Syndicats secondaires de copropriété et administrateur provisoire : la Cour de cassation subordonne le recouvrement des charges à l’accord exprès de l’assemblée générale principale
La copropriété des grands ensembles immobiliers repose fréquemment sur une architecture à deux étages, associant un syndicat principal et plusieurs syndicats secondaires. Cette organisation, prévue par la loi du 10 juillet 1965, soulève des difficultés pratiques récurrentes lorsque se pose la question du recouvrement des charges communes générales. Par un arrêt du 9 juillet 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse décisive à la question de la qualité pour agir du syndicat secondaire, pris en la personne de son administrateur provisoire, en vue du recouvrement des charges dues au syndicat principal. La haute juridiction affirme que les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale du syndicat principal peut lui conférer mandat pour recouvrer les charges de celui-ci, et que l’administrateur provisoire ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire. Cette solution, rendue en formation de section, s’inscrit dans un contentieux sériel ayant donné lieu à quatre pourvois distincts le même jour, tous rejetés par la Cour de cassation, et dont les enseignements pratiques sont considérables pour les praticiens du droit de la copropriété.
I. L’objet légalement circonscrit du syndicat secondaire comme obstacle au recouvrement des charges du syndicat principal
A. La délimitation légale de l’objet du syndicat secondaire par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit avec précision le périmètre d’intervention du syndicat secondaire. Celui-ci « a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble qui en comprend plusieurs, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété » (art. 27, al. 2, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le législateur a entendu cantonner le syndicat secondaire à la gestion interne du bâtiment qui le constitue, à l’exclusion de toute prérogative intéressant l’ensemble immobilier dans sa globalité. Cette délimitation n’est toutefois pas intangible : le même texte prévoit que « cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 ». L’extension des pouvoirs du syndicat secondaire est donc subordonnée à une décision collective expresse du syndicat principal, adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
En l’espèce, la résidence en cause, soumise au statut de la copropriété, était constituée depuis sa construction d’un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires. L’assemblée générale des copropriétaires de l’un de ces syndicats secondaires avait voté sa dissolution au profit du syndicat principal. Un administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire pour les besoins de la liquidation de ce syndicat secondaire, et s’était vu confier l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26, a), de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical. Cet administrateur provisoire avait alors assigné une société civile immobilière, propriétaire de lots au sein de la résidence, en paiement d’une certaine somme au titre de charges de copropriété impayées. La SCI avait soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du syndicat secondaire, pris en la personne de son administrateur provisoire, à agir en recouvrement des charges de copropriété du syndicat principal.
La Cour de cassation, après avoir déclaré le pourvoi recevable en application des articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile, a approuvé la cour d’appel de Pau d’avoir accueilli cette fin de non-recevoir. La haute juridiction énonce que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B, Publié au Bulletin). Cette formulation, dépourvue de toute ambiguïté, érige en principe que le recouvrement des charges communes générales par le syndicat secondaire ne peut procéder que d’un mandat exprès conféré par le syndicat principal, et non d’une prérogative inhérente à la qualité de syndicat secondaire. La solution s’inscrit dans le prolongement de l’économie générale de la loi du 10 juillet 1965, qui distingue rigoureusement les attributions respectives des syndicats principal et secondaires.
Par ailleurs, l’article 10 de la même loi dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » (art. 10, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette disposition, qui fonde l’obligation de chaque copropriétaire au paiement des charges, ne détermine pas pour autant l’identité de la personne habilitée à en poursuivre le recouvrement. La répartition des rôles entre syndicat principal et syndicats secondaires relève du seul article 27, dont la Cour de cassation tire toutes les conséquences en refusant au syndicat secondaire la qualité pour agir en l’absence de décision expresse de l’assemblée générale principale.
