intermédiaire de l’usufruitier et peut donc prescrire par l’effet des actes accomplis par ce dernier. La Cour énonce que « le nu-propriétaire possède par l’intermédiaire de l’usufruitier et que, par suite, on ne saurait faire grief à un arrêt, qui constate les actes de possession exercés par l’usufruitier, d’avoir déclaré acquise au bénéfice du nu-propriétaire la prescription trentenaire d’une parcelle, sans avoir relevé d’actes de possession accomplis personnellement par ce dernier » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-21.014). Cette solution, qui se réfère expressément à un précédent du 21 mars 1984 (Civ. 3e, 21 mars 1984, n° 83-10.473, Bull. 1984, III, n° 78), consacre la possibilité d’une possession corpore alieno, c’est-à-dire exercée par un tiers pour le compte du possesseur.
L’arrêt du 26 septembre 2024 apporte une précision déterminante sur l’articulation entre la proposition d’achat et l’animus domini. La Cour y censure les juges du fond pour n’avoir « pas recherché si, à la date à laquelle il avait proposé d’acquérir la bande de terrain litigieuse, M. [L] n’avait pas déjà acquis celle-ci par prescription trentenaire » (Civ. 3e, 26 sept. 2024, n° 22-22.069). En conséquence, une proposition d’achat formulée par le possesseur ne saurait être analysée comme une reconnaissance du droit d’autrui de nature à interrompre la prescription si, à la date de cette proposition, le délai trentenaire était d’ores et déjà écoulé. La chronologie des faits revêt donc une importance décisive dans l’appréciation du caractère équivoque de la possession.
B. Le caractère paisible, public et non équivoque de la possession
Au-delà de l’animus domini, la possession doit revêtir les caractères cumulatifs de continuité, de publicité, de non-équivoque et de paix pour produire l’effet acquisitif de l’article 2272 du code civil, qui fixe le délai de prescription immobilière à trente ans. La troisième chambre civile a récemment apporté des précisions substantielles sur deux de ces caractères : la paix et la non-équivoque.
Sur le caractère paisible de la possession, l’arrêt du 5 mars 2026 constitue une décision de principe. La Cour y rappelle d’abord qu’il est jugé de manière constante que « viole l’article 2229, devenu 2261, du code civil la cour d’appel qui, pour rejeter une action en revendication fondée sur l’usucapion trentenaire, retient l’absence de possession paisible, sans constater que le demandeur avait conservé la possession des terres qu’il revendiquait au moyen de voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-18.912). Il en résulte que le simple constat d’huissier dressé à la demande du propriétaire revendiquant, ni même l’existence d’un litige entre les parties, ne suffisent à priver la possession de son caractère paisible. Seules des voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales sont de nature à vicier ce caractère.
Par ailleurs, et c’est là un apport majeur de cette décision, la Cour de cassation étend expressément l’application de l’article 2243 du code civil à la prescription acquisitive. Elle énonce que « l’interruption du cours de la prescription acquisitive résultant d’une action en justice dirigée contre celui que l’on veut empêcher de prescrire est non avenue lorsque la demande est rejetée ». Cette solution est rendue possible par l’article 2259 du code civil, qui dispose que « sont applicables à la prescription acquisitive les articles 2221 et 2222, et les chapitres III et IV du titre XX du présent livre ». Or l’article 2243, qui prévoit que l’interruption de la prescription est non avenue si la demande est définitivement rejetée, figure précisément au chapitre III de ce titre. Dès lors, le possesseur dont la prescription a été interrompue par une assignation en référé retrouve rétroactivement le bénéfice de sa possession si le juge des référés déboute finalement le demandeur.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, dans son arrêt du 12 décembre 2024, que les actes de simple tolérance ne peuvent fonder une possession utile. En l’espèce, elle a validé le raisonnement des juges du fond qui avaient caractérisé « l’accomplissement par les propriétaires successifs de ce lot d’actes matériels de possession d’un droit d’usage exclusif sur ledit jardin, incompatibles avec une simple tolérance du syndicat des copropriétaires » (Civ. 3e, 12 déc. 2024, n° 23-12.804). L’arrêt illustre la frontière parfois ténue entre la tolérance, qui exclut toute prescription en vertu de l’article 2262 du code civil, et la possession véritable. En l’espèce, la détention de la clé unique d’accès au jardin, le paiement exclusif des frais d’entretien et l’autorisation donnée par l’assemblée générale de modifier l’aménagement du jardin ont été jugés constitutifs d’actes de possession incompatibles avec une simple tolérance.
