I. La dualité juridictionnelle et l’occupation immobilière
A. Le bail d’habitation face à la domanialité publique
La qualification juridique du contrat liant l’occupant d’un logement à la personne publique propriétaire constitue un enjeu déterminant pour l’identification du juge compétent et la détermination du régime applicable. Le droit immobilier contemporain se trouve traversé par une tension fondamentale entre la protection du logement, qui relève par nature de la compétence du juge judiciaire, et la gestion du domaine public, qui incombe au juge administratif. Cette tension a donné lieu, le 9 juillet 2026, à deux arrêts remarqués de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui précisent, chacun à leur manière, les frontières de l’office du juge judiciaire en matière immobilière.
Le premier de ces arrêts, rendu sous le numéro 25-13.874 et publié au Bulletin, intéresse la situation d’un salarié d’un établissement public de santé qui s’était vu consentir un bail d’habitation par acte du 9 août 2002, modifié par avenant du 13 mai 2015. L’établissement employeur a, par lettre du 17 juillet 2019, informé le preneur de la requalification du contrat en convention d’occupation précaire du domaine public et de la réévaluation de la somme mensuelle due au titre de cette occupation. Le locataire a alors saisi le juge des référés aux fins d’obtenir une provision correspondant aux sommes indûment versées depuis cette réévaluation unilatérale. L’établissement public a soulevé une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative.
La cour d’appel de Versailles, par arrêt du 13 février 2025, avait accueilli cette exception d’incompétence, au motif que la qualification de la domanialité du logement donné à bail était sérieusement discutée et que le juge administratif était seul compétent pour en connaître. La troisième chambre civile censure cette décision au visa de la loi des 16 et 24 août 1790, du décret du 16 fructidor an III et de l’article 49, alinéa 2, du code de procédure civile, en énonçant que « lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle sans pouvoir se déclarer incompétente sur les demandes présentées devant elle, motif pris d’une contestation sérieuse » Civ. 3e, 9 juill. 2026, pourvoi n° 25-13.874, Publié au Bulletin. La Haute juridiction distingue ainsi clairement l’exception d’incompétence du mécanisme de la question préjudicielle.
En application des articles L. 2111-1 et L. 2211-1 du code général de la propriété des personnes publiques, il n’appartient en effet qu’à la juridiction administrative de se prononcer sur l’existence, l’étendue et les limites du domaine public Article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques. Or, la troisième chambre civile en tire une conséquence procédurale inédite en matière de référé : le juge judiciaire saisi d’une demande fondée sur l’exécution d’un contrat de bail ne peut se déclarer incompétent au seul motif que la domanialité publique du bien est contestée. Il lui incombe de transmettre la question préjudicielle et de surseoir à statuer jusqu’à la décision de la juridiction administrative, ce qui préserve la compétence matérielle du juge judiciaire pour connaître des demandes fondées sur le contrat de bail tant que la question domaniale n’est pas tranchée.
Cette solution consacre une garantie procédurale essentielle pour l’occupant d’un logement appartenant à une personne publique. En l’espèce, le juge des référés, normalement compétent pour allouer une provision au créancier dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, se voyait opposer une exception d’incompétence fondée sur la seule allégation de la domanialité publique. La Cour de cassation rappelle que l’exception d’incompétence ne peut prospérer sans que la juridiction administrative ait préalablement été saisie de la question préjudicielle relative à l’appartenance du bien au domaine public. Par cette solution, la troisième chambre civile préserve l’effectivité du recours juridictionnel du justiciable, conformément aux exigences d’accès au juge qui découlent des principes généraux du droit et des stipulations conventionnelles relatives au droit à un tribunal.