B. L’exigence d’une décision expresse de l’assemblée générale principale et le rejet du mandat tacite
L’un des apports majeurs de l’arrêt du 9 juillet 2026 réside dans le rejet implicite mais ferme de la théorie du mandat tacite que le syndicat secondaire invoquait au soutien de son pourvoi. Le demandeur au pourvoi soutenait que l’exécution pendant de nombreuses années du système de recouvrement des charges communes générales par les syndicats secondaires auprès de leurs propres copropriétaires, dont la licéité n’avait jamais été remise en cause par les juridictions antérieurement saisies, établissait l’existence d’un mandat tacite entre le syndicat principal et le syndicat secondaire, au sens de l’article 1985 du code civil. Cet argument, qui aurait pu prospérer sur le terrain du droit commun du mandat, a été écarté par la Cour de cassation.
La troisième chambre civile a en effet considéré que la cour d’appel avait « exactement déduit de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante », que le syndicat secondaire était sans qualité à demander le paiement d’appels de fonds portant sur des charges de copropriété dues au syndicat principal. En d’autres termes, dès lors qu’il est constaté qu’aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges n’était produite, l’absence de qualité pour agir est acquise, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si un mandat tacite aurait pu résulter de la pratique antérieure. La primauté du formalisme légal de l’article 27 sur les usages établis est ainsi consacrée avec une netteté particulière.
Cette solution se justifie par la nature d’ordre public du statut de la copropriété, dont les dispositions organisent de manière impérative la répartition des compétences entre les différents organes de la copropriété. Le syndicat secondaire ne tient ses pouvoirs que de la loi et du règlement de copropriété, et non d’une délégation implicite qui résulterait d’une pratique prolongée. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler que « le syndicat secondaire des copropriétaires a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble qui en comprend plusieurs » et que cet objet « peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.796). La solution est d’autant plus remarquable que le même jour, la troisième chambre civile a rendu trois autres arrêts de rejet dans des pourvois connexes, tous fondés sur une motivation identique, ce qui atteste de la volonté de la haute juridiction de fixer une ligne jurisprudentielle claire et cohérente en la matière (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.794 ; Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.793).
En conséquence, le règlement de copropriété, fût-il détaillé dans la ventilation des charges entre les différentes catégories, ne saurait suppléer l’absence de décision expresse de l’assemblée générale principale. La circonstance que le règlement de copropriété de la résidence secondaire prévoie la répartition des charges communes générales divisées en charges A, B, C et D, et que les charges communes générales incombant à tous les copropriétaires comprennent les dépenses afférentes aux 18 170 / 100 000e des parties communes générales attribuées aux lots du syndicat secondaire, est inopérante à fonder la qualité pour agir de ce dernier. Seule une délibération de l’assemblée générale du syndicat principal, adoptée à la majorité de l’article 24, est de nature à étendre l’objet du syndicat secondaire au recouvrement des charges communes générales.
II. L’encadrement des pouvoirs de l’administrateur provisoire et la portée de la solution pour les praticiens
A. L’administrateur provisoire du syndicat secondaire ne peut excéder le périmètre légal de la mission du syndicat
Le second apport majeur de l’arrêt du 9 juillet 2026 réside dans l’articulation qu’il opère entre les pouvoirs de l’administrateur provisoire, tels que définis par l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, et la limitation légale de l’objet du syndicat secondaire. L’article 29-1, I, dispose que « le président du tribunal judiciaire peut nommer un administrateur provisoire pour liquider les dettes d’un syndicat en cas de dissolution de celui-ci. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical » (art. 29-1, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette disposition confère à l’administrateur provisoire des pouvoirs étendus, l’investissant à la fois des prérogatives du syndic et de celles de l’assemblée générale.
Ces pouvoirs, pour étendus qu’ils soient, ne sont cependant pas illimités. La Cour de cassation énonce en effet que « l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement des dites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire ». En d’autres termes, l’administrateur provisoire, quelle que soit l’ampleur des pouvoirs que l’ordonnance de désignation lui a conférés, ne peut accomplir des actes qui excèdent l’objet même du syndicat secondaire tel que défini par l’article 27. L’investiture judiciaire ne saurait avoir pour effet d’étendre le périmètre d’intervention du syndicat au-delà des limites fixées par la loi.