L’arrêt du 18 juin 2026, quant à lui, apporte une clarification bienvenue sur l’objet même de la prescription en matière de sources. La Cour y rappelle que « l’eau d’une source étant un bien distinct de la source elle-même, sa captation, par la commune ou les propriétaires des fonds inférieurs ne peut donner lieu à usucapion de l’assiette de la source mais seulement à la prescription de l’usage de l’eau » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-10.567). En l’espèce, la Cour de cassation a néanmoins approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la commune avait acquis par prescription la propriété du terrain d’assiette des ouvrages de captage, dès lors qu’elle justifiait d’actes matériels de possession plus que trentenaires sur l’emprise de ces ouvrages, incluant des travaux de construction et d’entretien réalisés « au vu et su de tout un chacun sans contestation de quiconque ». Cette décision illustre la distinction fondamentale entre l’usage d’une ressource et l’appropriation du sol lui-même.
II. Les obstacles et les restrictions à la prescription acquisitive
A. L’interruption de la prescription par la reconnaissance du droit d’autrui et par l’action en justice
Si la prescription acquisitive constitue un mode originaire d’acquisition de la propriété, son cours peut être interrompu par divers événements que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a contribué à préciser. L’interruption de la prescription obéit à un régime spécifique dont les principes sont posés par le chapitre III du titre XX du livre III du code civil, rendu applicable à la prescription acquisitive par l’article 2259.
L’arrêt du 21 mai 2026, déjà évoqué, comporte un second enseignement d’importance sur l’interruption de la prescription par reconnaissance du droit d’autrui. La Cour y juge que « devenue nue-propriétaire indivise par l’effet de la donation dont elle avait bénéficié en 1994, Mme [Z] possédait par l’intermédiaire de son père la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2] ainsi que la fraction de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1] dont elle revendiquait l’acquisition par usucapion ». Dès lors, l’offre d’achat formulée par cette nue-propriétaire valait reconnaissance du droit d’autrui au sens de l’article 2240 du code civil et interrompait la prescription. Cette solution consacre la qualité de possesseur du nu-propriétaire par l’intermédiaire de l’usufruitier et, corrélativement, sa capacité à interrompre la prescription par un acte de reconnaissance du droit du véritable propriétaire.
L’arrêt du 5 mars 2026, pour sa part, a tranché une question qui divisait la doctrine et les juridictions du fond : celle de l’applicabilité de l’article 2243 du code civil à la prescription acquisitive. La Cour de cassation affirme désormais sans ambiguïté que « l’interruption du cours de la prescription acquisitive résultant d’une action en justice dirigée contre celui que l’on veut empêcher de prescrire est non avenue lorsque la demande est rejetée », faisant ainsi application de l’article 2259 qui rend applicables à l’usucapion les dispositions des chapitres III et IV du titre XX. Cette solution, qui aligne le régime de l’interruption de la prescription acquisitive sur celui de la prescription extinctive, renforce la sécurité juridique du possesseur en lui permettant de bénéficier rétroactivement du temps écoulé entre l’assignation et la décision de rejet.
La décision du 26 septembre 2024 apporte, sur le même thème, une précision procédurale décisive. La Cour y énonce que le juge du fond doit impérativement « rechercher si, à la date à laquelle il avait proposé d’acquérir la bande de terrain litigieuse, M. [L] n’avait pas déjà acquis celle-ci par prescription trentenaire », faute de quoi sa décision est privée de base légale. En d’autres termes, une proposition d’achat ne peut être qualifiée d’acte interruptif de prescription que si, à la date à laquelle elle est formulée, le délai de trente ans n’était pas déjà expiré. Cette exigence méthodologique pèse sur le juge du fond et sanctionne l’insuffisance de motivation par le visa de l’article 2261 du code civil.
B. Les obstacles liés au statut juridique des biens et à la qualité du possesseur
La prescription acquisitive se heurte à des obstacles qui tiennent tant à la nature des biens concernés qu’à la qualité de celui qui entend prescrire. L’article 2260 du code civil pose un premier principe général selon lequel « on ne peut prescrire les biens ou les droits qui ne sont point dans le commerce », excluant ainsi du champ de l’usucapion les biens relevant du domaine public. L’article 2266 du même code ajoute que « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit », écartant de la prescription acquisitive le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres détenteurs précaires.
L’arrêt du 2 juillet 2026 apporte une contribution majeure à la compréhension des rapports entre prescription acquisitive et domaine public. La Cour y était saisie d’une espèce dans laquelle un chemin avait été classé par erreur dans la voirie communale en 1921, la commune n’en étant pas propriétaire. La cour d’appel avait retenu que la prescription de cette assiette ne pouvait avoir commencé à courir qu’à compter de la délibération de déclassement de 1991. La Cour de cassation censure ce raisonnement avec une rigueur juridique remarquable : « Il s’en déduit que la propriété d’un chemin ayant fait l’objet par erreur d’une décision de classement dans la voirie communale, alors qu’il n’appartenait pas à la commune, peut être acquise par prescription trentenaire, qui commence à courir dès les premiers actes de possession utiles avant même le déclassement du chemin » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-10.159).
