Le congé avec refus de renouvellement du bail commercial : exigences formelles et protection du droit à indemnité d’éviction
I. Le formalisme du congé et du refus de renouvellement : un édifice légal protecteur du preneur
A. Les exigences formelles du congé délivré par le bailleur
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un droit au renouvellement du bail au profit du preneur qui constitue l’un des attributs essentiels de la propriété commerciale. Ce droit ne peut être anéanti que par l’effet d’un congé régulièrement délivré par le bailleur, dont les conditions de forme et de fond sont strictement encadrées par la loi. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose en effet que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Cette exigence constitue une protection fondamentale pour le locataire commercial, lequel ne saurait être privé de son droit au bail sans que le bailleur ait manifesté sa volonté de mettre fin au contrat dans les formes prescrites par la loi.
Le congé doit, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné. Le texte ajoute que l’acte doit indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ces mentions obligatoires, dont l’omission entraîne la nullité du congé, participent d’un formalisme protecteur destiné à garantir l’information complète du preneur sur l’étendue de ses droits. La Cour de cassation a rappelé, par un arrêt de la troisième chambre civile du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.427), qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction appréhende l’articulation entre les exigences formelles du congé et le régime de la prescription.
En pratique, le congé peut revêtir plusieurs formes correspondant à des intentions distinctes du bailleur. Le congé avec offre de renouvellement, régi par l’article L. 145-11 du code de commerce, impose au bailleur qui souhaite obtenir une modification du prix de faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter d’une demande ultérieure. Le congé avec refus de renouvellement, quant à lui, ouvre droit au profit du preneur à une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du même code, sauf à ce que le bailleur invoque un motif grave et légitime au sens des articles L. 145-17 et suivants. Un arrêt récent de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340) a eu à connaître d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction fondé sur des motifs graves et légitimes tenant à des désordres structurels causés par la locataire. L’arrêt, qui censure la cour d’appel pour n’avoir pas pris en considération les dernières conclusions du bailleur, confirme néanmoins que la preuve des motifs graves et légitimes privant le preneur de l’indemnité d’éviction incombe au bailleur.
À cet égard, il convient de souligner que le locataire peut également solliciter le renouvellement de son bail en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, auquel cas le bailleur doit, dans les trois mois de la notification, faire connaître par acte extrajudiciaire s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le formalisme protecteur qui entoure la délivrance du congé et la réponse à la demande de renouvellement témoigne de la volonté du législateur de ne pas laisser le preneur dans l’incertitude quant à la pérennité de son exploitation, eu égard aux investissements considérables que la jouissance d’un local commercial implique nécessairement.
B. Le refus de renouvellement et l’exercice du droit d’option : régimes distincts aux effets convergents
Le droit d’option, prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, constitue une prérogative spécifique du bailleur qui lui permet, après avoir initialement accepté le principe du renouvellement mais en présence d’un désaccord sur le prix, de revenir sur cette acceptation et de refuser le renouvellement moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction. Ce mécanisme, distinct du congé, n’obéit pas au même formalisme que celui imposé par l’article L. 145-9. La Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin de la troisième chambre civile du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030), a ainsi jugé que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner, à peine de nullité, le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé.
La Cour précise que le bailleur a la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite, dès lors que l’acte par lequel il exerce ce droit est dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail. Cette solution crée une asymétrie notable entre la situation du preneur qui reçoit un congé et celle du preneur confronté à l’exercice d’un droit d’option : dans le premier cas, le congé doit, à peine de nullité, reproduire les mentions destinées à informer le locataire du délai de prescription, tandis que dans le second, le preneur ne bénéficie pas d’une telle information. La troisième chambre civile a d’ailleurs expressément écarté le grief tiré d’une prétendue violation du principe d’égalité, considérant que le législateur a entendu réserver les mentions protectrices au seul congé, sans les étendre à l’exercice du droit d’option.
