Le droit de préemption du preneur à bail commercial face à la rétractation de l’offre de vente du bailleur : analyse de l’arrêt du 25 juin 2026
I. L’articulation du droit commun de la formation du contrat avec le mécanisme spécial de l’article L. 145-46-1 du code de commerce
A. L’économie générale du droit de préemption du locataire commercial
Le droit de préemption institué au bénéfice du locataire commercial par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, constitue l’une des avancées les plus significatives du statut des baux commerciaux au cours de la dernière décennie. Codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ce dispositif impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au profit de ce dernier. Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer, étant précisé que l’acceptation peut être subordonnée à l’obtention d’un prêt. Ce mécanisme, d’ordre public, vise à permettre au locataire d’acquérir les murs dans lesquels il exploite son fonds de commerce, consolidant ainsi la protection du fonds de commerce par la maîtrise du support immobilier de l’exploitation.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, est venue modifier substantiellement l’article L. 145-46-1 du code de commerce en précisant notamment la définition du local à usage commercial au sens du droit de préemption. Désormais, le texte dans sa rédaction issue de l’article 61 de cette loi exclut expressément du champ d’application « les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts » et définit le local commercial comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ». Cette clarification législative intervient dans un contexte jurisprudentiel dense où la Cour de cassation a été conduite, au cours des dernières années, à préciser les contours du droit de préemption à plusieurs reprises.
C’est ainsi que, par un arrêt du 29 juin 2023, la troisième chambre civile a jugé que le droit de préemption de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne bénéficie qu’au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage industriel, ces derniers se définissant comme tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, FS-B, n° 22-16.034). Par un arrêt du 6 novembre 2025, la même chambre a précisé que le droit de préemption ne trouve pas à s’appliquer lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, la cession portant également sur un lot non donné à bail (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, FS-B, n° 23-21.442). Plus récemment encore, deux arrêts du 19 juin 2025 ont confirmé que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604 et n° 23-19.292).
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec constance que la violation du droit de préemption du locataire est sanctionnée par la nullité de la vente intervenue avec un tiers. Ainsi, l’arrêt du 14 septembre 2023 a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé de prononcer la nullité d’une vente consentie en violation du droit de préemption, au motif que la vente d’un local à usage commercial intervenue en violation de ce droit est nulle (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427). La même solution a été réaffirmée par un arrêt du 30 novembre 2023, qui a précisé que cette nullité, fondée sur la violation de dispositions d’ordre public, peut être invoquée par le locataire évincé (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, FS-B, n° 22-17.505). Cette jurisprudence constante illustre la volonté du législateur et du juge d’assurer l’effectivité de la protection accordée au preneur.
B. L’irruption du droit commun de l’offre et de l’acceptation dans le mécanisme spécial de préemption
C’est dans ce contexte jurisprudentiel déjà riche que s’inscrit l’arrêt remarqué rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, destiné à la publication la plus large, qui apporte une précision déterminante sur l’articulation entre le droit spécial du bail commercial et le droit commun des obligations. En l’espèce, les propriétaires indivis d’un local commercial avaient, par l’intermédiaire de leur notaire, fait signifier le 15 janvier 2021 à leur locataire — la société Gerstaecker France — ainsi qu’à son sous-locataire, une offre de vente du local. Or, dès le 28 janvier 2021, les bailleurs informèrent le locataire n’avoir donné aucune instruction au notaire et indiquèrent que l’offre était inopérante. La locataire notifia néanmoins son acceptation le 1er février 2021, soit moins d’un mois plus tard, puis assigna les bailleurs en constat de la vente.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 15 novembre 2024, avait retenu que les vendeurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai légal d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce et avait, en conséquence, constaté la réalisation de la vente. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil, issus de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
L’arrêt énonce, dans un attendu de principe, que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, FS-B, n° 25-10.765). La Haute juridiction opère ainsi une distinction fondamentale entre deux situations juridiquement distinctes : d’une part, l’interdiction faite au bailleur de vendre le bien à un tiers pendant le délai d’un mois, dont la violation est sanctionnée par la nullité de la vente ; d’autre part, la faculté pour le bailleur de renoncer purement et simplement à son projet de vendre, qui ne saurait être entravée par le mécanisme du droit de préemption.