Cette déduction, qui procède du rapprochement de deux principes dégagés par le Conseil d’État et par la Cour de cassation elle-même, est d’une portée pratique considérable. Le premier principe, issu de la jurisprudence administrative, énonce que « peuvent seules être incorporées au domaine public des collectivités, par la voie du classement de nouvelles voies publiques, les terrains dont celle-ci est propriétaire » (CE, 6 nov. 1970, Consorts U, n° 76461). Le second, dégagé par la troisième chambre civile, précise que « la décision de classement d’un chemin en voirie communale n’étant pas un acte translatif de propriété, elle est sans incidence sur une action en revendication de la propriété de ce chemin présentée devant le juge judiciaire » (Civ. 3e, 7 janv. 2009, n° 07-18.906, Bull. 2009, III, n° 7). De la combinaison de ces deux règles, la Cour déduit que le classement erroné d’un chemin dans le domaine public est impropre à transférer la propriété de son assiette à la commune et ne fait donc pas obstacle à ce qu’un tiers en acquière la propriété par prescription trentenaire, le délai de prescription commençant à courir dès les premiers actes de possession utiles, bien avant même l’intervention de la décision de déclassement.
L’arrêt du 12 décembre 2024 a, pour sa part, rappelé avec netteté le principe de jonction des possessions posé par l’article 2265 du code civil. La Cour y approuve les juges du fond d’avoir fait usage de la présomption de l’article 2264 du code civil selon laquelle « le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire », pour combler la lacune temporelle entre la fin du bail de la première occupante en 1985 et l’acquisition du lot par la propriétaire suivante en 1989. La Cour a ainsi fait ressortir que la « possession était présumée s’être poursuivie dans le temps intermédiaire », validant par l’effet de cette présomption légale une chaîne de possession dont la continuité factuelle n’était pas intégralement démontrée.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 juin 2026, relatif à la prescription d’une source par une commune, illustre la manière dont la Cour de cassation contrôle la qualification des actes de possession au regard de la nature particulière du bien revendiqué. La Cour y approuve les juges du fond d’avoir « caractérisé des actes matériels de possession accomplis, à titre de propriétaire, sur la portion de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] correspondant au point d’émergence de la source et à l’assiette des ouvrages en permettant l’exploitation », en se fondant sur des « travaux de captation et de construction de divers ouvrages additionnels » réalisés depuis 1936. Elle en déduit que la commune a pu acquérir par prescription la propriété de cette emprise, sans pour autant que la captation de l’eau, bien distinct de la source elle-même, ne confère un droit de propriété sur la ressource en eau. Cette distinction, qui trouve son fondement dans l’article 642 du code civil, est essentielle à la compréhension du régime de la prescription des sources.
En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, sans bouleverser l’architecture séculaire de la prescription acquisitive, en affine les contours avec une précision qui sert la sécurité juridique des justiciables. Qu’il s’agisse de la dissociation entre la conscience subjective du possesseur et son animus domini, de l’extension aux prescriptions acquisitives de la règle de l’article 2243 du code civil, ou encore de la déduction selon laquelle le classement erroné d’un chemin dans le domaine public ne fait pas obstacle à son acquisition par usucapion, ces décisions témoignent d’une volonté constante de la Cour de cassation de garantir l’effectivité de ce mode originaire d’acquisition de la propriété, tout en préservant les droits des propriétaires légitimes.
Conclusion
La période 2024-2026 constitue, pour le droit de la prescription acquisitive immobilière, un moment de consolidation jurisprudentielle remarquable. La troisième chambre civile y précise, avec une cohérence d’ensemble qui force l’adhésion, les conditions dans lesquelles une possession peut être tenue pour utile, les événements susceptibles d’en interrompre le cours, et les obstacles que la nature particulière de certains biens ou la qualité de certains possesseurs opposent à l’usucapion. L’extension du domaine de l’article 2243 du code civil à la prescription acquisitive, la dissociation entre la connaissance subjective de l’absence de titre et l’animus domini, et l’affirmation selon laquelle le classement erroné d’un chemin dans le domaine public ne fait pas obstacle à sa prescription constituent les apports les plus saillants de cette période. Ces décisions, dont la portée dépasse le seul cercle des praticiens du droit immobilier, contribuent à la stabilité des situations juridiques et à la pacification des relations de voisinage, en offrant aux justiciables des règles claires et prévisibles pour la résolution des conflits de propriété.