Cette solution procède d’une logique implacable : si le syndicat secondaire lui-même ne peut recouvrer les charges du syndicat principal sans mandat exprès de l’assemblée générale de ce dernier, son administrateur provisoire ne le peut pas davantage. L’administrateur provisoire est certes titulaire de pouvoirs normalement dévolus au syndic et à l’assemblée générale, mais ces pouvoirs ne peuvent s’exercer que dans les limites de l’objet du syndicat secondaire. La nomination par le président du tribunal judiciaire d’un administrateur provisoire ne constitue pas, par elle-même, une extension de l’objet du syndicat secondaire au sens de l’article 27, alinéa 2. Seule l’assemblée générale du syndicat principal détient la compétence pour décider une telle extension, et l’administrateur provisoire ne peut s’y substituer.
La Cour de cassation rappelle également que la mission de l’administrateur provisoire demeure révisable par le juge qui l’a nommé, l’article 29-1, I, précisant que celui-ci « peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires » (art. 29-1, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette faculté de modification n’autorise toutefois pas le juge à étendre la mission de l’administrateur provisoire au-delà de l’objet même du syndicat secondaire, dès lors que l’extension de cet objet relève de la compétence exclusive de l’assemblée générale du syndicat principal, statuant à la majorité de l’article 24.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que l’administrateur provisoire exerce ses pouvoirs dans le cadre de la mission qui lui a été confiée par le juge. En l’espèce, l’administrateur provisoire avait été désigné pour les besoins de la liquidation du syndicat secondaire. Or, la liquidation d’un syndicat implique l’apurement de son passif et le recouvrement de ses créances propres, non le recouvrement des créances du syndicat principal. La mission de liquidation, aussi large soit-elle, reste circonscrite au patrimoine du syndicat secondaire et ne saurait empiéter sur les prérogatives du syndicat principal, seul titulaire de la créance de charges communes générales.
B. La portée pour les praticiens et la sécurisation des procédures de recouvrement
La solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 emporte des conséquences pratiques immédiates pour l’ensemble des acteurs de la copropriété. Elle impose aux syndics, aux administrateurs provisoires et aux conseils des syndicats secondaires de vérifier, avant toute action en recouvrement des charges communes générales, l’existence d’une délibération expresse de l’assemblée générale du syndicat principal conférant mandat au syndicat secondaire à cette fin. À défaut d’une telle délibération, l’action en paiement est irrecevable, et l’administrateur provisoire, comme le syndicat secondaire lui-même, est dépourvu de qualité pour agir.
En pratique, deux situations doivent être distinguées. Lorsque le syndicat secondaire existe encore et fonctionne normalement, il lui appartient de solliciter du syndicat principal l’inscription à l’ordre du jour de sa prochaine assemblée générale d’une résolution tendant à l’extension de son objet au recouvrement des charges communes générales, conformément à l’article 27, alinéa 2. Cette résolution, qui devra être adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, constituera le fondement juridique indispensable à toute action en recouvrement ultérieure. Lorsque le syndicat secondaire est en cours de dissolution et qu’un administrateur provisoire a été nommé, la situation est plus délicate : l’administrateur provisoire ne peut solliciter lui-même cette extension, faute de pouvoir agir au-delà de l’objet du syndicat secondaire, et le syndicat secondaire, en voie de dissolution, n’est plus en mesure de fonctionner normalement. La seule voie praticable consiste alors pour le syndicat principal à recouvrer directement les charges auprès de chaque copropriétaire membre du syndicat secondaire, sans passer par l’intermédiaire de ce dernier.
Cette solution, pour rigoureuse qu’elle soit, présente l’avantage de la clarté et de la prévisibilité. Elle met fin aux incertitudes qui pouvaient résulter de pratiques anciennes, parfois tolérées par les juridictions du fond, consistant pour les syndicats secondaires à recouvrer les charges communes générales sans habilitation expresse. La Cour de cassation a ainsi écarté l’argument tiré de la pratique antérieure, jugeant que la recherche d’un mandat tacite était inopérante dès lors que l’absence de décision expresse de l’assemblée générale principale était constatée. Il en résulte que la régularisation a posteriori d’une situation de fait ne saurait remédier à l’absence de qualité pour agir, et que les copropriétaires poursuivis sont fondés à opposer cette fin de non-recevoir, quand bien même le système de recouvrement critiqué aurait fonctionné sans contestation pendant de nombreuses années.