Par ailleurs, la jurisprudence a eu l’occasion de préciser les conditions dans lesquelles un congé ou un refus de renouvellement peut être valablement notifié lorsque le bailleur est une personne morale de droit public. Un arrêt de la troisième chambre civile du 9 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-15.326) s’est prononcé sur la validité d’un congé et d’un refus de renouvellement notifiés par un ministre au nom d’une collectivité d’outre-mer. La Cour a jugé que la signature et la notification d’un congé comme la signature d’un refus de renouvellement portant sur un bail commercial conclu sur un bien appartenant à la collectivité entrent dans les attributions du ministre dès lors que la résiliation a été autorisée par le conseil des ministres. Cette décision rappelle que la question de la qualité du signataire de l’acte de congé est susceptible d’affecter la validité même de l’acte, le preneur étant fondé à contester un congé signé par une autorité dépourvue de pouvoir à cet effet.
Dès lors, le régime du congé et celui du droit d’option, bien que distincts quant à leurs conditions formelles, convergent vers un même objectif : permettre au bailleur de mettre fin au bail commercial tout en garantissant au preneur, dans la plupart des hypothèses, le bénéfice d’une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte de son fonds de commerce. Ce n’est que dans des hypothèses limitativement énumérées par la loi, et soumises à un contrôle juridictionnel strict, que le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à verser cette indemnité au preneur évincé.
II. La sanction du refus de renouvellement : l’indemnité d’éviction entre protection légale et prescription biennale
A. Le droit à indemnité d’éviction et l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit des clauses de renonciation
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le législateur a entendu faire de ce droit à indemnité une composante essentielle de la propriété commerciale, à tel point que l’article L. 145-15 répute non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement.
La portée de cette sanction du réputé non écrit a été considérablement renforcée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué cette sanction à l’ancienne nullité des clauses prohibées. Cette substitution emporte une conséquence majeure sur le terrain de la prescription : alors que l’action en nullité était soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est, quant à elle, soumise à aucune prescription. La Cour de cassation a consacré cette solution dans un arrêt de principe de la troisième chambre civile du 16 novembre 2023, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091), en énonçant que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et que « la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours ».
Cette jurisprudence, rendue dans le cadre d’un litige opposant les propriétaires d’une villa donnée à bail commercial dans une résidence de tourisme au locataire exploitant, illustre la particulière vigilance des juridictions à l’égard des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction qui sont insérées dans les baux commerciaux proposés aux acquéreurs-investisseurs. En l’espèce, la clause litigieuse, stipulée dans un bail conclu en 2002, prévoyait la renonciation du locataire à son droit à indemnité d’éviction. La cour d’appel avait réputé cette clause non écrite et la Cour de cassation a approuvé ce raisonnement en jugeant que la sanction du réputé non écrit était applicable aux baux en cours, quand bien même la prescription de l’action en nullité eût été antérieurement acquise. Cette solution, d’une portée considérable pour la pratique, signifie qu’un preneur à bail commercial peut, à tout moment et sans limitation de durée, invoquer le caractère réputé non écrit d’une clause qui porterait atteinte à son droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction.
En outre, la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du même jour (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.046), la portée de l’article L. 145-28 du code de commerce qui dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. La troisième chambre civile censure l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande indemnitaire du locataire sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si le preneur avait volontairement quitté les lieux et renoncé à leur exploitation commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Cette décision consacre le droit au maintien dans les lieux comme une prérogative fondamentale du preneur évincé, qui ne peut être privé de la jouissance des locaux avant d’avoir perçu l’intégralité de l’indemnité à laquelle il a droit.
Le lien avec l’article L. 145-57 relatif au droit d’option s’établit ici de manière organique. En effet, l’exercice du droit d’option par le bailleur, qui refuse le renouvellement après avoir initialement accepté le principe mais en désaccord sur le prix, ouvre également droit au profit du preneur à une indemnité d’éviction, de sorte que le droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 s’applique pleinement dans cette hypothèse. Le preneur confronté à l’exercice d’un droit d’option bénéficie ainsi de la même protection que celui auquel un congé avec refus de renouvellement a été délivré.
B. La prescription biennale des actions en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction
L’article L. 145-60 du code de commerce soumet toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce à une prescription abrégée de deux ans. Cette prescription, qui déroge au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, s’applique notamment aux actions en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction. Le point de départ de ce délai est déterminé par l’article L. 145-9 : en cas de congé avec refus de renouvellement, il court à compter de la date d’effet du congé, et non à compter de la date de sa délivrance. Cette distinction, d’une importance pratique considérable, a été confirmée par la Cour de cassation dans son arrêt du 12 février 2026 déjà cité (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.427), qui énonce que « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé ».