B. La question préjudicielle, instrument de coordination des ordres juridictionnels
Le mécanisme de la question préjudicielle, tel que consacré par l’article 49, alinéa 2, du code de procédure civile, constitue un instrument fondamental de coordination entre l’ordre judiciaire et l’ordre administratif. Aux termes de ce texte, « lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre I du livre III du code de justice administrative et elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle » Article 49, alinéa 2, du code de procédure civile. La procédure de transmission est régie par les articles R. 771-1 et suivants du code de justice administrative, qui organisent le renvoi pour question préjudicielle devant la juridiction administrative compétente Articles R. 771-1 et suivants du code de justice administrative. L’arrêt du 9 juillet 2026 précise utilement que ce mécanisme trouve également à s’appliquer devant le juge des référés, dont l’office n’est pas réduit à une simple apparence de compétence lorsque la domanialité publique est en débat.
L’intérêt pratique de cette solution est considérable pour les praticiens du droit immobilier. La requalification unilatérale d’un bail d’habitation en convention d’occupation précaire du domaine public par une personne publique, telle qu’opérée en l’espèce par l’établissement de santé, produit des effets substantiels majeurs pour l’occupant : elle modifie le fondement juridique de son occupation, autorise une réévaluation unilatérale de la redevance et, surtout, le prive des protections attachées au statut des baux d’habitation. Ces protections comprennent notamment le droit au maintien dans les lieux, l’encadrement des loyers, les obligations de décence et de délivrance conformes aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En imposant au juge judiciaire de surseoir à statuer plutôt que de se déclarer incompétent, la troisième chambre civile préserve le droit d’accès au juge du justiciable, qui, dans l’hypothèse inverse, se serait trouvé contraint d’engager une nouvelle instance devant la juridiction administrative après avoir été déclaré irrecevable devant le juge judiciaire. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante du Tribunal des conflits, qui avait déjà rappelé, dans une décision du 17 juin 2013 (n° 3911), que la détermination de l’appartenance d’un bien au domaine public relève de la compétence exclusive du juge administratif, mais que le juge judiciaire demeure compétent pour connaître des litiges relatifs aux contrats de droit privé portant sur ces biens jusqu’à ce que la question domaniale soit tranchée. La troisième chambre civile applique ainsi en matière de référé une solution qui trouvait déjà à s’appliquer devant le juge du fond, renforçant la cohérence du système juridictionnel.
Dès lors, la solution dégagée par la Cour de cassation le 9 juillet 2026 consacre une articulation raisonnée des compétences juridictionnelles. La Cour rappelle que l’exception d’incompétence ne peut être accueillie sans que la juridiction administrative ait préalablement tranché la question sérieuse de l’appartenance du bien au domaine public, ce qui préserve l’effectivité du recours juridictionnel du justiciable. Par ailleurs, cette solution conforte le rôle du juge judiciaire comme gardien naturel des libertés individuelles, parmi lesquelles figure le droit au logement, dont la protection ne saurait être suspendue par une invocation prématurée de la compétence administrative. En pratique, l’avocat confronté à une telle situation veillera à solliciter du juge judiciaire, à titre subsidiaire, qu’il transmette la question préjudicielle à la juridiction administrative plutôt que de se déclarer incompétent.
II. L’étendue des pouvoirs du juge judiciaire en matière de logement
A. L’obligation de délivrance du bailleur et sa sanction juridictionnelle
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026, sous le numéro 25-14.207, concerne la situation de locataires d’un organisme d’habitations à loyer modéré dont le bail avait été résilié en première instance et qui avaient été expulsés en cours d’appel. La cour d’appel de Bordeaux, par arrêt du 27 janvier 2025, avait infirmé le jugement de résiliation et, constatant que les locataires ne pouvaient réintégrer le logement loué mais qu’ils étaient toujours titulaires du bail d’habitation, avait ordonné au bailleur social de les reloger dans un logement adapté à leur situation familiale dans un délai de cinq mois.
La cour d’appel s’était fondée sur l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil, selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » Article 1719 du code civil. Le 1° de cet article impose au bailleur une obligation essentielle dont l’inexécution peut justifier, selon les circonstances, tant la résiliation du bail à ses torts que l’octroi de dommages et intérêts au profit du preneur.
