La clause résolutoire dans le bail commercial : portée, limites et perspectives après la réforme du 26 mai 2026
I. Le mécanisme légal de la clause résolutoire : un instrument contractuel strictement encadré par le statut des baux commerciaux
A. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
La clause résolutoire constitue l’un des mécanismes les plus redoutés du droit des baux commerciaux, en ce qu’elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du preneur à ses obligations. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce texte, qui trouve son origine dans la loi du 30 juin 1926, encadre rigoureusement un dispositif dont la mise en œuvre emporte des conséquences irréversibles pour le locataire, privé de son fonds de commerce et du droit au renouvellement. Le législateur a ainsi entendu tempérer la sévérité du mécanisme en imposant un formalisme protecteur, que la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser.
Le commandement de payer, acte extrajudiciaire signifié par huissier, doit viser expressément la clause résolutoire insérée au bail et mentionner le délai d’un mois dont dispose le preneur pour régulariser sa situation. La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que la clause résolutoire s’applique en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-12.423). Cette décision censure une cour d’appel qui avait refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire au motif que celle-ci ne visait pas expressément le non-paiement de la clause pénale. En statuant ainsi, la cour d’appel avait dénaturé les termes clairs et précis du contrat, qui stipulait que la résiliation de plein droit jouerait en cas d’inexécution de l’un quelconque des engagements du preneur. La Cour de cassation affirme par là même le caractère impératif de la clause résolutoire, dont la portée ne saurait être indûment restreinte par une interprétation contraire à la volonté des parties.
Par ailleurs, la jurisprudence a progressivement précisé les contours du formalisme exigé par l’article L. 145-41. Le commandement doit ainsi énoncer avec une précision suffisante les sommes réclamées, de manière à permettre au locataire d’en vérifier le bien-fondé et de s’en acquitter dans le délai imparti. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, a jugé que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, et qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-14.982). Cette exigence probatoire s’articule directement avec l’effectivité du commandement de payer visant la clause résolutoire : à défaut de justification adéquate des charges réclamées, le commandement est dépourvu de fondement et ne peut produire effet.
Dès lors, la validité du commandement de payer constitue un préalable indispensable à l’acquisition de la clause résolutoire, et le juge doit exercer un contrôle rigoureux sur ce point. En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire doit non seulement respecter le formalisme du commandement, mais encore démontrer le bien-fondé des sommes réclamées, faute de quoi la résiliation de plein droit ne saurait être constatée. Cette rigueur jurisprudentielle, renforcée par les arrêts les plus récents de la Cour de cassation, témoigne d’une volonté constante de protéger le preneur contre une application mécanique et abusive de la clause résolutoire.
Le fondement légal de la clause résolutoire s’adosse également aux dispositions du code civil qui régissent les contrats synallagmatiques. L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, disposait que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Les articles 1719 et 1728 du code civil rappellent quant à eux les obligations réciproques du bailleur, tenu de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur, et du locataire, tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Or, cette réciprocité des obligations constitue le terreau même de l’exception d’inexécution, que les articles 1219 et 1220 du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, permettent au preneur d’invoquer pour suspendre l’exécution de sa propre obligation tant que le bailleur n’a pas exécuté la sienne.
B. La portée du délai d’un mois et les pouvoirs modérateurs du juge
Le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce constitue une garantie essentielle pour le locataire, qui dispose de ce terme pour s’acquitter des sommes visées au commandement et éviter ainsi l’acquisition de la clause résolutoire. Ce délai, qui court à compter de la signification de l’acte, est d’ordre public et ne saurait être abrégé par les parties. Le locataire peut également, dans ce même délai, saisir le juge des référés afin de contester le commandement ou de solliciter des délais de paiement. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, est venue préciser de manière décisive l’articulation entre le délai d’un mois et l’invocation d’une exception d’inexécution par le preneur.
En effet, la Cour de cassation énonce que lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cette solution, rendue en formation de section, constitue un apport doctrinal majeur, en ce qu’elle dissocie clairement le mécanisme de l’exception d’inexécution de celui des délais de paiement.
La Cour rappelle également, dans cette même décision, que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. La haute juridiction avait déjà posé ce principe dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), mais l’arrêt du 5 mars 2026 en tire une conséquence procédurale décisive : le preneur qui invoque l’exception d’inexécution n’est pas tenu d’avoir saisi le juge dans le mois du commandement pour faire échec à la clause résolutoire. Le juge du fond doit examiner d’office le bien-fondé de cette exception, indépendamment de toute demande de délais formée par le locataire.
À cet égard, l’office du juge se trouve considérablement renforcé, puisqu’il lui appartient désormais de vérifier si les manquements du bailleur à ses obligations justifiaient la suspension du paiement des loyers par le preneur. Cette vérification s’impose même en l’absence de toute initiative procédurale du locataire dans le mois du commandement. Or, la portée de cette jurisprudence est considérable : elle signifie que le bailleur ne peut plus se prévaloir d’un simple écoulement du délai d’un mois pour obtenir la résiliation du bail, dès lors que le locataire établit, même a posteriori, que son défaut de paiement procédait d’une exception d’inexécution légitime.