Cette règle est d’application stricte, ainsi que l’illustre un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 12 février 2026, n° 24-10.578, qui a rejeté le pourvoi d’un locataire dont l’action en paiement de l’indemnité d’éviction était prescrite pour n’avoir pas été engagée dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du refus de renouvellement. La Cour de cassation a jugé que les échanges intervenus entre les parties, de même que la demande de chiffrage de l’indemnité adressée par le bailleur, ne suspendent pas le cours de la prescription biennale et ne font pas obstacle à son acquisition. Cette solution, rappelée dans un article de la rédaction des Échos Annonces Légales du 19 mai 2026, souligne l’impérieuse nécessité pour le preneur de saisir la juridiction compétente dans le délai imparti, sans pouvoir se prévaloir de discussions amiables pour différer l’introduction de l’instance.
L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.427) apporte une précision supplémentaire d’une portée pratique déterminante en matière de prescription. La Cour y juge que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé. Il s’en déduit, et la Cour prend soin de le formuler expressément, que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ».
Cette solution, qui a fait l’objet d’une publication et a été rendue en formation de section, constitue un avertissement sévère à l’intention des preneurs qui, se reposant sur l’initiative procédurale du bailleur, omettraient de s’associer à la demande d’expertise en formulant leurs propres demandes subsidiaires. La sanction est lourde : la prescription continue de courir et, si le preneur n’a pas introduit son action au fond dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, son action en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction est irrémédiablement prescrite. Par ailleurs, la Cour précise que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure d’instruction a été exécutée, ce qui ménage une protection minimale au profit de la partie qui a diligenté la mesure.
Or, cette rigueur procédurale contraste avec la souplesse du régime du droit d’option, dont l’exercice n’est enfermé dans aucun formalisme et n’impose pas au bailleur de mentionner le délai de prescription applicable. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 27 mars 2025, a expressément validé cette différence de traitement en considérant que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option ». Le preneur confronté à un droit d’option se trouve ainsi dans une situation moins favorable que celui qui reçoit un congé, puisqu’il ne bénéficie pas de l’information obligatoire sur le délai de prescription. Il lui appartient, en conséquence, de faire preuve d’une vigilance accrue et de saisir la juridiction compétente dans les plus brefs délais.
En définitive, le régime de la prescription biennale, conjugué aux règles de computation du délai et à la jurisprudence restrictive sur les causes d’interruption et de suspension, impose au preneur à bail commercial une diligence procédurale constante. La coexistence de deux régimes formels distincts, celui du congé et celui du droit d’option, crée une complexité qui peut s’avérer redoutable pour le justiciable non averti. Dès lors, le praticien du droit des baux commerciaux se doit de conseiller au preneur, dès la réception d’un congé ou d’un acte valant refus de renouvellement, de procéder à une analyse minutieuse du point de départ du délai de prescription et de prendre, sans attendre l’issue d’éventuelles discussions amiables, les mesures conservatoires nécessaires à la préservation de ses droits.
Conclusion
Le congé avec refus de renouvellement du bail commercial s’inscrit dans un cadre légal et jurisprudentiel qui, tout en protégeant le preneur par un formalisme exigeant et par la reconnaissance d’un droit imprescriptible à voir réputées non écrites les clauses attentatoires à ses droits, n’en soumet pas moins ses actions à une prescription biennale dont la computation et les causes de suspension font l’objet d’une interprétation restrictive de la part de la Cour de cassation. La distinction entre le régime du congé et celui du droit d’option, si elle est justifiée par la différence de nature des deux mécanismes, n’en crée pas moins une asymétrie d’information au détriment du preneur confronté à l’exercice d’un droit d’option. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, en substituant la sanction du réputé non écrit à l’ancienne nullité des clauses prohibées, a certes renforcé la protection du preneur contre les clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction, mais la jurisprudence récente rappelle que cette protection de principe ne dispense pas le preneur d’une vigilance procédurale de tous les instants. L’articulation entre les exigences formelles du congé, le droit à indemnité d’éviction et le régime de la prescription biennale constitue l’un des équilibres les plus délicats du statut des baux commerciaux, dont la maîtrise conditionne la préservation effective des droits du preneur évincé.
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