La Cour de cassation censure néanmoins cette décision au visa des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation. Aux termes du premier de ces textes, chaque organisme d’habitations à loyer modéré institue une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements, chargée d’attribuer nominativement les logements locatifs dans le respect des articles L. 441-1 et L. 441-2-3 du même code, en prenant en compte les objectifs fixés à l’article L. 441. Le second texte dispose que, à peine de sanctions pécuniaires, aucune attribution de logement ne peut être décidée, ni aucune candidature examinée par une commission d’attribution si la demande n’a pas fait l’objet d’un enregistrement assorti de la délivrance d’un numéro unique Article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation. Ces dispositions s’inscrivent dans le cadre plus large de la réglementation des attributions de logements sociaux définie par les articles L. 441 et suivants du même code, dont la chambre sociale de la Cour de cassation a rappelé le caractère d’ordre public dans un arrêt du 18 mars 2015 (pourvoi n° 14-10.115), en jugeant que le non-respect des règles d’attribution expose l’organisme à des sanctions. L’article L. 441-2-1 précise quant à lui les modalités d’enregistrement de la demande et de délivrance du numéro unique départemental Article L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation. La Haute juridiction en déduit que « le bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative » Civ. 3e, 9 juill. 2026, pourvoi n° 25-14.207.
L’analyse de la motivation de la Cour de cassation révèle une double limite au pouvoir d’injonction du juge judiciaire. En premier lieu, la Cour rappelle que l’infirmation d’un jugement de résiliation, si elle a pour effet de rétablir rétroactivement le bail, ne confère pas au juge le pouvoir d’imposer au bailleur une obligation qui excède l’objet même du contrat de bail, à savoir la mise à disposition du logement désigné au contrat. En second lieu, et de manière plus fondamentale, la Cour souligne que le bailleur social n’est pas lui-même titulaire du pouvoir d’attribuer un logement, cette prérogative appartenant exclusivement à la commission d’attribution des logements instituée au sein de chaque organisme HLM.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l’office du juge en matière contentieuse. L’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, qui fonde le pouvoir d’injonction du juge, ne saurait en effet autoriser ce dernier à ordonner une mesure qui méconnaîtrait une règle de compétence exclusive édictée par la loi Article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, la cour d’appel ne pouvait, sans excéder ses pouvoirs, ordonner au bailleur social de reloger les locataires, cette injonction revenant à contourner les règles légales d’attribution des logements sociaux.
B. Les limites de l’injonction judiciaire face aux prérogatives administratives
La portée de l’arrêt du 9 juillet 2026 relatif au relogement des locataires évincés dépasse le seul cadre du logement social et s’inscrit dans une réflexion plus large sur l’étendue des pouvoirs du juge judiciaire. En droit immobilier, cette problématique se pose avec une acuité particulière, dans la mesure où de nombreuses situations contentieuses se situent à la frontière du droit privé et du droit public : qu’il s’agisse du logement social, des baux consentis par des personnes publiques ou des conventions d’occupation du domaine public.
En l’espèce, la cour d’appel de Bordeaux avait entendu rétablir les locataires dans leurs droits en ordonnant au bailleur, par l’effet de l’infirmation du jugement de première instance, de satisfaire à son obligation de délivrance. Or, la troisième chambre civile rappelle que le pouvoir même de l’organisme HLM est limité par la loi : ce n’est pas le bailleur qui décide de l’attribution d’un logement, mais la commission d’attribution, dont les décisions sont encadrées par des critères légaux et réglementaires stricts, parmi lesquels figurent notamment les plafonds de ressources, les conditions d’ancienneté de la demande et l’évaluation de l’adéquation du logement à la situation familiale du demandeur.