La solution retenue par la Cour de cassation s’inscrit dans la droite ligne des principes gouvernant la formation du contrat en droit français. En effet, l’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. L’article 1116 précise quant à lui que si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun. Ainsi, en l’absence d’acceptation de l’offre par le destinataire, le contrat n’est pas formé et la rétractation, pour fautive qu’elle puisse être, ne saurait produire les effets d’une rencontre des volontés qui n’a pas eu lieu. A cet égard, la Haute juridiction prend soin de relever que la cour d’appel avait elle-même retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire, ce qui privait de fondement la constatation judiciaire de la vente.
II. Les conséquences pratiques de la solution pour l’équilibre des droits des parties au bail commercial
A. La portée limitée de la sanction en cas de rétractation fautive de l’offre
En cantonnant la sanction de la rétractation fautive à une action en réparation, la Cour de cassation opère une distinction qui pourrait, au premier abord, paraître défavorable au preneur. En effet, l’arrêt exclut expressément toute action en exécution forcée de la vente, privant ainsi le locataire de la possibilité d’obtenir la réalisation judiciaire forcée de la cession à son profit. Dès lors, le preneur qui se voit notifier une offre de vente puis opposer une rétractation avant d’avoir pu l’accepter ne pourra prétendre qu’à des dommages et intérêts, ce qui le place dans une situation sensiblement moins favorable que celle qui résulterait de la constatation judiciaire de la vente.
En conséquence, la solution de l’arrêt du 25 juin 2026 impose au locataire une diligence particulière dans l’exercice de son droit de préemption. Le délai d’un mois dont il dispose pour se prononcer ne constitue pas une période de réflexion à l’abri de laquelle il pourrait différer sa décision sans risque. Bien au contraire, ce délai doit désormais être appréhendé comme une fenêtre pendant laquelle le bailleur conserve la faculté de se raviser, pour autant que sa rétractation soit motivée par une renonciation authentique à son projet de vendre. Par ailleurs, la Cour de cassation prend soin de préciser que l’interdiction de vendre à un tiers pendant ce même délai demeure pleinement opposable au bailleur, ce qui préserve l’essentiel de la protection accordée au preneur : le bailleur ne saurait, pendant le délai d’un mois, contourner le droit de préemption en cédant le bien à un acquéreur tiers.
A cet égard, la motivation de l’arrêt mérite une attention particulière. La Cour de cassation ne se contente pas d’affirmer le principe de la rétractabilité de l’offre non acceptée : elle en circonscrit précisément les conditions. La rétractation doit être « motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre », ce qui exclut implicitement les rétractations de pure opportunité qui viseraient uniquement à faire échec au droit de préemption pour consentir ultérieurement la vente à un tiers à des conditions plus avantageuses sans en informer le preneur. Une telle rétractation frauduleuse pourrait, le cas échéant, engager la responsabilité du bailleur sur le fondement du principe fraus omnia corrumpit ou, à tout le moins, caractériser une faute susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts d’un montant significatif.
L’on observera d’ailleurs que la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 5 mars 2026, que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce sont d’ordre public et ne sauraient être écartées par convention entre les parties (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525). Cette précision revêt une importance particulière à la lumière de la solution du 25 juin 2026 : si le bailleur conserve la faculté de renoncer à son projet de vendre, il ne pourrait en aucun cas se prévaloir d’une clause contractuelle qui le dispenserait de notifier au preneur toute nouvelle offre de vente qu’il déciderait ultérieurement de formuler.
B. Les implications pratiques pour la rédaction des actes et la conduite du contentieux
La solution dégagée par l’arrêt du 25 juin 2026 emporte des conséquences concrètes tant pour la pratique notariale que pour la stratégie contentieuse des parties. En premier lieu, le notaire instrumentaire, chargé de notifier l’offre de vente au locataire dans les formes prescrites par le premier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, devra informer le bailleur des conséquences juridiques de la notification : celle-ci vaut offre de vente irrévocable pendant un mois en ce sens qu’elle interdit toute cession à un tiers, mais elle n’interdit pas au bailleur de renoncer purement et simplement à son projet de cession. La distinction entre l’engagement de ne pas vendre à autrui et l’engagement de vendre au preneur est désormais clairement établie par la jurisprudence.
