L’obligation continue de délivrance du bailleur commercial : la troisième chambre civile consacre une exigence temporellement indéfinie, confortée par la réforme du 26 mai 2026

I. La consécration prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur commercial

A. Le principe fondamental : une obligation exigible pendant toute la durée du bail

L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur commercial a connu, au cours des derniers mois, une consolidation prétorienne remarquable sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Le principe, certes ancien, selon lequel le bailleur est tenu de délivrer la chose louée conformément aux articles 1709 et 1719 du code civil, a été substantiellement précisé quant à sa dimension temporelle. La jurisprudence affirme désormais avec une netteté singulière que cette obligation ne s’épuise pas au jour de la prise d’effet du bail, par la simple remise matérielle des lieux, mais qu’elle se prolonge et demeure exigible pendant toute la durée du contrat. Cette conception dynamique de la délivrance, qui la rattache à l’aptitude concrète du local à l’usage prévu par le bail, trouve une expression particulièrement aboutie dans l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin).

En l’espèce, la Cour de cassation était saisie d’un litige opposant des preneurs à bail commercial à leur bailleresse au sujet de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, que les locataires estimaient comprise dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le délai de prescription quinquennale avait commencé à courir dès la conclusion de l’avenant au bail commercial en 2003, date à laquelle les preneurs avaient eu connaissance de la configuration des lieux. La troisième chambre civile censure cette analyse avec une clarté remarquable en énonçant que « les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, créent un rapport permanent d’obligation », et que « la demande du preneur à bail, tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance, est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie ». La Haute juridiction affirme que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail », de sorte que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ».

Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin), par lequel la troisième chambre civile avait déjà affirmé que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue », avant de préciser que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse ». Dans cette espèce, un preneur avait assigné son bailleur en exécution de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, et la cour d’appel de Riom avait déclaré ses demandes prescrites au motif que l’état de vétusté des locaux était connu dès la signature du bail en 2012. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour défaut de base légale, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation. La motivation de l’arrêt du 4 décembre 2025, sensiblement plus développée que celle du 5 mars 2026, précise que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».

Cette évolution prétorienne, qui ancre la délivrance dans la durée, emporte des conséquences concrètes sur la détermination du loyer du bail renouvelé. En effet, le caractère continu de l’obligation de délivrance peut influencer l’appréciation des facteurs locaux de commercialité mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, dont la modification notable est de nature à justifier le déplafonnement du loyer. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin), que lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé est déplafonné sans que le preneur puisse bénéficier de l’étalement de la hausse à 10 % par an prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du même code. La Haute juridiction a ainsi énoncé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».

Par ailleurs, la troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin), que la résiliation du bail aux torts du bailleur peut être prononcée lorsque celui-ci manque à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, ce qui corrobore la gravité des conséquences attachées à la méconnaissance de cette obligation. La convergence de ces trois arrêts, tous trois publiés au Bulletin, atteste de la volonté de la Cour de cassation d’ériger le caractère continu de l’obligation de délivrance en principe directeur du droit des baux commerciaux. A cet égard, la Haute juridiction ne fait que tirer les conséquences de la nature même du contrat de bail, défini par l’article 1709 du code civil comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à « faire jouir » l’autre d’une chose pendant un certain temps, formulation qui implique, par essence, une prestation continue et non instantanée.

B. Les conséquences procédurales : l’articulation entre la recevabilité de l’action en exécution et la prescription de l’action indemnitaire

La principale innovation des arrêts des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026 réside dans la distinction qu’ils opèrent entre l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, d’une part, et l’action en réparation des préjudices consécutifs au manquement, d’autre part. La Cour de cassation énonce en effet que si l’action en exécution forcée est recevable tant que le manquement perdure, sans qu’aucune prescription ne puisse lui être opposée, l’action indemnitaire, quant à elle, demeure soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et ne peut porter que sur les cinq années précédant la demande en justice.

Cette dualité de régimes, que l’arrêt du 5 mars 2026 formule avec une précision remarquable, emporte des conséquences pratiques considérables pour les praticiens. Le preneur qui constate un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance peut, à tout moment, solliciter en justice l’exécution forcée de cette obligation, sans se voir opposer la prescription. En revanche, s’il entend obtenir réparation du préjudice subi du fait de ce manquement, il ne pourra prétendre qu’à l’indemnisation des conséquences dommageables survenues au cours des cinq années précédant son assignation. Cette solution, qui concilie la protection du preneur contre les manquements durables du bailleur avec la sécurité juridique inhérente à la prescription extinctive, apparaît d’une grande cohérence avec la logique du droit des obligations.

En conséquence, il importe pour le preneur de ne pas différer excessivement l’introduction de son action indemnitaire, car chaque année écoulée réduit mécaniquement l’assiette temporelle des préjudices réparables. La jurisprudence récente invite ainsi à une vigilance accrue dans le suivi de l’exécution du bail, notamment lorsque les manquements du bailleur revêtent un caractère continu, tel le défaut d’entretien des parties communes, l’absence de réalisation de travaux nécessaires à l’exploitation du fonds, ou encore la privation de la jouissance de certains accessoires du local loué. L’action en exécution forcée offre certes une garantie pérenne au preneur, mais elle ne saurait se substituer à l’action indemnitaire pour la réparation des préjudices déjà consommés.