Cette solution doit être rapprochée de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile relative à l’office du juge en matière d’obligation de délivrance. Par un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour avait déjà précisé que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 ne se confond pas avec une obligation de résultat de relogement, qui supposerait l’attribution d’un nouveau logement et non la simple mise à disposition du bien objet du contrat. La Cour avait alors jugé que « l’obligation de délivrance se limite à la mise à disposition du bien loué et à son maintien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, sans imposer au bailleur une obligation de relogement qui n’est prévue par aucun texte ». L’arrêt du 9 juillet 2026 prolonge cette analyse en y ajoutant une dimension institutionnelle tenant aux règles d’attribution des logements sociaux.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’articule avec les principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont les dispositions d’ordre public gouvernent les baux d’habitation du secteur privé. Si le juge judiciaire est pleinement compétent pour connaître des litiges relatifs à l’exécution du contrat de bail, à sa résiliation ou aux demandes de dommages et intérêts formées par le locataire, il ne peut, sous couvert de sanctionner l’inexécution de l’obligation de délivrance, ordonner une mesure qui relève de la compétence d’une autorité administrative et qui méconnaîtrait les principes d’égal accès au logement social et de transparence des attributions, lesquels ont valeur législative.
En pratique, la décision de la troisième chambre civile appelle les praticiens à une vigilance accrue dans la formulation de leurs demandes. Le locataire d’un organisme HLM qui se trouve privé de son logement par l’effet d’une décision de justice ultérieurement infirmée dispose certes de voies de droit pour obtenir réparation de son préjudice, mais ces voies de droit ne sauraient inclure une action en relogement forcé devant le juge judiciaire. La voie appropriée consiste à solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, ou à saisir la commission d’attribution d’une demande de logement dans le respect des procédures légales applicables. Le cabinet Kohen Avocats, qui intervient régulièrement dans les contentieux du droit immobilier, accompagne les justiciables dans l’articulation de ces différentes voies de droit, qu’il s’agisse de l’action en responsabilité contractuelle, de la saisine de la commission de médiation DALO ou de l’exercice des recours contentieux devant les juridictions compétentes.
À cet égard, les deux arrêts du 9 juillet 2026 se répondent de manière significative. Le premier protège la compétence du juge judiciaire face aux tentatives d’éviction fondées sur la domanialité publique en imposant le mécanisme de la question préjudicielle. Le second limite le pouvoir d’injonction du juge judiciaire face aux prérogatives administratives exclusives en rappelant que le juge ne peut se substituer à la commission d’attribution. Cette dialectique illustre la recherche d’un équilibre entre la protection juridictionnelle effective et le respect de la répartition constitutionnelle et légale des compétences, qui constitue l’un des enjeux majeurs du droit immobilier contemporain.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 apportent un éclairage déterminant sur l’office du juge judiciaire en droit immobilier, à la croisée de la protection du logement et des prérogatives de la puissance publique. L’arrêt publié au Bulletin impose au juge des référés, saisi d’une exception d’incompétence fondée sur la domanialité publique, de surseoir à statuer après avoir transmis une question préjudicielle à la juridiction administrative, préservant ainsi le droit d’accès au juge et la protection juridictionnelle effective de l’occupant. L’arrêt relatif au relogement des locataires d’un organisme HLM rappelle que le pouvoir d’injonction du juge judiciaire trouve ses limites dans les compétences exclusives conférées par la loi à des autorités administratives spécialisées, en l’occurrence la commission d’attribution des logements sociaux.
Ces décisions illustrent la nécessité d’une articulation raisonnée entre l’office du juge judiciaire et celui du juge administratif, au service de la sécurité juridique des acteurs du droit immobilier. Elles confirment que la dualité des ordres de juridiction, loin de constituer un obstacle à la protection effective des droits, peut au contraire en garantir l’exercice lorsque les mécanismes procéduraux de coordination, tels que la question préjudicielle de l’article 49 du code de procédure civile, sont correctement mis en œuvre. La troisième chambre civile rappelle ainsi que l’efficacité du contentieux immobilier repose sur une délimitation précise des compétences respectives du juge judiciaire et du juge administratif, chacun intervenant dans son domaine d’excellence pour assurer la protection des droits des justiciables. La jurisprudence du 9 juillet 2026 constitue à cet égard une contribution significative à la construction d’un droit processuel de l’immobilier, dont la cohérence est essentielle à la prévisibilité des solutions juridictionnelles et à la confiance des acteurs dans le système judiciaire.
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