En second lieu, la protection du locataire mérite d’être appréciée à l’aune de l’ensemble du dispositif de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Le troisième alinéa de ce texte prévoit en effet que, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce nouveau prix, cette notification valant offre de vente pendant un nouveau délai d’un mois. Par conséquent, si le bailleur qui s’est rétracté d’une première offre décide ultérieurement de remettre le bien en vente à des conditions plus avantageuses, il devra de nouveau notifier ces conditions au preneur, à peine de nullité de la vente. Le droit de préemption du locataire n’est donc pas anéanti par la rétractation de la première offre : il renaît à chaque nouvelle manifestation de la volonté de vendre du bailleur.
En troisième lieu, la question de l’évaluation du préjudice subi par le locataire en cas de rétractation fautive de l’offre de vente revêt une importance pratique considérable. L’action en réparation ouverte au preneur par l’arrêt du 25 juin 2026 devra permettre d’indemniser le préjudice effectivement subi, lequel peut inclure les frais engagés en vue de l’acquisition — frais de négociation, frais d’architecte, frais d’avocat, frais de dossier de prêt — ainsi que, le cas échéant, la perte de chance d’acquérir le bien et le préjudice moral résultant de la déloyauté du bailleur. Il appartiendra aux juridictions du fond de déterminer, dans chaque espèce, l’étendue de la réparation due au preneur, en tenant compte de la gravité de la faute commise par le bailleur et de la réalité du préjudice allégué.
Par ailleurs, la solution de l’arrêt du 25 juin 2026 invite à une réflexion plus large sur l’articulation entre le droit spécial du bail commercial et le droit commun des obligations. En faisant application des articles 1113 et 1116 du code civil dans le champ du droit de préemption du locataire commercial, la Cour de cassation confirme que le droit commun des contrats irrigue le droit spécial du bail commercial et en constitue le socle théorique. Cette porosité entre le droit commun et le droit spécial n’est pas nouvelle, mais elle est ici réaffirmée avec une netteté particulière, dans un domaine où la tentation était grande de considérer que le mécanisme de l’article L. 145-46-1 du code de commerce se suffisait à lui-même.
Enfin, il convient de relever que l’arrêt commenté s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle plus large qui tend à un rééquilibrage des relations entre bailleur et preneur dans le contentieux du bail commercial. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a, sur plusieurs points, renforcé la protection du locataire — qu’il s’agisse de la mensualisation du loyer, du plafonnement des garanties ou de l’encadrement de la clause résolutoire. Dans ce contexte législatif de renforcement des droits du preneur, la solution du 25 juin 2026 rappelle que le droit de préemption, pour protecteur qu’il soit, ne saurait aller jusqu’à imposer au bailleur la conclusion forcée d’une vente à laquelle il aurait renoncé avant toute acceptation. Le droit de ne pas contracter, qui constitue l’une des manifestations de la liberté contractuelle, demeure ainsi préservé, fût-ce au prix d’une éventuelle condamnation à des dommages et intérêts.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 apporte une contribution décisive à la théorie du droit de préemption du locataire commercial. En affirmant que la rétractation de l’offre de vente par le bailleur, avant son acceptation par le preneur, n’expose celui-ci qu’à une action en réparation exclusive de toute exécution forcée, la Cour de cassation procède à une synthèse remarquable entre le droit spécial du statut des baux commerciaux et le droit commun de la formation du contrat. Cette solution, qui distingue avec rigueur l’interdiction de vendre à un tiers pendant le délai légal et la faculté pour le bailleur de renoncer à son projet de vendre, assure un équilibre entre la protection du fonds de commerce du locataire et le respect de la liberté contractuelle du propriétaire. Elle invite praticiens et plaideurs à une vigilance accrue dans la mise en œuvre du droit de préemption, dont l’effectivité repose désormais sur la rapidité d’acceptation du preneur autant que sur la loyauté du bailleur dans la conduite de son projet de vente.
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