L’arrêt du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181) confirme cette orientation en rappelant, dans une espèce relative à un bail d’habitation mais dont la portée dépasse ce seul cadre, que l’obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible ». La généralité des termes employés autorise à transposer le raisonnement au bail commercial, d’autant que les articles 1719 et 2224 du code civil, fondements communs de ces décisions, régissent indifféremment les baux d’habitation et les baux commerciaux. Or, cette convergence des solutions jurisprudentielles, par-delà la diversité des espèces, révèle une conception unitaire de l’obligation de délivrance qui transcende la distinction classique entre les différents types de baux.

II. L’articulation de l’obligation continue de délivrance avec le nouveau cadre légal issu de la loi du 26 mai 2026

A. Le renforcement concomitant des droits du preneur : mensualisation des loyers et encadrement du dépôt de garantie

La construction prétorienne relative au caractère continu de l’obligation de délivrance s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits du preneur à bail commercial, que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue amplifier. Ce texte, dont les articles 62 et 63 modifient plusieurs dispositions du code de commerce relatives au statut des baux commerciaux, introduit des mécanismes qui participent d’une même logique de protection du locataire commerçant. Dès lors, il convient d’examiner comment ces innovations législatives s’articulent avec la jurisprudence récente de la troisième chambre civile pour dessiner un nouveau visage des obligations du bailleur commercial.

La loi du 26 mai 2026 instaure, en premier lieu, un droit à la mensualisation du loyer au bénéfice du preneur, codifié à l’article L. 145-32-1 du code de commerce. Le paiement mensuel du loyer est désormais de droit lorsque le preneur en fait la demande, sous réserve qu’il ne soit pas débiteur d’arriérés non contestés à l’égard du bailleur. Cette disposition, en facilitant la gestion de la trésorerie du commerçant, allège la charge financière qui pèse sur le preneur et lui permet de consacrer une part plus importante de ses ressources à l’entretien et à l’amélioration de son fonds, participant ainsi indirectement au maintien de l’exploitation effective que le bailleur est précisément tenu de garantir par son obligation de délivrance.

En second lieu, le même texte encadre plus strictement le régime du dépôt de garantie, dont le montant est désormais plafonné et dont les modalités de restitution sont précisées. Le nouvel article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, prévoit que le dépôt de garantie ne peut excéder un trimestre de loyer et doit être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la restitution des clés, sous peine de majoration de plein droit. Ce renforcement des droits du preneur, dans la phase d’extinction du contrat, fait écho à la rigueur avec laquelle la Cour de cassation appréhende désormais l’obligation de délivrance durant l’exécution du bail, les deux mécanismes concourant à la sécurisation de la situation juridique et économique du locataire.

Par ailleurs, le législateur a expressément validé, à l’article L. 145-38-1 nouveau du code de commerce, les clauses dites « à tunnel » encadrant symétriquement, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. Cette disposition, qui met fin aux incertitudes nées de la jurisprudence sur la validité des clauses d’indexation asymétriques, participe d’un rééquilibrage des relations contractuelles entre bailleur et preneur, en offrant à ce dernier une prévisibilité budgétaire accrue. Cette prévisibilité est d’autant plus essentielle que le preneur, confronté à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, doit désormais pouvoir apprécier avec exactitude l’étendue de ses obligations financières pour déterminer l’opportunité d’une action en exécution forcée ou en résiliation.

B. La clause résolutoire réformée et l’exception d’inexécution : un équilibre contractuel redessiné

La loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-41 du code de commerce pour subordonner plus strictement la suspension des effets de la clause résolutoire à la justification, par le preneur, de sa capacité financière à apurer les causes du commandement. Cette modification, qui resserre l’une des protections les plus sensibles du locataire commercial, modifie sensiblement l’équilibre du contentieux en renforçant l’exigence probatoire à la charge du preneur. Or, cette inflexion législative doit être mise en perspective avec la construction prétorienne antérieure de la troisième chambre civile, qui avait reconnu au preneur le droit d’opposer l’exception d’inexécution au bailleur pour paralyser les effets de la clause résolutoire, indépendamment du délai d’un mois prévu par le texte.

Dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a en effet jugé que l’exception d’inexécution, mécanisme de droit commun des contrats prévu à l’article 1219 du code civil, constitue un moyen autonome dont la mise en oeuvre n’est pas subordonnée au respect des conditions édictées par l’article L. 145-41. La Cour de cassation, en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire, a offert au preneur une parade efficace lorsque l’inexécution imputable au bailleur justifie la suspension du paiement des loyers. Cette solution, qui trouve un écho particulier dans le contexte de l’obligation continue de délivrance, permet au preneur de suspendre le paiement du loyer lorsque l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance rend impossible l’exploitation normale du fonds.