Pour les syndics professionnels, l’arrêt du 9 juillet 2026 constitue un rappel à l’ordre salutaire. Il leur appartient de vérifier, pour chaque syndicat secondaire dont ils assurent la gestion, si l’assemblée générale du syndicat principal a effectivement étendu l’objet de ce syndicat au recouvrement des charges communes générales. À défaut, ils s’exposent à voir leurs actions en recouvrement déclarées irrecevables, avec les conséquences financières que cela emporte, notamment au regard de la prescription des charges qui continuerait de courir pendant ce temps. La solution invite également les rédacteurs de règlements de copropriété à anticiper cette difficulté en prévoyant, dès l’origine, les modalités de recouvrement des charges communes générales dans les ensembles immobiliers complexes comportant des syndicats secondaires.
Enfin, la décision commentée s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large de la troisième chambre civile à renforcer le formalisme protecteur en matière de copropriété. Qu’il s’agisse de la convocation aux assemblées générales, de la notification des procès-verbaux, de la mise en demeure préalable à la déchéance du terme ou, comme en l’espèce, de la qualité pour agir en recouvrement, la haute juridiction rappelle avec constance que les règles de fonctionnement de la copropriété ne sauraient céder devant les commodités de la pratique. Cette exigence de rigueur, si elle peut apparaître contraignante pour les organes de gestion, participe de la protection des droits des copropriétaires et de la sécurité juridique des procédures.
La solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 trouve également un écho dans le contentieux plus général du recouvrement des charges de copropriété, qui a donné lieu à plusieurs décisions notables de la troisième chambre civile ces dernières années. La question de la qualité pour agir en recouvrement des charges est en effet étroitement liée à celle du formalisme de la mise en demeure préalable, régi par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Le droit de la copropriété, dont le cabinet d’avocats Kohen Avocats en droit immobilier à Paris a fait l’une de ses spécialités, constitue un domaine où les exigences procédurales conditionnent directement l’efficacité des actions en recouvrement. La rigueur imposée par la Cour de cassation dans l’arrêt commenté rejoint ainsi l’exigence de formalisme qui innerve l’ensemble du contentieux de la copropriété, qu’il s’agisse de la désignation du syndic, de la convocation des assemblées générales ou de la notification des décisions collectives.
Le contentieux des syndicats secondaires, qui intéresse potentiellement plusieurs centaines de grands ensembles immobiliers sur le territoire national, illustre la complexité du droit de la copropriété et la nécessité d’un accompagnement juridique spécialisé. Les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient syndics, administrateurs provisoires ou avocats, doivent intégrer cette nouvelle exigence dans leurs pratiques quotidiennes, sous peine de voir leurs actions en recouvrement déclarées irrecevables. La décision commentée, par sa publication au Bulletin et la formation de section qui l’a rendue, revêt une autorité particulière qui en fait un arrêt de principe destiné à structurer durablement la pratique en la matière.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 apporte une clarification décisive à une question qui divisait la pratique notariale et les juridictions du fond. En subordonnant le recouvrement des charges du syndicat principal par le syndicat secondaire à l’existence d’une décision expresse de l’assemblée générale principale, et en refusant à l’administrateur provisoire du syndicat secondaire la qualité pour agir hors du champ de sa mission légale, la Cour de cassation consacre une lecture rigoureuse des articles 27 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette solution, publiée au Bulletin, s’impose à l’ensemble des praticiens du droit de la copropriété et appelle une vigilance accrue dans la vérification des pouvoirs des syndicats secondaires avant toute action en recouvrement. Elle rappelle que la loi du 10 juillet 1965, statut d’ordre public de la copropriété, ne tolère pas les extensions implicites de compétence et que la régularité des procédures de recouvrement est la condition première de leur efficacité.
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