II. L’impact de la réforme du 26 mai 2026 sur le régime de la clause résolutoire et les garanties du preneur
A. Les apports de la loi de simplification de la vie économique
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, introduit plusieurs modifications substantielles du statut des baux commerciaux, dont certaines affectent directement le régime de la clause résolutoire. L’article 7 de cette loi complète l’article L. 145-41 du code de commerce en imposant que le commandement de payer mentionne expressément la faculté pour le preneur de saisir le juge afin d’obtenir des délais de paiement. Cette obligation nouvelle d’information renforce le formalisme protecteur entourant la clause résolutoire et s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence du 5 mars 2026.
En effet, le législateur a entendu garantir que le locataire soit pleinement informé de ses droits au moment de la réception du commandement, à un stade où il peut encore utilement réagir pour éviter la résiliation de son bail. Cette mention obligatoire constitue une formalité substantielle dont l’omission devrait, selon toute vraisemblance, entraîner la nullité du commandement et priver d’effet la clause résolutoire. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 instaure un droit pour le preneur d’exiger la mensualisation du paiement du loyer, ce qui modifie indirectement les conditions dans lesquelles un commandement de payer pourra être délivré. Le loyer étant désormais exigible mensuellement, le bailleur ne pourra plus se prévaloir d’un arriéré trimestriel pour fonder un commandement de payer, ce qui réduit mécaniquement les risques d’acquisition de la clause résolutoire pour des impayés d’un montant élevé.
La réforme introduit également un plafonnement des garanties exigibles du preneur à un montant maximal de trois mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. Cette disposition, codifiée au nouvel article L. 145-40-3 du code de commerce, limite considérablement l’exposition financière du locataire et, par ricochet, atténue la pression que le bailleur peut exercer sur le preneur au moyen du dépôt de garantie. En conséquence, l’équilibre contractuel entre les parties se trouve sensiblement rééquilibré au bénéfice du preneur, dont la situation de dépendance économique se trouve atténuée face aux prérogatives du bailleur. La Cour de cassation avait d’ailleurs ouvert la voie à ce rééquilibrage en censurant, dans son arrêt du 18 décembre 2025 précité, l’application disproportionnée d’une clause pénale sanctionnant le retard de paiement des loyers.
Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2026-856 DC du 21 mai 2026, a déclaré l’essentiel de ces dispositions conformes à la Constitution, écartant les griefs tirés de l’atteinte à la liberté contractuelle et au droit de propriété invoqués par les parlementaires auteurs de la saisine. La haute instance a considéré que le législateur avait poursuivi un objectif d’intérêt général de protection des preneurs à bail commercial et d’amélioration de la sécurité juridique, sans porter une atteinte disproportionnée aux droits des bailleurs. Cette validation constitutionnelle confère à la réforme une assise juridique solide et dissipe les incertitudes qui auraient pu naître quant à sa conformité aux principes de valeur constitutionnelle.
Or, ces trois mesures – mensualisation du loyer, plafonnement des garanties et mention obligatoire dans le commandement – forment un dispositif cohérent qui renforce substantiellement la protection du preneur face à la clause résolutoire. La loi du 26 mai 2026 s’inscrit ainsi dans un mouvement jurisprudentiel et législatif plus large, amorcé par les arrêts de la troisième chambre civile des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026, qui tend à restaurer un certain équilibre dans les rapports contractuels entre bailleurs et preneurs à bail commercial. Dès lors, la clause résolutoire, sans perdre son caractère comminatoire, voit son déclenchement subordonné à des conditions plus exigeantes, tant sur le plan formel que substantiel.
B. Les perspectives contentieuses et l’articulation avec les obligations du bailleur
La combinaison des apports jurisprudentiels récents et de la réforme législative du 26 mai 2026 ouvre des perspectives contentieuses nouvelles, dont les praticiens du droit des baux commerciaux doivent mesurer toute la portée. L’arrêt du 5 mars 2026, en consacrant l’efficacité de l’exception d’inexécution comme parade à la clause résolutoire, offre au preneur un moyen de défense substantiel qui ne dépend plus d’un formalisme procédural contraignant. Le locataire peut désormais opposer, même après l’expiration du délai d’un mois, les manquements du bailleur à ses obligations pour justifier la suspension du paiement des loyers et faire échec à la résiliation du bail.
Cette jurisprudence s’articule étroitement avec la conception extensive que la Cour de cassation retient de l’obligation de délivrance du bailleur. Dans un arrêt du 28 mars 2024, la troisième chambre civile a rappelé que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-21.704), confirmant une solution déjà posée par un arrêt du 19 décembre 2012 (pourvoi n° 11-23.541, Bull. n° 190). La défaillance du bailleur dans l’entretien des parties communes, telles que la climatisation ou le chauffage d’un centre commercial, autorise le preneur à opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, et cette suspension prive d’effet le commandement de payer délivré sur le fondement des loyers ainsi suspendus.