Dès lors, la réforme du 26 mai 2026, en durcissant les conditions de la suspension judiciaire de la clause résolutoire, ne remet pas en cause la possibilité pour le preneur d’invoquer l’exception d’inexécution sur le fondement du droit commun des contrats. L’articulation entre ces deux mécanismes est la suivante : le preneur qui, faisant face à un manquement grave du bailleur à son obligation continue de délivrance, suspend le paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution, n’a pas à solliciter la suspension de la clause résolutoire dans les conditions de l’article L. 145-41 modifié, puisque l’exception d’inexécution, si elle est fondée, fait obstacle à l’acquisition même de la clause résolutoire. En revanche, si le preneur a laissé la clause résolutoire produire ses effets et se trouve confronté à un commandement de payer, il ne pourra obtenir la suspension des effets de cette clause qu’en justifiant de sa capacité financière à apurer les causes dudit commandement, conformément à la nouvelle rédaction du texte.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 26 octobre 2023 (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin), avait par ailleurs rappelé que l’acquisition définitive de la clause résolutoire, une fois constatée, ne peut être remise en cause par l’invocation de la mauvaise foi du bailleur. Cette solution, qui consacre l’effet irréversible de l’acquisition de la clause résolutoire, renforce l’importance pour le preneur de réagir promptement en invoquant l’exception d’inexécution lorsqu’il estime que le bailleur manque à son obligation de délivrance. La combinaison de ces règles, substantielles et procédurales, dessine un cadre contentieux complexe dans lequel le preneur doit faire preuve d’une vigilance constante pour préserver ses droits.

Le nouvel article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, constitue enfin une garantie essentielle pour le preneur. Son champ d’application, qui couvre notamment l’article L. 145-41 relatif à la clause résolutoire, interdit au bailleur d’insérer dans le contrat des stipulations qui priveraient le preneur du bénéfice des protections légales. Or, la loi du 26 mai 2026 n’a pas modifié ce texte protecteur, de sorte que les nouvelles exigences posées par l’article L. 145-41, aussi rigoureuses soient-elles, ne sauraient être aggravées conventionnellement par le bailleur.

Le renforcement de l’obligation de délivrance par la jurisprudence de la troisième chambre civile, conjugué aux innovations de la loi du 26 mai 2026, participe ainsi d’un rééquilibrage progressif des rapports contractuels entre bailleur et preneur. La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance prémunit le preneur contre les manquements durables du bailleur, tandis que la réforme de la clause résolutoire responsabilise le preneur dans la gestion de ses obligations financières. Cet équilibre, constamment réajusté par le dialogue entre le législateur et le juge, témoigne de la vitalité du statut des baux commerciaux, dont les principes fondateurs, posés par le décret du 30 septembre 1953, continuent d’irriguer les solutions contemporaines.

Il convient encore de relever que la loi du 26 mai 2026 a également restreint le champ d’application du droit de préemption du preneur à bail commercial, codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en excluant de son bénéfice les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Cette restriction, qui s’applique à toute mutation intervenue après le 26 mai 2026, tempère le renforcement corrélatif des obligations du bailleur que la jurisprudence et les autres dispositions de la loi du 26 mai 2026 ont consacré. Elle illustre la recherche d’un point d’équilibre entre les prérogatives respectives des parties au contrat de bail commercial, le législateur consolidant certains droits du preneur tout en en restreignant d’autres lorsque l’intérêt du commerce et de l’économie l’exige.

En définitive, le statut des baux commerciaux, dont les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce constituent l’armature légale, connaît une mutation profonde sous l’effet conjugué de l’oeuvre prétorienne et de l’intervention législative. L’obligation de délivrance, désormais consacrée dans sa dimension continue, et la réforme de la clause résolutoire, qui renforce l’exigence probatoire à la charge du preneur, illustrent deux versants de ce mouvement : le premier, favorable au preneur, consolide ses garanties substantielles ; le second, plus exigeant, lui impose une rigueur accrue dans la gestion de ses obligations financières. La pratique notariale et la rédaction des actes doivent intégrer ces évolutions, en veillant notamment à la précision de la désignation des lieux loués et de leurs accessoires, à la répartition claire de la charge des travaux et des mises en conformité, ainsi qu’à l’articulation entre les clauses résolutoires conventionnelles et le nouveau cadre légal.

Conclusion

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026, a consacré avec une netteté sans équivoque le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur commercial. Cette obligation, qui ne s’épuise pas à la remise initiale des lieux mais demeure exigible pendant toute la durée du bail, offre au preneur une garantie substantielle contre les manquements persistants du bailleur. La distinction entre l’action en exécution forcée, recevable tant que le manquement perdure, et l’action indemnitaire, soumise à la prescription quinquennale, constitue l’apport essentiel de cette jurisprudence récente. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en introduisant la mensualisation des loyers, l’encadrement du dépôt de garantie et la validation législative des clauses tunnel, conforte ce mouvement de protection du preneur tout en renforçant les exigences probatoires à sa charge dans le contentieux de la clause résolutoire. L’équilibre ainsi dessiné, fruit d’un dialogue fructueux entre la Cour de cassation et le législateur, invite les praticiens à une vigilance renouvelée dans la rédaction des baux et le suivi de leur exécution.