En conséquence, le champ de l’exception d’inexécution opposable à la clause résolutoire se trouve considérablement élargi et englobe désormais l’ensemble des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme et continue. La troisième chambre civile a d’ailleurs jugé, dans son arrêt du 10 juillet 2025, que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui s’apprécie tout au long de l’exécution du bail et non pas seulement à la date de sa conclusion. Dès lors, le locataire peut se prévaloir de manquements survenus postérieurement à la prise d’effet du bail pour justifier l’exception d’inexécution opposée au commandement de payer.
Par ailleurs, l’arrêt du 29 janvier 2026, en imposant au bailleur de communiquer effectivement les justificatifs des charges réclamées, renforce la position du preneur qui entend contester un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le bailleur qui ne satisfait pas à cette obligation de communication ne peut plus se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur des charges dont il ne justifie pas le montant. Cette exigence probatoire, combinée au plafonnement des garanties instauré par la loi du 26 mai 2026, réduit significativement les risques d’instrumentalisation de la clause résolutoire par le bailleur à des fins de pression financière sur le preneur.
À cet égard, l’évolution du droit positif traduit une volonté manifeste, tant du législateur que de la Cour de cassation, de rééquilibrer les rapports entre bailleurs et preneurs à bail commercial. La clause résolutoire, tout en conservant sa fonction de sanction des manquements contractuels, se trouve désormais soumise à un double contrôle : un contrôle formel, tenant au respect des mentions obligatoires du commandement, et un contrôle substantiel, tenant au bien-fondé des sommes réclamées et à l’absence de manquements corrélatifs du bailleur. Or, cette évolution, loin d’affaiblir l’institution de la clause résolutoire, en renforce la légitimité en l’inscrivant dans un cadre juridique plus équilibré et plus cohérent avec les principes généraux du droit des obligations.
Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces évolutions jurisprudentielles et législatives dans leur pratique quotidienne, tant en matière de rédaction des baux que de gestion des contentieux locatifs. La sécurisation des commandements de payer, la justification rigoureuse des charges réclamées et l’anticipation des exceptions d’inexécution que le preneur pourrait opposer constituent désormais des impératifs incontournables pour le bailleur qui entend préserver l’efficacité de la clause résolutoire.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2026, a d’ailleurs rappelé les exigences procédurales qui pèsent sur les juges du fond lorsqu’ils statuent sur l’acquisition d’une clause résolutoire, en censurant une cour d’appel qui n’avait pas visé les dernières conclusions des parties avec indication de leur date (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette décision souligne que le contentieux de la clause résolutoire, loin de se réduire à un débat sur le quantum des sommes dues, met en jeu des principes procéduraux fondamentaux dont la méconnaissance expose la décision à la censure. Par ailleurs, la Cour a également rappelé, dans un arrêt du 2 juillet 2026, que le juge doit statuer au visa des dernières conclusions déposées par les parties lorsqu’il apprécie la validité d’un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, solution transposable au contentieux de la clause résolutoire (Civ. 3e, 2 juil. 2026, n° 25-13.340).
En définitive, la réforme du 26 mai 2026 et la jurisprudence récente de la Cour de cassation dessinent un nouveau visage de la clause résolutoire, plus respectueux des droits du preneur et plus conforme aux exigences d’un droit des contrats modernisé. L’article 1343-5 du code civil, auquel renvoie l’article L. 145-41, permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, offrant ainsi au preneur une ultime faculté de régularisation avant que la résiliation ne produise ses effets irréversibles. Cette faculté, combinée aux innovations de la loi du 26 mai 2026, confère au juge un pouvoir modérateur étendu qui tempère la rigueur du mécanisme résolutoire tout en préservant l’équilibre des intérêts en présence.
Conclusion
La clause résolutoire du bail commercial connaît, sous l’impulsion conjuguée de la Cour de cassation et du législateur, une mutation profonde de son régime juridique. L’arrêt du 5 mars 2026, en consacrant l’efficacité de l’exception d’inexécution indépendamment de toute saisine du juge dans le mois du commandement, marque un tournant jurisprudentiel décisif qui renforce considérablement les droits du preneur. La loi du 26 mai 2026 complète cette évolution en imposant de nouvelles obligations d’information à la charge du bailleur et en plafonnant les garanties exigibles du locataire.
L’articulation de ces deux sources, législative et jurisprudentielle, dessine un équilibre contractuel renouvelé, dans lequel la clause résolutoire conserve sa fonction de sanction tout en se trouvant soumise à des conditions de mise en œuvre plus rigoureuses. L’exigence de motivation du commandement, la nécessité d’une justification effective des sommes réclamées et l’office renforcé du juge dans le contrôle du bien-fondé de l’exception d’inexécution constituent autant de garanties nouvelles pour le preneur, sans pour autant priver le bailleur de son droit de sanctionner les manquements contractuels avérés. Les prochains mois diront si les juridictions du fond s’approprient pleinement ces innovations et si la pratique contractuelle s’adapte à ce nouveau cadre, qui consacre un rééquilibrage significatif des rapports entre bailleurs et preneurs à bail commercial.
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